Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-2476/2024

09 октября 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года.

Полный текст  постановления изготовлен 09 октября 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                  Гричановской Е.В.

судей                                                  Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егожа А.К.

при участии  в заседании представителя АО «Центральный рынок по доверенности от 03.07.2023 – ФИО1, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Центральный рынок» на решение от 11.04.2024 по делу № А16-2975/2023 Арбитражного суда Еврейской автономной области по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Центральный рынок» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 339 003,19 руб.,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономно области с иском к открытому акционерному обществу «Центральный рынок» о взыскании 1 339 812,58 руб.,            в том числе задолженности по договору аренды земельного участка №104173 от 25.08.2010 за период 01.01.2020-02.03.2023 в сумме 1 132 812,58 руб., пени за тот же период в сумме     206 190,61 руб.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил требования по договору, просит взыскать                 1 155 179,09 руб., из которых основной долг 1 132 812,58 руб. за период с 01.01.2020 по 02.03.2023, пени 22 366,51 руб. за период с 26.01.2022 по 02.03.2023. Истец  представил расчет иска, с применением решений городской Думы №№ 228, 229 и повышающего коэффициента 1,2 с 01.10.2022.

Судом уточнение в порядке ст. 49 АПК РФ принято.

Ответчик иск не признал.

Решением суда от 11.04.2024 уточненные исковые требования муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» удовлетворить. Взыскать с открытого акционерного общества «Центральный рынок» в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» задолженность в размере 1155179,09 рубля, в том числе 1 132 812,58 руб. арендные платежи по договору аренды №104173 от 25.08.2010 за период 01.01.2020-02.03.2023, пени 22 366,51 руб. с 26.01.2022 по 02.03.2023.

Не согласившись с принятым судебным  актом, АО «Центральный рынок» обратилось в Шестой  арбитражный  апелляционный  суд с апелляционной  жалобой, в которой  просит решение суда от 11.04.2024 отменить, в иске МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» отказать. Ответчик указывает, что  решение Городской Думой муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 24.12.2020 № 111 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО» судебным решением общей юрисдикции признано противоречащим федеральному закону, а потому применению не подлежит.  Решения городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 28.12.2021 № 228 и от 28.12.2021 № 229 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» на момент одномоментного повышения размера  арендной  платы  уже не действовали. Такие действия истца суду следовало признать злоупотреблением  правом и применить  ст. 10 ГК РФ и в иске  отказать, однако суд первой инстанции указанным доводам ответчика оценку не  дал. В защиту  индивидуальных предпринимателей, которым арендная плата была увеличена в 66,6 раз, выступил прокурор ЕАО, признав такое повышение незаконным.   АО «Центральный рынок» арендная  плата одномоментно увеличена в 76 раз. При этом пени начислены неправомерно за период до того как была увеличена  арендная  плата. Платежи ответчика в повышенном размере не  свидетельствуют о согласии  с увеличением арендой платы без учета уровня доходности при владении земельным участком, предоставленным под  общественный туалет.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела,               о дате, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом                               на официальном сайте Шестого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет                  по адресу: www.6aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным в ст. 121 АПК РФ.

В письменном отзыве МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, обжалуемое решение считает законным и обоснованным.

В судебных заседаниях до и после отложения участвовал только представитель АО «Центральный рынок», который настаивал на жалобе, представлял дополнительные пояснения, расчеты.

В соответствии с ч. 3 ст.156, ст.266 АПК РФ жалоба рассмотрена 25.09.2024 в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок определяется договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст.  614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.  1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса.

Как следует из материалов дела,  договор №104173 аренды земельного участка заключен между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (арендодатель) и  ОАО «Центральный рынок» (арендатор) 25.08.2010.

По условиям указанного  договора от 25.08.2010 №104173, заключенного  на основании постановления главы мэрии города от 03.06.2010 № 1832, на пять лет (по 24.08.2015),  и возобновленного на неопределенный  срок, арендатору в аренду без торгов передан земельный  участок с кадастровым номером 79:01:0300003:85, относящийся к  категории  земель «земли населенных пунктов», расположенный 17 км на юг от дома № 5 по ул. Ленина, площадью 140 кв.м для эксплуатации  общественного  туалета.

Согласно п. 2.1 договора при расчете арендной платы применяются  коэффициенты, учитывающие виды  деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, установленные  решением городской Думы  от  30.04.2009 № 29. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем  в  одностороннем порядке с принятием очередного решения городской Думы.

