ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-2989/2017

23 ноября 2017 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 23.11.2017.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи  Тарасенко А.А.,  судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.08.2017 по делу                     №А84-2989/2017 (судья Погребняк А.С.)

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Техносервис» 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Техносервис» -                           ФИО2 по доверенности от 25.05.2017, 

 

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техносервис» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора от 23.01.2006 аренды земельного участка, общей площадью 1,4430 га, находящегося по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок), заключенного между Севастопольским городским советом и обществом, зарегистрированного в Государственном комитете по земельным ресурсам 06.04.2006 под №0406658 (далее – договор аренды), а так же с требованием о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.

Исковые требования мотивированы неисполнением арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 9.2.2 договора аренды относительно завершения строительства производственно-строительной базы в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка, то есть в срок до 24.01.2008. Истец так же ссылается на невыполнение арендатором взятых на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что истцом не предоставлены доказательства, опровергающие доводы ответчика о фактическом освоении земельного участка. Суд первой инстанции указал, что условия договора выполнены ответчиком в предусмотренный договором срок – до 30.04.2012, производственно-строительная база построена в соответствии с утвержденным проектом, осуществляется ее эксплуатирование и обслуживание. Суд первой инстанции так же отметил, что в соответствии с действовавшим на территории города Севастополя, на момент заключения договора аренды земли, законодательством Украины, понятие производственно-строительной базы не определено, в связи с чем, возведенные ответчиком объекты недвижимости оцениваются на основании рабочего проекта по строительству производственно-строительной базы.

Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по дулу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. Полагает, что ответчиком не выполнены в установленный срок условия договора аренды, в частности, арендуемый земельный участок не освоен ответчиком: не завершено строительство производственно-строительной базы, а так же не выполнены обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя. Полагает, что сам факт наличия на земельном участке двух одноэтажных объектов капитального строительства и некапитального сооружения не является доказательством выполнения обязательств ответчика по договору аренды. 

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель общества в судебном заседании поддержал возражения против апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя общества, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.01.2006 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование для строительства и обслуживания производственно-строительной базы земельный участок площадью 1,443 га, находящийся по адресу: 

<

...>.

Пунктом 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания производственно-строительной базы.

Пунктом 9.2.2 договора определены обязанности арендатора, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению – в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка; осуществлять строительство капитального объекта (производственно-строительной базы) только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. 

Согласно пункту 12.3 действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом. 

Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, согласно пункту 12.4, в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (статья 416 ГК).

Пунктом 13.7 договора стороны согласовали, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

Дополнительным соглашением от 21.03.2008 о внесении изменений в договор аренды земли стороны, в том числе, согласовали сроки начала освоения земельного участка и завершения его застройки в соответствии с предусмотренным  целевым назначением – в течение четырёх лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом стороны условились, что, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока».

Как усматривается из материалов дела, дополнительным соглашением от 10.06.2010 о внесении изменений в договор аренды земли стороны согласовали завершение застройки арендованного земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в срок до 30.04.2012.

Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) 18.08.2016 составлен Акт №120/04-01/ОБ/16 обследования земельного участка площадью 14 429 кв.м. по адресу: 

<

...> (далее – акт обследования) с указанием на то, что земельный участок частично ограждён, закустарен, на нем присутствуют зелёные насаждения, на части земельного участка расположены два одноэтажных объекта капитального строительства и некапитальные сооружения. Как указано в акте обследования, функциональное назначение вышеуказанных объектов установить не представилось возможным. Отмечено так же, что местами земельный участок захламлен бытовым и строительным мусором, на нем находятся насыпи камня и грунта. 

По результатам проведенного обследования спорного земельного участка, отраженным в акте осмотра, истец пришел к выводу о том, что по состоянию на 17.08.2016 земельный участок не освоен. 10.02.2017 Департаментом в адрес общества направлено предупреждение №05-исх./2959/2017 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка (л.д.22-23). 03.05.2017 Департамент в адрес общества направлено предложение №12963/05-05-21/17 о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли (л.д.25-28).

Как указано истцом, на указанные обращения ответов от общества не последовало.

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от расторжения договора аренды земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее – Закон №6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины. 

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли»), определено, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды. 

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. 

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент, обращаясь в суд с иском, указывает на существенное нарушение обществом условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка, а именно до 24.01.2008.

Как верно установлено судом первой инстанции, заявляя указанное требование, истец не принял во внимание то обстоятельство, что дополнительным соглашением от 10.06.2010 (л.д.59-61) о внесении изменений в договор аренды срок завершения застройки, согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, установлен до 30.04.2012. 

Согласно представленному ответчиком в материалы дела рабочему проекту, в рамках строительства производственно-строительной базы со зданием проходной по Монастырскому шоссе, 4А на земельном участке 1,443 га предусмотрена площадь застройки, в том числе производственные площадки – 4 377кв.м., площадь озеленения – 6 700кв.м., площадь покрытий – 3 353кв.м., строительство здания проходной площадью 30,45 кв.м. (далее – рабочий проект).

