РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-28039/24-135-207

г. Москва

11 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2024года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2024 года

Арбитражный суд  города Москвы в составе: 

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з Родичевым И.С.

рассматривает в судебном заседании исковое заявление

ООО "Горняк"

к АО "Тандер"

О взыскании задолженности в размере 8 822 374,59 руб.

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО1 по дов. от 10.01.2024;

от ответчика: ФИО2 по дов. от 31.02.2024. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Горняк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд города Москвы к АО «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате размере 8 822 374.59 руб.

В судебное заседание явились представители истца и ответчика, истец поддержал доводы иска и письменных пояснений, в порядке ст. 81 АПК РФ, ответчик поддерживает доводы отзыва.

Как установлено судом, 15.09.2020 между ООО «УК «Прагма Капитал» и АО «Тандер» был заключен Договора аренды недвижимого имущества № МрмФ/31703/20 (далее - «Договор»), в соответствии с которым ООО «УК «Прагма Капитал» (Арендодатель) обязалось в порядке и на условиях Договора предоставить АО «Тандер» (далее также - Арендатор, «Компания») за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (Объект) - нежилые помещения общей площадью 688,8 кв.м, расположенные на 1 этаже здания с кадастровым номером 51:18:0030105:1035 (площадь здания 1164,2 кв.м.) по адресу: Мурманская область, Кандалакшский муниципальный район, Городское поселение Кандалакша, 

<

...> (далее - «Объект»).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 22.09.2020. регистрационная запись номер 51:18:0030105:1035-51/055/2020-33.

Корпоративное наименование Объекта в Компании - «ММ Крашшо».

Указанный Договор является частью пакетной сделки, заключенной Компанией с ООО «УК «Прагма Капитал» в целях приобретения прав на арендуемые объекты бывшей региональной мурманской торговой сети «Евророс». В рамках данной сделки в 2020 - 2021 гг. были заключены договоры аренды и договоры перенайма в отношении 69 торговых объектов (один договор - один объект).

Согласно Приложениям № 9, 10 к Договору и Приложению № 1 к Предварительному договору аренды № ГК/11800/20 от 27.03.2020 количество объектов аренды составляет 69 (торговых объектов, включая магазины «Магнит Косметик»).

В соответствии с условиями Договора (п. 4.1.13) ООО «УК Прагма Капитал» 24.03.2023 уведомило Арендатора (письмо б/н от 23.03.2023) о смене собственника Объекта.

Новым собственником стал Индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>. ОГРНИП 

<

***>).

03.04.2023 ООО «Горняк» уведомило Арендатора о том, что стало очередным новым собственником.

Согласно п. 5.1 Договора Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; плата с товарооборота; переменной части арендной платы до момента заключения Арендатором прямых договоров на коммунальные услуги; дополнительной арендной платы.

В соответствии с п. 5.5 Договора, Дополнительная арендная плата состоит из:

Дополнительной арендной платы Часть 1; Дополнительной арендной платы Часть 2.

Пункт 5.5.1 Договора определяет Дополнительную арендную плату Часть 1: начисляется и выплачивается исключительно за период равный 60 (шестидесяти) месяцам аренды, следующим за датой государственной регистрации Договора. Дополнительная арендная плата Часть 1 составляет 6 319 432.31 руб. без НДС, и уплачивается до полного погашения указанной суммы в следующем порядке: с первого по девятый месяц аренды - оплата не производится; за десятый месяц аренды - 84 339.60 руб., без НДС; с одиннадцатого по шестидесятый месяц аренды - 127 246,79 руб., без НДС, в месяц.

Дополнительная арендная плата Часть 1 уплачивается не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Сумма Дополнительной арендной платы Часть 1 подлежит увеличению на сумму НДС по ставке, установленной НК РФ. Отдельного выставления счета на оплату не требуется. По истечении 60 месяцев, следующих за датой государственной регистрации Договора, Дополнительная арендная плата Часть 1 начислению и оплате не подлежит.

Пунктом 5.5.2 Договора определяется Дополнительная арендная плата Часть 2: Дополнительная арендная плата Часть 2  составляет  13 572 884,00 руб. без НДС за весь период аренды.

Под Дополнительной арендной платой Часть2 Стороны определили Плату за выполнение Плана Товарооборота Арендатором в отношении Объекта и/или Суммарный план Товарооборота Арендатора по всем объектам недвижимости, указанным Приложении № 10. за исключением случаев выбытия объектов по причинам, согласованным Сторонами в 5.5.2.1. Договора.

Для целей п.5.5.2 Договора под Товарооборотом (Торговый оборот) Арендатора Стороны понимают общую сумму проданных на Объекте товаров (работ, услуг), с использованием контрольно-кассовой техники, продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам, за исключением доходов от субаренды, (п. 5.3.2 Договора с учетом НДС).

