Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-167132/17-60-1562

20 апреля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено   20 апреля 2018 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2, ФИО3 – представитель по доверенности от 19.12.2017г.

от ответчика – ООО КБ «Инстройбанк» - ФИО4 – представитель по доверенности от 28.12.2017г. №2025;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Амбасадор» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, 129347, Москва, ул.Лосевская, д.7, корп.1, дата регистрации 18.10.2007г.) к Коммерческому Банку «Муниципальный инвестиционный строительный банк» (Общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 119330, Москва, ул.Дружбы, 10А, дата регистрации 14.03.1994г.), Обществу с ограниченной ответственностью «Форвардинвестстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 119330, Москва, ул.Дружбы, д.10А, дата регистрации 10.06.1999г.)

Третьи лица: Управление Росреестра по Москве; Правительство Москвы 

О признании права собственности на жилое помещение

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Амбасадор» обратилось в суд с иском с привлечением в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по Москве; Правительство Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью КБ «Инстройбанк», Обществу с ограниченной ответственностью «Форвардинвестстрой» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру №662, общей площадью 81,7кв.м. расположенную по адресу: 

<

...>, в соответствии со ст.ст.8, 131, 218, 309, 314 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является долевым участником в строительстве жилого дома по указанному адресу, свои обязательства истец исполнил надлежащим образом, однако зарегистрировать свое право собственности на квартиру истец не имеет возможности, указывая, что приказом Банка России №ОД-548 у ООО КБ «Инстройбанк» была отозвана лицензия на осуществления банковских операций, а решение Арбитражного суда г Москвы от 15.11.2013г. по делу №А40-143265/13 ООО КБ «Инстройбанк» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Ответчик - ООО КБ «Инстройбанк» заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Ответчик - ООО «Форвардинвестстрой», заявленные требования не оспорил, письменный отзыв по делу не представил; извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке ст.ст. 121, 122 АПК РФ в судебное заседание не явился.

Третьи лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в соответствии со ст.ст.121, 122 АПК РФ, в судебное заседание не явились.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

14 января 2008 года между ООО КБ «Инстройбанк» (генеральный инвестор), ООО «Форвардинвестстрой» (технический заказчик) и ООО «Амбасадор» (инвестор) был заключен Инвестиционный договор №263/ЮЗ/01-08 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: проспект Вернадского, владение 105, строение 5а района «Тропарево-Никулино» ЗАО г.Москвы

Предметом настоящего договора является долевое участие Инвестора в строительстве жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: 

<

...> (далее - «Объект») с целью получения Инвестором в собственность комнатной квартиры общей предварительной площадью 81,5кв.м., 1 лоджии общей предварительной площадью 3,5 кв.м., в секции «А» на 30-ом этаже, №1 на площадке в соответствии с Приложением № 1 к настоящему Договору.

Срок окончания строительства согласно п.1.3 Инвестиционного договора - март 2008г.

После ввода в эксплуатацию указанного в п.1.1 договора жилого дома, построенного с долевым участием инвестора, инвестор получает в собственность с оформлением в установленном порядке двухкомнатную квартиру в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п.2.1 договора инвестиционная стоимость одного квадратного метра щей площади устанавливается сторонами в размере 5 400 долларов США. Сумма настоящего договора составляет 459 000 долларов США.

Оплата должна быть произведена Инвестором единовременно в срок до 01 февраля 2008 года.

Стоимость 1 квадратного метра изменению не подлежит.

Оплата производится в рублях по следующему курсу: один доллар США соответствует 26,0 рублям.

Пунктом 2.5 договора установлена обязанность инвестора по результатам фактического обмера БТИ произвести доплату за один квадратный метр в случае, если площадь передаваемой инвестору квартиры будет больше и обязанность технического заказчика возвратить инвестору излишне уплаченные денежные средства в случае уменьшения площади передаваемой квартиры.

25 января 2008 года между сторонами было заключено двом участии в строительстве жилого дома по адресу: проспект Вернадского, владение 105, строение 5а района «Тропарево-Никулино» ЗАО г.Москвы от 14.01.2008 года, согласно которому в связи с произведенным БТИ обмером жилых помещений в жилом комплексе по адресу: проспект Вернадского, владение 105, строение 5а (милицейский адрес: 

<

...>), фактический размер передаваемой Инвестору жилой площади изменился и составляет 81,7 кв.м.

Соответственно, технический заказчик обязался произвести возврат излишне оплаченной инвестором суммы в размере 7 020 долларов США исходя из разницы между плаченной и передаваемой площадью, и стоимостью одного квадратного метра, предусмотренной п.2.1 Инвестиционного договора.

Пунктом 2.2 Инвестиционного договора Стороны предусмотрели, что окончательной оплатой по Договору является платежное поручение и Акт о расчетах по Договору.

Согласно Платежному поручению №4 от 29 января 2008 года инвестор ООО «Амбасадор» внес на счет технического заказчика - ООО «Форвардинвестстрой» денежные средства в размере 11.751.480руб. в качестве оплаты по Инвестиционному договору №263/ЮЗ/01-08 от 10.01.2008 года и дополнительному соглашению №1 от 25 января 2008 года.

