ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-13665/2024-ГК

Дело № А40-207768/23

город Москва

02 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеевой Е.Б., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ЭлитТорг»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2024 года по делу № А40-207768/23

по иску ООО «СТР Партнерс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «ЭлитТорг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 06.09.2023;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 02.04.2024; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТР Партнерт" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ЭлитТорг"  об обязании освободить и передать по акту приема-передачи следующие нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1: нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания, нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания, нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания, а также с требованием о взыскании задолженности по арендной плате  4 419 354,83 рублей; неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы   в размере 3 951 700,10 рублей; неустойки за нарушение срока оплаты арендной платы начисленную в размере 0,5 % на сумму задолженности по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с 9 декабря 2023 года и по дату фактической оплаты задолженности; задолженности по  коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанные с деятельностью Арендатора: задолженность по коммунальным и иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора, которые на 31.10.2023 составляют 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение; о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора за период с 21 марта 2023 года по 8 декабря 2023 года в размере 789 567,40 рублей, из которых: 41 942,45 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 474 677,07 рублей - поставка электроэнергии; 125 109,50 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 66 465,79 рублей - газоснабжение; 42 314,65 рублей - пожарная сигнализация; 39 057,94 рублей - водоснабжение, водоотведение; неустойки за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора, начисленную в размере 0,5 % за каждый день просрочки, начиная с 9 декабря 2023 года и по дату фактической оплаты задолженности на общую сумму задолженности в размере 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение; неустойки за нарушение срока возврата помещений  в сумме 964 000,00 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ЭлитТорг" в пользу ООО"СТР Партнерс"  взыскана задолженность по арендной плате в размере 4 419 354,83 руб., задолженность по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора  в размере 1 020 944,59 руб., неустойка за нарушение срока оплаты арендной платы в размере 790 340,02 руб., неустойка, начисленная на сумму долга по арендной плате 4 160 000,10 руб. с 09.12.2023 по день фактического исполнения обязательства по уплате долга, исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки, неустойка за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей за пользование помещениями, связанных с деятельностью Арендатора в размере 157 913,48 руб., неустойка, начисленная на сумму долга 1 020 944,59 руб. с 09.12.2023 по день фактического исполнения обязательства по уплате долга по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора, исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки, неустойку за нарушение срока возврата помещений в размере 96 480 руб., распределены судебные издержки.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено в связи с тем, что 01 апреля 2024 года в форме электронного документа, на официальный сайт суда в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" поступила апелляционная жалоба от ФИО3, поданная в порядке ст. 42 АПК РФ, на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2024 года по делу № А40-207768/23, которая судом на 03 апреля 2024 года к производству принята не была.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Общества отложено Истцу предложено представить письменные пояснения в части предъявления ко взысканию денежных средств в сумме 265100,00руб. ( с указанием положений договора , норм материального права, с указанием всех документов (листы дела, номер тома) имеющихся в деле в отношении оспариваемых сумм.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2024 (в полном объеме изготовлено 27.05.2024) производство по апелляционной жалобе ФИО3 прекращено.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы на 24 июня 2024 года в 11 час. 35 мин. Истцу повторно предложено представить письменные пояснения в части предъявления ко взысканию денежных средств в сумме 265100,00 руб. (с указанием положений договора, норм материального права, с указанием всех документов (листы дела, номер тома) имеющихся в деле в отношении оспариваемых сумм.

В суд поступили письменные пояснения истца запрошенные апелляционным судом. отзыв истца с ходатайство о приобщении дополнительных документов.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что между ООО «СТР Партнерс» (ранее ООО «Ди Эл Коннект») (Арендодатель) и ООО «ЭлитТорг» (арендатор) был заключен Договор аренды №13 от 10.02.2017, по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) следующие Нежилые помещения, общей площадью 823 кв.м., расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> стр.1: Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся в подвальном этаже Здания, Нежилое помещение №001 общей площадью 224,8 кв.м. с кадастровым номером 50:10:000000014654, находящееся в подвальном этаже Здания.

Сторонами также были заключены Дополнительные соглашения №1 от 01 апреля 2022 г., №2 от 01 октября 2022 года к Договору аренды №13 от 10.02.2017, №б/н от 01.06.2023.

В связи с разделением нежилого помещения №001, общей площадью 224,8 кв.м. с кадастровым номером 50:10:000000014654 и присвоением новых кадастровых номеров, сторонами было подписано Дополнительное соглашение от 01 июня 2023 года, согласно которого п.1.1 Договора Аренды был изложен в следующей редакции:

Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор принять во временное возмездное пользование (аренду) следующие Нежилые помещения, общей площадью 809 кв.м., расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> стр. 1:

-  Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся в подвальном этаже Здания.

