АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-24948/2022

03 февраля 2023 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении  протокола судебного до перерыва заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Н.А. Туркиной,  рассмотрел в судебном заседании дело №А60-24948/2022 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Уралавтобум" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии недвижимого имущества,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельны требований относительно предмета спора, ФИО2,

 

при участии в судебном заседании до и после перерыва

от истца: ФИО3, по доверенности № 300/05/01-14/0111 от 04.07.2022 г. 

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 10.06.2022г.

от третьего лица: не явился. 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

 

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралавтобум" (далее – ответчик) с требованием об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:18898345 площадью 34633 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с выплатой ему возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 5 509 600 рублей 00 копеек, об обязании принять возмещение и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, о прекращении права собственности ответчика на указанный земельный участок, о признании права собственности на спорный земельный участок за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В предварительном судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

В отзыве ответчик не возражал против изъятия земельного участка, возражал против заявленной выкупной цены.

Определением суда от 16.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено АНО «Национальное экспертное бюро» эксперту ФИО5. Производство по делу приостановлено до поступления в материалы дела заключения эксперта.

16.11.2022 г. в материалы дела поступило заключение эксперта.

Определением от 07.12.2022 г. производство по делу возобновлено. В судебное заседание вызван эксперт для дачи пояснений по экспертному заключению.

09.12.2022 г. от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 27.12.2022 истец на исковых требованиях настаивал, представил возражения на заключение эксперта. Возражения приобщены к материалам дела. В судебном заседании эксперт ФИО5 дал пояснения по экспертному заключению, ответил на вопросы суда, истца, ответчика.

Истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Ответчик возражал против назначения по делу повторной судебной экспертизы, полагает основания отсутствуют.

В судебном заседании открытом 26.01.2023г. судом объявлен перерыв до 27.01.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва истец настаивал на назначении по делу судебной экспертизы. Ответчик возражения поддержал.

Судом ходатайство рассмотрено в совещательной комнате и отклонено.

С учетом рассмотренных ходатайств истец настаивал на исковых требованиях, просит при расчете размера возмещения при изъятии земельного участка учесть отчет. Представленный истцом.

Ответчик настаивал на возражениях, полагает, что принятию при определении размера возмещения при изъятии подлежат результаты проведенной судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум», на праве собственности принадлежит земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН от 21.04.2022 № КУВИ-001/2022-60528388 и № КУВИ-001/2022-60528426.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.08.2021 № 1717 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства транспортной развязки на пересечении переулка Базового, улицы Комсомольской и Сибирского тракта». Данное Постановление направлено в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу, что подтверждается письмом от 02.09.2021 № 1042 и выпиской из ЕГРН от 21.04.2021 № КУВИ-001/2022-60528388 (п.8). В соответствии с приложением № 2 к указанному Постановлению изъятию, в числе прочих, подлежит земельный участок площадью 6939 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв.м., принадлежащий ответчику (п.8).

Изъятие выше указанного земельного участка осуществляется в целях строительства линейного объекта транспортной инфраструктуры в рамках реализации Муниципальной программы «Столица» на 2017-2024 годы, утвержденной Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 03.11.20116 № 2193.

Уведомление об изъятии спорного земельного участка с приложением копии Постановления Администрации города Екатеринбурга от 27.08.2021 № 1717 направлено ответчику - собственнику изымаемого земельного участка письмом от 24.09.2021, что подтверждается описью, квитанцией и отчетом об отслеживании почтового отправления.

16 марта 2022 года ООО «УралАвтоБум» вручен проект соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа на указанных выше условиях, что подтверждается подписью специалиста в почтовом отправлении. 

Поскольку соглашение о размере возмещения за изъятие указанно го земельного участка с ответчиком не достигнуто истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв, согласно которому против изъятия не возражает, не согласен с суммой возмещения при изъятии. Ответчик ссылается на то, что при определении выкупной цены Администрацией города Екатеринбург, оценщиком ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» избран неверный способ определения стоимости изымаемого земельного участка без учета положений ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлекло существенное занижение (снижение) стоимости изымаемого земельного участка, нарушение прав правообладателя.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении экспертизы.