30 января 2008 года между сторонами заключен акт об окончательных расчетах по Инвестиционному договору №263/ЮЗ/01-08 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: проспект Вернадского, владение 105, строение 5а района «Тропарево-Никулино» ЗАО г.Москвы от 14.01.2008 года, согласно которому в соответствии с п.2.1 Инвестиционного договора инвестор внес на расчетный счет технического заказчика инвестиционную сумму в размере 11 751 480 рублей, что по курсу доллара США, равному 26,00 соответствует 451 980 руб.

Таким образом, настоящим актом стороны подтвердили, что окончательные расчеты по инвестиционному договору №263/ЮЗ/01-08 от 14.08.2008 года между сторонами произведены полностью.

Согласно п.3.1.5 договора по завершении строительства и сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, после выполнения сторонами принятых на себя обязательств и подписания акта результатах реализации настоящего договора генеральный инвестор (ответчик) оказывает квестору (истцу) содействие в оформлении и регистрации прав собственности.

Согласно п. 3.3.2 договора, инвестор обязуется принять от генерального инвестора по акту квартиру для проведения ее обустройства и отделки.

Согласно п.5.4 Договора право собственности на инвестированные помещения Инвестор приобретает с момента государственной регистрации права на недвижимое имущество.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что свои обязательства им исполнены надлежащим образом, квартирой он пользуется, несет расходы на его содержание и обслуживание с 2008г., то есть с момента введения дома в эксплуатацию, спорное жилое помещение представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 81,7 кв.м., расположенную на 30-ом этаже в жилом доме по адресу: Москва, Проспект Вернадского, дом 105, корп.4, кв. №662, однако оформить права собственности на вышеуказанную квартиру он не может, поскольку в отношении ООО КБ «Инстройбанк» введена процедура банкротстве – конкурсное производство (решение от 15.11.2103г. по делу №А40-143265/13). Акт о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту, участниками данного проекта не подписан. Однако данное обстоятельство не может негативным образом сказываться на правах и законных интересах истца.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, в том числе, согласно ст.314 ГК РФ, в установленные договором сроки.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли- продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.».

Далее  в п.5 Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуальноопределенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В судебном заседании истцом указано на то, что ключи от квартиры истцу передала управляющая компания, банком квартира в установленном порядке не передавалась и банк данное обстоятельство в судебном заседании отрицал.

При этом, истец не указал исходя из каких правомочий управляющая компания передала, а истец принял спорное имущество, соответствующего документального подтверждения истцом не представлено.

Таким образом, истцом не подтверждена правомерность пользования квартирой при несовершении Банком соответствующих действий по ее передаче.

Довод истца об оплате коммунальных услуг судом во внимание не принимается в ситуации пользования истцом квартирой независимо от оснований такого пользования.

Также, вопреки доводу истца, являющегося юридическим лицом (коммерческой организацией), на истца не распространяются положения Закона от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Судом также установлено, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2013 по делу №А40-143265/13 Банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего - корпорацию Агентство по страхованию вкладов.

В п.34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в п.1 ст.134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования о передаче имущества компанией в денежное требование по возврату этим обществом оплаты, полученной по договору до возбуждения дела о банкротстве.

Так как конкурсное производство в отношении Банка открыто до принятия решения суда по настоящему делу, заявленные обществом требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Обратный подход привел бы к тому, что требования общества, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов компании, что противоречит законодательству о банкротстве.

При таких обстоятельствах данные требования, заявленные к ООО КБ «Инстройбанк» подлежат оставлению без рассмотрения в силу п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016г.

Рассматривая требования, заявленные к ООО «Форвардинвестстрой», суд не находит оснований для их удовлетворения. При этом, суд исходит из следующего.

Инвестиционным договором №263/ЮЗ/01-08 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: проспект Вернадского, владение 105, строение 5а района «Тропарево-Никулино» ЗАО г. Москвы от 14.01.2008г. предусмотрен статус ООО «Форвардинвестстрой» в качестве технического заказчика, обязанности технического заказчика определены в п.3.2 договора.

Согласно п.3.2.1 технический заказчик выполняется функции технического заказчика по проектным, строительно-монтажным и пуско-наладочным работам строящего объекта, необходимым для его сооружения и нормальной эксплуатации (п.3.2.1). Заключает с соответствующими подрядными организациями договоры на выполнение работы, ведет технический надзор за ходом строительства, осуществляет расчеты за выполненные работы и контроль за качеством строительства, соблюдением строительных норм и правил (п.3.2.2). Обеспечивает охрану объекта до сдачи его в эксплуатацию (п.3.2.3). Обеспечивает сдачу объекта в эксплантацию в марте 2008г. (п.3.2.4).

Из буквального содержания условий договора (ст.431 ГК РФ) не следует каких-либо обязанностей технического заказчика относительно прав на спорную квартиру.

В этой связи, оснований для удовлетворения иска в части требований, заявленных к указанному ответчику суд не усматривает.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 218, 309, 314 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-103, 110, 131, 148, 149, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Форвардинвестстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 119330, Москва, ул.Дружбы, д.10А, дата регистрации 10.06.1999г.) отказать.

Исковое заявление в отношении Коммерческого банка «Муниципальный инвестиционный строительный банк» (Общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 119330, Москва, ул.Дружбы, 10А, дата регистрации 14.03.1994г.) оставить без рассмотрения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина