Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Решение

Дело №А09-9900/2023

город Брянск

17 июля 2024 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Зенина Ф.Е.,   

при ведении протокола с/з секретарем судебного заседания Русаковой Ю.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Брянской городской администрации, г.Брянск (ИНН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путевка Брянского района Брянской области (ИНН 

<

***>),

третьи лица: 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, 

2) ППК «Роскадастр» по Брянской области, г.Брянск, 

3) Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск, 

4) Прокуратура Брянской области, г.Брянск,

о признании договора участия в долевом строительстве прекратившимся в связи с невозможностью исполнения и о погашении записи в ЕГРН,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 07.05.2024 №2455/1-5103, 

от ответчика: не явился, извещен, 

от третьего лица: 1) ФИО1, доверенность от 09.04.2024 №29/04-06,  

2 - 4) не явились, извещены, 

установил:

В судебном заседании 03.07.2024 объявлена резолютивная часть решения суда. Изготовление решения в полном объеме откладывалось до 17.07.2024. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.  

Брянская городская администрация обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Творец», с учетом принятого уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании прекратившимися в связи с невозможностью исполнения:

- договора участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016-881/1;

- договора участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1.

- договора участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1, 

Тогда же истец просил суд признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, микрорайон №5 в виде записей:

- о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016-881/1;

- о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1.

- о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1,

и об исключении из ЕГРН вышеуказанных регистрационных записей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ППК «Роскадастр» по Брянской области, управление Росреестра по Брянской области и Прокуратура Брянской области. 

Истец поддержал иск в полном объеме. 

Ответчик иск не признал, сославшись на отсутствие законных оснований для удовлетворения заявленных требований; в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Прокуратура Брянской области согласилась с заявленными требованиями.  

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц (2-4) в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ. 

При рассмотрении спора судом установлено, что между МУП «Брянскгорстройзаказчик» (арендатор) и Брянской городской администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030509:2, общей площадью  11 000 +/- 36,7 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей, встроенные объекты, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, адрес (местоположение): 

<

...>  (запись о государственной регистрации от 17.10.2006 № 32-32-01/025/2006-617).

В результате осуществления застройки на участке расположен не завершенный строительством объект - 14-этажный жилой дом, строительная позиция 57 со встроенными помещениями общественного назначения, площадь застройки 1751,5 кв. м, степень готовности 26% (далее - жилой дом 57).

Как следует из материалов дела, 11.02.2015 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №10 предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения - квартиры №4 (51,41 кв.м.,), №6 (73,34 кв.м.), №7 (49,75 кв.м.), №8 (51,41 кв.м.), №10 (89,73кв.м.), №12 (49,75 кв.м.), №14 (51,41 кв.м.), №18 (51,41 кв.м.), №20 (89,73 кв.м.), №22 (50,02 кв.м.), №26 (73,83 кв.м.), №52 (50,02 кв.м.), №54 (51,61 кв.м.), №55 (90,6 кв.м.), №56 (73,83 кв.м.), №58 (51,61 кв.м.),  №59 (51,61 кв.м.), №67 (48,86 кв.м.), №72 (48,86 кв.м.), №75 (48,86 кв.м.), №78 (81,96 кв.м.), №79 (48,86 кв.м.), №80 (48,86 кв.м.), №82 (82,72 кв.м.), №83 (49,06 кв.м.),  №85 (96,55 кв.м.), №88 (49,06 кв.м.), №101 (96,55 кв.м.), №102 (82,72 кв.м.), №107 (49,06 кв.м.),  №112 (49,06 кв.м.), расположенные в  многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>  (запись регистрации в ЕГРН 18.03.2015 № 32-32/001-32/001/007/2015-629/1).

11.06.2015 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №17, предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения -  квартиры №16 (69,63 кв.м.,), №25 (83,89 кв.м.), №70 (76,67 кв.м.), №76 (47,25 кв.м.), №84 (47,25кв.м.), №89 (93,36 кв.м.), №92 (47,25 кв.м.), расположенные в  многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>  (запись регистрации в ЕГРН 29.06.2015 № 32-32/001-32/001/046/2015-2/1).

13.04.2016 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №18, предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения -  квартиры №11 (69,63 кв.м.,), №23 (49,8 кв.м.), №24 (49,8 кв.м.), №27 (48,28 кв.м.), №30 (83,89кв.м.), №40 (83,89 кв.м.), №95 (47,25 кв.м.), №100 (47,25 кв.м.), расположенные в  многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>  (запись регистрации в ЕГРН 22.04.2016 № 32-32/001-32/001/037/2016-881/1).

В связи с признанием МУП «Брянскгорстройзаказчик» несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» были организованы торги по продаже имущества должника.