В судебном заседании 16.11.2017 представитель ответчика предоставил в материалы дела разрешение на выполнение строительных работ от 22.04.2009 №101, в соответствии с которым обществу разрешалось выполнение строительных работ по строительству строительно-производственной базы со зданием проходной по ул.Монастырское шоссе, 4А согласно проектной документации, утвержденной и зарегистрированной  14.04.2009 приказом №18 ЧП «Техносервис». Срок действия разрешения – 30.04.2012.

В материалы дела ответчиком 15.11.2017 так же предоставлены дополнительные документы, подтверждающие надлежащее исполнение обществом условий договора аренды в части освоения предоставленного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Так, приказом ответчика от 14.04.2009 утверждена проектно-сметная документация по рабочему проекту, согласно которому утверждены следующие технико-экономические показатели: площадь застройки, в том числе производственные площадки – 4 377кв.м., площадь озеленения – 6 700кв.м., площадь покрытий – 3 353кв.м., общая площадь здания проходной - 30,45кв.м., полезная площадь здания проходной – 14,85кв.м., площадь застройки здания проходной – 41,87кв.м., строительный объем здания проходной – 129,8куб.м.

Действовавшим на территории города Севастополя, на момент заключения договора аренды земли, законодательством Украины, понятие производственно-строительной базы не определено. 

Из содержания предоставленного рабочего проекта усматривается, что понятие производственно-строительной базы включает в себя комплекс постоянных и временных сооружений, открытых и оборудованных площадей, предназначенных для производства собственными силами, хранения строительных материалов используемых в процессе какого-либо строительства. 

В Декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Инспекцией ГАСК в г.Севастополе 23.05.2012 №СТ1421208129, предоставленной ответчиком в материалы дела, определено считать законченный строительством объект готовым к эксплуатации.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2017 (л.д.54-56) подтверждается, что за ООО «Техносервис» на праве собственности зарегистрировано нежилое здание - проходная производственно-строительной базы, расположенная по адресу: 

<

...>; год завершения строительства – 2012; основание возникновения права – Свидетельство о праве собственности, выданное 14.11.2012 Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета. 

Согласно бухгалтерской справке от 16.08.2017 №1, по состоянию на 01.01.2017 на балансе ООО «Техносервис» (адрес расположения объектов – Монастырское шоссе, 4а) в составе основных средств числится: проходная (дата постановки на балансовый учёт – 30.11.2012); септик (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); навес с боксами для автомашин (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); сырьевые площадки (для складирования сырья и хранения готовой продукции) – 2 шт. (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012); производственная площадка (дата постановки на балансовый учёт – 12.03.2012). Балансовая стоимость имущества составляет 1 196 300,98 руб., остаточная стоимость имущества составляет 1 153 586,98 руб. 

Судом первой инстанции установлено, что проект строительства производственно-строительной базы не предполагал возведение каких-либо иных капитальных сооружений (право на которые подлежит государственной регистрации), кроме здания проходной, а фактически созданные согласно проекту объекты: некапитальные сооружения и производственные площадки, являются именно той производственно-строительной базой, для строительства и обслуживания которой был предоставлен земельный участок. 

Как усматривается из материалов дела, наличие на строительных площадках насыпей камня и грунта, согласно пояснениям представителя ответчика, является текущей деятельностью производственно-строительной базы.

На основании вышеизложенного коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вывод истца о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 9.2.2 договора аренды земли является необоснованным, а исковые требования в данной части – не подлежащими удовлетворению. 

Довод истца о том, что арендатором не выполнены взятые на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, связанные с реализацией обязательств по договору аренды земли, апелляционным судом не принимается ввиду следующего.

Как установлено судом первой инстанции, между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета (далее – Фонд), и обществом (Заказчик), был заключён договор №95/10ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, согласно условий которого Заказчик осуществляет паевое участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя путём перечисления денежных средств в целевой фонд создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя (л.д.62-64).

Согласно пункту 2.1 указанного договора, с учетом дополнительного соглашения от 08.05.2012 Заказчик перечисляет сумму паевого участия в размере 6 150,06 грн. на счет местного бюджета в соответствии с расчётом: общая площадь строения 33,9 кв.м., стоимость строительства 87 858 грн., размер паевого взноса – 7%, сумма паевого взноса – 6 150 грн.(л.д.64).

Согласно письму Фонда коммунального имущества от 19.07.2012 №01-15/2767, Договор о паевом участии в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя, заключенный с ответчиком, выполнен (л.д.68).

Ответчиком представлены копии платежных документов, подтверждающих оплату (л.д.66-67).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земли, а также требование о возврате спорного земельного участка не подлежат удовлетворению в связи с их необоснованностью (с учетом заявленного основания иска).

Исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, сводящимся к факту завершения строительства объекта и отсутствию необходимости всего земельного участка для эксплуатации данного объекта, истцом не заявлено.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.08.2017 по делу №А84-2989/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                А.А. Тарасенко

 

Судьи                                                                                                                         И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                         Н.И. Сикорская