Определением от 16.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза.

16.11.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта № 2022/2 от 11.11.2022г. Производство по делу возобновлено.

С учетом возражений истца относительно результатов исследования в судебном заседании 27.12.2022 опрошен эксперт ФИО5

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ходатайство судом отклонено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (ч. 1 ст. 56.3 ЗК РФ). 

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (ч. 1,2 ст. 56.6 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок (ч. 5 ст. 56.3 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).

Согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 56.11 ЗК РФ, ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Одновременно с вышеуказанным документом для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

Ответчик относительно изъятия части земельного участка не возражает, полагает, что размер суммы возмещения должен определяться с учетом заключения судебного эксперта.

Согласно п.п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 16.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено АНО «Национальное экспертное бюро» эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

 «1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:000000098345 площадью 34633 кв. м. на момент рассмотрения спора, в том числе с учетом категории земель и вида разрешенного использования земельного участка по состоянию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, а также с учетом особенностей определяемых статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации? При ответе на указанный вопрос дату рассмотрения спора по настоящему делу учитывать как дату проведения исследования или дату 08.11.2022 г.

3. Каков размер убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), возникающих у правообладателя земельного участка с кадастровым номером. 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв. м., в связи с его изъятием для муниципальных нужд? При ответе на указанный вопрос руководствоваться в том числе убытками, понесенными на регистрацию указанного земельного участка.».

16.11.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта № 2022/2 от 11.11.2022г. Экспертиза проведена экспертом с выходом на место и осмотром спорного участка.

Согласно выводам эксперта размер возмещения подлежащего ответчику при изъятии части земельного участка площадью 6939 кв.м. составил 37 470 000 руб.

Ознакомившись с заключением эксперта, истец подготовил возражения на заключение, а также заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений, о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании экспертом ФИО5 даны устные пояснения ответы на вопросы сторон (вопросы изложены в ходатайстве истца от 09.122022).

По итогам пояснений эксперта истец поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивировав его наличием существенных нарушений в заключении эксперта ФИО5

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Так согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Никакие доказательства не имеют заранее установленной силы, а доводы сторон и представляемые ими доказательства подлежат оценке в ходе судебного разбирательства наряду с другими доказательствами.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2014 N 1585-О правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Выполненное по поручению суда экспертное заключение не содержит каких-либо неясностей и сомнений не вызывает, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В рассматриваемом случае круг вопросов, поставленных перед экспертами, направлен на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения о чем свидетельствует подписка экспертов. Документы, подтверждающие квалификацию экспертов, представлены и в деле имеются.

В целом, на замечания, вопросы истца, положенные в основу ходатайства о назначения по делу повторной экспертизы, даны ответы Экспертом в судебном заседании.

Заключение выполнено согласно положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", приказа от 25 сентября 2014 г. № 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Суд полагает, что с учетом приведенного в экспертном заключении исследования, стоимость объектов недвижимости соответствует рыночной стоимости объектов на дату оценки, поскольку из указанного заключения представляется возможным проверить, по каким критериям эксперт пришел именно к тем выводам, которые указаны в заключении. 

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вместе с тем, в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу. Таким образом, целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу. Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин.

В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу. Заключение эксперта в силу статей 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ). Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками, основано на исходных данных настоящего дела.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы, сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло. При этом, эксперт при опросе в судебном заседании пояснил все этапы проводимого им исследования. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено (статья 65 АКП РФ).

Проверив порядок назначения и проведения судебной экспертизы, суд не установил каких-либо процессуальных нарушений, влекущих признание данного доказательства не допустимым. Поскольку заключение эксперта соответствует требованиям закона, не содержит противоречий и неоднозначных толкований установленных данных, является полным, мотивированным и содержит ясные и обоснованные выводы; нарушений при проведении данной экспертизы не усматривается, в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт судом предупрежден, сомнений в обоснованности, объективности и достоверности заключения эксперта у суда также не возникло.

Истец заявил о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 87 этого же кодекса в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).

