Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19086/2021

28 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  28 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  191144, Санкт-Петербург, Улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» (адрес:  Россия 190120, Санкт-Петербург, Нарвский пр., д.14, к.2, лит.А, пом.10Н, комн.1, ОГРН:  );

о взыскании, 

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021;

- от ответчика:  ФИО3 по доверенности от 03.03.2020;

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «Балтийская промышленно-строительная компания» (далее - ответчик) о взыскании 2 341 563 руб. 58 коп. из расчета 1538 398,66 руб. задолженности по договору аренды  № 13/ЗКС-03462 от 01.11.2005 за период 01.01.2018-30.09.2020;  758 391,03 руб. неустойки, начисленной по 04.08.2020; 

Определением от 22.03.2021 исковое заявление принято к производству, назначенное предварительное и основное судебное заседание. 

В судебное заседание 20.05.2021 явились представители сторон. 

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности, а также об отложении судебного заседания. 

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 01.11.2005 № 13/ЗКС-0362 (в редакции дополнительных соглашений от 13.07.2009 № 2, от 27.03.2013 № 3) 

Согласно пунктам 1.1, 1,2 Договора в редакции указанных дополнительных соглашений арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый номер 78:12:0714802:22, площадью 19 291 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ново-Александровская, д. 22а, лит. А, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями ми подземными автостоянками.

Размеры и порядок внесения платежей по Договору определен разделом 4 Договора (пункты 4.1-4.13).

В соответствии с пунктом 4.10 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала

Как следует из пункта 8.3 Договора, в случае нарушения условия, содержащегося в пункте 4.10 Договора, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате за периоды 01.01.2018-30.09.2020 Комитет направил в адрес Общества претензию от 04.08.2020 № ПР-23427/20-0-0 с требованием перечислить сумму задолженности, включая начисленные за просрочку внесения арендной платы пени, в течение пяти дней с момента получения претензии.

Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Пунктом 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в силу статей 606, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему ссылается на прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке, а также указывает, что после завершения строительства предусмотренного Договором объекта и окончания реализации инвестиционного проекта не имеет правомочий по пользованию и владению спорным земельным участком. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах требование истца о внесении арендной платы без предоставления ответчику прав в отношении арендованного земельного участка является неправомерным.

Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 10.1 договора определено, что дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон. Судом установлено, что договор в установленном порядке не изменен и не расторгнут. В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

 Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ). 

Как установлено частью 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Исходя из вышеприведенных правовых норм, момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие ЖК РФ и прошедших государственный кадастровый учет - с 01.03.2005, а для несформированных - с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

Приняв во внимание, что земельные участки под возведенными жилыми домами на спорном земельном участке в установленном законом порядке не сформированы, суд 

приходит к выводу, что  земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах не переходил. Поскольку договор не является измененным или прекращенным, обязанность Общества по внесению арендной платы по договору не прекратилась. При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства принятия ответчиком мер, направленных на возврат участка арендодателю. 

Кроме этого, значимым является и то, что ответчиком построены не только многоквартирные дома, но и паркинг (2 очередь), права на который зарегистрированы за третьими лицами. 

Земельные участки не сформированы ни под многоквартирными домами, ни под паркингом. В такой ситуации представляется необоснованным довод ответчика о том, что весь земельный участок, являющийся предметом договора аренды, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, поскольку при таком положении ответчик не учитывает интересы собственников паркинга, также имеющих право на земельный участок под ним, возможно, с прилегающей территорией. 

При этом, истец представил расчет с учетом позиции, изложенной в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по делу А56-26837/2018, то есть в отношении части арендуемого земельного участка, площадью 11 872,5 кв.м.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности. 

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, из системного толкования пунктом 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступлением ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Настоящее исковое заявление подано 15.03.2021. Срок исковой давности по требованиям истца о взыскании задолженности за период с 01.01,20118-31.03.2018 с учетом приостановления на срок досудебного урегулирования спора,  является пропущенным. Данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске в соответствующей части. Учитывая изложенное, суд полагает обоснованным к взысканию сумму задолженности в размере 1 218 421,61 руб. за период с 01.04.2018 по 30.09.2020, а также 529 488,96 руб. неустойки, начисленной на 04.08.2020. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению частично.

Согласно пункту 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 218 421,61 руб. задолженности, 529 488,96 руб. пени. 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтийская промышленно-строительная компания» в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 479 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.