АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-239/2022

г. Краснодар

23 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Мацко Ю.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 25.10.2024), от кредитора – ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 17.07.2024), от третьего лица – Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 20.12.2024), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А32-239/2022 (Ф08-4253/2025), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Маг-Строй» (далее – должник) в арбитражный суд обратился ФИО3 с заявлением о признании права собственности на квартиру, строительный номер 11 (этаж 4), расположенную в многоквартирном доме по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Дунайская, д. 44 А.

Определением от 03.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2025, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из недоказанности совокупности обстоятельств, необходимых для признания права собственности на спорное жилое помещение за заявителем.

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить судебные акты, направить спор на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает на то, что ФИО3 не был надлежащим образом уведомлен о рассмотрении его требований в суде первой инстанции, в связи с чем был лишен возможности предоставить надлежащие доказательства, подтверждающие факт оплаты по договору. Кредитор указывает на пропуск срока исковой давности по требованиям конкурсного управляющего. Факт оплаты участником долевого строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, доказан и лицами, участвующими в деле, не опровергнут. При рассмотрении спора в материалы дела не представлены доказательства наличия притязаний иных лиц на спорную квартиру. В данном случае договор об участии в долевом строительстве не расторгнут, доказательства волеизъявления кредитора на получение уплаченных по договору денежных средств вместо передачи причитающейся квартиры отсутствует. 

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы. Представитель конкурсного управляющего высказался против удовлетворения жалобы, дополнительно пояснив, что в деле о банкротстве должника требование ФИО3 о передаче квартиры включено в реестр определением арбитражного суда от 02.03.2023. Однако в данный момент судебный акт суда общей юрисдикции, положенный в качестве преюдиции в основу определения от 02.03.2023, пересматривается по новым обстоятельствам ввиду того, что апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.08.2024 отменено решение Советского районного суда г. Краснодара от 29.03.2019 о признании права собственности, спор направлен в Арбитражный суд Краснодарского края в целях рассмотрения вопроса в рамках данного дела о банкротстве должника (спор по существу не рассмотрен). Кроме того, поскольку в арбитражном суде пересматривается по новым обстоятельствам определение суда от 02.03.2023 об обоснованности требования кредитора, является преждевременным вывод о недоказанности (доказанности) осуществления оплаты за спорную квартиру.        

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит оставить без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, решением от 20.07.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Определением от 13.05.2022 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

30 декабря 2019 года ФИО3 (участник долевого строительства) и должник (застройщик) заключили договор № 22 участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 2.2 договора, а участник обязуется уплатить цену, указанную в пункте 3.1 договора и принять по акту приема-передачи объект, указанный в пункте 2.2 договора. По условиям пункта 2.2 договора объектом долевого строительства является квартира со строительным номером 11, расположенная на четвертом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Порядок и срок внесения долевого взноса определен в пунктах 3.1 и 3.2 договора.

9 февраля 2016 года осуществлена государственная регистрация договора от 30.12.2015 № 22 участия в долевом строительстве. 

1 февраля 2019 года ФИО3, обратился в Советский районный суд г. Краснодара суд с иском к должнику о признании права собственности на спорную квартиру. В обоснование требований заявитель указал на то, что он в установленный законом срок оплатил застройщику денежные средства в размере 3 640 500 рублей (в подтверждение оплаты кредитор ссылается на расписку, т. 2, л. д. 22). Однако обязательства по договору застройщик не исполнил.  

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 29.03.2019 по делу № 2-2832/2019 исковые требования удовлетворены. Однако апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.08.2024 отменено решение Советского районного суда г. Краснодара от 29.03.2019, дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края для рассмотрения в рамках дела о банкротстве должника.

Поскольку ранее требование кредитора о передаче квартиры включено в реестр определением арбитражного суда от 02.03.2023 по данному делу, а судебный акт суда общей юрисдикции (преюдиция) отменен, конкурсный управляющий, в свою очередь, подал заявление о пересмотре по новым обстоятельствам определения Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2023 о включении в реестр требования ФИО3 о передаче спорного жилого помещения (заявление на момент рассмотрения данной кассационной жалобы арбитражным судом не рассмотрено).   

