ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-78777/2020-ГК

Дело №А40-136667/20

г. Москва

26 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО "БАХЕТЛЕ-АЛТУФЬЕВО" 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2020 

по делу №А40-136667/20-54-740, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. 

по иску АО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ВОЕННЫЙ УНИВЕРСАЛЬНЫЙ МАГАЗИН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Бахетле-Алтуфьево" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 16.01.2020, диплом №107724 3411207 от 04.07.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.10.2020, диплом №БВС 0997415 от 12.07.2002; 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество "Торговый Дом "Центральный военный универсальный магазин" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Бахетле-Алтуфьево" (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 27.05.2013 №АТ-29/13 по основному долгу за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в размере 3.800.345 руб. 87 коп., неустойку за период с 17.04.2020 по 29.09.2020 в размере 49.784 руб. 53 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2020 по делу №А40-136667/20 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным. 

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материала настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 27.05.2013 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды №АТ-29/13 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату в аренду (временное владение и пользование) помещения площадью 1704,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи помещения от 04.09.2013. 

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 21.03.2019 №9 к Договору, срок действия Договора продлен до 30.06.2019.

Согласно п. 4.3 Договора арендная плата за пользование помещениями в течение срока аренды состоит из суммы постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, и рассчитывается следующим образом: постоянная часть арендной платы за 1 кв.м. помещения в год составляет до 31.08.2013 500 у.е.; начиная с 01.09.2013 – 540 у.е. 

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных платежей и эксплуатационных услуг, приходящихся на долю арендатора в соответствующей части (п. 4.3.2 договора).

В соответствии п. 1.2., 1.3. Договора помещения здания разделены на торгового галерею и офисную часть. 

Согласно п. 1.14. Договора эксплуатационные услуги - услуги, оказываемые арендодателем арендатору по эксплуатации и обслуживанию торговой галереи, в том числе услуги по управлению, эксплуатации, техническому обслуживанию здания, в том числе прилегающей к нему территории и инженерного оборудования здания (включая лифты парковочные системы, противопожарные системы и т.п., но исключая помещения) 24 часовую охрану на местах общего пользования здания, уборку подземного паркинга, уборку снега и территории здания, все налоги на имущество и плату за землю расходы на страхование здания, и том подобное, но исключая коммунальные услуги.

Фактическая стоимость эксплуатационных услуг рассчитана истцом исходя из площади торговой галереи, которая составляет 15025,1 кв.м. (площадь, выделенная от общей площади здания по кадастровому учету - 66474,3 кв.м.).

Доля арендованных ответчиком помещений из площади торговой галереи указана в п. 4.4. Договора и составляет 28,7356 %.

В соответствии с п. 4.5.1 Договора стоимость эксплуатационных услуг входит в состав переменной части арендной платы и представляет собой долю арендатора от стоимости управления, содержания и эксплуатации здания, в которых расположены помещения, но исключая коммунальные платежи. 

Согласно п. 4.5.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.08.2014г.) выявленная разница между фактической стоимостью эксплуатационных услуг и стоимостью эксплуатационных услуг согласно условиям Договора должна быть оплачена арендатором в течение 5 рабочих дней после выставления соответствующего счета арендодателя. 

В нарушение принятых обязательств арендатор оплату эксплуатационных платежей по выставленному истцом счету №443 от 17.04.2020г. в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в размере 3.800.345 руб. 87 коп.

В соответствии с п. 7.5 Договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, арендатор обязан выплатить арендодателю штрафную неустойку в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В связи с нарушением сроков оплаты, истцом начислена неустойка за период с 17.04.2020г. по 29.09.2020г в размере 49.784 руб. 53 коп.

Арендодатель направил в адрес арендатора досудебную претензию с требованием оплатить возникшую задолженность и пени.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендатором без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Суд первой удовлетворяя исковые требования исходил из того, что фактическая стоимость эксплуатационных услуг рассчитана истцом исходя из площади торговой галереи, которая составляет 15025,1 кв.м. (площадь, выделенная от общей площади здания по кадастровому учету - 66474,3 кв.м.).

Представленными в материалы дела платежными поручениями и выпиской из банка подтверждается факт оплаты ответчиком стоимости фактических эксплуатационных услуг за 2017-2019 г., рассчитанной по такому же методу. 

Возражений относительно размера выставленных счетов ответчиком не заявлялось. 

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчику было достоверно известно о доле в площади торговой галереи и порядке расчета стоимости эксплуатационных услуг в период 2017г.-2019г., в связи с чем, судом был признан обоснованным выполненный истцом расчет стоимости эксплуатационных услуг. 

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой ответчик указывает, что Арбитражный суд города Москвы не учел то обстоятельство, что факт отсутствия задолженности на стороне арендатора подтвержден материалами дела, а именно соглашением об урегулировании задолженности ООО «Бахетле-Алтуфьево» по Договору от 19.07.2019.

Судебной коллегий данный довод рассмотрен и признан несостоятельным в силу следующих причин.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договором предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости эксплуатационных услуг 

- Оплата авансовой части стоимости эксплуатационных услуг, которая производится арендатором не позднее 10 календарных дней до наступления соответствующего календарного месяца срока аренды (абз. 2 п. 4.7 Договора аренды);

- Оплата фактической стоимости эксплуатационных услуг, которая дополнительно производится Арендатором в течение 5 рабочих дней после выставления ответствующего счета арендатора по окончании каждого отчетного периода. 

Как верно указал суд первой инстанции на момент расторжения Договора и подписания Соглашения отчетный период не наступил.

