﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38129/2019

г. Краснодар

27 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – потребительского жилищно-строительного кооператива «Галактика-2» (ИНН 2319023800, ОГРН 1022302833992) – Литвинова Ю.В. (доверенность от 09.10.2019), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу потребительского жилищного строительного кооператива «Галактика-2» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу № А32-38129/2019, установил следующее.

Потребительский жилищно-строительный кооператив «Галактика-2» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) с исковым заявлением, в котором просил признать недействительным:

– изменение департаментом арендной палаты в одностороннем порядке с 01.12.2017 по договору от 12.08.2008 № 4900004740 с 0,08 рублей до 8 865 рублей в год;

– изменение департаментом арендной палаты в одностороннем порядке с 01.12.2017 по договору от 12.08.2008 № 4900004741 с 1 рубля 37 копеек до 86 347 рублей в год.

Иск основан на положениях статей 10, 422, 424, 432, 435, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован незаконностью изменения департаментом арендной платы по ранее заключенным сторонами договорам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 12.08.2008 департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор № 4900004740 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:67, площадью 73 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 «г». Участок предоставлен арендатору для благоустройства придомовой территории на срок до 22.05.2056, без права застройки. Размер арендной платы установлен в приложении к договору и составляет 0,08 рублей в год (пункт 3.2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Также департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили 12.08.2008 договор № 4900004741 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:68, площадью 1264 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 «г». Участок предоставлен арендатору на срок до 22.05.2056 для благоустройства придомовой территории, без права застройки. Размер арендной платы установлен в приложении к договору и составляет 1 рубль 37 копеек в год (пункт 3.2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3). Договоры аренды прошли процедуру государственной регистрации. Письмами от 22.12.2017 № 31879/0205-16 и № 31675/0205-16 департамент сообщил кооперативу о том, что произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68. Оценка произведена на основании пункта 7 приложения к постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). Департамент направил кооперативу дополнительные соглашения к договорам аренды от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741. По условиям дополнительных соглашений размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетами об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 01.12.2017 № 23-2017/17 и № 24-2017/17. Годовая арендная плата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:67 составляет 8865 рублей в год, а земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:68 – 86 347 рублей. Арендная плата в новом размере уплачивается с 01.12.2017. В письмах от 01.06.2018 кооператив сообщил о несогласии с условиями дополнительных соглашений, предусматривающих установление новой величины арендной платы. Арендатор указал на необходимость установления платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельных участков со ссылкой на постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582). Департамент в письмах от 04.07.2018 № 17045/0205-16 и № 17044/0205-16 сообщил, что пунктом 3 постановления № 582 установлены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68, арендуемые кооперативом, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. Поэтому размер годовой арендной платы определен в соответствии с постановлением № 1699. В письмах также указано на наличии у кооператива задолженности по арендной плате. Ссылаясь на неправомерность увеличения департаментом размера арендной платы по договорам от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 129, 167, 168, 209, 214, 606, 607, 608 Гражданского кодекса, статьями 17, 22, 29 Земельного кодекса, статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», иными нормативными правовыми актами в области охраны курортов, действовавшими в спорный период. В договорах от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741 земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68 (пункты 1.1) указано, что они расположены во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. В соответствии с законодательством, действовавшим в период заключения договоров аренды, земельные участки в границах зон особо охраняемых территорий федерального значения относились к федеральной собственности. Таким образом, не будучи собственником, муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице департамента) не могло распорядиться федеральными земельными участками путем передачи их в аренду кооперативу. Следовательно, договоры от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741 аренды являются недействительными сделками, внесение изменений в такие (ничтожные) договоры невозможно, что исключает удовлетворение иска.

Кооператив обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело на повое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении спора суды не приняли во внимание положения Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную  собственность, об  отнесении  указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ). Исходя из положений названного закона, указанные в договорах аренды № 4900004740 и № 4900004741 земельные участки перешли из собственности Российской Федерации в собственность муниципального образования город-курорт Сочи. Договоры аренды от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741 прошли государственную регистрацию в управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.02.2009, то есть после вступления в силу Закона № 244-ФЗ. На момент регистрации права аренды, департамент официально представлял интересы муниципального собственника имущества, являлся законным распорядителем указанных в договорах аренды земельных участков. Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанции о нарушении при заключении договоров аренды норм гражданского и земельного законодательства, действовавших в период подписания договора сторонами, не основан на материалах дела и не соответствует закону.

От департамента отзыв на жалобу не поступил. 