Дополнительная арендная плата Часть 2 начисляется исключительно при наступлении любого из нижеследующий событий в зависимости от того, какое из событий наступит раньше: А) Событие 1 - Фактическое выполнение Плана Торгового оборота по переданному Объекту. Событие 1 считается наступившим, если за 6 последовательных календарных месяцев аренды сумма Фактического Торгового оборота будет равна или превысит сумму плановых значений месячного Торгового оборота, указанных в Приложении № 10 за соответствующие месяцы аренды. При этом отсчет шестимесячного периода начинается с события, которое наступит ранее: с седьмого месяца аренды; с месяца, следующего за месяцем фактической передачи Арендатору любых 40 (сорока) объектов недвижимости, указанных в Приложении №9 к Договору, по Договорам аренды, заключенным между Арендатором и Арендодателем во исполнение Сторонами Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20

Б) Событие 2 - Фактическое выполнение Плана Суммарного Торгового оборота. Под Суммарным Торговым оборотом понимается сумма Торгового оборота по всем объектам недвижимого имущества, переданным Арендатору по договорам аренды, заключенным между Арендатором и Арендодателем во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20 за один календарный месяц аренды. Событие 2 считается наступившим, если: i)за 6 (шесть) последовательных календарных месяцев аренды сумма фактического СуммарногоТоргового оборота будет равна или превысит сумму указанных в Приложении № 10 плановых значений месячного Торгового оборота по таким объектам за соответствующие месяцы аренды. При этом отсчет шестимесячного периода начинается с месяца, следующего за месяцем, в которомбыл заключен последний договор аренды во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20, в таком случае расчет осуществляется последовательно, нарастающим итогом по формуле.

Расчет суммарного показателя ?ТоПлан6 и ?ТоФакт6, как определено в настоящем пункте, применяется после передачи по всем объектам недвижимого имущества, указанным в Приложении № 9 и переданным Арендатору по договорам аренды, заключенным между Арендатором и Арендодателем во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20. за исключением тех объектов, от которых Арендатор отказался, либо уклоняется от принятия. Из расчета исключаются объекты недвижимости, по которым договоры аренды были прекращены по любым основаниям. Или  ii)            за 12 (двенадцать) последовательных календарных месяцев аренды сумма фактического суммарного Торгового оборота будет равна или превысит сумму указанных в Приложении №10плановых значений Суммарного Торгового оборота по таким объектам за соответствующие 12 месяцев аренды.

При этом отсчет двенадцатимесячного периода начинается с месяца, следующего за месяцем, в котором заключен последний Договор аренды во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20, последовательно, нарастающим итогом по формуле.

Расчет суммарного показателя ХТоПлан12 и ?ТоФакт12, как определено в настоящем пункте, применяется после передачи по всем объектам недвижимого имущества, указанным в Приложении № 9 и переданным Арендатору по договорам аренды, заключенным между Арендатором и Арендодателем во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20, за исключением тех объектов, от которых Арендатор отказался, либо уклоняется от принятия. Из расчета исключаются объекты недвижимости, по которым договоры аренды были прекращены по любым основаниям.

В абзацах 16 - 17 п. 5.5.2.1 Договора также уточняется, что в случае расторжения какого-либо из договоров аренды, заключенных Сторонами во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20, по любому из оснований, План Суммарного Торгового оборота   Арендатора (План/ФАКТ ТО по объекту или ?План/ФактТ06 или УПлан/ФактТ012) уменьшается на соответствующую сумму выбывшего договора аренды, указанную в Приложении № 10 за соответствующим адресом, по которому произошло расторжение договора, и не участвует в расчете по формулам, приведенным в п 5.5.2. Договора, с даты расторжения такого договора, либо с даты прекращения деятельности Арендатора на таком объекте (Дата пробития крайнего чека).

В случае приостановки деятельности Арендатора по какому-либо объекту недвижимости, указанному в Приложении № 9 настоящего Договора, на время такой приостановки Плановые показатели по такому объекту не участвуют в расчётах выполнения Плана Суммарного Товарооборота, вычитаются из всех Плановых показателей, применяющихся для целей расчета исполнения Плана Суммарного Товарооборота.

В силу п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» в соответствии с ч. 1 ст. 65, п.З ч. 1 ст. 126, ч. 7 ст. 131 АПК РФ истец обязан приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие обстоятельства, на которые он ссылается, и указать, какие доказательства в подтверждение каких фактических обстоятельств представляются.

В качестве доказательства Истец ссылается  на односторонний Акт сверки.

В Отчете о выполнении Плана суммарного торгового оборота, приложенном к Уведомлению ООО «Горняк» от 06.10.2023, Истцом указано всего 5 объектов (ММ Крашшо, ММ Домузла, ММ Кинозал, ММ Каратист, ММ Заслонка), по которым, как он полагает, достигнут суммарный план торгового оборота «по совокупности объектов».