-  Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания.

- Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания.

Пунктом 2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г. было установлено, что Договор действует с момента его подписания по 10.02.2032 года включительно, за исключением случае досрочного расторжения Договора.

Согласно разделу 3.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г. Арендатор в качестве обеспечения своих обязательств по Договору оплачивал Арендодателю страховой депозит в размере 820 000 рублей.

За пользование Помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю Арендную плату. Арендная ставка составляет 670 000 руб. Ежемесячно (п.3.2.1 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01 апреля 2022 г.).

Помимо арендной платы Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с Управляющей компанией (пункт 3.2.2 Договора).

В силу п.3.2.3 Договора в течение срока Аренды Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату ежемесячно, без выставления счета, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Арендная плата за каждый неполный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней, в течение которых осуществлялось пользование Помещением (п.3.2.5 Договора).

Согласно п.3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно в течении 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета.

Как указывал истец, по состоянию на 26.05.2023г. у ООО «ЭлитТорг» образовалась задолженность в сумме 2 004 698,13 рублей 13 коп. платежей по аренде и коммунальным услугам и 820 000 рублей страхового депозита (п.3.1.1, договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2022г.), что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов от 26.05.2023.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды нарушение Арендатором (ООО «ЭлитТорг») условий договора по: однократной уплаты арендной платы (п.6.2. договора): невнесению (не дополнения в случае его зачета в уплату долга) страхового депозита (п.п.6.1., 3.1.5 договора); не осуществления мер по регистрации перепланировки (переустройства, реконструкции), а также согласования графика этих мероприятий с Арендодателем (п.4.3.19, договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2022г.) влечет за собой право Арендодателя на безусловный односторонний отказ Арендодателя от договора аренды.

На основании ст. 619 ГК РФ и вышеуказанных пунктов договора аренды от 10.02.2017г. № 13 ООО «СТР Партнере» 13 июня 2023 года уведомило ООО «ЭлитТорг» об одностороннем отказе от указанного договора. В соответствии с условиями договора его действие прекратилось бы с 21.06.2023г. 

Истец предложил освободить помещение и подписать акт приема-передачи в срок до 21.07.2023г., с указанием на то, что арендная плата за пользование помещением будет начисляться до момента передачи помещения по акту.

13 июня 2023 года стороны подписали Соглашение о расторжении договора аренды от 10.02.2017г. № 13.

Согласно условиям указанного Соглашения договор аренды от 10.02.2017г. № 13 расторгнут с 21 июля 2023 года, Арендатор обязан освободить помещение и передать его Арендодателю по акту приема-передачи в срок до 21.07.2023, а также погасить задолженность по договору аренды от 10.02.2017г. № 13 в разумные сроки.

26 июня 2023 года стороны подписали Акт сверки, которым подтвердили удержание Арендодателем суммы задолженности по арендной плате из суммы страхового депозита в размере 820 000 рублей.

Согласно подписанному сторонами Акта сверки взаиморасчетов от 21.07.2023 задолженность ООО «ЭлитТорг» составила 3 220 108,56 рублей.

22 июля 2023 года через АУ «МФЦ городского округа Химки» Московской области ООО «СТР Партнере» было подано заявление на государственную регистрацию погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017г. № 13.

В связи с технической ошибкой в кадастровом номере помещений, допущенной в Соглашении, стороны повторно подписали 02.08.2023 Соглашения о расторжении Договора в части помещений с кадастровыми номерами №50:10:0000000:17323 и №50:10:0000000:17323 и сдали их на регистрацию в Росреестр 05.09.2023, что подтверждается соответствующими заявлениями на государственную регистрацию погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017г. № 13, поданными 05.09.2023 года через АУ «МФЦ городского округа Химки» Московской области ООО «СТР Партнерс».

В настоящее время государственная регистрация погашения сделки - договора аренды от 10.02.2017 № 13, в части помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящегося на первом  этаже Здания, а также помещения с кадастровым  номером 50:10:0000000:17324, находящегося в подвальном  этаже Здания произведена. В части помещения общей площадью 24 кв.м. с кадастровым  номером 50:10:0000000:17323, находящегося в подвальном  этаже Здания государственная регистрация погашения договора аренды приостановлена, в связи с отсутствием Акта приема-передачи помещения, который истец представить не может, ввиду уклонения ответчика от  освобождения и сдачи  помещений Уведомление  о  приостановлении госрегистрации  прав от 15.09.2023 № КУВД-001/2023-39704290/1.

