ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-132442/2022

17 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,    

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии от акционерного общества «Торговый комплекс Московского вокзала» представителя ФИО2 (доверенность от 25.03.2024), от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» представителя ФИО3 (доверенность от 18.01.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-25438/2024 13АП-25438/2024)  акционерного общества «Торговый комплекс Московского вокзала» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 по делу № А56-132442/2022,  

установил:

открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее –Общество), адрес: 107174, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Новая Басманная ул., д. 2/1, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Торговый комплекс Московского вокзала» (далее – Компания), адрес: 191124, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Смольнинское, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, литера Э, пом. 9-Н,        ч.п. 20, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании 8 057 921 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 за период с 01.07.2022 по 19.07.2022. 

Определением от 16.01.2024 суд принял к производству встречное исковое заявление Компании о признании недействительной (оспоримой) сделку по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления от 22.02.2022 № исх-5961/окт и применении последствий недействительности односторонней сделки.

Решением от 28.06.2024 с Компании в пользу Общества взыскано 8 057 921 руб. 96 коп. задолженности по договору от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 за период с 01.07.2022 по 19.07.2022, а также 63 290 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 70 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что арендодателем размер арендной платы необоснованно увеличен более чем в 5 раз, вывод суда первой инстанции о том, что пунктом 5.3 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы, в том числе на основании отчета об оценке, без ограничения возможности выбора способа изменения и предельного размера увеличения, противоречит пункту 22 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что подобное непропорциональное увеличение свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом. 

Компания также полагала, что заключение судебной экспертизы от 04.07.2023 №335/87, проведенной в рамках дела экспертом ФИО4, необоснованно  и не может быть признано достоверным в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку при проведении экспертизы не проводился анализ обзора рынка коммерческой аренды, использовалась недостоверная информация в части выбора объектов-аналогов, неверно выполнен расчет рыночной стоимости объектов исследования, что подтверждается заключением специалиста общества с ограниченной ответственностью «Городской центр независимых экспертиз». Вместе с тем суд первой инстанции отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Кроме того, податель жалобы полагал, что судом первой инстанции не дана оценка экспертному заключению от 21.03.2023 № 2651 АБЭ  и содержащимся в нем выводам.

Компания не согласна с позицией суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности по требованию о признании недействительным уведомления,   поскольку расторгнутый 01.07.2022 договор не порождал для Компании никаких обязательств, угроза нарушения прав Компании возникла в момент обращения истца с требование о взыскании задолженности. Кроме того, обращение со встречным иском в рамках дела № А56-132642/2022 приостановило течение срока исковой давности.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество против удовлетворения апелляционной жалобы возражало, указало, что Компания заключила договор на предложенных условиях, посчитав их выгодными, возможность изменения цены договора на основании отчета о рыночной стоимости права аренды являлась одним из условий договора, с которым сторона была ознакомлена до его заключения, Общество воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 5.3 договора, на одностороннее изменение условий договора с учетом отчета об оценке, увеличив арендную плату с учетом рыночной стоимости права аренды, существовавшего в спорный период. Суд первой инстанции в целях разрешения спора о размере арендной платы назначил судебную экспертизу, которая подтвердила обоснованность требований Общества, заключению эксперту от 04.07.2023 №335/87, заключению специалиста от 12.08.2023 № 12/08-ОНр/23, равно как и сведениям, используемым для проведения оценки, дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте. Общество также полагало, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о пропуске ответчиком срока исковой давности для подачи встречного иска, поскольку  подача аналогичного встречного иска в рамках дела №А56-132642/2022 не является основанием для приостановления течения срока исковой давности, так как указанное встречное исковое заявление было возвращено, следовательно, положения пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неприменимы.  

В судебном заседании представитель Компании доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против её удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве, пояснил, что столь значительное увеличение арендной платы обусловлено тем, что при заключении договора ее размер не являлся рыночным, субарендаторы арендуют  спорные объекты по цене, установленной в отчете, что подтверждает правильность выводов эксперта. 

Представителем Компании заявлено ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы, ввиду необоснованности выводов эксперта. Представитель Общества против назначения по делу повторной судебной экспертизы возражал.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

В ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы Компания не привела надлежащего обоснования необходимости ее назначения. Несогласие Компании с результатами судебной экспертизы не является основанием для назначения новой экспертизы по делу. 

