ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

06 ноября 2018 года

Дело №

 А33-6884/2018

 

Дело №А33-6884/2018

г. Красноярск

 

Резолютивная часть постановления объявлена «18» октября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен «06» ноября 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии представителей:

истца - Каарт Е.В. по доверенности от 03.08.2018 № 4-Д, 

ответчика - индивидуального предпринимателя Фоос Анжелики Николаевны, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от «31» июля 2018 года по делу № А33-6884/2018, принятое судьёй Лесковым Р.В., 

 

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807, далее – КУМИ администрации города Ачинска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Фоос Анжелике Николаевне (ИНН 244311432756, ОГРНИП 304244315300034, далее – Фоос А.Н., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 417 086 рублей 08 копеек, пени за период с 11.06.2016 по 21.03.2018 в размере 126 132 рублей 06 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Коротина А.Н., МУП «Ачинские коммунальные системы», МУП «Ачинскводоканал».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- заключение ответчиком договора аренды при условии наличия на земельном участке самовольно возведенного водопровода подпадает под действие статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой ответчик, являясь индивидуальным предпринимателем, осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, должен был и мог предположить возможность наступления определенных последствий от совершения либо несовершения им тех или иных действий;

- из представленных в материалы дела решений судов следует, что при заключении договора аренды от 10.05.2016 № 352-А3 ответчику было известно состояние арендованного имущества, в том числе о прохождении по нему самовольно установленного водопровода, следовательно, он не вправе в дальнейшем предъявлять арендодателю претензии по поводу неудовлетворительного состояния этого имущества. Суд, при вынесении оспариваемого решения, не дал оценку указанным обстоятельствам и действиям самого ответчика, которые не соответствуют принципу добросовестности (на момент начала строительства объекта и заключения договора аренды от 10.05.2016 № 352-А3 ответчику было известно о наличии водопровода);

- суд необоснованно пришел к выводу о том, что на момент предоставления спорного земельного участка в 2012-2013 году КУМИ администрации города было известно о наличии на участке самовольно установленного водопровода. Указанные обстоятельства не были установлены решением Ачинского городского суда от 17.03.2016 по делу № 2-400/2016, не были предметом разбирательства суда. При рассмотрении судом данного дела не были представлены доказательства, подтверждающие, что истцу было известно о наличии водопровода на спорном участке.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

10.05.2016 между КУМИ администрации г. Ачинска (арендодатель) и Фоос А.Н. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 352-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1040 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 24:43:0109004:138, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, город Ачинск, ул. Щетинкина, участок № 2А, для использования в целях: для строительства нежилого здания торгового назначения. Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется объект незавершенного строительства общей площадью 337,7 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 21.04.2016 по 20.04.2019. Как следует из пункта 3.1 договора, размер арендной платы в 2016 году составляет 105 521 рубль 52 копейки в квартал, которая подлежит оплате арендатором ежеквартально (пункт 3.5 договора) в срок до 10 числа первого месяца текущего периода (10.01 года, 10.04. года, 10.07 года, 10.10 года). За нарушение обязанности по своевременной оплате арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% от размера задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

01.06.2016 Фоос А.Н. обратилась в администрацию г. Ачинска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося под зданием, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Щетинкина, 2А.

24.06.2016 администрация города Ачинска отказала Фоос А.Н. в предоставлении в собственность земельного участка, указав в качестве основания – наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства (письмо исх.№ 01-24-496)

10.07.2016 Фоос А.Н. обратилась к администрации г. Ачинска, главному архитектору города с заявлением о принятии мер по сносу возведенного Коротиной А.Н. водопровода на земельном участке, переданном в аренду Фоос А.Н. В ответ на данное обращение ответчика главным архитектором г. Ачинска подготовлен ответ от 01.07.2016 № 05-07/045 о том, что у Фоос А.Н. истек срок выданного ей разрешения на строительство, в связи с чем, предложил представить сведения о намерениях в отношении объекта строительства и сроках ввода.

В материалы дела представлено решение Ачинского городского суда по делу № 2-3051/2016 от 15.09.2016. Согласно данному решению отказано в удовлетворении исковых требований Фоос А.Н. к Коротиной А.Н., к администрации г. Ачинска о возмещении ущерба, возложении обязанности провести водопровод в обход арендуемого участка. 

27.09.2016 Фоос А.Н. обратилась в КУМИ администрации г. Ачинска с заявлением, в котором потребовала расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.05.2016 и возместить все понесенный ей убытки на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что на данном участке расположен незаконный водопровод, принадлежащий Коротиной А.Н. В ноябре 2015г. произошел порыв данного водопровода, Коротина А.Н. самовольно без предупреждения Фоос А.Н. произвела ремонт данного водопровода, прокопав траншею экскаватором непосредственно возле фундамента строящегося здания, тем самым причинив существенный ущерб зданию. Таким образом, дальнейшее строительство и ремонт здания не возможны. При заключении договора аренды, а также при получении разрешения на строительство     Фоос А.Н. не была поставлена в известность администрацией г. Ачинска о наличии водопровода на земельном участке.