Учитывая данные фактические обстоятельства, суд пришел к выводу, что в настоящее время договор аренды расторгнут

Вместе с тем, обязанность освободить помещения до 21 июля 2023 года, ответчиком не исполнена, не освобождены помещения от имущества и оборудования, в связи с чем 26 июля 2023 года ООО «СТР Партнере» была вручена ООО «ЭлитТорг» претензия №13 от 25.07.2023 об освобождении помещений, уплате задолженности по арендной плате и иным платежам, а также выплате неустойки за нарушение срока погашения задолженности и возврата помещений. ООО «ЭлитТорг» прислало ООО «СТР Партнере» уведомление о том, что освободит помещение до 1 сентября 2023 г.

Как указал истец, на момент подачи искового заявления ООО «СТР Партнере» продолжает пользоваться помещениями в полном объеме, никаких действий по вывозу имущества и освобождению помещений не производит,  задолженность по арендной плате и иным платежам за пользование помещениями на 31 августа 2023 года составляет 3 911 042,41 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов на 31.08.2023, подписанным обеими сторонами.

При этом после подачи  иска ответчик производил  частичное погашение задолженности, в связи с чем стороны взаимно подписали акт сверки  по  состоянию на 09.10.2023.

Согласно  указанному  акту сверки  задолженность  по  арендным  платежам  на 30.09.2023 составила 3 120 000,10 рублей, задолженность по  иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора на 31.08.2023 составила 694 262 (694 262,01) рубля.

После подачи искового заявления Ответчик частично погасил задолженность по договору в общем размере 1 543 081,36 рублей: 760 000 рублей - частичная оплата аренды за март и апрель (платежные поручения: №3558 от 04.09.2023 на сумму 100 000 руб., №3669 от 11.09.2023 на сумму 50 000 руб., №3762 от 18.09.2023 на сумму 80 000 руб., №3848 от 25.09.2023 на сумму 90 000 руб., №3880 от 26.09.2023 на сумму 60 000 руб., №4018 от 09.10.2023 на сумму 80 000 руб., №4087 от 16.10.2023 на сумму 100 000 руб., №4160 от 21.10.2023 на сумму 150 000 руб., №4355 от 08.11.2023 на сумму 50 000 руб.); 783 080,76 рублей - частичное погашение электроэнергии (платежные поручения: №3480 от 30.08.2023 на сумму 234 930,00 руб., №3941 от 02.10.2023 на сумму 220 000 руб., №3978 от 04.10.2023 на сумму 30 000 руб., №3994 от 05.10.2023 на сумму 36 747,09 руб., №4254 от 30.10.2023 на сумму 261 403,67 руб.).

В связи с продолжением пользования Ответчиком нежилых помещений, сумма задолженности увеличилась на общую сумму 2 812 983,01 рублей, из которых: 2 010 000 рублей - арендная плата за период с сентября по ноябрь 2023 года, 28 441,38 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия за период с июля 2023 года по октябрь 2023 года; 576 997,15 рублей - электроэнергия за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 120 350 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 24 014,73 рублей - газоснабжение за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 23 100 рублей - пожарная сигнализация за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года; 30 079,75 - водоснабжение, водоотведение за период с июля 2023 года по октябрь 2023 года.

Согласно расчету задолженности по арендной плате, коммунальным и иным платежам и акту сверки на 30.11.2023 задолженность по арендным платежам на 30.11.2023 составила 4 160 000,10 рублей, задолженность по коммунальным и иным платежам, связанным с деятельностью Арендатора на 31.10.2023 составила 787 975,15 рубля.

12 декабря 2023 г. Ответчик освободил и передал ООО «СТР Партнерс» по акту приема-передачи следующие нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу: 

<

...> строение 1: Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания, Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания; Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания.

Поскольку помещения переданы 12 декабря 2023 года, истец просит взыскать задолженность по арендной плате также за период с 01 декабря 2023 года по 12 декабря 2023 года в размере 259 354,83 рубля, исходя из следующего расчета (670 000 рублей / 31 день х 12 дней), а всего с учетом уточнений истец просит взыскать задолженность по арендной плате  4 419 354,83 рублей; задолженность по  коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанные с деятельностью Арендатора, которые на 31.10.2023 составляют 1 020 944,56 рублей, из которых: 76 545,46 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 437 854,25 рублей - поставка электроэнергии; 265 100 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 95 548,51 рублей - газоснабжение; 72 975,70 рублей - пожарная сигнализация; 72 920,64 рублей - водоснабжение, водоотведение.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора с учетом положений ст. 431 ГК РФ, пришел к выводу, что пункт 3.3.1 Договора регламентирует порядок одностороннего повышения    Арендодателем    размера    арендной    платы, установленной в п.3.2.1.1 Договора. При этом Дополнительным соглашением от 01.04.2022 сторонами совместно принято решение об изменении размера арендной платы с 15.07.2022 года до 670 000 рублей. После заключения сторонами 10.02.2017 Договора аренды №13, арендная плата была изменена всего один раз - уведомлением №4 от 02.11.2017 и составила 445 000 рублей с 01 декабря 2017 года.

