Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-2333/2019

г. Владивосток

14 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.В. Зимина, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-3127/2020, 

на решение от 13.03.2020  судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-2333/2019 Арбитражного суда Приморского края, 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>),

об уменьшении размера арендной платы,

при участии: ФИО2- лично, паспорт;

от ответчика: представитель  ФИО3, по доверенности от 06.05.2020 №12, сроком действия до 31.12.2020, диплом о высшем юридическом образовании № 19760 от  01.07.2005, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – управление) с иском об установлении суммы арендной  платы по договору аренды №491/14 от 12.03.2014. в размере 51 рубль за 1 кв. м. в месяц без НДС и коммунальных услуг с 18.03.2014 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  В обоснование апеллянт указывает, что ему были переданы помещения, не пригодные для использования по целевому назначению, при этом недостатки в арендованном имуществе возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, водоснабжение и водоотведение отсутствовало. Полагает, что срок исковой давности по требованию не пропущен, о своем нарушенном праве и о возможности его защиты стало известно 25.04.2018 - после вынесения решения по делу № А51-26195/2016; в 2014-2015 срок исковой давности был прерван, а затем с подачей иска по делу № А51-26195/2016 приостановлен. Кроме того, истец не согласен с выводами суда о проведенной реконструкции спорного имущества. Ссылается на отсутствие преюдиции в приведенных судебных актах.

Через канцелярию суда от управления поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании апеллянт доводы жалобы поддержал, Представитель ответчика по жалобе возразил.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему. 

Согласно материалов дела установлено, что Управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) на основании протокола аукциона от 18.02.2014 № 21 заключен договор на аренду объектов муниципального имущества Уссурийского ГО от 12.03.2014 №491/14, в отношении нежилого помещения №1 в здании (Лит.А), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 455,6 кв.м, этаж 1, 2, для использования под гостиницу сроком с 12.03.2014 по 12.03.2019 (пункты 1.1, 1.2 договора). 

По акту приема-приема передачи от 12.03.2014 помещение передано арендатору, в котором отражено техническое состояние помещения, а именно: инженерные сети: система отопления находится в рабочем состоянии; система электроснабжения исправна (щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана); показания счетчика 15070; системы водоснабжения и канализации исправны, сантехническое оборудование имеется; также имеется описание состояния первого этажа, лестничной площадки, второго этажа с указанием на окраску стен, побелку потолков, наличие рам в окнах, состояние полов и дверей в помещениях. Указано также, что в нежилом помещении, переоборудованном под душ установлена система слива, на стенах пластиковые панели, на втором этаже отсутствуют две двери, две разбиты, на шести дверях нет, разбито два окна. 

Замечания относительно состояния помещений со стороны арендатора не заявлены. 

В соответствии пунктом 2.2.3 договора арендатор обязался своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта. 

Арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и других капитальных работ без согласования арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с техническим паспортом (здание бывшей вечерней школы) указано, что в нежилом помещении присутствуют отопление; водопровод; канализация; электроосвещение. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на акт экспертизы от 18.03.2014 № 02Э/03/14, в котором указано, что исследуемый объект: часть помещений 1-го этажа, лестница на 2-ой этаж и 2-ой этаж здания гостиницы, расположенного по адресу: 

<

...> не соответствует требованиям нормативных документов и пожарной безопасности по обнаруженным в ходе исследования дефектам и нарушениям. Для привидения здания к нормативному техническому состоянию требуется проведение капитального ремонта. 

Согласно акту обследования нежилого здания (

<

...>) от 18.03.2014, здание отключено от системы теплоснабжения в результате порыва системы отопления, произошедшего 15.03.2014 в районе перекрытия между вторым этажом и чердачным помещением в помещении № 1, переданным в аренду ИП Ситовой. 

В период с 2014 по 2016 год стороны договора аренды вели переписку о необходимости проведения капитального ремонта здания, в частности, крыши, систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, перекрытий, оконных и дверных блоков, лестничных маршей и пр. 

Одновременно истец приступил к выполнению работ по ремонту в помещении, которые фактически выполнены истцом в 2015 году. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2018 по делу № А51-26195/2015 с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского ГО в пользу ИП ФИО2 взыскано 902 860 рублей 09 копеек в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, в том числе стоимость ремонта крыши, включающего в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонта чердачной крыши, на сумму 893 183 рубля. 

Письмом от 03.12.2018 ИП ФИО2 указала перечень работ по необходимому ремонту и обследованию инженерных сетей помещения, которые были выполнены ею ввиду необходимости приведения помещения к состоянию, пригодному для использования, и потребовала от Управления имущественных отношений соответственного уменьшения арендной платы из расчета как аренда неотапливаемого склада без коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению. 

Письмо от 03.12.2018 получено ответчиком 07.12.2018, однако, вопрос об уменьшении размера арендной платы разрешен не был, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения из договора аренды недвижимого имущества, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.

Судом первой инстанции обосновано приняты во внимание положения статей 606, 611, ГК РФ, отмечено что в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на неисполнение ответчиком условий договора аренды №491/14 от 12.03.2014 по передаче имущества пригодным для его использования в соответствии с его назначением. 

При этом, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом иного дела, в котором участвуют те же лица.

Так, из постановления Пятого арбитражного апелляционного суда по делу № А51-26195/2015 от 19.07.2018 следует, что 12.03.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения, согласно которому видно, что на момент передачи нежилого помещения по договору аренды №491/14 от 12.03.2014 инженерные сети (система отопления, система электроосвещения, системы водоснабжения и канализации) исправны, что подтверждает факт осведомленности ответчика как о их наличии, так и их фактическом состоянии.

Аналогичная информация была отражена в аукционной документации, представленной в материалы дела, на право заключения договора аренды муниципального имущества Уссурийского городского округа. В извещении о проведении аукциона указаны технические характеристики помещения с назначением нежилое, как наличие электроосвещения, отопления, водопровода, канализации.

Таким образом, судом ранее было установлено, что истец обладал (должен был обладать) достоверной информацией о состоянии арендуемого имущества (ранее имевшее назначение «школа вечерняя») и должен был разумно учитывать свои предпринимательские риски, связанные с необходимостью проведения ремонтных работ.

Доказательств наличия недостатков (повреждений) имущества на момент его передачи в аренду истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ, в материалы дела представлено не было. 

Арендатором по акту помещение принято без каких-либо замечаний. В дальнейшем ИП ФИО2, действий,  направленных на возврат имущества, не осуществляла, результаты аукциона не оспаривала.

Актом экспертизы от 18.03.2014г. № 02Э/03/14, актом от 19.03.2014, а также иными актами осмотра переданных ИП ФИО2 в аренду помещений, подтверждается, что впоследствии в помещении были обнаружены дефекты, арендуемый объект требовал проведения капитального ремонта. 

После выявления указанных в акте экспертизы от 18.03.2014г. № 02Э/03/14 соответствующих недостатков истец избрал в качестве способа защиты нарушенного права – проведение капитального ремонта с последующим возмещением расходов на его проведение.

Учитывая, что администрацией Уссурийского ГО, как собственником спорного нежилого помещения, арендуемого ИП Ситовой, согласовывались работы по ремонту чердачного перекрытия и устройству канализации, Арбитражный суд Приморского края суд по иску ИП Ситовой к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского ГО о взыскании понесенных на капитальный ремонт расходов удовлетворил требования в части взыскания 902 860,09 рублей в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, в том числе стоимость ремонта крыши, включающего в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонта чердачной крыши, на сумму 893 183 рубля (дело № А51- 26195/2015).

Судебная коллегия также поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требования об уменьшении размера арендной платы до 51 рубля за 1 кв.м. после проведения в 2015 году капитального ремонта помещения истцом, не могут быть удовлетворены, поскольку размер арендной платы, установленный в Отчете № 104-о/2019 от 08.05.2019 соответствует состоянию помещения исключительно на 18.03.2014 и не отражает технических характеристик помещения после проведения в нем комплекса ремонтных работ, безотносительно их правомерности.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А51-2334/2019,                ИП ФИО2 обращалась в Управление с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 455,6 кв.м., что соответствует площади, указанной в договоре аренды от 12.03.2014 №491/14 и технических, кадастровых документах на объект недвижимости. 

При этом в отсутствие разрешения на строительство, предусмотренного положением 51 ГрК РФ, предприниматель в отношении переданного в аренду нежилого помещения произвела его реконструкцию, в результате которой конфигурация и площадь арендованного помещения изменились.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А51-4507/2016, А51-4098/2016, А51-26195/2015 установлено, что истец фактически произвел самовольную реконструкцию спорного помещения без получения надлежащих разрешений и согласований.

Указанные обстоятельства в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для правильного рассмотрения настоящего спора по существу, соответственно, применение положений статьи 69 АПК РФ является процессуально обоснованным, в связи с чем  суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о неверном применении судом первой инстанции при разрешении настоящего спора статьи 69 АПК РФ.

Оценка размера арендной платы в Отчете № 104-о/2019 от 08.05.2019 производилась в отношении помещения до произведенной в нем реконструкции, следовательно, указанный Отчет не может быть положен в основу судебного акта об установлении размера арендной платы в помещении с измененной конфигурацией вследствие его реконструкции.

Таким образом, обстоятельства, являющиеся юридически значимыми для уменьшения арендной платы, ответчиком не доказаны (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

С учетом установленных судом иных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, довод истца о том, что им не пропущен срок исковой давности,  не свидетельствует о принятии судом первой инстанции неверного судебного акта.

При этом, оценивая отмеченное заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, судебная коллегия не имеет оснований для поддержки позиции апеллянта на об обстоятельства получения осведомленности о нарушении своего права лишь с 25.04.2018  после вынесения решения по делу №А51-26195/2015 (поскольку сам факт обращения с иском по данном уделу свидетельствует о наличии нарушенного права, защищаемого истцом), ни о наличии перерывов течения срока исковой давности по заявленному в настоящем деле требованию, при отсутствии прерывающего действия рассмотрения споров по иным требованиям истца к ответчику.

Ссылки апеллянта на правовую позицию пункта 37 Обзора судебной практики ВС РФ №4 (2019) не могут быть приняты во внимание с учетом существенного различия фактических обстоятельств настоящего дела и ситуации, раскрытой в отмеченном обзоре, связанной с рассмотрением арбитражным судом спора о законности ненормативных правовых актов, решений. 

Арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Оснований для переоценки выводов суда у судебной коллегии не имеется. Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2020  по делу №А51-2333/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.В. Зимин

Д.А. Глебов