Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-1002/2018

19 июля 2018 года

г. Владикавказ

Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2018

Решение в полном объеме изготовлено 19.07.2018

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Коптевой М.Б.,

при ведении   протокола судебного  заседания секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-строительная компания «Аланиястройинвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации местного самоуправления г.Владикавказа, Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г.Владикавказа, 

об установлении выкупной стоимости земельного участка с КН 15:09:040601:45 и об обязании заключить договор купли-продажи  земельного участка с КН 15:09:040601:45,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 01.03.2018,

от АМС г.Владикавказа –  не явились,

от УМИЗР г.Владикавказа – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018;        

установил:

общество с ограниченной ответственностью архитектурно-строительная компания «Аланиястройинвест» (далее – ООО АСК «Аланиястройинвест», общество) обратилось в Арбитражный суд РСО-Алания к Администрации местного самоуправления г.Владикавказа (далее – АМС г.Владикавказа), Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г.Владикавказа (далее – УМИЗР) с заявлением об установлении его выкупной стоимости в размере 499887,99руб. и об обязании заключить договор купли-продажи  земельного участка с кадастровым номером 15:09:040601:45, общей площадью 0,7000 га, расположенным по адресу: РСО-Алания, 

<

...>.

 Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также пояснила, что общество 02.12.2016 обратилось в АМС г.Владикавказа с заявлением о пересчете цены выкупа принадлежащего обществу земельного участка с КН 15:09:040601:45, исходя из кадастровой стоимости, установленной Решением Верховного Суда РСО-Алания от 14.07.2016, налоговой ставки равной 0,27%, действующей в указанное время.

УМИЗР г.Владикавказа и его представитель в ходе судебного заседания с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

АМС г. Владикавказа, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в заседание суда не обеспечил.

Судебное заседание суда проведено в отсутствие представителя АМС г. Владикавказа, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

          Как следует из материалов дела ООО АСК «Аланиястройинвест» на основании постановления АМС г.Владикавказа № 98 от 04.02.2015 и договора аренды №6140 от 19.02.2015 был предоставлен в аренду земельный участок с КН 15:09:040601:45, общей площадью 0,7000 га по адресу: РСО-Алания, 

<

...> для строительства производственной базы.

          Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания (№ 15-15-09/060/2010-115). Земельный участок передан по акту приема-передачи.

          На основании постановления АМС г.Владикавказа № 2274 от 11.11.2015 по заявлению общества, ООО АСК «Аланиястройинвест» был предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:040601:45 для содержания и эксплуатации многофункционального центра (полиграфии, сотовой связи и т.д.).   

          Также, на основании данного постановления утвержден расчет цены выкупа земельного участка на основании кадастровой стоимости земли в размере 64 254 470 рублей.

          Решением Верховного Суда РСО-Алания от 14.07.2016 по делу №3а-43/16 кадастровая стоимость земельного участка с КН 15:09:040601:45 установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 18 514 370 рублей.

          Общество 02.12.2016 обратилось в АМС г.Владикавказа с письмом № 56 о перерасчете цены выкупа земельного участка для ее оплаты и завершения оформления права собственности земельного участка.

           Не получив от администрации информации о рассмотрении данного заявления, общество повторно 14.11.2017 письмом № 7566 обратилось с заявлением в АМС г.Владикавказа.

            Администрация 04.12.2017 письмом №7566к-3655 ответила обществу, что цена выкупа данного земельного участка согласно постановлению АМС г.Владикавказа № 2274 от 11.11.2015 и расчету (приложение) к постановлению составляла 1734871 руб., в настоящее время выкупная цена составляет 1851437 руб. 

            Истец, не согласившись с предлагаемой выкупной стоимостью земельного участка, обратился в суд с настоящим заявлением.

             В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015  статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) утратила силу, в Земельный кодекс Российской Федерации введена глава V.1. «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

              В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1)  решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3)   договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

          В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

            В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

           Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

           По смыслу названной нормы ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании заявления соответствующего лица, в котором, в числе прочего, указывается основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных частью  2 статьи 39.3 ЗК РФ. 

     В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанного рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.

           Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ, в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Из содержания статьи 39.17 ЗК РФ  следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. Наличие заявления с приложением необходимых документов дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены. 

Следовательно, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 39.17 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела 06.10.2015 истец обратился в АМС г.Владикавказа с просьбой передать в собственность земельный участок с КН 15:09:0040601:45, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...>.

АМС г.Владикавказа вынесла Постановление № 2274 от 11.11.2015 о предоставлении обществу в собственность земельного участка с расчетом цены выкупа. На момент обращения истца кадастровая стоимость земельного участка составляла 64 254 470 рублей. 