До заключения Дополнительного соглашения от 01.04.2022, то есть на протяжении 5 лет, арендная плата не изменялась, истец не пользовался своим правом на одностороннее увеличение арендной платы на 10 % в год, увеличив с 15 июля 2022 года арендную плату до 670 000 рублей, дополнительным соглашением от 01.10.2022 стороны установили, что с 01 октября по 30 ноября 2023 арендная плата составляет 450 000 рублей. С 01 декабря 2022 года по 31 марта 2023 года арендная плата составляет 550 000 рублей.

Таким образом, по ставке 670 000 рублей ответчик должен был оплачивать аренду только 2,5 месяца в 2022 году и 9 месяцев в 2023 году.

Кроме того, судом первой инстанции отклонен довод ответчика о том, что при организации деятельности в арендуемых помещениях ООО «ЭлитТорг» не задействовало помещение площадью 224,8 м2, расположенное в подвале здания, поскольку помещение непригодно для использования его в коммерческих целях в связи с наличием коммуникаций, проложенных открытым способом, постоянным присутствием посторонних запахов, исходящих в процессе эксплуатации коммуникаций, проникающих в другое арендованное помещение площадью 598,7 м2, несовместимых с деятельностью торгового предприятия и доставляющих значительный дискомфорт посетителям и персоналу. Данное помещение является техническим помещением и служит для эксплуатации и ремонта коммуникаций, участвующих в обеспечении деятельности 1 -го этажа.

Факт  перепланировки  ООО «ЭлитТорг» и соответствующее уменьшение площади помещений подтверждается договором №1820 от 01.03.2018, заключенным  ООО «ЭлитТорг» с ФИО4  на разработку технического  плана помещений, платежным поручением  №625 ООО «ЭлитТорг» по  оплате услуг  по договору №1820  от 02.03.2018, описями  документов, принятых  на оказание государственных  услуг  от 28.06.2018, Актом  №022/17 приемочной комиссии   о завершении перепланировки   нежилого  помещения 03.07.2017, а также перепиской в электронной почте, где ранее действующий генеральный директор ООО «ЭлитТорг» ФИО5 сообщает  о  проведении кадастрового  учета помещений после оформления их перепланировки  и уменьшении площади  помещений на 14.4 кв.м.

Дополнительным соглашением от 01.04.2022 сторонами совместно принято решение об изменении размера арендной платы с 15.07.2022 года до 670 000 рублей за спорный объект в твердой сумме, а не арендная плата за квадратный метр.

согласно пункту 3.2.2. Договора Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с Управляющей компанией. ООО «СТР Партнерс» заключены прямые договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Материалами дела подтверждается факт того, что истец ежемесячно направлял в адрес ответчика счета (акты) обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, на основании которых производилось начисление платежей в рамках договора аренды №13 от 10.02.2017.

Суд пришел к выводу о том, что поскольку Истец перевыставляет счета на оплату коммунальных и иных услуг исключительно на основании счетов и актов обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, без добавления каких-либо комиссий либо агентских вознаграждений, отсутствие договора с управляющей компанией и не внесение соответствующих изменений в текст Договора аренды, никак не нарушает права Ответчика.

ООО «ЭлитТорг» письмом №18 от 25.11.2023 обратился к ООО «СТР Партнерс», с просьбой зачесть оплату в адрес АО «Мосэнергосбыт» задолженности за электроэнергию по платежным поручениям от 30.08.2023, 02.10.2023, 04.10.2023 и 30.10.2023 в счет арендной платы по договору аренды №13 от 10.02.2017».

Таким образом, прямая оплата Ответчиком электроэнергии в адрес АО «Мосэнергосбыт» также подтверждает, что ответчику было известно о наличии у Истца прямых договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.

Ответчик настаивал на том, что в отсутствие договора между Арендатором нежилого помещения и поставщиком коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (Арендодателе) нежилого помещения.