Отказывая в удовлетворении заявления кредитора о признании за ним права собственности на квартиру, суды руководствовались следующим.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором (пункт 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного этой статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании за ним права собственности на жилое помещение в случае, если застройщик в установленном федеральным законом порядке получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии, что застройщик и участник строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 данной статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, как правильно отметили суды, обязательным условием для признания за заявителем (участником строительства) права собственности на жилое помещение является не только ввод жилого дома в эксплуатацию, но и исполнение заявителем своих обязательств по оплате жилого помещения.

Апелляционный суд (с учетом того, что определение от 02.03.2023 о включении в реестр требования кредитора о передаче жилья в данный момент пересматривается по новым обстоятельствам по причине отмены преюдициального судебного акта суда общей юрисдикции) обоснованно указал на то, что вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих фактическую передачу кредитором денежных средств должнику по договору участия в долевом строительстве, является преждевременным. Данный вопрос, а также возражения конкурсного управляющего по факту реальности (нереальности) внесения платежей по договору подлежат исследованию в рамках обособленного спора об установлении требований. 

Суды также достаточно подробно исследовали вопрос о соотношении жилых помещений, в отношении которых признано право собственности, к общему числу помещений. Так, установлено, что в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, находится двадцать четыре жилых помещения. Следовательно, право собственности должно быть признано не менее чем на восемь квартир. Между тем в настоящий момент признано право собственности на квартиры № 1, № 3, № 6, № 7 и № 9. Однако на судебные акты о признании права собственности на данные квартиры в настоящий момент поданы апелляционные жалобы, а в отношении квартир № 4, № 5, № 8, № 10, № 11, № 18, № 21, № 24 Краснодарским краевым судом судебные акты о признании права собственности отменены.

Таким образом, суды пришли к выводу об отсутствии в данном случае условий, предусмотренных пунктом 8.1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, для удовлетворения заявления ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение. Это – достаточное основание для отказа в удовлетворении заявленного требования. 

Кроме того, суды приняли во внимание пояснения кредитора ТКБ Банк (ПАО) о том, что договор участия в долевом строительстве со стороны застройщика подписан бывшим директором должника ФИО6, в отношении которого Армавирским городским судом были вынесены обвинительные приговоры от 06.09.2021 и 29.11.2022, в соответствии с которыми ФИО6 признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поскольку был установлен факт совершения данным лицом мошеннических действий при заключении договоров долевого участия при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Суды пришли к выводу о том, что в результате подписания договоров участия в долевом строительстве должник лишился имущественных прав в отсутствие встречного предоставления со стороны участников долевого строительства, что свидетельствует о направленности указанных действий на вывод ликвидного имущества должника в целях исключения возможности расчетов с кредиторами должника.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы ФИО3 о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности, поскольку управляющий не является истцом о признании права собственности на спорную квартиру. При этом, как установлено, суд общей юрисдикции восстановил процессуальный срок на обжалование решения Советского районного суда г. Краснодара, а не срок исковой давности.

Доводы ФИО3 о нарушении норм процессуального права, выразившиеся в ненадлежащем извещении о рассмотрении его требований, также обоснованно отклонены. Апелляционный суд установил, что ФИО3 включен в реестр кредиторов-участников строительства на передачу спорного жилого помещения определением от 02.03.2023 по настоящему делу. Из материалов дела следует, что заявление ФИО3 после его направления из суда общей юрисдикции принято к производству определением арбитражного суда от 07.11.2024, которое опубликовано в Картотеке арбитражных дел 08.11.2024. Факт осведомленности кредитора о рассмотрении его требований в арбитражном суде подтверждается также поданным ходатайством об ознакомлении с материалами дела от 21.11.2024 (это видно из сведений Картотеки арбитражных дел).

Таким образом, суд округа соглашается с выводом апелляционного суда о том, что ФИО3 не доказал того, что он не был осведомлен об отмене Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.08.2024 решения Советского районного суда г. Краснодара от 29.03.2019, в связи с чем ФИО3 считается извещенным о предъявленном им же требовании.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов судов, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Между тем в силу установленных статьей 286 Кодекса, пунктов 28 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций. 

Нормы права при рассмотрении обособленного дела применены правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде госпошлины за подачу кассационной жалобы (уплачена в размере 20 тыс. рублей по квитанции от 11.06.2025) надлежит отнести на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А32-239/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий С.М. Илюшников

Судьи Ю.В. Мацко

Е.Г. Соловьев