Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-13488/2020

г. Владивосток

11 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-225/2022 

на решение от 29.11.2021 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-13488/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311582611000061) 

к акционерному обществу «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

о внесении изменений в условия договора аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, изложив пункт 1.1 договора в редакции истца,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 10.01.2022, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 09.04.2019, сроком действия на 3 года, паспорт; 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (далее – ответчик, АО «Примавтодор») о внесении  изменений в договор аренды №1192/2011 от 28.12.2011,заключенный между истцом и ответчиком, а именно,  в пункт 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: 

«Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: 

- Здание - объект торгового назначения и общественного питания, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 1092,1 кв.м, кадастровый номер 25:34:016301:1270, адрес объекта: 

<

...>, принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании постановления комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, передаточный акт, утвержденный председателем комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.10.2011 сделана запись регистрации №25-25-12/078/2011- 102, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 25-АБ номер 630813; 

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торгового назначения и общественного питания, общая площадь 6 400 кв.м, кадастровый номер 25:34:016301:670, адрес объекта: 

<

...>, принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании постановления комитет по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, передаточный акт, утвержденный председателем комитета по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.12.2005 №74-п, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2011 сделана запись №25-25-12/078/2011-215, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: серия 25-АБ номер 631253».

Определением от 01.09.2020 заявление предпринимателя принято к рассмотрению судьей С.Т. Шохиревой по общим правилам искового производства. Определением суда от 28.12.2020 произведена замена судьи С.Т. Шохиревой на судью Е.А.Левченко.

Определением от 27.07.2021 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.11.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.11.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что суд необоснованно не принял во внимание наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2021 по делу №А51-12679/2020, которым отказано в удовлетворении требований АО «Примавтодор» о признании незаконными разрешения на строительство от 04.02.2020 и разрешения на ввод в эксплуатацию от 11.03.2020. По мнению апеллянта, ссылки суда на экспертное заключение, представленное в рамках дела №А51-4859/2018, являются несостоятельными, поскольку указанное дело не рассмотрено по существу.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 09.02.2022.

Через канцелярию суда от АО «Примавтодор» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Приморского края проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.10.2011 25-АБ №630813, кадастровому паспорту здания от 31.03.2011 ОАО «Примавтодор» (в настоящее время - АО «Примавтодор») являлось собственником здания – котельная, назначение: нежилое, 1-этажное, антресольное, общей площадью 469,1 кв.м, инв.№05:423:002:000010140, лит.А, расположенного по адресу: 

<

...>. Здание введено в эксплуатацию в 1988 году. Также согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.10.2011 АО «Примавтодор» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 25:34:016301:670, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство производственной котельной, общая площадь 6400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

28.12.2011 ОАО «Примавтодор» заключило с ИП ФИО2 договор №1192/2011 аренды данного здания и соответствующего земельного участка. При этом способ и цель использования арендуемого здания в договоре оговорены не были, договор заключен сроком по 27.12.2026 (пункт 1.2), договором предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества (пункт 1.7, раздел 4).

Согласно сведениям из ЕГРН объект (здание – котельная) был поставлен на кадастровый учет 25.06.2012, с присвоением кадастрового номера 25:34:016301:1270.

В период действия договора аренды арендодателем было подано заявление об изменении разрешенного использования земельного участка с «под строительство котельной» на «объекты торгового назначения и общественного питания».

Письмом от 23.05.2017 исх.№1195/030 АО «Примавтодор» согласовало производство реконструкции арендуемого здания котельной в соответствии с проектной документацией. В процессе проектно-изыскательских работ по реконструкции арендуемого здания котельной были внесены изменения в строительный проект, в частности, увеличена площадь объекта и его наименование, в связи с, чем ИП ФИО2 повторно обратилась в АО «Примавтодор» с заявлением о согласовании производства работ по реконструкции.

Письмом от 08.08.2017 исх.№2035/030 АО «Примавтодор» повторно согласовало производство работ по реконструкции арендуемого здания котельной.

Согласно выводам экспертного заключения от 06.09.2019 №25-0085.2019, изготовленного ООО «Ингвар инженеринг групп» в рамках дела №А51-4859/2018, на момент проведения экспертизы ИПФИО2 была произведена реконструкция объекта недвижимости, здание – котельная с кадастровым номером 25:34:016301:1270 было реконструировано под объект торгового назначения и общественного питания.

04.02.2020 Управление градостроительства Администрации Уссурийского городского округа выдало ФИО2 разрешение №25-311000-03-2020 на строительство (реконструкцию) объекта с кадастровым номером 25:34:016301:1270 под объект торгового назначения и общественного питания, а 11.03.2020 - разрешение №25-311000-07-2020 на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию с учетом внесенных приказом Управления градостроительства Администрации Уссурийского городского округа от 08.05.2020 №16-01/14/0633 изменений в части фактической площади реконструируемого объекта.

08.07.2020 арендатором получена выписка из ЕГРН в отношении реконструируемого объекта недвижимости, согласно которой площадь объекта составляет 1092,1 кв.м, наименование: реконструкция котельной под объект торгового назначения и общественного питания, расположенного на земельном участке по адресу: ул.Льва Толстого, 17 в г.Уссурийске; количество этажей: 2, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 2020.

21.07.2020 истец, полагая, что произведенная реконструкция спорного объекта недвижимости повлекла существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие чего возникли основания для внесения изменений в договор аренды №1192/2011 от 28.12.2011, направил в адрес общества письмо о внесении изменений в заключенный договор аренды в части предмета договора. 

Ответчик оставил обращение истца о подписании дополнительного соглашения к договору аренды без ответа, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из содержания положений статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, истец не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, позволяющих изменить договор в судебном порядке по требованию арендатора в рассматриваемой конкретной ситуации.

Как верно указал суд первой инстанции, произведенная арендатором реконструкция объекта недвижимости – котельной сама по себе не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, действуя разумно и добросовестно. Напротив, реконструкция здания представляет собой сложную процедуру, направленную на  изменение параметров существующего здания, следовательно, реконструкция объекта арендных отношений могла быть осуществлена исключительно по инициативе стороны, и не может расцениваться в качестве изменившегося обстоятельства, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Вопреки позиции апеллянта, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Повторно проанализировав указанные истцом обстоятельства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что они не могут быть квалифицированы в качестве существенных по смыслу статьи 451 ГК РФ и выступать в качестве основания для изменения спорного договора, поскольку договор аренды заключен между хозяйствующими субъектами для удовлетворения частных интересов, спорные объекты - земельный участок и здание котельной, принадлежат АО «Примавтодор» на праве собственности.

Доводы истца о том, что реконструкция была вызвана подачей арендодателем заявления об изменении разрешенного использования земельного участка с «под строительство котельной» на «объекты торгового назначения и общественного питания», получили надлежащую правовую оценку при рассмотрении дела в суде первой инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка не могло повлиять на объем прав ответчика как арендатора спорного земельного участка и здания, расположенного на нем.

Доводы апелляционной жалобы о наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2021 по делу №А51-12679/2020, которым отказано в удовлетворении требований АО «Примавтодор» о признании незаконными разрешения на строительство от 04.02.2020 и разрешения на ввод в эксплуатацию от 11.03.2020, не принимаются коллегией во внимание, поскольку указанное обстоятельство не влияет на рассмотрение настоящего спора по существу с учетом отсутствия предусмотренных пунктом 4 статьи 451 ГК РФ оснований, позволяющих изменить договор в судебном порядке.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.11.2021  по делу №А51-13488/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

 

Е.Н. Шалаганова