Как следует из материалов дела, экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленному перед экспертом вопросу, эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, а профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывают сомнений. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, непротиворечив, следует из проведенного исследования, подтвержден фактическими данными и материалами дела. Какие-либо сомнения относительно выводов судебной экспертизы отсутствуют. 

Довод Компании об использовании при производстве судебной оценочной экспертизы ненадлежащего справочника оценщика недвижимости за 2021 год под редакцией ФИО5 как на источник сведений для расчета подлежит отклонению, поскольку проведение экспертизы не исключает использование справочных материалов, изданных по результатам обобщения сведений за спорный период. 

Доказательств, достаточных для того, чтобы подвергнуть обоснованному сомнению выводы эксперта и назначить повторную экспертизу, Компанией в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. 

При этом представленное в материалы дела Компанией заключение специалиста от 12.08.2023 № 12/08-ОНр/23 на заключение судебной экспертизы не опровергает окончательные выводы эксперта и не свидетельствует о недостоверности заключения.

Таким образом, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности экспертного заключения от 04.07.2023 № 335/87 суд первой инстанции правомерно не установил предусмотренных частью 1 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.  

Таким образом, апелляционный суд полагает отсутствующими основания для удовлетворения ходатайства Компании о назначении повторной судебной экспертизы, в связи с чем отказывает в его удовлетворении. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодателем) и Компанией (арендатором) 20.12.2017 заключен договор № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося собственности Общества, в редакции дополнительных соглашений от 30.05.2018 № 1, от 14.01.2019 № 2, от 28.08.2019  №3, от 27.03.2020 № 4, от 24.02.2021 № 5, от 25.02.2021  №6, от 26.02.2021 № 7, от 30.11.2021.

 В соответствии с пунктом 1.1 договора во временное владение и пользование  переданы нежилые помещения и их части по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 85, лит. А, кадастровый номер 78:31:0151502:3073 (учетный номер 78:31:0151502:3073/1): 

- помещения №№ 1, 3-18 (1-Н) площадью 311,3 кв. м, № 1-21, 23-31, 234-242 (9-Н) площадью 546 кв. м, помещение № 3 и часть помещения № 1 площадью 4,3 кв. м (35-Н) общей площадью 43,7, помещения 6-9 (8-Н) площадью 44,4 кв. м, общей площадью 954,4 кв. м в подвала здания Московского вокзала; 

- помещения № 38-44, 65-66, 68-72, 87, 90-93. 95-110, 123, 135-145, 147-154, 156-164, 166-167, 193-203, 205-216, 218-219, 227, 229, 231, 243-246 (9-Н) площадью 2129 кв. м, часть помещения 35 (9-Н) площадью 20 кв. м, часть помещения № 165 (9-Н) площадью 9,3 кв. м, часть помещения № 232 (9-Н) площадью 1,7 кв. м, часть помещения 8ЛК площадью 2,3 кв. м, часть помещений №№ 14-15 (14-Н) площадью 6 кв. м, общей площадью 2168,3 кв. м на первом этаже здания Московского вокзала; 

- помещения №№ 73-86, 88. 111-122, 146 антресоли первого этажа здания Московского вокзала общей площадью 516,9 кв. м, 

<

...> литера Б, кадастровый номер 78:31:0151502:3052 (учетный номер 78:31:0151502:3052/1): 

- часть помещения № 6 площадью 30 кв. м, №№ 9-21 (10-Н) площадью 194,7 кв. м, №№ 1-10 (11-Н) площадью 236,9 кв. м, общей площадью 461,6 кв. м в подвале здания Кассового зала № 2 Московского вокзала; 

- помещения №№ 1-4 (7-Н) площадью 37,3 кв. м на первом этаже здания Кассового зала № 2 Московского вокзала, 

<

...> литера П, кадастровый номер 78:31:0151502:3203 (учетный номер 78:31:0151502:3203/1): 

- часть распределительной площадки Московского вокзала площадью 246,4 кв. м; 

- часть помещения № 1 площадью 25,4 кв. м, часть помещения № 2 площадью 32,8 кв. м в подземном этаже (тоннеле) распределительной площадки общей площадью 58,2 кв. м. (далее - недвижимое имущество).