Судом установлен факт того, что у Истца отсутствует заключенный договор с управляющей компанией, поскольку коммунальные услуги и услуги по содержанию оказываются напрямую организациями: ПАО «Мосэнергосбыт» - поставка электроэнергии; АО «Химкинский водоканал» - водоснабжение, водоотведение, сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; ООО «Теплосервис» - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС, ООО «Вита-сервис» - пожарная сигнализация; ООО «Мособлгазпоставка» - газоснабжение.

В соответствии с пунктами 2, 3, 4 приложения 5 к договору №60628505 от 01.06.2017, заключенному с ПАО «Мосэнергосбыт», ООО «СТР Партнерс» оплачивает 30% от стоимости объема электроэнергии в срок до 10-го числа текущего месяца; 40% - до 25-го числа текущего месяца; разницу между стоимостью фактического объема электроэнергии, потребленной в расчетном месяце, и ранее совершенными платежами за тот же месяц - до 18-го числа месяца.

Согласно п. 8 договора №3022 от 17.12.2021, заключенному с АО «Химкинский водоканал», абонент вносит оплату по договору в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, до 10-го числа месяца, следующего за месяцем, за который осуществляется оплата, на основании счетов, выставляемых к оплате организацией водопроводно-канализационного хозяйства не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным периодом.

В соответствии с п. 2.2 договора №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022, заключенного с ООО «Теплосервис», оплата работ, указанных в п. 2.1 договора, производится ежемесячно после выполнения работ не позднее 10 числа каждого месяца, следующего после выполнения соответствующих работ.

Исходя из п. 5.3 договора №003/04-22/ТО от 01.05.2022, заключенного с ООО «Вита-сервис» оплата услуг осуществляется заказчиком ежемесячно в срок не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором были произведены работы по техническому обслуживанию системы АПС и/или дополнительные работы, на основании счета и акта выполненных работ.

В соответствии с п. 6.3 договора №3665-НДП от 28.06.2021, заключенного с ООО «Мособлгазпоставка», покупатель не позднее 5-го числа текущего месяца поставки производит 100% оплату поставки договорного объема газа; окончательные взаиморасчеты за поставленный газ производятся в срок до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании акта о количестве поданного-принятого газа и в соответствии с действующим на расчетный период дополнительным соглашением, указанным в п. 6.1 Договора.

При этом, согласно п. 3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета.

Учитывая вышеизложенное, порядок расчетов, установленный п. 3.2.8 Договора, применим по аналогии и при расчетах по коммунальным платежам, поскольку отсутствует единый договор с управляющей компанией, а условия договоров с ресурсоснабжающими организациями содержат отличный друг от друга порядок оплаты.

Таким образом, п.3.2.2 и 3.2.8 Договора аренды однозначно установлено, что коммунальные и иные платежи оплачиваются помимо арендной платы.

При применении положения п. 3.2.8 Договора, ООО «ЭлитТорг» обязан оплатить коммунальные услуги в течение 10 рабочих дней с даты выставления счета ООО «СТР Партнерс». 

Судом отклонен довод о нелегитимности (о фальсификации в прядке ст. 161 АПК  заявлено не было) Акта сверки расчетов за период с 01.01.2023г. по 09.10.2023г., поскольку, как указывал сам ответчик, ФИО6 до назначения на должность генерального директора, являлась главным бухгалтером общества, в связи с чем однозначно знала о точной сумме задолженности ООО «ЭлитТорг» перед ООО «СТР Партнерс».

Также, суд первой инстанции отклонил довод ответчика о кабальности условий договора по срокам освобождения  помещения.

В соответствии с положениям и пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

13 июня 2023 года стороны подписали Соглашение о расторжении договора аренды от 10.02.2017г. № 13 со сроком освобождения помещений 21.07.2023.

Аварийное отключение водоснабжения и отопления произошло в октябре 2023 года, когда сроки освобождения помещения уже были нарушены практически на 3 месяца. При этом отсутствие водоснабжения и отопления не влияет на возможность разбора и вывоза имущества, а также освобождения помещения.

Ответчик  опровергал начисления по  оплате компенсации расходов на обслуживание  котельной, оплате расходов по  газоснабжению и по  техническому обслуживанию   пожарной сигнализации, доводы  были отклонены судом первой инстанции с учетом положений части 4 статьи 154 ЖК РФ , п. 4.1.3 договора.

Что касается платежей за обслуживанию пожарной сигнализации, то обязанность оплаты данных  расходов также установлена условиями  договора.

Необходимость установки и обслуживания системы пожарной сигнализации обусловлена деятельностью  ответчика, а, именно, расположением  в арендуемом помещении супермаркета, в связи с чем на основании вышеуказанных условий договора аренды и нормативно-правовых актов ответчик обязан оплачивать  данные расходы.

