АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-3184/2024

г. Новосибирск

16 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поносова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Юрга Кемеровская область - Кузбасс) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Москва) о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании: истца ФИО1 и его представителя ФИО2 (по доверенности № 1 от 10.01.2024); представителей ответчика – ФИО3 (по доверенности от 01.08.2023) и ФИО4 (по доверенности от 21.03.2024),

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик) о внесении изменений в пункт 3.1.1 Договор аренды нежилого помещения № АМ-8250-15/2022 от 16.05.2022, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составит 47 500 (сорок семь тысяч пятьсот) рублей за пользование помещением НДС не облагается».

Требования мотивированы отказом ответчика в нарушение пункта 3.2 Договора аренды нежилого помещения и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации от повышения арендной платы с 01.01.2024 на 5 % до 47 500 руб. 00 коп. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление предъявленные к нему требования не признал, указав на возможность изменения арендной платы только по соглашению сторон, на злоупотребление истцом своим правом на одностороннее изменение договора аренды с целью извлечения прибыли и что инфляционные процессы в рассматриваемом случае не являются основаниями для изменения размера арендной платы.

Истец в возражениях на отзыв ответчика не согласился с доводами ответчика, полагал их несостоятельными, а также указал, что ответчик является крупной торговой сетью и использует свою типовую форму договора, в который включены условия об арендной плате, с неоднозначным толкованием, используемым ответчиком в свою пользу с целью снижения стоимости арендной платы.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования по изложенным в иске и в возражениях на отзыв ответчика основаниям.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска, поддержав доводы отзыва на исковое заявление.

Арбитражный суд, рассмотрев дело, заслушав стороны, изучив их доводы, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арбитражным судом установлено, что между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-8250-15/2022 от 16.05.2022 (далее – Договор аренды), в соответствии с которым ответчику передано за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 66,6 кв.м., по адресу: Кемеровская область, 

<

...>.

Форму арендной платы, ее размер, порядок, условия и сроки внесения, а также пересмотр размера арендной платы стороны определили в разделе 3 Договора аренды.

В связи со сменой собственника нежилого помещения, являющегося предметом аренды, 17.01.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (новый собственник) и ООО «Альфа-М» заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в котором стороны, помимо изменения сведений об арендодателе, внесли изменения в части арендной платы.

Согласно пункту 3.1.1 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 17.01.2023, размер постоянной части арендной платы определен на период с 11.01.2023 по 31.01.2023 в размере 30 484 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, а с 01.02.2023 и далее по договору в размере 45 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен.

В пункте 3.2 Договора аренды предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный государственным органом статистики Кемеровской области, но не более 5 %. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 45 000 руб. 00 коп. за площадь помещения, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Истец направил ответчику письмо от 14.12.2023, в котором, ссылаясь на индекс роста потребительских цен в Кузбассе, предложил увеличить с 01.01.2024 размер постоянной части арендной платы до 47 250 руб. 00 коп., приложив соответствующее дополнительное соглашение для подписания.

Ответчик в письме от 09.01.2024 в ответ на указанное обращение истца сообщил об отказе в увеличении арендной платы, сославшись на отсутствие у него обязанности подписывать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и указав, что увеличение арендной платы повлечет нецелесообразность дальнейшего использования арендуемых помещений и приведет к закрытию магазина.

В связи с указанными разногласиями по поводу увеличения размера арендной платы, истец обратился с настоящим исковым заявлением, требуя внести изменения в договор аренды в части размера постоянной части арендной платы.

Между тем, суд находит данные требования истца необоснованными, по ниже следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ возможность изменения размера арендной платы предусмотрена по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ основанием для его изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, изменение размера арендной платы (как увеличение, так и уменьшение) возможно только на основании достижения между Арендодателем и Арендатором соглашения об этом, то есть по их взаимному согласию, если иное не предусмотрено в договоре аренды либо если не произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Пункт 3.2 Договора аренды, заключенного между сторонами по настоящему делу, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, аналогично пункту 3 статьи 614 ГК РФ, предусматривает возможность изменения размера постоянной части арендной платы по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения. Одновременно с этим в данном пункте договора закреплен порядок и срок согласования изменений арендной платы и порядок определения размера ее повышения.

Право истца, как арендодателя, на одностороннее изменение размера арендной платы и порядок одностороннего изменения размера арендной платы пункт 3.2 Договора аренды и иные положения Договора аренды не содержат.

Обязательного ежегодного повышения арендной платы ни действующим законодательством, ни условиями заключенного между сторонами Договора аренды не предусмотрено.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора аренды, не представлено и из фактических обстоятельств дела этого не следует.

Инфляционные процессы, на которые ссылается истец в обоснование изменения размера арендной платы, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора аренды, в связи с чем изменение индекса потребительских цен не является основанием для одностороннего изменения размера арендной платы по требованию одной из сторон Договора аренды.

Более того, наличие в рассматриваемом договоре аренды условия о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из изменения индекса потребительских цен, свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора исходили из инфляционного развития экономики в дальнейшем, то есть предвидели рост потребительских цен. Тем не менее, они заключили договор аренды на предусмотренных в нем условиях.

Следовательно, инфляция (изменение индекса потребительских цен) не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон либо заключенный сторонами договор аренды связывает возникновение права на изменение условий договора аренды, в том числе в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Указанных оснований в рассматриваемом случае судом не установлено, а потому договор аренды не может быть изменен судом в порядке статьи 451 ГК РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом потребительских цен и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Понуждение к заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в таком случае недопустимо.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в одностороннем или в судебном порядке.

Наличие предусмотренных статьей 450 ГК РФ оснований для изменения договора аренды по требованию арендодателя (истца) в настоящем случае судом не установлено.

Ответчиком условия договора аренды в действующей редакции исполняются надлежащим образом и нарушений, которые бы в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ являлись основанием для изменения условий договора аренды, не допускалось. Сведений о таких нарушениях не представлено.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении размера арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

С учетом указанного, установленных обстоятельств дела и приведенных норм права, отклоняя доводы истца как несостоятельные и основанные на неверном толковании норм материального права и условий договора, суд приходит к выводу, что требования истца о внесении изменений в договор аренды удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска возмещению истцу не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о внесении изменений в договор аренды.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                              А.В. Поносов