В соответствии со сведениями, отраженными в ЕФРСБ, на торгах, проведенных 18.02.2019, 16.04.2019 (открытый аукцион), 19.06.2019, 24.02.2020 (публичное предложение) к продаже предлагались:

- право аренды земельных участков 32:28:0030509:2, 32:28:0030509:4, 32:28:0030509:12, 32:28:0030509:13,

- не завершенные строительством объекты: жилой дом 57, жилой дом 58.

По результатам торгов обозначенные их предметом объекты проданы не были.

Ссылаясь на невозможность продажи имущества, отказ кредиторов в принятии этого имущества для погашения своих требований, отсутствие заявлений участников должника о своих правах на имущество, отказ органа местного самоуправления принять имущество должника, конкурсный управляющий МУП «Брянскгорстройзаказчик» обратился в суд в порядке, предусмотренном статьей 148 Закона о банкротстве, с требованием обязать орган местного самоуправления принять земельные участки, находящиеся в аренде у должника, и затраты на строительство объектов, оставшихся недостроенными на соответствующих участках.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 04.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2023 по делу             №А09-16692/2015 суд понудил Брянскую городскую администрацию принять у конкурсного управляющего МУП «Брянскгорстройзаказчик» нереализованное имущество должника - объект незавершенного строительства 14-этажный жилой дом, поз. 57 со встроенными помещениями. В части передачи затрат по объекту строительной позиции 58 и в части передачи земельных участков отказано.

Полагая, что записи о государственной регистрации права ответчика нарушают права и интересы муниципального образования город Брянск, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ч.ч.1, 3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По общему правилу договор долевого участия в строительстве действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а именно – подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и уплаты в полном объёме денежных средств (ч.3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.6, 8, 12 Закона №214-ФЗ).

Частью 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве установлено, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции действовавшей на дату возбуждения дела о банкротстве должника (25.02.2016) участником строительства признавалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В последующем Законом № 151-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Так, в частности, в Законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах (подпункт "а" пункта 2 статьи 4 Закона №151-ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом №151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 Закона № 151).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства. При этом само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Согласно абзацу 2 пункта 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Из приведенной нормы Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по смыслу Закона о банкротстве, а также тех участников строительства, чьи требования не установлены и не включены в реестр требований участников строительства и как следствие не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Таким образом, ООО «Творец» могло быть включено в реестр требований к должнику на получение денежного возмещения, но не в реестр на получение жилого помещения.

Вместе с тем, требования ООО «Творец» в реестр денежных требований кредиторов МУП «Брянскгорстройзаказчик» не включались, обращение с соответствующим заявлением указанное лицо не осуществляло.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.05.2023 по делу № А09-16692/2015 конкурсное производство в отношении МУП «Брянскгорстройзаказчик» завершено (https://kad.arbitr.ru). 

11.07.2023 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена регистрационная запись № 2233200713678 о прекращении деятельности предприятия в связи с его ликвидацией (https://egrul.nalog.ru).

Исходя из абзаца 3 части 9 статьи 142 Закона о банкротстве требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

На основании изложенного, судом отклонены доводы ответчика, приведенные в обоснование его возражений по иску. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания за ним права или истребования в его пользу имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В настоящее время в ЕГРН содержит 3 записи об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в виде записей о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016-881/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1.

Сохранение существующих сведений в ЕГРН об обременении земельного участка препятствует реализации Администрацией правомочий собственника.

Поскольку у Администрации отсутствует иной способ защиты права суд приходит к  выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части признания обременений отсутствующими.

В рассматриваемом случае признание обременений отсутствующими и признании договоров прекратившимися в связи с невозможностью исполнения и исключении  из ЕГРН регистрационных записей влечет для истца одинаковые правовые последствия в связи с чем, необходимость удовлетворения дополнительных требований истца отсутствует.

При подаче иска государственная пошлина по делу истцом не уплачивалась, поскольку истец освобожден от её уплаты в соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

По общему правилу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по делу подлежит отнесению на ответчика.  

Между тем, в рассматриваемом случае решение суда было направлено не на урегулирование реального спора между сторонами, а исключительно на устранение неопределенности в праве на объект недвижимости в рамках искового производства, спор о праве между истцом и ответчиком отсутствует; ответчик никаких виновных действий не совершал, права истца не нарушал. В этой связи, государственная пошлина по делу не подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь ст.ст.49, 167-170, 176, 180 АПК РФ, Арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.   

Признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, микрорайон №5 в виде записей:

- о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016-881/1;

- о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1.

- о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1.

В удовлетворении остальной части иска - отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Судья                                                                                  Зенин Ф.Е.