АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 июня 2023 года

Дело №

А56-56808/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Сервис-плюс» ФИО1 (доверенность от 17.05.2023), от администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области ФИО2 (доверенность от 10.10.2023) и ФИО3 (доверенность от 10.01.2023), от администрации Кировского муниципального района Ленинградской области ФИО4 (доверенность от 20.01.2023) и ФИО5 (доверенностью от 20.01.2023), от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области ФИО5 (доверенность от 19.01.203) и ФИО4 (доверенность от 21.06.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу                        № А56-56808/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Сервис-Плюс»,               адрес: 198096, Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6, лит. ДШ, оф. 44-45,            ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным оформленного письмом от 21.03.2022 № 22-598/22-0-1 решения администрации муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187342, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, имеющей в настоящее время наименование - администрация Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения), об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:16:04340004:140 в собственность без проведения торгов и обязании Администрации поселения подготовить проект и заключить с Обществом договор купли-продажи названного земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Кировского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187342, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация района), и Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, адрес: 187342, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2022 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация поселения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просить отменить решение от 26.10.2022 и постановление от 22.02.2023, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Податель жалобы считает, что Общество не подтвердило наличие правовых оснований для предоставления ему в собственность земельного участка площадью 140 000 кв.м; указывает на то, что данный участок ранее был предоставлен Обществу в аренду для строительства многофункционального торгово-промышленного комплекса по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, отмечает, что площадь отведенного участка была определена исходя из планов его застройки комплексом объектов недвижимости в составе супермаркета с продовольственным магазином и магазинами промышленных товаров, магазина строительных товаров, магазина-склада оптовой торговли продовольственными товарами, гостиницы, предприятия быстрого питания, автозаправочной станции и блока технического обслуживания легковых автомобилей, в том числе открытых автостоянок для легкового и грузового транспорта, и что указанный проект реализован Обществом частично - в рамках первого из четырех запланированных этапов - путем возведения строительного магазина (площадью застройки 1555 кв.м), насосной станции водоснабжения (площадью застройки 13,65 кв.м), локальных очистных сооружений (площадью застройки 8,92 кв.м), а также линейных объектов, что, по мнению Администрации поселения не свидетельствует о возникновении у Общества права на приобретение в собственность земельного участка площадью 140 000 кв.м, значительно превышающей площадь его застройки.

Суды, по мнению Администрации поселения, необоснованно сослались на выводы, изложенные в заключении от 17.10.2022 № ЗС-115-СТЭ/22, не учли, что названный документ не был приложен Обществом к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность, а был представлен Обществом только при рассмотрении дела в суде, в судебном заседании, по итогам которого было вынесено обжалуемое решение.

Администрация поселения также считает принятые по настоящему делу судебные акты неисполнимыми, ссылается на прекращение арендных отношений по спорному участку и на снятие его с кадастрового учета.

 В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Администрация района и Комитет в отзывах на кассационную жалобу поддерживают позицию Администрации поселения.

В судебном заседании представители Администрации поселения, Администрации района и Комитета поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 09.11.2004 № 2092 «Об утверждении акта выбора земельного участка и предоставления земельного участка для проведения изыскательских работ под строительство многофункционального торгово-промышленного комплекса в районе шоссе «Кола», был утвержден акт выбора земельного участка от 06.04.2004 на проведение изыскательских работ под строительство многофункционального торгово-промышленного комплекса в районе 42 км шоссе «Кола» справа.

Постановлением Администрации района от 19.07.2006 № 1243 «Об утверждении проекта границ земельного участка под многофункциональный торгово-промышленный комплекс в районе 42 км шоссе «Кола» справа» по результатам рассмотрения обращения Общества от 22.05.2006 утвержден проект границ земельного участка из земель запаса Кировского района (участок «Невский») общей площадью 14 га под многофункциональный торгово-промышленный комплекс. 

Постановлением главы Администрации района от 17.07.2008 № 898 принято решение о предоставлении Обществу в аренду сроком до 15.06.2011 земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, площадью 140 000 кв.м с кадастровым номером 47:16:0434004:0140, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Кировский р-н, в районе 42 км шоссе Кола справа (далее - Участок), для строительства.

На основании указанного постановления от 17.07.2008 № 898 между Обществом (арендатором) и Комитетом (арендодателем) был заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных целей от 19.09.2008 № 1409-3 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду Участок с разрешенным использованием - в целях строительства многофункционального торгово-промышленного комплекса в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. 

При заключении Договора стороны определили срок его действия до 15.09.2011 (пункт 2.1).

Для строительства многофункционального торгово-промышленного комплекса в 2010 году была разработана проектная документация, в том числе раздел «Решения по организации строительства», в котором предусмотрено четыре этапа строительства: первый этап - блок «Строительный магазин», в том числе строительный магазин, паркинг, открытый склад, локальные очистные сооружения поверхностного и хозяйственного бытового стока, КТПН, хозяйственные блоки), второй этап - блок «АЗС» в составе автозаправочной станции и станции технического обслуживания, третий этап - блок «Мотель» в составе мотеля на 81 номер, паркинга легкового транспорта, паркинга грузового транспорта, очистных сооружений поверхностного и хозяйственно-бытового стока, 4 этап - блок «Супермаркет» в составе супермаркета, магазина-склада оптового, кафе и паркинга легкового автотранспорта.

