ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-55877/2019

город Ростов-на-Дону

07 апреля 2021 года

15АП-3894/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен;

от ответчиков – представители не явились, извещены;

от третьих лиц – представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 05.02.2021 по делу № А32-55877/2019 

по иску администрации города Сочи

к ответчикам: АО «Мацестинский чай» и ООО «Мацестинская чайная фабрика» 

при участии третьих лиц: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,о расторжении договора, об обязании привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению, об обязании возвратить земельный участок, об обязании погасить регистрационную запись,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи, г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Мацестинский чай", г. Сочи, к обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - ответчики) о расторжении договора от 15.12.2005 N 4900770113 о предоставлении в пользование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1447, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс; об обязании привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1447, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, для сельскохозяйственного использования; об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1447, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного назначения; об обязании управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 15.08.2018 N 4900770113 (от 15.12.2005 г. N 04-24/113С).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2020 принято к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2020 г. производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-48983/2019.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2020 производство по делу возобновлено.

Решением суда от 05.02.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в ходе проверки земельного участка установлено, что на нем расположена плантация чая площадью 2,95 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха) под дорогами 0,15 га. Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены, участок используется ответчиком не по целевому назначению. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,. между ТУФАУГИ по Краснодарскому краю (арендодатель) и АО "Мацестинский Чай" на основании распоряжения ТУФАУГИ по Краснодарскому краю от 29.11.2005 г. N 04-04/1999 "О переоформлении открытому акционерному обществу "Мацестинский чай" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Хостинском районе города Сочи" заключен договор аренды от 15.12.2005 г. N 04-24/113С (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1447 общей площадью 30 000 кв. м (далее - спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок N 33, для сельскохозяйственного использования (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 15.12.2054.

17.09.2009 за муниципальным образованием города-курорта Сочи зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (N рег. 23-23-19/090/2009-057).

Права и обязанности арендатора по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО "Мацестинская чайная фабрика". Государственная регистрация перехода права аренды произведена управлением росреестра 15.08.2018.

Между ООО "Мацестинская чайная фабрика" (арендатор) и АО "Мацестинский Чай" (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно п. 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию (п. 6.2.8. договора).

Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея в период с 23.06.2018 по 01.08.2018 проведена выездная внеплановая проверка в отношении АО "Мацестинский чай" по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551.

В ходе проверки составлен акт проверки от 01.08.2018, согласно которому установлено, что на спорном участке расположена чайная плантация площадью 2,95 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древесно-кустарниковой растительности (лещина, ольха). Под дорогами 0.15 га. Агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв по ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 2551 не выполнено.

В адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 05.04.2019 N 7267/02-05-16 отправлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии предоставить в адрес департамента имущественных отношении администрации города Сочи документ, подтверждающий исполнение предписания по устранению выявленных нарушений земельного законодательства. Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал.

В связи с дальнейшим уклонением от устранения выявленных нарушений, в адрес АО "Мацестинский чай" письмом от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 направлена претензия с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Однако до настоящего времени ответ от арендатора не поступал, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу вышеуказанных разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Из материалов дела следует, что чайный куст произрастает на территории, составляющей площадь 2,95 га. При этом лишь незначительная часть участка, предназначенного для выращивания чайного куста, заросла сорной и древесно-кустарниковой растительностью.

В ходе рассмотрения дела ООО "Мацестинская Чайная фабрика" указало на то, что обществом с ФИО2 и с ФИО3 заключен договор от 01.11.2019 N 12/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребание срезанного кустарника на спорном земельном участке, очистка междурядий от сорняков вручную и очистка шпалеры от корневой поросли.

Общество представило акты сдачи-приемки выполненных работ от 31.03.2020, согласно которым подрядные работы по состоянию на 3.05.2020 выполнены.

Доказательств то, что на спорном земельном участке зарощенность сорной и древесно-кустарниковой растительностью не устранена, администрацией не представлено.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре").

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В связи с этим, ссылка администрации на положения пункта 6.2.7 договора аренды земельного участка признана неправомерной.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Кроме того, как обоснованно отметил суд, при существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором.

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила

Таким образом, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем, законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 N А32-48983/2019.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2021 по делу №А32-55877/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

 

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

 

П.В. Шапкин