ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4226/2024

Дело № А41-76859/23

15 мая 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 мая 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от администрации Сергиево-Посадского городского округа – ФИО1 по доверенности от 07.06.2023, паспорт, диплом,

от ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 16.06.2023, паспорт, диплом, 

рассмотрев в судебном заседании администрации Сергиево-Посадского городского округа на решение Арбитражного суда Московской области от 05.02.2024 по делу № А41-76859/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в суд с заявлением к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация, административный орган) с требованиями:

- признать незаконным решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 01.06.2023 № 001-0230833277-71668163. 

- обязать администрацию Сергиево-Посадского городского округа Московской предоставить в собственность за плату ФИО2 земельный участок площадью 221 кв. м с кадастровым номером 50:05:0070601:265, расположенный по адресу: 

<

...> для размещения торгового павильона. 

В качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель администрации поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель ИП ФИО2 возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из заявления предпринимателя, на основании договора купли-продажи нежилого здания (незавершенного строительством) от 11.12.2007 ФИО4 приобрел здание торгового павильона у ФИО5

12.11.2018 ФИО4 заключил с администрацией Сергиево-Посадского муниципального района договор аренды № ДЗ-520 земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070601:265 сроком 2 года 11 месяцев. 

Решением Сергиево-Посадского городского суда от 25.06.2020 за ФИО6 признано право собственности на торговый павильон и зарегистрировано в уполномоченном органе. 

22.06.2022 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО4 продал торговый павильон ФИО2. Соглашением № ДЗ-110 о расторжении договора аренды земельного участка расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070601:265, заключенный между ФИО4 и администрацией. 

Предприниматель после покупки торгового павильона и расторжения договора аренды между ФИО4 и заинтересованным лицом обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 

Решением  от 01.06.2023 № 001-0230833277-71668163 заявителю было отказано в предоставлении государственной услуги. Основанием для отказа послужило нарушение установленного вида разрешенного использования земельного участка и его несоответствие фактическому использованию. 

Считая указанное решение администрации незаконным, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае размещение торгового павильона (магазина) соответствует виду использования земельного участка, отказ администрации по приведенным в нем основаниям является необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из анализа норм ст. ст. 198, 200 АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со ст. 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 39.20 названного Кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 названного Кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта соответствующего договора (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (пп. 3 п. 5 ст. 39.17 названного Кодекса).

Статья 39.16 названного Кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статьей 42 ЗК РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно производить платежи за землю.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Статьей 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пунктом 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

Установление иных или дополнительных видов разрешенного использования возможно только в случае внесения соответствующих изменений в ПЗЗ.

В соответствии со ст. 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Согласно частям 1, 2, 4 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (ред. от 16.09.2021) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - классификатор).

Из материалов дела следует, что Постановлением главы администрации Сергиево-Посадского района Московской области от 25.07.1994 № 1463 «Об утверждении границ и предоставлении в аренду земельных участков МП «Легенда» и договором аренды земельного участка от 05.08.1994 № 1138-к малому предприятию «Легенда» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 221 кв.м по адресу: 

<

...> для размещения торгового павильона.

12.11.2018 между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ФИО4 был заключен договор аренды № ДЗ-520 земельного участка площадью 221 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 50:05:0070601:265, разрешённое использование: для размещения торгового павильона, расположенного по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная (далее - Договор аренды).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.05.2023 № КУВИ-001/2023-116152754 земельный участок с кадастровым номером 50:0560070601:265 имеет вид разрешённого использования: «для размещения торгового павильона».

С учетом установленного вида разрешенного использования (далее - ВРИ) Договор аренды был заключен для осуществления определенных целей, а именно, для размещения торгового павильона, являющегося нестационарным объектом торговли и не отвечающего признакам объекта недвижимого имущества. Таким образом, установленный ВРИ земельного участка с кадастровым № 50:05:0070601:265 не предусматривал размещения на нем объекта капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.05.2023 № КУВИ-001/2023-116154850 нежилое здание с кадастровым номером 50:05:0070601:4119 площадью 22,3 кв.м, количество этажей - 1, год завершения строительства - 2020 (далее по тексту - Нежилое здание), правообладателем которого является ФИО2, имеет наименование: «торговый павильон».

Из акта обследования органом муниципального земельного контроля земельного участка от 23.05.2023 № 1535 с материалами фотофиксации следует, что на территории осматриваемого земельного участка расположено капитальное здание шашлычной с некапитальной пристройкой (обеденное помещение) (том 1, л.д. 11-113).

Таким образом, в границах земельного участка с установленным ВРИ, не предусматривающим размещение объекта капитального строительства, находится объект недвижимости с наименованием, не соответствующим функциональному назначению данного объекта, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недостижении цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду.

Согласно ГОСТ Р 51773-2009 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», утвержденному и введенному в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.12.2009 №771-ст, нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное (мобильное) сооружение. К нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Фактическому использованию Нежилого здания и, соответственно, Земельного участка наиболее соответствует установленный Классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешённого использования земельных участков: «общественное питание» (предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Согласно пункту 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование спорного земельного участка - «для размещения торгового павильона». При этом предоставление земельного участка ФИО4 в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения торгового павильона.

Поскольку земельный участок предоставлялся ФИО4 для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «общественное питание» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, было недопустимо.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

22.06.2022 между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания, состоящего из одного этажа, общей площадью 22,3 кв.м, по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 50:05:0070601:4119.

Соглашение об уступке прав требования по договору аренды земельного участка № ДЗ- 520 от 12.11.2018 между ФИО4 и ФИО2 не заключалось.

Договор аренды земельного участка № ДЗ-520 от 12.11.2018 расторгнут соглашением № ДЗ-110 от 21.03.2023 с 23.01.2023.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи нежилого здания был нарушен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов - прочно связанное с земельным участком нежилое здание, переданное по договору купли-продажи ФИО2, не последовало судьбе земельного участка, переданного по договору аренды ФИО4

Также следует учитывать, что размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется с учетом назначения размещенных на нем объектов. Это утверждение соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09. 

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

При таких обстоятельствах, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере. 

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

По смыслу ст. ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Размер испрашиваемого земельного участка составляет 221 кв.м, в то время как площадь здания составляет 22,3 кв.м. Одно лишь указание заявителя на то, что ему, как собственнику объекта недвижимого имущества необходим земельный участок испрашиваемой площади, не может служить достаточным обоснованием площади земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих зданий, и предоставления земельного участка площадью, значительно превышающей площадь зданий, расположенных на участке.

При указанных обстоятельствах отказ администрации городского округа в предоставлении в собственность ИП ФИО2 земельного участка является правомерным и соответствующим законодательству Российской Федерации.

Учитывая изложенное, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании незаконным решения от 01.06.2023 № 001-0230833277-71668163 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Ввиду изложенного основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы распределены судом апелляционной инстанции в порядкест. 110 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.02.2024 по делу № А41-76859/23 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

М.И. Погонцев