Администрацией поселения Обществу было выдано разрешение от 25.12.2014 № RU4750901-044 на строительство на Участке объектов первого из четырех этапа строительства многофункционального торгово-промышленного в составе строительного магазина, насосной станции водоснабжения, локальных очистных сооружений. 

По завершении строительства названных объектов Обществу было выдано разрешение от 15.11.2021 № RU47509101-044 на ввод в эксплуатацию следующих объектов капитального строительства, возведенных на Участке - строительного магазина площадью 1469,9 кв.м, насосной станции водоснабжения площадью 29,3 кв.м, локальных очистных сооружений площадью 22,4 кв.м.

На основании Договора и разрешения от 15.11.2021 №  RU47509101-044 на ввод объектов в эксплуатацию в декабре 2021 года произведена государственная регистрация права собственности Общества на указанные объекты.

15.02.2022 Общество обратилось в Администрацию поселения с заявлением о предоставлении ему в собственность Участка на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) как собственнику названных объектов недвижимости и вспомогательных объектов, расположенных на Участке.

Письмом от 21.02.2022 № 22-598/22-0-1 Администрация поселения уведомила Общество о принятии решения об отказе в предоставлении Участка в собственность со ссылкой на положения пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, отметив, что разрешенное использование Участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку построены и введены в эксплуатацию только два объекта капитального строительства из предусмотренного проектной документацией многофункционального торгово-промышленного комплекса

Полагая отказ Администрации поселения в предоставлении в собственность Участка незаконным, нарушающими права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось с в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и удовлетворили заявление.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

По смыслу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Порядок предоставления земельных участков в собственность за плату без проведения торгов регламентирован статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ. 

Согласно подпунктам 4 и 7 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должны быть указаны основание предоставления земельного участка из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 того же Кодекса оснований, а также цель использования земельного участка. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и при выявлении наличия хотя бы одного из них принимает решение об отказе в предоставлении участка. 

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1), если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14), предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (пункт 19). 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1      статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. 

Суды установили, что Общество является собственником возведенных на Участке, имеющем вид разрешенного использования «для строительства многофункционального торгово-промышленного комплекса», объектов - здания магазина строительных товаров площадью 1469,9 кв.м, насосной станции водоснабжения площадью 29,3 кв.м, локальных очистных сооружений площадью 22,4 кв.м., трансформаторной подстанции и сопутствующих линейных объектов (сетей водопровода, канализации, пожарного водопровода, дороги), отметили, что на Участке продолжается строительство многофункционального торгово-промышленного комплекса, приняли во внимание выводы, изложенные в заключении от 17.10.2022 № ЗС-115-СТЭ/22, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Гильдия экспертов Северо-Запада», и посчитали, что цель использования Участка, указанная в заявлении о его предоставлении в собственность, соответствует разрешенному использованию Участка, а площадь Участка исходя из размещения на нем здания магазина, хозяйственно-бытовой и ливневой канализаций, противопожарного, санитарно-хозяйственного водопроводов, насосной станции, локальных очистных сооружений, автомобильной дороги, парковки, соразмерна целям использования расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом суды не учли следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2022, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51, части 15              статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Перечень объектов недвижимости, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, установлен частью 17 статьи 51 ГрК РФ, пункт 3 которой, в частности, предусматривает, что получение разрешения на строительство не требуется при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Как установили суды, Участок был предоставлен Обществу в аренду для строительства многофункционального торгово-промышленного комплекса, а возведенные на Участке объекты недвижимости соответствуют первому этапу строительства из четырех запланированных.

В проектной документации в составе тома «Решения по организации строительства» применительно первому этапу строительства определена площадь земельного участка 38 200 кв.м (т.д. 1, л. 39), в отношении второго, третьего и четвертого этапов - площади участков 9000 кв.м, 49 000 кв.м и         43 800 кв.м соответственно; приведены данные о балансе территории Участка и площади его застройки - 15 880 кв.м (т.д. 1, л. 39 оборот). 

Также во введении этого тома отмечено, что термин этап определен как отдельная часть объекта капитального строительства, которая может быть введена и эксплуатироваться автономно (независимо от строительства иных частей) (т.д. 1, л. 37).

Приведенные в названном документе сведения судами не исследованы и не оценены.

Выводы судов по существу спора, мотивированные размещением на Участке значительного количества принадлежащих Обществу объектов вспомогательного назначения и продолжением деятельности по застройке Участка, не могут быть признаны обоснованными и соответствующими нормам земельного законодательства, регулирующим спорные отношения, поскольку приобретение в собственность публичного земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, обусловлено необходимостью такого земельного участка для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Вопрос относительно площади земельного участка, необходимой непосредственно для целей эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, имеющий значение для разрешения спора, судами при рассмотрении делав полной мере не исследован.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 26.10.2022 и постановление от 22.02.2023 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи                                    71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции и отменой решения от 26.10.2022 с направлением дела на новое рассмотрение указанный судебный акт не подлежит исполнению, а приостановление его исполнения, принятое определением  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.2023, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу № А56-56808/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Отменить приостановление исполнения решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2022 по делу                      № А56-56808/2022, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.2023.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М.В. Захарова

И.В. Сергеева