Представитель кооператива в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.08.2008 департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор № 4900004740 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:67, площадью 73 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 «г». Участок предоставлен арендатору для благоустройства придомовой территории 17-ти квартирного жилого дома на срок до 22.05.2056, без права застройки. Размер арендной платы согласован сторонами в приложении к договору и составляет 0,08 рублей в год (пункт 3.2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3).

Также департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили 12.08.2008 договор № 4900004741 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:68, площадью 1264 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75 «г». Участок предоставлен арендатору на срок до 22.05.2056 для благоустройства придомовой территории 17-ти квартирного жилого дома, без права застройки. Размер арендной платы согласован сторонами в приложении к договору и составляет 1 рубль 37 копеек в год (пункт 3.2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3).

Договоры аренды от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741 земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68 прошли 27.02.2009 процедуру государственной регистрации.

Письмами от 22.12.2017 № 31879/0205-16 и № 31675/0205-16 департамент сообщил кооперативу о том, что произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68. Оценка произведена на основании пункта 7 приложения к постановлению № 1699.

Департамент направил кооперативу дополнительные соглашения к договорам аренды от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741. По условиям названных соглашений размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетами об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 01.12.2017 № 23-2017/17 и № 24-2017/17. Годовая арендная плата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:67 составляет 8865 рублей в год, а земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:68 – 86 347 рублей. Арендная плата в новом размере уплачивается с 01.12.2017.

В письмах от 01.06.2018 кооператив сообщил департаменту о несогласии с условиями дополнительных соглашений, предусматривающих установление новой величины арендной платы. Указал на необходимость установления арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельных участков со ссылкой на постановление № 582.

Департамент в письмах от 04.07.2018 № 17045/0205-16 и № 17044/0205-16 сообщил кооперативу, что пунктом 3 постановления № 582 установлены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68, арендуемые кооперативом, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. Поэтому размер годовой арендной платы определен департаментом в соответствии с постановлением № 1699. В письмах также указано на наличии у кооператива задолженности по арендной плате.

Ссылаясь на неправомерность увеличения департаментом размера арендной платы по договорам от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741, а также отсутствие иной возможности урегулировать возникший спор, кооператив обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В договорах от 12.08.2008 № 4900004740 и № 4900004741 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68 (пункты 1.1) указано, что они расположены во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами в судах первой и апелляционной инстанций.

В силу пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относились к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. Такие участки находились в собственности Российской Федерации, а департамент в августе 2008 года не обладал полномочиями по распоряжению ими (уполномоченный орган решение о предоставлении земельного участка в аренду кооперативу не принимал).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Установив при разрешении спора, что договоры аренды не соответствовали требованиям гражданского и земельного законодательства, действовавшим в период их заключения, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) указанных сделок. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций отказали кооперативу в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса). 

Довод кассационной жалобы кооператива о наличии у департамента законных оснований для распоряжения земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0302011:67 и 23:49:0302011:68 со ссылкой на положения Закона 244-ФЗ и дату регистрации договоров аренды, подлежит отклонению окружным судом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

По смыслу указанной нормы в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В соответствии с нормами Гражданского кодекса, действовавшими в период подписания сторонами договоров аренды, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, в случаях, установленных законом, – влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).

Вместе с тем, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О изложена правовая позиция, в силу которой государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Государственная регистрация создает гарантии для надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота, но не может подменять собой договор аренды как основание для возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора аренды.

Таким образом, право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. Государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основание возникновения права аренды. В данном случае возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договорам аренды связывается с заключением таких договоров (12.08.2008), а не с моментом их государственной регистрации (27.02.2009). Закон № 244-ФЗ, на который также ссылается податель кассационной жалобы, вступил в силу в декабре 2008 года, то есть уже после заключения сторонами договоров аренды. 

В период подписания сторонами договоров аренды № 4900004740 и № 4900004741 (август 2008 года) у департамента отсутствовало право на их заключение, поскольку объектом аренды выступали земельные участки, расположенные во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Такие земельные участки в этот период относились к собственности Российской Федерации. Последующая регистрация на них (в 2012 году) права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на основании норм Закона № 244-ФЗ порок субъектного состава в сделках не устраняет. Поэтому судебные инстанции правомерно признали договоры аренды № 4900004740 и № 4900004741 недействительными (ничтожными) сделками. 

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Государственная пошлина уплачена кооперативом в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.02.2020 № 32).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу № А32-38129/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                  В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

 

Е.Г. Соловьев