Цена выкупа земельного участка была определена на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, решения 31-ой сессии Собрания представителей г.Владикавказ «О внесении изменений в решение Собрания представителей г.Владикавказ от 11.11.2005 о «О земельном налоге» от 08.09.2009 №7/58, Постановления Правительства РСО-Алания от 14.09.2012 № 307 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности РСО-Алания, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и их оплаты». 

Решением Верховного Суда РСО-Алания от 14.07.2016 (27.10.2016 вступило в законную силу) кадастровая стоимость земельного участка с КН 15:09:040601:45 установлена равной ее рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 18514370 рублей. В резолютивной части решения суда указано, что датой подачи ООО АСК «Аланиястройинвест» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости считать 13 мая 2016 года. Определением Верховного Суда РСО-Алания от 27.10.2016 изменена дата подачи заявления на 5 апреля 2016 года, в остальной части решение оставлено в силе.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с представленной в дело Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.01.2017 №15/исх/2017-3947 датой применения кадастровой стоимости, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда является 01.01.2016.

Суд отклоняет довод истца о пересчете цены выкупа земельного участка на основании Постановления Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 № 78 «О порядке определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности РСО-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов», действовавшего на момент обращения общества в Администрацию за выкупом земельного участка и принятия АМС г.Владикавказа Постановления от 11.11.2015 № 2274 на основании следующего.

На момент обращения общества в Администрацию, а именно 06.10.2015 и вынесения  Постановления АМС г.Владикавказа №2274 от 11.11.2015 о предоставлении в собственность земельного участка действовало Постановление Правительства РСО-Алания от 14.09.2012 года № 307 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности РСО-Алания, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений и их оплаты».

Таким образом, суд считает правомерным довод ответчика о том, что органы местного самоуправления не вправе в нарушение действующего законодательства устанавливать выкупную стоимость оспариваемого земельного участка на основании кадастровой стоимости, установленной Решением Верховного Суда РСО-Алания от 14.07.2016, так как согласно действующему законодательству новая кадастровая стоимость применяется с 01.01.2016 года, то есть она не распространяется на правоотношения, возникшие в 2015 году.

Данный вывод следует и из Решения Верховного Суда РСО-Алания от 14.07.2016 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:09:040601:45, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы данное судебное решение только с момента вступления решения в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

Данный факт подтверждается также и представленной в дело Выпиской из ЕГРП от 16.01.2017 №15/исх/2017-3947, где указана дата применения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 01.01.2016.

Согласно представленному в материалы дела расчету, цена выкупа земельного участка с КН 15:09:040601:45, площадью 7000 кв.м. (кадастровая стоимость участка по решению суда 18514370 руб. х процентная ставка от кадастровой стоимости (10%) составляет 1851437 рублей.

Выкупная цена рассчитана на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, Постановления Правительства РСО-Алания от 28.11.2014 № 412 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания», Постановления Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 № 78 «О порядке определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности РСО-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов».

Таким образом, исследовав все представленные в дело доказательства, суд считает требование истца об установлении выкупной стоимости земельного участка с КН 15:09:040601:45 равной 499887,99 руб. необоснованным и  подлежащим удовлетворению.

Как установлено судом, Администрация не направляла проект договора купли-продажи земельного участка  в адрес общества. Как пояснила представитель администрации в судебном заседании, администрация составляет проект договора купли-продажи земельного участка  и направляет его стороне только после полной оплаты выкупной стоимости земельного участка, указанной в составленном УМИЗР расчете. 

В части обязания АМС г. Владикавказа заключить с ООО «Аланиястройинвест» договор купли-продажи земельного участка с КН 15:09:040601:45 общей площадью 0,7000 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> требования истца подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям. 

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу местного самоуправления (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом в адрес Администрации проекта договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом   досудебного порядка урегулирования спора и о наличии оснований для оставления искового заявления в указанной части без рассмотрения на основании части 1 пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В заявлении Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-строительная компания «Аланиястройинвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об установлении выкупной стоимости земельного участка с КН 15:09:040601:45, площадью 0,7000 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> в размере 499887,99 рублей отказать. 

      Заявленное требование Общества с ограниченной ответственностью архитектурно-строительная компания «Аланиястройинвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании УМИЗР г. Владикавказа заключить договор купли-продажи земельного участка с КН с КН 15:09:040601:45 общей площадью 0,7000 га, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> оставить без рассмотрения

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения через Арбитражный суд РСО-Алания.

Судья                                                                                                    М.Б.Коптева