При этом по состоянию на дату подписания Соглашения об урегулировании задолженности (19.07.2019 года), сторонами была зафиксирована задолженность по оплате арендатором авансовой части стоимости Эксплуатационных услуг, в то время как окончательная фактическая стоимость Эксплуатационных услуг за 2019 год (Отчетный период) была определена арендодателем по окончанию отчетного периода согласно условиям Договора .

Пункт 3.1.2 Соглашения об урегулировании задолженности не содержит соглашения по фактической стоимости Эксплуатационных услуг за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 как выявленной разницы между фактической стоимостью эксплуатационных услуг и стоимостью эксплуатационных услуг как установлено п.4.5.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения №1 от 11.08.2014 года.

Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ устанавливает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Надлежащим исполнением в данном деле является фактическая оплата фактической стоимости Эксплуатационных услуг, начисленных за период аренды помещений Ответчиком.

Таким образом, то обстоятельство, что Соглашение об урегулировании задолженности не содержит указания на необходимость оплаты ответчиком суммы фактической стоимости Эксплуатационных услуг в будущем, не прекращает обязательство арендатора оплатить стоимость фактических эксплуатационных расходов, начисленных за период фактической аренды помещений арендатором.

При этом в соответствии с п. 4.5.3 Дополнительного соглашения №1 от 11.08.2014 к Договору а выявленная разница между фактической стоимостью Эксплуатационных услуг и стоимостью Эксплуатационных услуг согласно условиям Договора аренды должна быть оплачена арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней после выставления соответствующего счета Арендодателя.

В соответствии с п.1.21 Договора отчетный период - это период, начинающийся с начала календарного года (01 января) и продолжающийся до конца календарного года (31 декабря) включительно.

Следовательно, отчетным периодом для оплаты ЭУ является один календарный год в связи, что обусловлено в том числе техническими особенностями эксплуатации объектов недвижимости данного типа. В частности, стоимость Эксплуатационных услуг формируется исходя из множества показателей, указанных в определениях Договора.

Руководствуясь положениями Договора аренды, арендодатель в течение 120 дней по окончании истекшего отчетного периода (2019 год) направил в адрес арендатора отчет о фактической стоимости ЭУ и расчет стоимости обслуживания и эксплуатационных расходов, приходящихся на долю Арендатора за период с 01.01.2019 по 30.06.2019.

Довод ответчика о неверном определении судом первой инстанции понятие эксплуатационных услуг и их размера, также подлежит отклонению.

Так в силу п. 1.14. Договора Эксплуатационные услуги - услуги, оказываемые арендодателем арендатору по эксплуатации и обслуживанию Торговой галереи.

Согласно п.2.2, п.2.3 Договора арендодатель передал арендатору помещения, расположенные в Торговой галерее Здания для целей осуществления Коммерческой деятельности Арендатора.

Офисная часть Здания не передавалась Арендодателем во временное владение и пользование арендатора и не эксплуатировалась последним.

Стоимость Эксплуатационных услуг для ответчика за последние три года аренды (2017 - 2019) рассчитывалась арендодателем на основании пункта 1.14. Договора аренды исходя из доли арендатора в Торговой галерее и своевременно оплачивалась ответчиком без возражений относительно методики расчета стоимости ЭУ за каждый соответствующий Отчетный период. 

Факт оплаты Ответчиком в полном размере стоимости фактических эксплуатационных услуг за указанные Отчетные периоды, рассчитанной по аналогичном методу, подтверждается счетами на оплату и выписками из банка 

Доля арендованных ответчиком помещений из площади Торговой галереи указана в п.п. (б) п.4.4 Договора аренды и составляет 28,7356%.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что для Эксплуатационных услуг в отличие от Коммунальных услуг предусмотрен особый порядок определения доли арендатора на Эксплуатационные услуги, признается несостоятельной.

Согласно п.4.5.1 Договора а стоимость Эксплуатационных услуг должна рассчитываться исходя из доли арендатора в Здании, которая составляет 2,56%.

В то же время, арендатор на протяжении длительного времени производил оплату стоимости ЭУ без возражений на основании выставляемых арендодателем счетов исходя из доли арендатора в Торговой галерее, тем самым подтверждая применимость к расчету стоимости ЭУ условий п.1.14 Договора и соглашаясь с методикой расчета стоимости ЭУ исходя из доли арендатора от стоимости управления, содержания и эксплуатации Торговой галереи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчику было известно как о доле его в площади торговой галереи так и порядке расчета стоимости эксплуатационных услуг

Более того, согласие ответчика с применяемой методикой расчета стоимости эксплуатационных услуг исходя из доли арендатора в Торговой галерее подтверждается Письмом №97 от 25.06.2019, в котором арендатор ссылается на свою обязанность, предусмотренную п.4.5.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения №1 от 11.08.2014 по оплате стоимости ЭУ исходя из доли арендатора именно в Торговой галерее 

Таким образом, Ответчик полностью осведомлен о своей доле в площади Торговой галереи и о порядке расчета, применяемого для определения стоимости Эксплуатационных услуг исходя из доли арендатора в Торговой галерее.

При этом ответчиком не представлен расчет фактической стоимости Эксплуатационных услуг за период фактического пользования имуществом, а сумма заявленная в жалобе не подтверждается документально. 

При этом само по себе обстоятельство оплаты арендатором задолженности по внесению авансовой части стоимости Эксплуатационных услуг не является основанием для освобождения арендатора от оплаты или прекращением обязательства арендатора по оплате фактической стоимости Эксплуатационных услуг за период фактического пользования имуществом, иное противоречит положениям ст. 309-310 ГК РФ. 

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2020 по делу №А40-136667/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи:Н.И. Панкратова 

А.И. Проценко