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения переданы для использования в коммерческих целях, в том числе для осуществления торговой деятельности, оказания услуг населению, организации общественного питания. Арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя изменять цель использования недвижимого имущества.

Размер арендуемой площади недвижимого имущества составил           4434,1 кв. м (пункт 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения  от 26.02.2021 № 7). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 01.04.2017 по 31.01.2018.

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом в порядке, установленном статьи 610 ГК РФ, в соответствии с пунктом 9.7 договора отношения сторон возобновлены на неопределенный срок.

Разделом 5  договора согласованы платежи и расчеты по договору. 

В соответствии с пунктом 5.1 Договора с учетом приложения № 3 к договору определен размер арендной платы за часть здания Московского вокзала, часть здания билетных касс Московского вокзала, часть распределительной площадки Московского вокзала. Размер арендной платы и сроки её внесения условиями Договора согласованы.

Согласно пункта 5.2 договора арендная плата по настоящему договору перечисляется в полном объеме ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 5.3 договора стороны установили, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущества.

В порядке, предусмотренном пунктом 5.3 договора, Обществом проведена оценка рыночной стоимости арендной платы. На основании отчета об оценке от 31.08.2021 № 4440523-5 определен размер арендной платы, в адрес арендатора направлено уведомление от 22.02.2022 № исх-5961/ОКТ об увеличении размера арендной платы с 01.05.2022.

Ввиду несогласия с повышением арендной платы по договору Компания продолжила оплачивать арендную плату без учета указанного увеличения.

Обществом 01.07.2022 договор расторгнут в одностороннем порядке уведомлением от 30.05.2022 № исх-18524/ОКТ, 19.07.2022 Компания возвратила Обществу арендованное недвижимое имущество. 

Ссылаясь на неисполнение Компанией обязанности по внесению арендной платы за указанный в иске период с учетом ее увеличения, Общество направило Компании претензии от 15.11.2022 № исх-44310/ОКТ, а впоследствии обратилось с иском о взыскании задолженности.

В свою очередь, Компания предъявила встречный иск о признании недействительной (оспоримой) сделкой уведомления  от 22.02.2022 № исх-5961/окт об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы  и применении последствий недействительности односторонней сделки.

Суд первой инстанции, назначив по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом, указав на то, что выбор конкретного способа изменения арендной платы предоставлен арендодателю, удовлетворил первоначальный иск в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказал, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе, изучив имеющиеся материалы, оценив доводы сторон, приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год, при этом ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. 

В 2022 году Общество направило Компании уведомление об увеличении размера постоянной арендной платы до 21 124 705 руб. 71 коп. (с учетом НДС 20%) в месяц на основании отчета об оценке от 31.08.2021 № 4440523-5.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

С учетом обстоятельств дела для установления достоверной средней рыночной ставки арендной платы за пользование спорным имуществом  судом первой инстанции назначена по делу оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 04.07.2023 № 335/87 рыночная стоимость прав пользования спорным недвижимым имуществом по состоянию на 15.06.2021 составляет округленно: 20 983 000 руб. 

Как верно указал суд первой инстанции, из содержания пункта 5.3 договора следует, что при его заключении стороны согласовали возможность изменения арендодателем размера арендной платы по одному из двух возможных вариантов, а именно: путем её индексации в полуторакратном размере уровня инфляции либо с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы. Применение второго способа предполагает учет выполненного отчета об оценке.

Довод о чрезмерности увеличения арендной платы опровергнут выводами судебной оценочной экспертизы, выполненной в ходе настоящего дела.

Компанией к Обществу предъявлено встречное требование о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления от 22.02.2022 № исх-5961/окт.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует и не оспаривается Компанией, что уведомление об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке получено ответчиком 01.03.2022. Встречное исковое заявление подано ответчиком 27.12.2023, то есть по истечении одного года с момента получения сведений об оспариваемой сделке. Таким образом, срок исковой давности по иску о признании оспоримой сделки недействительной Компанией пропущен.

Довод Компании о приостановлении течения срока исковой давности при подаче в рамках дела № А56-132642/2022 встречного искового заявления, которое было возвращено заявителю, отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом разъяснений, изложенных в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». 

При таких основаниях обжалуемый судебный по доводам жалобы отмене не подлежит. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 по делу № А56-132442/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

Н.Е. Целищевой