Согласно п. 2.2  договора арендная плата вносится ежемесячно, равными долями не позднее 25 числа текущего месяца. Размер арендной платы устанавливается  арендодателем в  одностороннем порядке на основании  действующего законодательства, решений городской Думы.

Согласно п. 3.1.2 при изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы арендодатель обязуется уведомить об этом через средства массовой информации.

В соответствии с  п. 3.2.5, 3.2.6 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере (496,21 руб.), порядке и сроки, установленные настоящим договором, ежеквартально  производить с арендодателем сверку произведенных  платежей по арендной плате по акту сверки.

В случае невнесения арендной платы  размер пеней составляет 0,2 % за каждый  день просрочки от суммы платежей  за истекший  расчетный  период (п. 4.1).

Согласно приложению № 1 к договору аренды от 25.08.2010 №104173 арендная плата в размере 496,21 руб. в месяц, установлена  Законом ЕАО от 24.12.2008 №  502-ОЗ и решением городской Думы от 26.04.2012 № 744 «Размеры коэффициентов, учитывающих  виды разрешенного  использования, осуществляемые  на арендуемых участках, государственная собственность на которые не  разграничена в муниципальном  образовании  «Город Биробиджан» ЕАО»».

В связи с принятием решений городской Думы  муниципального образования «город Биробиджан» № 111 от 24.12.2020, № 228  от 28.2021, № 229 от 28.12.2021, № 301 от 06.09.2022 с 01.01.2020 арендная плата по  договору аренды от 25.08.2010 №104173  стала составлять 31 443,53 в месяц, с 01.10.2022 с учетом повышающего коэффициента для вида разрешенного использования с кодом 12 – благоустройство территории  «для эксплуатации туалета» размер арендной платы  стал  составлять 37 732, 34 в месяц.

01.12.2022 специалистами  отдела земельных отношений КУМИ мэрии города установлено, что  по договору аренды от 25.08.2010 №104173 арендная плата в указанных размерах не начисляется. В связи  с чем, в лицевую карточку арендатора 01.12.2022 были произведены  доначисления по арендной  плате  однократно в сумме  1 021 261, 56 руб.               с 01.01.2020 по 30.09.2022.

20.02.2023 арендатор выкупил без торгов спорный земельный  участок для эксплуатации  общественного  туалета по договору купли-продажи № 3468 за 23 902,83 руб. (в размере 15%  кадастровой стоимости земельного участка).

Поскольку задолженность по арендной плате за период действия договора бывший  арендатор в досудебном претензионном порядке не оплатил, арендодатель обратился в арбитражный  суд с настоящим исковым заявлением  о взыскании задолженности по арендной  плате в сумме  1 155 179,09 руб. за период с 01.01.2020 по 02.03.2023, а также пени по договору аренды земельного участка от 25.08.2010 №104173.

В силу п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (абзац 5 п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Проанализировав условия договора аренды от 25.08.2010, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку стороны предусмотрели в качестве основания для пересмотра арендной платы изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов, к спорному договору аренды подлежит применению государственное регулирование размера арендной платы.

Размер арендной платы определен истцом согласно приложению № 1, исходя из арендной платы с 01.01.2020 по 30.09.2022 в сумме 31 443,53 руб. (140 кв.мх2695,16х1=377322,4:12) с 01.10.2022 – 37 732,24 руб. (с применением коэффициента 1,2 140 кв.мх2695,16х12=452786,88 руб. :12=37 732,24 руб. Ответчиком внесены платежи по арендной плате 27.01.2023  и 20.02.2023 по 37 732,24 руб.

С учетом произведенных оплат сумма долга по договору аренды №104173 от 25.08.2010 за период 01.01.2020-02.03.2023 составила 1 132 812,58 руб., пени - 22 366,51 руб. с 26.01.2022 по 02.03.2023.

В заявленном истцом размере суд первой инстанции удовлетворил иск.

Между тем, решение суда первой  инстанции принято без  учета следующего.

Исходя из позиции п. 19 постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно п. 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

По результатам рассмотрения жалобы установлено следующее.

Постановлением Правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, действующий с 01.01.2020, согласно которому годовой размер арендной платы исчисляется из ставки арендной платы, площади земельного участка и коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, осуществляемый на арендуемом земельном участке.

Приложением № 1 к постановлению № 491-пп утверждены ставки арендной платы.

Приложениями № 1 и №  2 решения Собрания депутатов № 8 утверждены коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных без торгов.