При этом, по состоянию на октябрь 2023 г. в собственности у ООО «Горняк» находилось 7 объектов аренды (см. таблицу ниже), изначально входивших в пакетную сделку с ООО «УК «Прагма Капитал» в соответствии с условиями Предварительного договора аренды № ГК/11800/20 от 27.03.2020.

Один из торговых объектов, принадлежащих ООО «Горняк», - ММ Возделыватель (Договор аренды № МрмФ/28941/20 от 19.08.2020) Компанией фактически закрыт 15.04.2022 (торговая деятельность на объекте не осуществляется) из-за убыточности данной торговой точки. При этом, из-за ограничений по договорам аренды, заключенным в рамках пакетной сделки (невозможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора в течение 5 лет/60 месяцев с даты подписания акта приема-передачи - согласно п. 6.5 договоров и п. 6.5 Приложения № 8 к Предварительному договору аренды № ГК/11800/20 от 27.03.2020), Компания продолжает выплачивать постоянную арендную плату и необходимые периодические платежи (переменная часть - коммунальные услуги) по закрытому объекту.

 

Корпоративное наименование объекта

Номер Договора аренды

Арендодатель

Дата смены контрагента (собственника объекта)

Адрес объекта

1

Каратист

МрмФ/24152/20

Горняк ООО

28.03.2022

184042. Мурманская обл. Кандалакшский р-н. Кандалакша г, Первомайская ул, дом № 58

2

Кинозал

МрмФ/25979/20

I орняк ООО

28.03.2022

184041. Мурманская обл. Кандалакшский р-н, Кандалакша г. Мурманская ул. дом № 3

3

Домузла

МрмФ/26026/20

Горняк ООО

01.04.2022

184230. Мурманская обл. Полярные Зори г. Строи-гелей уд, лом Ns 13

4

Возделыватель

МрмФ/28941/20

Горняк ООО

14.04.2022

184042. Мурманская обл. Кандалакшский р-н. Кандалакша г. Заводская ул. лом № 1

5

Крашшо

МрмФ/31703/20

Горняк ООО

30.03.2023

184041. Мурманская обл. Кандалакшский р-н. Кандалакша г, Советская ул, дом № 6

6

Заслонка

МрмФ/31707/20

Горняк ООО

30.03.2023

184041. Мурманская обл. Кандалакшский р-н, Кандалакша г, Советская ул, дом № 6

7

()смысление

МрмФ/10564/21

Горняк ООО

20.10.2023

184048. Мурманская обл. Кандалакшский р-н. Кандалакша г, Комсомольская ул. дом № 16

При совершении пакетной сделки в 2020 - 2021 гг. стороны Договора конкретно договаривались по условиям этой сделки. Изначальный пакетный собственник - ООО «УК Прагма Капитал».

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Данный вывод сформирован в том числе устоявшейся судебной практикой, включая позицию высших судебных инстанций (из последних - позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Определении от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).

В абз. третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 Постановления № 49 при толковании условии договора в силу абз. первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора.

Согласно абз. 1,4 п. 5.5.2 всех договоров аренды в пакетной сделке (Приложением № 8 к Предварительному договору аренды № ГК/11800/20 от 27.03.2020 определена единая форма договора аренды) Дополнительная арендная плата Часть 2 составляет определенную фиксированную сумму за весь период аренды. Данная сумма, размер которой различается в каждом конкретном договоре, «выбирается» (начисляется и оплачивается арендодателю) при достижении показателей без разницы от того, какое событие наступит: либо по Событию 1, либо по Событию 2, в зависимости от того какое из событий наступит раньше.

Таким образом, согласно условиям действующего Договора (ММ Крашшо) для расчета Дополнительной Арендной платы Часть 2 Событие 2 (подп. «Б» п. 5.5.2 Договора - фактическое выполнение плана суммарного торгового оборота) принимаются показатели всех объектов аренды пакетной сделки, переданных Арендатору по договорам аренды, заключенным между Арендатором и Арендодателем во исполнение Предварительного договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2020 № ГК/11800/20.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие у истца права требования взыскиваемой денежной суммы (арендной платы), а также доказанность событий, предусмотренных п. 5.2.2 Договора, при неправильном толковании условий сделки.

В связи с вышеизложенным, с учетом условий Договора аренды недвижимого имущества № МрмФ/31703/20 от 15.09.2020. а также с учетом позиций высших судебных инстанций, суд соглашается с позицией ответчика о том, что основания для взыскания денежной суммы в размере 8 822 374,59 руб. в пользу ООО «Горняк» полностью отсутствуют.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 65, ст. 110, 176 АПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

 

В.В. Дудкин