При этом  в п.1.1 договора, заключенного ООО «СТР Партнерс» и ООО «Вита-сервис» №003/04-22/ТО от 01.05.2022 указано, что  услуги по  обслуживанию  пожарной сигнализации  оказываются исключительно  в ранее арендуемых ответчиком помещениях, плата за данные услуги составляет 7700  руб. (приложение №1 к Договору №003/04-22/ТО от 01.05.2022).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования  истца о взыскании задолженности в судебном порядке являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 4 419 354,83 руб. по арендной плате и в размере 1 020 944,59 руб. по коммунальным и иным платежам за пользование помещениями, связанным с деятельностью Арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании п. 7.1 договора истец начислил ответчику неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 3 951 700,10 рублей и неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с деятельностью Арендатора за период с 21 марта 2023 года по 8 декабря 2023 года в размере 789 567,40 рублей, из которых: 41 942,45 рублей - сброс загрязняющих веществ, предотвращение негативного воздействия; 474 677,07 рублей - поставка электроэнергии; 125 109,50 рублей - обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС; 66 465,79 рублей - газоснабжение; 42 314,65 рублей - пожарная сигнализация; 39 057,94 рублей - водоснабжение, водоотведение согласно представленного расчета.

На основании п. 7.10 договора истец начислил ответчику неустойку за нарушение срока возврата Помещения до даты фактического возврата Помещения Арендатором в сумме 964 000,00 рублей за период с 22.07.2023 по 12.12.2023.

Доводы возражений ответчика относительно расчета неустойки судом отклонены как необоснованные, с акцентированием на судебной практике, в частности Верховного Суда РФ в Определении от 14 июля 2020 г. N 306-ЭС20-2351, о том, что договорное условие о невозможности взыскивать штрафы является нарушением пределов свободы договора и потому ничтожно, поскольку освобождает от ответственности за умышленные нарушения.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд согласился с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Соответственно, размер неустойки с учетом ее снижения до разумных размеров до 0,1% в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет  за нарушение срока оплаты арендной платы - 790 340,02 руб.,  за нарушение срока оплаты коммунальных и иных платежей за пользование помещениями, связанных с деятельностью Арендатора - 157 913,48 руб. и  за нарушение срока возврата помещений в размере 96 480 руб.

Судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции.

Ответчик оспаривает начисление ему коммунальных услуг на основании договоров, заключенных истцом с ресурсоснабжающими организациями, указывая, что они имеют правовое значение лишь для истца.

Однако данный довод не обоснован, поскольку пунктом 3.2.2. Договора аренды от 10.02.2017 года № 13 установлено, что Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договора с Управляющей компанией.

При этом п.3 Дополнительного соглашения к Договору от 01 апреля 2022 года стороны согласовали изложить п.3.2.2 Договора в следующей редакции:

«Помимо арендной платы Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договоров с Управляющей компанией, ресурсоснабжающими компаниями, иными поставщиками услуг. Оплата указанных услуг осуществляется в течение 7 календарных дней с момента получения Арендатором документов на оплату».

Согласно п. 3.2.8 Договора иные расходы на оплату работ (услуг), выполнение которых необходимо, в связи с деятельностью Арендатора и /или в соответствии с нормативными и ненормативными актами органов местного самоуправления и государственных органов, не указанные в настоящем Договоре, оплачиваются Арендатором дополнительно в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендатором соответствующего счета.

Более того, из пункта 5 Акта приема-передачи помещения от 10.02.2017 следует, что Арендатор настоящим подтверждает принятие на себя обязательств по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, обеспечению сохранности Помещения, а также рисков потери или повреждения Помещения.

Что касается возражений ответчика в части отнесения на него расходов в размере 265100,00руб., то они рассмотрены и отклонены судебной коллегией.

Материалами дела подтверждается факт заключения между ООО «СТР Партнерс» (заказчик) и ООО «Теплосервис» (исполнитель) договора №ИТЦ-ТО-22 по техническому обслуживанию котельного оборудования и КНС от 01.03.2022 (т. 2, л.д. 72-88).

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется в период действия договора оказывать услуги по техническому обслуживанию оборудования, согласно перечню работ (приложение №2 к договору) котельной, ИТП и КНС, а также обеспечить безопасную эксплуатацию объекта в границах своей ответственности (т. 2 л.д. 72).

В соответствии с п. 1.2 вышеуказанного договора работы производятся на объекте: помещение котельной, ИТП и КНС ТБК, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 72).

Согласно п. 2.5 вышеуказанного договора ООО «СТР Партнерс» обязан ежемесячно оплачивать работы в срок, указанный в абз. 1 п. 2.2 Договора (не позднее 10 числа каждого месяца, следующего после выполнения соответствующих работ) в размере 28 950 рублей (т. 2 л.д. 73).

При анализе приложения №2 к договору №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022 «Регламент проведения работ по техническому обслуживанию оборудования котельной, ИТП и КНС» (т. 2 л.д. 83-88) следует, что 17 видов работ производятся еженедельно, 26 видов работ – ежемесячно, 37 вида работ – ежегодно.

Работы, поименованные в приложении №2 к договору №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022 «Регламент проведения работ по техническому обслуживанию оборудования котельной, ИТП и КНС»  (т. 2 л.д. 83-88), направлены на систематическую проверку и осмотр оборудования, проведения профилактических работ, поддержание оборудования в рабочем состоянии, в том числе работы по еженедельной чистке приемных корзин.

Таким образом, суд первой инстанции  начисления в размере 265 100 рублей за обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС отнес к эксплуатационным платежам по содержанию помещения, исходя из характера работ.

Стороны договорились, что с 1-10 октября ежегодно чистка КНС за счет Арендатора. Арендатор организует чистку КНС, в этот период с выставлением счета за чистку исполнителем в адрес Арендодателя с последующей компенсацией расходов Арендодателю, что подтверждается подписанным обеими сторонами проколом собрания арендодателя и арендатора нежилых помещений от 09.09.2023 (т. 4 л.д. 146-147).

Во исполнение вышеуказанного протокола была произведена чистка канализации (с использованием илоссной машины), что подтверждается актом выполненных работ ИП ФИО7 на сумму 33 500 рублей (т. 4, л.д. 102).

В период с января 2023 года по октябрь 2023 года были оказаны услуги на общую сумму 323 000 рублей за обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС и чистку канализации с помощью илоссной машины, из которых: 289 500 рублей - ежемесячный платеж в размере 28 950 х 10 месяцев с января 2023 по октябрь 2023 года; 33 500 рублей - чистка канализации с помощью илоссной машины в октябре 2023 года.

Более того, Ответчик частично оплатил указанные эксплуатационные платежи по содержанию помещений в части обслуживания оборудования котельной, ИТП и КНС в размере 144 750 рублей,  задолженность за обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС в период с января 2023 по октябрь 2023 года по состоянию на 10.06.2024 составляет 265 100 рублей (323 000 рублей - 144 750 рублей).

Таким образом, довод ООО «Элитторг» об отсутствии оснований для взыскания денежных средства в размер 265 100 рублей за обслуживание оборудования котельной, ИТП и КНС подлежит отклонению.

Довод ответчика о том, что Истцом не приняты меры к оформлению взаимоотношений с ответчиком по надлежащему учету электроэнергии опровергаются материалами дела, поскольку предметом спора является задолженность, возникшая в 2023 году, из Акта приема-передачи помещения от 10.02.2017 следует, что на момент передачи Помещения в Помещении установлены приборы учета потребляемой электроэнергии, приборы учета расхода холодной воды (водосчетчик), приборы учета расхода горячей воды (водосчетчик) ( пункты 6-8 Акта).

Из п.9 Акта следует, что Помещение оборудовано точками подключения к внутренним инженерным сетям (водоснабжение, канализация, электроснабжение).

Из п.3 и 4 Акта следует, что Арендатор удовлетворен качественным состоянием Помещения, установленного путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков. Арендатор не имеет претензий по состоянию  Помещения и здания.

Из Акта приема-передачи от 12.12.2023, которым были возвращены помещения, следует, что стороны согласовали показания приборов учета на 12.12.2023. В указанном акте указаны девять водосчетчиков и один электросчетчик, их серийные номера, а также показания приборов, сторонами отражены. В акте приема-передачи от 12.12.2023 возражений относительно расположения данных счетчиков, их наличия, их показаний ООО «ЭлитТорг» также не заявлено.

С момента заключения договора аренды в 2017 г. и до настоящего момента Ответчик оплачивал коммунальные и иные услуги на основании направляемых в его адрес счетов и актов ресурсоснабжающих компаний, регулярно подписывал с истцом акты оказанных услуг, акты сверки, чем также подтверждал согласие с порядком и суммой начислений. Ответчик также всегда имел доступ и возможность проверки всех счетчиков, установленных в арендуемом им помещении. Более того, сторонами ежемесячно совместно снимались показания с водосчетчиков и электросчетчиков, что, в частности, подтверждается актами снятия показаний приборов учета воды и электроэнергии.

Указанные обстоятельства опровергают довод ответчика о начислении электроэнергии на все здание по адресу: 

<

...> строение 1.

