ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-12591/2016

город Ростов-на-Дону

30 июня 2021 года

15АП-9088/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Долговой М.Ю.

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

в отсутствие участвующих в деле лиц, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лазурное»на определение Арбитражного суда Ростовской области 

от 28.04.2021 по делу № А53-12591/2016 о намерении стать приобретателем права должника на земельный участок по заявлению публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства»,в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.09.2016 (резолютивная часть) общество с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Временным управляющим утверждена ФИО2.

При банкротстве общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» применены правила 7-го параграфа главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 167 от 10.09.2016, стр. 104.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2017 (резолютивная часть от 13.02.2017) общество с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО2.

Информация о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликована в газете «КоммерсантЪ» № 31 от 18.02.2017, стр. 105.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2017 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» утверждена кандидатура арбитражного управляющего ФИО3, из числа членов саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство «Союз менеджеров и антикризисных управляющих».

Конкурсным управляющим произведено опубликование сведений о введении процедуры конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» в газете «Коммерсантъ» № 31 от 18.02.2017, объявление № 61030313294, а также в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве от 17.02.2017 в сообщении № 1611589.

29.01.2021 посредством электронной системы «Мой Арбитр» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле № 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021 заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем права общества с ограниченной ответственностью «СКБ-Центр» на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле № 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, при условии погашения приобретателем прав задолженности по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди в размере 1 085 000 руб. удовлетворено.

Конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СКБ-Центр» обязали в течение 10 дней с даты вступления настоящего определения в законную силу открыть специальный расчетный счет в кредитной организации для перечисления денежных средств Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства для погашения задолженности по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» обязали в течение одного месяца с момента открытия специального расчетного счета конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «СКБ-Центр» перечислить денежные средства в размере 1 085 000 руб. на специальный расчетный счет общества для погашения задолженности по текущим платежам и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Конкурсному управляющему в течение 30 дней послу поступления денежных средств на специальный расчетный счет для целей погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве), представить в суд доказательства такого погашения.

Общество с ограниченной ответственностью «Лазурное» обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что собственник земельного участка, право аренды которого передано обжалуемым определением Фонду, не извещены о времени и месте рассмотрения обособленного спора, не привлечены к участию в деле. Кроме того, срок действия договора аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов прекратил свое действие.   

От конкурсного управляющего должника ФИО3 через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Просил определение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и возражений на отзыв, выслушав представителей банка, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Решением наблюдательного совета Фонда от 30.12.2020 № НС-29/2020 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. 

29.01.2021 публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» направила в арбитражный суд заявление о намерении принять обязательства застройщика общества с ограниченной ответственностью «СКБ Центр» перед участниками строительства.

Рассматривая заявление Фонда, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд) создан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с Законом № 218-ФЗ основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 3 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона№ 202-ФЗ от 13.07.2020 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве в соответствии со статьей 13.4 указанного Федерального закона(подп. 5.3 ч. 1 ст. 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2.2 Закона о банкротстве в течение тридцати дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (далее – решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

Согласно части 3.1 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019№ 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно п. 7.1 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве в целях подтверждения возможности финансирования Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. Законодательство признает достаточным предоставления решения Фонда о таком финансировании в силу правового положения Фонда.

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).

Как следует из материалов дела, 30.12.2020 принято решение о финансировании объектов незавершенного строительства застройщика-должника, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле № 45.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ от 27.06.2019) приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о нецелесообразности такого финансирования либо решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, приобретателем может быть также юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как верно указал суд первой инстанции, заявитель является приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном ст. 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве, в силу прямого указания специальной нормы Закона № 214-ФЗ (в редакции от 27.06.2019 № 151-ФЗ).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве предусмотрено, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Как установлено судом, у должника не имеется имущества помимо передаваемого земельного участка, находящегося в аренде, и объекта незавершенного строительства.

ООО «СКБ-Центр» был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка, находящегося по адресу: Ростовская область, Аксайский район, Восточное направление в 200 м. п. Янтарный, пoлe N 45, кадастровый помер 61:02:0600010:9063.

Стоимость имущества, которое остается у должника, составляет 0 руб.

Размер текущей задолженности составляет 2 569 874 руб. 56 коп.

Требования первой и второй очереди в реестре требований кредиторов отсутствуют.

Стоимость прав застройщика на земельный участок, находящегося в аренде, с имеющимся на нем объектом (объектами) незавершенного строительства согласно отчету об оценке стоимости составляет 10 850 000 руб.

Таким образом, сумма, необходимая для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 составляет за минусом стоимости имущества, которое остается у должника (0 руб.): текущие требования (2 569 874 руб. 56 коп.) + первая и вторая реестровая очередь (0) - 0 (стоимость оставшегося у должника имуществ) = 2 569 874 руб. 56 коп.

Таким образом, приобретатель прав застройщика должен погасить задолженность по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди.

Фондом произведены выплаты участникам долевого строительства в размере 56 804 355 руб. 66 коп.

Согласно п. 1 ст. 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. 

Таким образом, Фондом соблюдены условия, предусмотренные Законом о банкротстве, необходимые для передачи прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:9063 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле № 45 (жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения 1 этап строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявления Фонда.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав и законных интересов арендодателя (собственника) земельного участка подлежат отклонению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 06.07.2015, заключенному между ООО «Лазурное» (арендодатель) и должником ООО «СКБ Центр», в аренду обществу предоставлен во временное пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0600010:9063, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, восточное направление, в 200 м п. Янтарный, поле № 45, общей площадью 11 201 кв.м.  

В соответствии с пунктом 1.3 договор аренды заключен до 21.10.2018.

В силу пункта 5.4 договора аренды, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений на то со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок. 

Поскольку договор аренды от 06.07.2015 не расторгнут, в силу пункта 5.4 договора аренды, срок его действия пролонгирован на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящее время на указанном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, права на которые в установленном порядке зарегистрированы в ЕГРН в период с 17.07.2015 по 04.09.2020 (договоры участия в долевом строительстве).

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Таким образом, Фонд является стороной договоров аренды с апеллянтом в силу закона, в связи с чем указание в обжалуемом определении на передачу Фонду права аренды на земельные участки обоснованно, что не нарушает права и законные интересы арендодателя. При указанных обстоятельствах процессуальных оснований для привлечения к участию в деле арендодателя у суда не имелось.

Схожая правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2021 N 15АП-5712/2021 по делу N А53-17369/2018.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в дело доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021 по делу № А53-12591/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий М.Ю. Долгова

СудьиД.В. Емельянов

Д.В. Николаев