СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13529/2021-ГК

г. Пермь

28 декабря 2021 года

Дело № А60-9835/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2021 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 13 августа 2021 года

по делу № А60-9835/2021    

по первоначальному иску Администрации Городского округа Заречный (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315663300000371) 

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315663300000371) 

к Администрации Городского округа Заречный (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды нежилых помещений и взыскании денежных средств,

установил:

Администрация Городского округа Заречный (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 47 824 руб. 55 коп., в том числе задолженности по договору аренды №386А от 11.11.2019, по договору аренды №387А от 11.11.2019 в размере 45 435 руб. 49 коп., пени в размере 2 389 руб. 60 коп.

На основании ст. 132 АПК РФ к производству суда принят встречный иск предпринимателя к Администрации о расторжении договора аренды №387А от 11.11.2019, о взыскании денежных средств в сумме 10 120 руб., перечисленных по договору, убытков в размере 19 656 руб.

Решением суда первой инстанции от 13.08.2021 первоначальный иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу Администрации взыскано 47 824 руб. 55 коп., в том числе: основной долг в размере 45 435 руб. 49 коп., пени в размере 2 389 руб. 60 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

Решение суда от 13.08.2021 обжаловано предпринимателем в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о недоказанности факта наличия скрытых недостатков в арендуемом помещении. Приводит доводы о том, что выявленные недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при визуальном осмотре помещения. Недостатки помещения были выявлены, когда предприниматель начал мероприятия по заключению договоров с коммунальными службами на подачу воды, водоотведение, энергоснабжение. Ссылается на письмо АО «Акватех» от 05.02.2020 № 02-144. Считает, что суд неверно распределил бремя доказывания, необоснованно принял во внимание пояснения истца, представленные им фотографии о подключении здания к коммунальным системам. Также ответчик не согласен с выводом суда о том, что договор аренды № 387А от 11.11.2019 является расторгнутым в одностороннем порядке с 06.07.2021. Ссылается на заявление арендатора от 29.04.2021 о расторжении договора аренды. Считает, что суд не учел направленное Администрацией соглашение о расторжении договора аренды                     № 387А от 11.11.2019 с 26.05.2021. Просит решение суда отменить.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу выразила возражения против ее удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества городского округа Заречный №386А от 11.11.2019, по условиям которого  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание учебно-производственных мастерских, литер Б с кадастровым номером 66:42:01001027:392, общей площадью 90,9 кв. м., расположенных по адресу: 

<

...>, на срок с 11.11.2019 по 11.11.2029.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 11.11.2019.

Порядок исчисления арендной платы за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1 договора).

Внесенный арендатором задаток в размере 14 400 руб. засчитывается в качестве авансового платежа по арендной плате (пункт 4.6 договора).

Арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3 договора).

28.02.2020 договор аренды муниципального имущества городского округа Заречный №386А от 11.11.2019 расторгнут по соглашению сторон.

Здание учебно-производственных мастерских, литер Б передано Администрации городского округа Заречный по акту приема-передачи от 28.02.2020.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды №386А за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной сто тридцатой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как указывает Администрация, задолженность арендатора по договору аренды №386А от 11.11.2019 составляет 31 661 руб. 16 коп., в том числе арендная плата 29 600 руб. и пени 2 061 руб. 16 коп.

Также 11.11.2019 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества городского округа Заречный №387А, по условиям которого  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 79-83 (по поэтажному плану 1 этажа) с кадастровым номером 66:42:0101026:472, общей площадью 62,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, под объект общественного питания на срок с 11.11.2019 по 11.11.2029.

Сторонами 11.11.2019 подписан акт приема-передачи недвижимости.

Порядок исчисления арендной платы за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1 договора).

Внесенный арендатором задаток в размере 3 120 руб. засчитывается в качестве авансового платежа по арендной плате (пункт 4.6 договора).

Арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора аренды №387А за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной сто тридцатой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как указывает Администрация, задолженность арендатора по договору аренды №387А с учетом предоставленного освобождения от уплаты арендных платежей и начисления пени решением Думы городского округа Заречный от 30.04.2020 № 30-р, постановлением Администрации городского округа Заречный от 27.04.2020 № 349-П, внесенного аванса и платежа составляет                   16 163 руб. 39 коп., в том числе арендная плата 15 835 руб. 49 и пени 327 руб. 90 коп.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы послужило основанием обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование встречного искового заявления о расторжении договора аренды №387А от 11.11.2019, взыскании денежных средств в сумме 10 120 руб., перечисленных по договору, убытков в размере 19 656 руб., предприниматель указывает на то, что после приемки арендованных по договору №387А от 11.11.2019 помещений им были выявлены скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в ходе обычного осмотра (у помещений отсутствует техническое подключение к водоснабжению, отсутствует канализация, отопление).

Предприниматель 21.01.2020 обратился к АО «Акватех» с просьбой возобновить ХВС, ГВС, водоотведение, теплоснабжение в помещениях по адресу 

<

...>.

Как пояснил ответчик, АО «Акватех» 05.02.2020 направило ответ № 02-144, в котором указано, что трубопроводы холодной и горячей воды не обнаружены, не обнаружено место подключения помещений к внутренней системе канализации здания.

Перечисленные недостатки не позволяют арендатору осуществлять свою деятельность и использовать помещения по определенному договором целевому назначению - под объект общественного питания.

Ответчик указывает, что 18.08.2020 обращался к истцу с просьбой принять необходимые меры по подключению арендованного помещения к сетям водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, однако ответа не последовало.

Арендатором 29.04.2021 направлено заявление о расторжении договора аренды № 387А от 11.11.2019 и возврате оплаченных арендных платежей.

26.05.2021 от арендодателя поступило дополнительное соглашение о расторжении договора с пунктами о признании арендатором сумм задолженности по арендной плате.

Ответчик указывает, что на указанное дополнительное соглашение был направлен протокол разногласий, однако ответа не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя со встречным иском в суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска, в удовлетворении встречного иска отказал.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По расчетам Администрации:

- задолженность арендатора по договору аренды № 386А за ноябрь 2019 года составляет 3 200 руб., за декабрь 2019 года - 26 400 руб. Арендатором внесен задаток в сумме 14 400 руб. Задолженность по договору по состоянию на 20.02.2021 составляет 29 600 руб.;

- задолженность арендатора по договору аренды № 387А за ноябрь 2019 года составляет – 1 733,33 руб., декабрь 2019 года – 2 600 руб., июль 2020 года – 2 678 руб., август 2020 года – 2 678 руб., сентябрь 2020 года – 2 678 руб., октябрь 2020 года – 2 678 руб., ноябрь 2020 года – 2 678 руб., декабрь 2020 года – 2 678 руб., январь 2021 года – 2 777,08 руб., февраль 2021 года – 2 777,08 руб. Арендатором произведена частичная оплата задолженности 20.11.2019 в сумме 3 120 руб., 26.03.2020 в сумме 7 000 руб. Задолженность по состоянию на 20.02.2021 составляет 15 835 руб. 49 коп.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договорам аренды истцом также начислены пени за период с 11.12.2019 по 20.02.2021 в сумме                 2 389 руб. 06 коп.

В отсутствие доказательств внесения арендной платы в установленном размере, установив факт просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск.

Рассматривая встречное требование о расторжении договора аренды                        № 387А от 11.11.2019, суд установил, что арендатор 29.04.2021 направил заявление о расторжении договора №387А в связи с невозможностью использования помещения по назначению, так как помещение невозможно подключить к сетям водоснабжения и водоотведения.

Арендодатель направил в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора аренды №387А.

От ответчика в адрес истца 26.05.2021 поступил протокол разногласий об исключении пункта 2 дополнительного соглашения и расчета задолженности, содержащего размер задолженности.

Администрацией 07.06.2021 в адрес предпринимателя направлено уведомление об отказе от подписания протокола разногласий и расторжении договора по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

По условиям пункта 7.1 договора договор прекращает свое действие по соглашению сторон, а также по волеизъявлению одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством и настоящим договором. 

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором (пункт 7.2.2 договора).

Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления арендатору уведомления (пункт 7.4 договора).

Учитывая, что арендодатель письмом от 07.06.2021 отказался от договора аренды в одностороннем порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 06.07.2021 договор расторгнут, оснований для удовлетворения требования о расторжении договора №387А от 11.11.2019 не имеется.