Назначение повторной экспертизы должно быть мотивировано. Суду следует указать в определении, какие выводы первичной экспертизы вызывают сомнение, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Противоречия в заключениях нескольких экспертов не во всех случаях требуют повторной экспертизы. Суд может путем допроса экспертов получить необходимые разъяснения и дополнительное обоснование выводов.

Указанная правовая позиция изложена в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции".

Истец с результатами судебной экспертизы не согласился, заявил о назначении по делу повторной экспертизы.

Заявляя о несоответствии объектов аналогов по сегменту рынка, Истец никак не раскрывает данный довод, что позволяет сделать вывод о голословности данного утверждения. При том, что такой этап оценки как сегментирование рынка подробно приведен на стр. 21-45 Заключения.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, является обязательным этапом в общей последовательности анализа рынка недвижимости (п. 11 ФСО № 7) и основным условием использования объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 7).

На стр. 21-22 экспертного заключения с учетом различных критериев сегментации указано, что «анализируется сегмент незастроенных земельных участков г. Екатеринбурга. Категория – земли населенных пунктов. Разрешенное использование, согласно выписки из ЕГРН – для строительства автомобильных торгово-сервисных комплексов . Согласно правилам землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», оцениваемый земельный участок относится к зоне ПК-1».

Начиная со стр. 25 эксперт приводит подробную выборку предложений в г. Екатеринбурге и указывает ряд критериев, например, категория земель, месторасположение, факт застройки, нахождение в градостроительной зоне ПК-1.

При этом эксперт обоснованно указывает, что вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат .

На стр. 55 эксперт детально описывает выбор подходов и методов к оценке и приходит к выводу о возможности произвести оценку сравнительным подходом (методом сравнения продаж).

Следовательно, объекты-аналоги подбирались экспертом исходя из доступной информации. При этом сначала эксперт подбирал объекты наиболее близкие к объекту оценки по количественным и качественным характеристикам (площадь, место расположения, с указанием интервала назначение и др.), после чего проверял качество выборки, т.е. добивался их однородности. 

Истец не указывает какие объекты из подборки по его мнению являются более подходящими, по сравнению с теми, которые отобрал (или исключил) эксперт, например, участки, которые по местоположению, площади, направленности (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектом оценки (с учетом того, что рыночная стоимость определялась на одну дату). Заявляя о том, что недостатки экспертного заключения повлияли на результат оценки, Истец не представил должные расчеты подтверждающие его довод.

Напротив, представленные в экспертном заключении сведения об объектах-аналогах подтверждены документально, доказательств их недостоверности материалы дела не содержат. Каких-либо характерных особенностей, не позволяющих, либо препятствующих сопоставлению объектов-аналогов с объектами оценки, также не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, обоснование сегмента рынка подробно приведено в исследовательской части заключения. Проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов значений цен. При отборе аналогов экспертом учтены характеристики изымаемого земельного участка, которые существенно влияют на его стоимость (местоположение, доступность, зонирование, площадь и др.).

Отбор аналогов из имеющихся на дату исследования предложений в количестве 98 единиц произведен в таблицах № 9-11 экспертного заключения, исходя из сегмента оцениваемого рынка, а также учета ценообразующих факторов.

Выводы эксперта относительно рынка недвижимости в исследуемом сегменте сделаны в объеме, достаточном для формирования стоимости в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, и с учетом особенностей оценки, предусмотренными статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд также ознакомился с объектами аналогами и полагает, что они выбраны верно, в том числе место их расположения – все они расположены в черте города, в зонах размещения объектов, используемых для ведения предпринимательской деятельности, складов, также как и исследуемый объект.

На стр. 57-58, с учетом предшествующего анализа, эксперт описывает порядок отбора объектов-аналогов и выделяет пять наиболее подходящих предложений. При этом прямо указывает, что «для каждого объекта в подтверждение существования оферты и указанной в ней стоимости в приложениях к заключению представлена ее печатная версия (см. Приложение 2).