Городской Думой муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области принято решение от 24.12.2020 № 111 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО». Для участка с видом разрешенного использования земельного участка - размещение общественных туалетов установлен коэффициент 1.

Решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 28.12.2021 № 228 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области». Для участка с видом разрешенного использования земельного участка - размещение общественных туалетов установлен коэффициент 1.

Настоящее постановление распространяется на правоотношения, возникшие с                     1 января 2020 года, и действует до 1 января 2022 года.

Принятие указанных решений, двух последних от одной даты с распространением одним из них действия на прошедший  период, привело к существенному одномоментному увеличению арендной платы.

Решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 28.12.2021 № 229 «Об установлении ставок арендной платы за земельные участки и размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов на территории муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области».

Настоящее решение вступает в силу после его официального опубликования, но не ранее 1 января 2022 года.

Вступившим в законную силу решением суда Еврейской автономной области от 02.08.2021 (дело № 3а-39/2021) по административному  иску и.о. прокурора ЕАО в интересах Российской Федерации и неопределенного  круга  лиц п. 1  решения Городской Думой муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 24.12.2020 № 111 «Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО» признан противоречащим федеральному закону.

В силу разъяснений, приведенных в абзаце 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07. 2016, отмечено, что, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно  акту сверки за период с 01.01.2020 по 31.12.2021, составленному и подписанному бывшим арендодателем, долг по  арендной плате  у ответчика отсутствует. Согласно  акту  сверки за период с 01.01.2022  по 21.11.2022 задолженности по арендной плате также нет.

Постановлением мэра города от 30.12.2022 № 3005 арендатору по настоящему  договору аренды земельного участка от 25.08.2010 №104173 списаны пени в  размере 30 488,59  руб., начисленные по состоянию на 30.11.2022.

Однако через месяц после этого 13.01.2023 бывший арендодатель письмом исх. № 62 уведомил арендатора  о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1 219 537,76 руб. (1 130 378,24 руб. основного долга и 89 159,52 руб. пеней).

В письме от 27.01.2023 заместитель мэра города разъяснил, что с 01.01.2020 размер арендной платы установлен постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности ЕАО, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представленные в  аренду без торгов», решением  городской Думы от 24.12.2020 № 111 установлены коэффициенты, учитывающие виды  разрешенного использования,  осуществляемые на арендуемых земельных  участках, государственная собственность на которые не разграничена. С 01.10.2022 решением городской Думы от 06.09.2022 № 301 установлен повышающий коэффициент в размере 1,2 % по земельным участкам,  расположенным в центральной части городского округа в 1 и 2 зонах градостроительной ценности. В связи с чем, комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города  подготовлены новые расчеты  и 01.12.2022 сторнированием внесены доначисления в программный комплекс.

При этом 20.02.2023 земельный  участок для эксплуатации  общественного  туалета по договору купли-продажи № 3468 продан арендатору за 23 902,83 руб., поскольку мэрия города Биробиджана отказалась от принятия здания  общественного туалета в муниципальную собственность в отсутствии необходимости в  использовании  данного  недвижимого  имущества согласно письму от 12.10.2022.

Оспоренные действия администрации  по одномоментному увеличению арендной платы в  отношении земельного  участка с разрешенным  видом использования под «общественный туалет», без учета его назначения и без учета принципа экономической обоснованности, без учета уровня доходности, учитывая, что длительное время арендодатель признавал отсутствие  задолженности при подписании  актов  сверки, действительно  подтверждают  доводы арендатора о злоупотреблении арендодателем правом.

Согласно ст. 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно при установлении гражданских прав и не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. В случае несоблюдения данного запрета суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По мнению суда апелляционной инстанции, выявление работниками арендодателя своей ошибки  в начислениях не должно нарушать права арендатора.

При таких  обстоятельствах,  оснований считать, что бывший арендатор неосновательно обогатился, учитывая вид разрешенного использования земельного участка, нет.

То обстоятельство, что арендатор частично оплатил арендную плату в новом  размере, не  подтверждает доводы бывшего арендодателя о согласии ответчика с одномоментным доначислением  размера арендной  платы в отношении выкупленного  земельного участка.

С учетом изложенного, решение суда от 11.04.2024 следует отменить, в иске отказать.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 11.04.2024 по делу № А16-2975/2023 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу открытого акционерного общества «Центральный рынок» государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы  размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Т.Д. Козлова

 

С.Б. Ротарь