В письме от 19.10.2016 № К-06-12-5938) КУМИ администрации г. Ачинска указал, что на момент предоставления вышеуказанного земельного участка у администрации города Ачинска отсутствовали сведения о прохождении водопроводной сети по данному участку. В КУМИ администрации города Ачинска с заявлением о предоставлении информации о наличии на вышеуказанном земельном участке водопроводных сетей ответчик не обращался. На основании вышеизложенного, расторжение договора аренды земельного участка от 10.05.2016  № 352-АЗ возможно по соглашению сторон в случае передачи (возврата) вышеуказанного земельного участка комитету (арендодателю) в состоянии и качестве не хуже первоначального, т.е. предварительно демонтировать незавершенный строительством объект и исключить его из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. КУМИ также указал, что в ходе судебного разбирательства по делу № 2-3051/2016 (решение Ачинского городского суда от 15.09.2016) установлено, что оснований для возложения ответственности на администрацию города Ачинска о возмещении ущерба Фоос А.Н. суд не нашел и в исковых требованиях к администрации города Ачинска суд отказал.

26.12.2016 Фоос А.Н., на основании статьей 616, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в администрацию г. Ачинска с заявлением об освобождении арендованного земельного участка от чужого водопровода, включении стоимости затрат по восстановлению здания в счет арендной платы, и предупредила, что в случае не принятия администрацией каких-либо мер, арендная плата оплачиваться не будет.

В ответ на данное заявление администрацией г.Ачинска подготовлен ответ (от 25.01.2017) согласно которому арендатор была извещена о наличии на земельном участке водопровода Коротиной А.Н., что следует из решения Ачинского городского суда от 15.09.2016.

05.04.2017 Фоос А.Н. обратилась в КУМИ администрации г. Ачинска с заявлением о разделе земельного участка с КН 24:43:0109004:138, в связи с нахождением на земельном участке строящегося здания, а также водопровода, который занимает, согласно прилагаемому ситуационному плану и проекту границ земельного участка, составленному кадастровым инженером («ГеоПроект») – 312 кв.м.

В ответ на данное обращение КУМИ администрации г. Ачинска подготовлен ответ (Исх.№К-06-11-2610 от 02.05.2017) об отказе в разделении земельного участка, на основании пункта 7.2. раздела 2 местных нормативов градостроительного проектирования г. Ачинска, утв. Решением Ачинского городского Совета депутатов от 27.03.2015 № 70-478р., т.к. предельный размер земельного участка, с учетом торгового зала строящегося здания магазина (290,5 кв.м.) должен составлен минимум 1743 кв.м.

18.01.2018 в адрес Фоос А.Н. КУМИ администрации г. Ачинска направлена претензия (исх.№ К-06-11-156) о погашении задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с КН 24:43:0109004:138, которая на 12.01.2018 составила 620 588 рублей 85 копеек, в том числе долг по арендной плате 522 607 рублей 25 копеек и пеня 97 981 рубль 25 копеек.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения об оплате арендной платы за 1 квартал 2016 – 25 350 рублей (платежное поручение от 04.04.2016        № 26); 2 квартал 2016 – 42 750 рублей (платежное поручение от 03.07.2016 № 47); 3 квартал 2016 – 105 521 рубль 52 копейки (платежное поручение от 16.07.2016 № 52); 4 квартал 2016 – 105 521 рубль 52 копейки (платежное поручение от 07.10.2016 № 75), 3 квартал 2016 – 5000 рублей (платежное поручение от 13.04.2017 № 26).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом по договору аренды от 10.05.2016 № 352-АЗ за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 417 086 рублей 08 копеек, пени за период с 11.06.2016 по 21.03.2018 в размере 126 132 рублей 06 копеек.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтвержден факт невозможности использования арендатором переданного в аренду земельного участка по целевому назначению в связи  с наличием на нем самовольно возведенного водопровода, а также из того, что действия истца по обращению в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы являются злоупотреблением правом и в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат защите, поскольку истец на момент подписания договора аренды земельного участка от 10.06.2016 № 352-А3 был осведомлен о невозможности использования арендатором земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования. 

Суд апелляционной инстанции считает судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что истец передал, а ответчик принял по акту приема-передачи согласованное в договоре аренды имущество - земельный участок общей площадью 1040 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 24:43:0109004:138, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, город Ачинск, ул. Щетинкина, участок № 2А, для использования в целях: для строительства нежилого здания торгового назначения (приложение №1 к договору аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как следует из материалов дела, 23.06.2014 Фоос А.Н. администрацией г. Ачинска выдано разрешение № RU 24301000-62 на строительство одноэтажного здания, высотой 6,2 м, стены из керамзитных блоков, общей площадью 337,7 кв.м., строительный объем  1600,5 куб.м., на земельном участке с КН 24:43:0109004:138.

Согласно решению Ачинского городского суда от 17.03.2016 по делу № 2-400/2016 на земельном участке с КН 24:43:0109004:138, предоставленном Фоос А.Н. под строительство здания магазина, находилась водопроводная сеть холодного водоснабжения, принадлежащая  Коротиной А.Н. Данная сеть проложена в 2006 году с отклонением от выданного ей проекта прокладки трубопровода, в результате чего часть водопровода оказалась расположенной под углом нежилого здания, возводимого Фоос А.Н.

Как следует из представленных в материалы дела технического заключения от мая 2016 «По результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул.Щетинкина, зд. № 2а», составленного обществом с ограниченной ответственностью «Елена», заключения  кадастрового инженера Клаповой И.А от 18.07.2018, заключения ООО Научно-производственное предприятие «Прогресс»  № 22-180ОР для восстановления несущей способности конструкций возведенного      Фоос А.Н. и повреждений, которые причинены зданию расположенным в непосредственной близости от него водопроводом Коротиной А.Н., необходимо произвести мероприятия по усилению столбчатых фундаментов, монолитного ростверка, стены и монолитного пояса. Без проведения мероприятий по усилению нарушенных конструкций работы по дальнейшему строительству здания не могут быть произведены.

Основываясь на вышеизложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец, в нарушение статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставил ответчику в аренду земельный участок с наличием на нем объекта самовольной постройки, нахождение которого препятствует использованию его арендатором по прямому назначению – строительство магазина, о чем не сообщил истцу. Факт наличия в непосредственной близости от фундамента возводимого Фоос Н.А. здания водопровода Коротиной А.Н. является препятствием для достройки объекта и получения в будущем разрешения на ввод его в эксплуатацию по причине не соответствия строительным нормам и правилам.

Как установлено материалами дела, ответчик в период с июня 2016 по апрель 2017 пытался добросовестно осуществить предоставленные, в том числе, статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права, обращаясь в администрацию г. Ачинска с заявлениями о перерасчете арендной платы, о разделении земельного участка, о принятии мер по сносу возведенного Коротиной А.Н. водопровода на земельном участке, переданном в аренду,  о расторжении договора аренды земельного участка от 10.05.2016 и возмещении  понесенных убытков, об освобождении арендованного земельного участка от чужого водопровода, включении стоимости затрат по восстановлению здания в счет арендной платы, о сносе или переносе возведенного трубопровода.

Суд первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах, пришел к обоснованному выводу о невозможности использования предоставленного ответчику в аренду земельного участка в определенном виде его использования и цели предоставления в аренду - строительство здания магазина. Материалами дела подтверждается, что истец знал о факте нахождения самовольно установленного Коротиной А.Н. водопровода на спорном земельном участке на день подписания договора аренды земельного участка с ответчиком, что следует из представленного в материалы дела решения Ачинского городского суда от 17.03.2016 по делу № 2-400/2016.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Учитывая, что истцом по делу не были исполнены обязанности по предоставлению ответчику земельного участка соответствующего условиям договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик, являясь индивидуальным предпринимателем, должен был и мог предположить возможность наступления определенных последствий от совершения либо несовершения им тех или иных действий, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку все участники гражданских правоотношений при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей должны действовать добросовестно. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны. 

Установленная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, возложена именно на арендодателя.

В связи с чем, неисполнение арендодателем указанной обязанности влечет наступление последствий, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 С учетом установленных по делу обстоятельств, имевших место с даты подписания ответчиком  соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.06.2016 №1296-АЗ (предметом которого является спорный земельный участок) до подписания  договора аренды земельного участка от 10.05.2016 № 352-АЗ (получение ответчиком разрешения от 23.06.2014  № RU 24301000-62 на строительство одноэтажного здания, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства здания общей площадью застройки 337,7 кв.м. степень готовности объекта 39%), а также обстоятельств, установленных в решении Ачинского городского суда от 17.03.2016 по делу № 2-400/2016, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что действия истца по обращению в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы являются злоупотреблением правом и в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат защите, поскольку истец на момент подписания договора аренды земельного участка от 10.06.2016 № 352-А3 был осведомлен о невозможности использования арендатором земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования. 

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

 Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от «31» июля 2018 года по делу № А33-6884/2018 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «31» июля 2018 года по делу     № А33-6884/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

 

О.В. Петровская