Ссылка ответчика на направленное Администрацией соглашение о расторжении договора аренды № 387А от 11.11.2019 с 26.05.2021, иных выводов не влечет, поскольку договоренность о расторжении договора по соглашению сторон не была достигнута.

Недостижение сторонами соглашения о расторжении договора, отказ от подписания протокола разногласий не могут быть расценены как односторонний отказ от договора аренды.

Доводы ответчика о наличии недостатков переданного имущества, препятствующих пользованию арендованным имуществом, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно акту приема-передачи имущества в аренду от 11.11.2019 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также в указанном акте приема-передачи объекта недвижимости от 11.11.2019 указано, что нежилые помещения №№79-83 (по поэтажному плану 1 этажа), в строении литера А с кадастровым номером 66:42:01010126:472, общей площадью 62, 5 кв.м, по адресу: 

<

...> оборудованы санитарно-техническими и электротехническими системами: центральное отопление, водопровод, водоснабжение, канализация - от существующих систем в здании.

Таким образом, нежилые помещения на момент их передачи оборудованы системами вдоснабжения и водоотведения и приняты арендатором без возражений, в том числе в отношении и состояния объекта.

Отсутствие либо наличие технического присоединения объекта недвижимого имущества к ГВС, ХВС, водоотведению не может быть отнесено к недостаткам, которые не могли быть выявлены при приемке помещения арендатором 11.11.2019.

Представленное ответчиком письмо АО «Акватех» от 05.02.2020 № 02-144, обоснованно не принято во внимание судом первой инстанции в качестве доказательства наличия в спорном имуществе таких недостатков, поскольку из содержания данного письма не следует отсутствие технической возможности подключения помещений к холодному, горячему водоснабжению и водоотведению. Согласно указанному письму сотрудниками АО «Акватех» 23.01.2020 проведено обследование помещений, граничащих с муниципальным помещением по адресу ул.Таховская, 2 и данного муниципального помещения. При обследовании установлено, что все трубопроводы в муниципальное помещение заведены со стороны помещений, принадлежащих иному лицу; трубопроводы холодной и горячей воды заведены в южную часть муниципального помещения; трубопроводы отопления заведены в северную часть муниципального отопления; трубопроводы отсоединены по причине утечки теплоносителя вследствие размораживания трубопроводов отопления в муниципальном помещении; трубопровод канализации проложен вдоль восточной стены муниципального помещения, место подключения к внутренней системе канализации здания не обнаружено. 

Суд также принял во внимание пояснения истца о том, что  в здании с кадастровым номером 66:42:0101026:472 помимо помещений, принадлежащих городскому округу Заречный, имеются помещения, принадлежащие иным лицам, использующим данные помещения в предпринимательских целях. В помещениях с кадастровыми номерами 66:42:0101026:496, 66:42:0101026:499, 66:42:0101026:500 находится ресторан. В помещении с кадастровым номером 66:42:0101026:495 расположен медицинский центр. В помещении с кадастровым номером 66:42:0101026:498 расположен косметологический салон.

Таким образом, указанное также свидетельствует о том, что здание, в котором находятся арендованные предпринимателем нежилые помещения, имеет техническое подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, позволяющее собственникам других помещений осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе оказывать услуги общественного питания. 

Доводы ответчика о том, что суд неверно распределил бремя доказывания, необоснованно принял во внимание пояснения истца, представленные им фотографии о подключении здания к коммунальным системам, отмену обжалуемого судебного акта не влекут.

Наличие либо отсутствие в арендуемом помещении ГВС, ХВС, водоотведения должно быть установлено арендатором при подписании акта приема-передачи 11.11.2019. При этом факт наличия ГВС, ХВС, водоотведения в здании по адресу ул.Таховская, 2 письмом АО «Акватех» от 05.02.2020 № 02-144 установлен.

Доказательств, подтверждающих наличие у переданного в аренду помещения недостатков, препятствующих использованию спорного имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности, ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

С учетом исследования фактических обстоятельств дела, оснований для удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 августа 2021 года по делу № А60-9835/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

В.В. Семенов 

 

Э.А. Ушакова