Кроме того (стр. 25 заключения), эксперт указывает, что производит идентификацию предложений с учетом сопоставления сведений с данными Публичной кадастровой карты. Публичная кадастровая карта является официальным источником, то есть презюмируется, что информация, содержащаяся в нём, точна и достоверна. Дополнительно эксперт производил сопоставление со сведениями на актуальной карте градостроительного зонирования.

Таким образом, с учетом содержания экспертного заключения вся анализируемая информация отвечает признакам максимально возможной в данных условиях информативности. Специальных требований по обязательному выезду эксперта для целей осмотра объектов-аналогов действующее законодательство не предусматривает.

Доводы истца о том, что объекты аналоги должны определяться с учетом изымаемого земельного участка площадью 6939 кв.м., а не земельного участка в оставшейся части (стр. 72 заключения) судом отклоняются, поскольку с учетом конфигурации  изымаемого земельного участка (стр. 11, 13 заключения) выбор объекта аналога крайне затруднителен и практически мало вероятен, со стороны истца не представлено доказательств наличия на рынке предложений земельных участков в схожей конфигурации.

Таким образом, суд полагает, что избранный экспертом метод исследования – рыночная стоимость изымаемого земельного участка для целей определения размера возмещения в связи с изъятием земельного участка будет соответствовать разности между рыночной стоимость участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34 633 кв.м. и рыночной стоимостью сохраняющегося участка площадью 27 694 кв.м. с разрешенным видом использования для строительства автомобильных торгово-сервисных комплексов выбран верно и при фактической конфигурации изымаемого земельного участка является единственно верным для проведения исследования, в том числе выбора объектов аналогов.

Относительно довода Истца о том, что эксперт допускает существенное расхождение в таких характеристиках аналогов и объекта оценки как площадь и стоимость необходимо отметить, что экспертом произведена подробная корректировка, сглаживающая отличия аналогов от оцениваемого земельного участка.

Таким образом, с учетом подробного указания корректировок (что резюмировано на стр. 76-78 заключения) можно сделать вывод о том, что все объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки (приведены к «общему знаменателю»), что соотносится с избранной методологией исследования. Экспертом даны пояснения в части введения корректировок по каждому из элементов сравнения, обоснована необходимость индивидуализация параметров для целей сравнения, что и позволило привести расчет методом сравнения продаж.

Доводы относительно применения корректировок относительно местоположения «красной линии» судом отклоняется, поскольку «красная линия» (в значении корректирующего коэффициента) является важным ценообразующим фактором. На применение такой корректировки ориентирует Справочник оценщика, что полностью  согласуется с требованиями ст. 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Довод Истца о том, что «изымаемый участок хотя и располагается внутри квартала, но ответчиком не используется для предпринимательской деятельности судом отклоняется.

в соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 2014 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Таким образом, компенсация должна позволить с учетом состояния цен на рынке приобрести участок с аналогичными изъятому характеристиками, но которые определены на иную дату – до начала процедуры изъятия, которую Верховный суд при этом справедливо не связал с самой датой принятия решения об изъятии. Состояние рынка на текущую дату может и должен изучить и представить суду судебный эксперт.

При этом значение имеет не то используется ли изымаемый участок (его часть), а обеспечение возможности сохранения собственнику потенциала использования такой недвижимости.

Судом установлено, что в «нижней части» изымаемый земельный участок по направлению к автомобильной дороге, за которой непосредственно размещается ТЦ «Комсомолл» исходя из площади (примерно ? от изымаемого) и  конфигурации является достаточным для использования в предпринимательской деятельности, в том числе для расположения на нем объекта например недвижимого имущества. Суд полагает, что указанный земельный участок в случае оставления его у ответчика позволяет в полной мере использовать его в предпринимательской деятельности в том числе для размещения объектов недвижимости. Таким образом, суд полагает, что у ответчика имеется потенциал использования изымаемого земельного участка в случае сохранения земельного участка.

Суд при этом учитывает назначение земельного участка – строительство автомобильных торгово-сервисных комплексов, а также то, что на смежных земельных участках в настоящее время согласно сведения публичной кадастровой карты располагаются аналогичные действующие автомобильные торгово-сервисные комплексы, земельный участок с трех сторон окружен автомобильными дорогами, что делает участок привлекательным для осуществления предпринимательской деятельности.

