АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-56638/2021

г. Краснодар

19 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2022г.

Полный текст решения изготовлен 19.07.2022г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – ДОСААФ России), г. Москва

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства поуправлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,г. Краснодар (далее – Управление Росимущества)

к ООО «Параграф», г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ ФИО1 Мустафе Агабалы-Оглы, Краснодарский край, Кущевский район, хутор Красная Поляна

Третьи лица: 

1) Местное отделение ДОСААФ России Староминского района Краснодарскогокрая, ст. Староминская (далее – местное отделение ДОСААФ)

2) МИФНС РФ № 12 по Краснодарскому краю, ст. Кущевская (далее – МИФНС № 12)

3) Судебный пристав-исполнитель ОСП по Щербиновскому и Староминскомурайонам ГУФССП России по Краснодарскому краю ФИО2,ст. Старощербиновская (далее – судебный пристав)

о признании торгов недействительными

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от Управления Росимущества: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от судебного пристава: ФИО4 – судебный пристав-исполнитель;

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общероссийская общественно-государственная организация «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – ДОСААФ России) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению Росимущества, согласно которого просит:

признать недействительными торги, проведенные Управлением Росимущества в лице ООО «Параграф» 24.09.2021 в форме открытого аукциона по реализации имущества (Лот № 11), указанного в извещении о проведении торгов № 200821/39887374/02, опубликованном 23.08.2021 на сайте htpp://torgi.gov.ru;

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов между Управлением Росимущества в лице ООО «Параграф» и ИП Главой КФХ ФИО1 М.А.О.; 

применить последствия недействительности сделки – аннулировать в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 М.А.О. и восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ДОСААФ России от 28.02.2011 № 23-23-34/002/2011-333, а также запись регистрации права оперативного управления от 14.06.2011 № 23-23-34/026/2011-120.

Требование мотивировано отсутствием оснований для наложения ареста на спорное имущество и его дальнейшей реализации, а также нарушением порядка проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены местное отделение ДОСААФ, МИФНС № 12 и судебный пристав ФИО2

Определением суда от 01.02.2022 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Параграф» и глава КФХ ФИО1 М.А.О. (далее – предприниматель).

Представители истца, ООО «Параграф», предпринимателя, местного отделения ДОСААФ, МИФНС № 12 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Управление Росимущества в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на законность проведения оспариваемых торгов.

Судебный пристав в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на то, что исполнительные действия в отношении имущества должника произведены в соответствии с действующим законодательством. Действия судебного пристава-исполнителя не являются основанием для признания торгов недействительными.

Исследовав материалы дела, суд установил, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости административное здание, общей площадью 1818 кв. м, кадастровый номер 23:28:0101131:318, расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н Староминский, ст-ца Староминская, ул. Толстого, 1, принадлежит на праве собственности ДОСААФ России, о чем сделана запись о государственной регистрации права 23-23-34/002/2011-333 от 28.02.2011.

08.06.2011 недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственностиДОСААФ России, закреплено на праве оперативного управления за местным отделениемДОСААФ на основании Договора № 5/9 ЮФО, о чем в Едином государственном реестренедвижимости 14.06.2011 сделана запись регистрации  № 23-23-34/026/2011-120.

На основании договора от 18.02.2013 № 2812000910 местному отделению ДОСААФ в аренду на 10 лет передан земельный участок общей площадью 3639 кв. м, с кадастровым номером 23:28:0101131:54, категория земель – земли населенных пунктов, для размещения административных и офисных зданий.

На основании акта МИФНС № 12 от 28.05.2019 № 1682 судебным приставом ФИО2 возбуждено исполнительное производство от 24.10.2019 № 67133/19/23073-СД в отношении должника – местного отделения ДОСААФ Староминского района Краснодарского края.

В ходе исполнительных действий судебным приставом-исполнителем 31.08.2020 вынесено постановление о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику – местному отделению ДОСААФ, по исполнительному производству от 24.10.2019 № 67133/19/23073-ИП.

31.08.2020 в рамках исполнительного производства от 24.10.2019 № 67133/19/23073 судебным приставом-исполнителем составлен Акт о наложении ареста(описи имущества), согласно которому аресту (описи) подвергнуто следующееимущество: 

административное здание, общей площадью 1818 кв. м, кадастровый номер23:28:0101131:318, расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н Староминский, ст-ца Староминская, ул. Толстого, д.1 (далее – административное здание); 

право аренды на земельный участок общей площадью 3639 кв. м, кадастровый номер 23:28:0101131:54, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Староминский, ст-ца Староминская, ул. Толстого, 1.

28.04.2021 судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передачеарестованного имущества на торги. В указанном постановлении стоимость административного здания установлена в размере 3 424 000 руб., стоимость права аренды – 577 000 руб. на основании Отчета об оценке от 13.04.2021 № 304/21-ОН-П, выполненного ООО «АБМ – ЭСКПЕРТ».

16.06.2021 судебный пристав  передал арестованное имущество общей стоимостью 4 001 000 руб. в специализированную организацию ООО «Параграф» для выставления на торги.

Первоначальные торги, назначенные на 30.07.2021, признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, в связи с чем судебный пристав вынес постановление от 30.07.2021 о снижении цены имущества на 15% –  до 3 400 850 руб. (административное здание – 3 910 400 руб., право аренды – 490 450 руб.).

21 августа 2021 года в газете «Кубанские новости» № 122 (7103) опубликовано извещение о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона по продаже Лота № 11 – административного здания и права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:54 с указанием обременения – арест. Аналогичное извещение 23.08.2021 опубликовано на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов htpp://torgi.gov.ru.

По результатам проведенных 24.09.2021 торгов победителем признан ИП Глава КФХ ФИО1 М.А.О., с которым 05.10.2021 заключен соответствующий договор купли-продажи.  

Истец, ссылаясь на недействительность торгов ввиду нарушения порядка их проведения, обратился в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса).

В пункте 1 Информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее – постановление № 50), приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными, не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Также истец, требуя признания публичных торгов недействительными, должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009                       № 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 12573/11 и от 29.01.2013 № 11604/12).

В обоснование недействительности торгов истец указывает на следующие обстоятельства:

имущество, принадлежащее должнику на праве оперативного управления, не может быть предметом торгов;

судебным приставом неверно определен предмет торгов и его первоначальная стоимость (административное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0101131:156; на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0101131:54 расположена площадка с асфальтобетонным покрытием, правообладателем которой является ДОСААФ России);

извещение о проведении торгов не было размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство;

извещение о проведении торгов, опубликованное 21.08.2021 в газете «Кубанские новости», не содержит сведений о собственнике административного здания, а также о кадастровом номере земельного участка, на котором расположено административное здание, сведений обо всех обременениях объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДОСААФ России обращалось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к  местному отделению ДОСААФ, МИФНС № 12, администрации Староминского района об освобождении имущества от ареста. 

Решением от 01.02.2022 по делу № А32-45503/2021, вступившим в законную силу,  в удовлетворении иска отказано со ссылкой на законность наложения ареста на имущество, находящееся в оперативном управлении у должника (часть 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве), а также на невозможность восстановления прав ДОСААФ России в случае удовлетворения иска. 

Таким образом, установленные в рамках дела № А32-45503/2021 обстоятельства о законности наложения ареста на имущество должника – местного отделения ДОСААФ, носят преюдициальный характер и свидетельствуют о правомерности продажи указанного имущества с публичных торгов.

Согласно статье 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 90 Закона об исполнительном производстве порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом, Законом об исполнительном производстве, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Пунктом 72 постановления № 50 разъяснено, что пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса  не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 Гражданского кодекса), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве. Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта – www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса).

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса.

Из материалов дела следует, что первоначально извещение о проведении 30.07.2021 аукциона в электронной форме по продаже арестованного имущества должника опубликовано 25.06.2021 на официальном сайте www.torgi.gov.ru, в газете «Кубанские новости» от 26.06.2021 № 88 (7069) и на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (fssp.gov.ru/torgi), что соответствует установленному порядку.