Ответчик заявляет о наличии у истца в собственности всех помещений здания и наличия у истца иных арендаторов.

Между тем, истцу на праве собственности принадлежат только три нежилые помещения, расположенные в здании Торгово-бытового комплекса по адресу:

<

...> строение 1, общей площадью 809,1 кв.м. (до перепланировки 823 кв.м.):

- Нежилое помещение №101 общей площадью 598, 7 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0000000:14655, находящееся на первом этаже Здания.

- Нежилое помещение №001 общей площадью 24 кв.м. с кадастровым номером50:10:0000000:17323, находящееся в подвальном этаже Здания.

- Нежилое помещение №001 общей площадью 186,4 кв.м. с кадастровым номером50:10:0000000:17324, находящееся в подвальном этаже Здания.

Все вышеуказанные помещения и были предоставлены ответчику на основании заключенного между сторонами Договора аренды №13 от 10.02.2017.

Иных помещений, находящихся в собственности у истца, в здании по адресу: 

<

...> строение 1, не имеется и иного апеллянтом не доказано.

 Довод ответчика о том, что в Договоре №ИТЦ _ТО -22 от 01.03.2022 года по техническому обслуживанию котельного оборудования и КНС в здании не указан ООО «ЭлитТорг» также не имеет правового значения для дела, поскольку указанный договор был заключен между собственниками помещений в здании по адресу: 

<

...> строение 1 – ООО «СТР Партнерс», ИП ФИО8, ИП Шарф О.И., ООО «БВС групп» и теплоснабжающей организацией ООО Теплосервис».

При этом указанный договор, опровергает довод ответчика, что в его адрес производились начисления за все здание, поскольку п.2.5 Договора установлена сумма денежных средств, подлежащая оплате каждым собственником помещений, исходя из занимаемой им площади, то есть площади помещений, находящихся в собственности ООО «СТР Партнерс», ИП ФИО8, ИП Шарф О.И., ООО «БВС групп».

Таким образом, выписками из ЕГРН, свидетельством о собственности, приобщенными к материалам дела подтверждено, что указанные лица являются собственниками помещений, а не арендаторами.

На основании изложенного, материалами дела подтверждено, что ответчику начислялась оплата за коммунальные платежи и иные платежи пользование помещениями, связанные с деятельностью Арендатора исключительно по трем арендуемым им помещениям на основании направляемых в его адрес счетов и актов ресурсоснабжающих компаний.

Ответчик ссылается на применение судом нормы права, не подлежащей применению, а именно ст. 154 ЖК РФ, доводы отклонены как основанные на неверном толковании норм материального права.

Пунктом 3 Дополнительного соглашения к Договору от 01 апреля 2022 года стороны согласовали изложить п.3.2.2 Договора в следующей редакции:

«Помимо арендной платы Арендатор уплачивает коммунальные платежи и платежи по содержанию помещения в соответствии с условиями договоров с Управляющей компанией, ресурсоснабжающими компаниями, иными поставщиками услуг. Оплата указанных услуг осуществляется в течение 7 календарных дней с момента получения Арендатором документов на оплату».

Таким образом, определяя перечень и содержание коммунальных услуг, суд обоснованно применил часть 4 статьи 154 ЖК РФ, которой установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Пунктом  4.1.3 Договора  аренды  установлено, что при условии исполнения Арендатором принятых на себя по настоящему Договору обязательств, Арендодатель обязуется обеспечить в течение всего срока аренды Помещение отоплением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением и электроснабжением (в рамках выделенной мощности).

Таким образом, поскольку начисления по оплате компенсации расходов на обслуживание котельной и оплате расходов по газоснабжению являются платежами за отопление и горячее водоснабжение (то есть это платежи в целях получения тепловой энергии и горячей воды), что прямо следует из договора с ООО «Теплосервис» №ИТЦ-ТО-22 от 01.03.2022 и договора с ООО «Мособлгазпоставка» №3665-НДП от 28.06.2021, в котором указано, что газ поставляется для эксплуатации газового котла Vitoplex 200 TX2, то ответчик обязан оплачивать указанные начисления, поскольку данные платежи относятся к коммунальным.

Таким образом, суд при разрешении спора обоснованно применил в совокупности и условия заключенного между сторонами договора аренды и гл.34 ГК РФ, а также ст. 154 ЖК РФ, дающую общее определение содержания коммунальных услуг, которое идентично как для жилых, так и нежилых помещений.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для применения положения ст. 270 АПК РФ не имеется.

Расходы по оплате госпошлины распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд – 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 января 2024 года по делу № А40-207768/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                            Алексеева Е.Б.

 

Головкина О.Г.