Принимая расчеты эксперта исходя из представленных аналогов суд пришел к выводу, что определенная им рыночная стоимость земельного участка не разнится с предложениями на рынке. Так например, цена земельного участка площадью 24 сот. Составляет согласно предложению 45 000 00 руб. (стр. 87 заключения), исследуемый объект 346,33 сот, исходя из того что площадь исходного объекта превышает площадь аналога более чем 10 раз можно предположить что стоимость объекта налога могла составить при площади увеличенной в раз около 450 000 000 руб., применяя аналогичный подход судом проверена  вероятная рыночная стоимость объектов аналогов (аналог 2 – примерно 310 млн. руб., аналог 3 примерно 240 млн. руб., аналог 4 примерно 340 млн. руб., аналог 5 примерно 168 млн. руб. (стр.76 заключения). Стоимость изымаемого объекта определена при этом примерно кратно произведению разницы между площадью исходного участка и изымаемого.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, определенная экспертом рыночная стоимость соответствует условиям рынка, используемый экспертом метод вычисления рыночной стоимости является единственно верным в данном случае.

В соответствии со ст.282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных и муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленным гражданским законодательством. При этом в силу п.1 ст.62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст.281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).

Таким образом, выбор даты оценки основывался на моменте рассмотрения спора, то есть на момент проведения судебной оценочной экспертизы.

В этой части со стороны эксперта нарушений не установлено.

Возражения истца связаны по сути с несогласием с результатами судебной эксперты и основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

Принимая во внимание положения ст. 87 АПК РФ судом не установлено оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, в удовлетворении ходатайства судом отказано.

Отчет об оценке от № 134-12/01 судом не принимается в качестве доказательства, поскольку выполнен с нарушением положений ст. 56.8 ЗК РФ.

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, размер возмещения подлежит определению с учетом результатов судебной экспертизы №2022/2.

Истцом заявлено о изъятии части земельного участка кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м. и прекращении права собственности Общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» на земельный участок кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв.м, однако в этой части требования не мотивированы и не обоснованы, при этом истец не указал, каким образом может быть исполнено решение суда в части сохранения за ответчиком права собственности на сохраняемый земельный участок.

С учетом изложенного суд полагает, что  с целью осуществления надлежащей регистрации прав истца и ответчика на земельные участки необходимо указать на прекращение права собственности Общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., признание права собственности на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., за муниципальным образованием «город Екатеринбург», а также указать, что решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Порядок уплаты возмещения следует определить следующим образом: 100% от суммы возмещения до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемый объект. 

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Поскольку требования истца, указанные им в исковом заявлении о размере рыночной стоимости объектов и убытков, являются необоснованными, не основанными на результатах судебной оценочной экспертизы, то есть, в части оценки определения размера возмещения судебный акт должен быть принят в пользу ответчика, судебные расходы подлежат возмещению за счет истца (ст. 110 АПК РФ).

Поскольку, подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснениями, данным в пункте 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», предусмотрено, что если государственное или муниципальное учреждение выполняет отдельные функции государственного органа (органа местного самоуправления) и при этом его участие в арбитражном процессе обусловлено осуществлением указанных функций и, соответственно, защитой государственных, общественных интересов, оно освобождается от уплаты государственной пошлины по делу, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет судом не разрешается.

Расходы общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 рублей 00 копеек подлежат отнесению на Администрацию города Екатеринбурга.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Изъять путем выкупа у Общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв.м., расположенный по адресу:   

<

...>.

3.      Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

4.      Признать право собственности на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

5. Определить сумму возмещения, уплачиваемую Обществу с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» в размере 37 470 000 руб. 00 коп.

6. Определить порядок уплаты возмещения следующим образом: 100 % от суммы возмещения до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемый объект.

7. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» принять причитающееся возмещение за изымаемый земельный участок и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. 

8. Решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

9. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 рублей 00 копеек.

10. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

11. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

 

Судья                                                                          Е.С. Чудникова