Публикация повторного извещения о проведении 24.09.2021 аукциона по продаже Лота № 11  также проведена в соответствии с законодательством (на официальном сайте 23.08.2021, в  печатном издании – газете «Кубанские новости» от 21.08.2021 № 122 (7103)  и на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство). При этом извещение содержит информацию о виде собственности, собственнике имущества – ДОСААФ Староминского района. Также указанные сведения  содержатся в извещении  о проведении торгов, размещенном на сайте электронной торговой площадки www.ucs-torg.ru.

В извещениях, размещенных на официальном сайте торгов, в печатном издании и на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (первоначальных и повторных) отсутствуют противоречия или недостоверные сведения, на указанных ресурсах размещены все сведения и все документы, интересующие участников торгов и потенциальных покупателей.

При этом кадастровый номер участка, на котором размещено административное здание, в извещении не указан, поскольку указанный участок не являлся предметом торгов.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В данном случае специализированной организацией ООО «Параграф» обеспечена публичность проведения торгов путем надлежащего информирования, достаточного для привлечения заинтересованных лиц. Объявление содержит сведения о времени, месте и форме проведения торгов, порядке их проведения, предмете торгов, начальной цене, оформления участия в торгах, порядке определения победителя, достаточные для того, чтобы лица, потенциально заинтересованные в участии в торгах, имели представление о предмете торгов.

Таким образом, публикации об оспариваемых торгах отвечали целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могли принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену.

Доводы истца о допущенных судебным приставом нарушениях при формировании предмета торгов подлежат отклонению в силу нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Пунктом 6 Информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» предусмотрено, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, не имеют отношения к порядку проведения торгов и допущенные при аресте имущества нарушения не являются основанием для признания торгов недействительными.

Под нарушением правил проведения торгов (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса) следует понимать несоблюдение организатором торгов, а в ряде случаев и судебным приставом-исполнителем, установленных Гражданским кодексом, Законом об исполнительном производстве, иным федеральным законом правил об организации и проведении публичных торгов. Таким образом, нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при обращении взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства, впоследствии реализованного на торгах (неверное формирование предмета торгов, недостоверность оценки имущества должника и пр.), основанием для признания торгов недействительными не являются. Такие нарушения могут являться основанием к признанию судом действий судебного пристава-исполнителя незаконными в порядке, установленном для их оспаривания (статьи 122, 128 Закона об исполнительном производстве, статья 441 ГПК РФ, статья 329 АПК РФ). 

В статье 121 Закона об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

В установленном порядке действия судебного пристава-исполнителя должником не оспорены.

При этом решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 по делу № А32-45503/2021 ДОСААФ России отказано в исключении имущества из акта описи и ареста со ссылкой на законность обращения взыскания на спорное имущество, а также на невозможность восстановления прав ДОСААФ России в случае удовлетворения иска. 

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт нарушения процедуры проведения торгов, а также нарушения прав и законных интересов истца проведенными торгами, по результатам которых заключен договор купли-продажи  спорного административного здания и права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:54. 

Довод истца о том, что при продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:54 не учтено наличие обременений (площадка с асфальтобетонным покрытием, правообладателем которой является ДОСААФ России) судом отклоняется.

Наличие у объектов признаков капитальности само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. 

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс. 

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Мощение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем сооружениям. В связи с отсутствием у «мощения» качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 17085/12 указано, что не являются недвижимым имуществом такие сооружения, которые представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. ФАС Московского округа в постановлении от 06.02.2013 по делу № А41-10558/12 указал, что асфальтовое замощение не может относиться к недвижимому имуществу согласно статье 130 ГК РФ, а является обычным благоустройством (составной частью) земельного участка. Аналогичный вывод (также в отношении асфальтового замощения) содержится и в постановлении ФАС Московского округа от 20.12.2012 по делу № А41-8728/11. Оба судебных акта были оставлены без изменения Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. 

Таким образом, реализация с торгов права аренды заасфальтированного земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101131:54  не нарушает права и законные интересы истца.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 123, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова