АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                         Дело № А67- 5714/2019 

02.10.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2019 г.  

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об обязании внести обеспечительный платеж и взыскании 166 857,78 руб.,

по встречному иску автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СибИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 349 363,32 руб.,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в заседании:

от истца по первоначальному иску – ФИО2 по доверенности от 08.05.2019 г.,

от ответчика по первоначальному иску – ФИО3 по доверенности от 05.03.2019 г.,

от третьего лица – не явились (извещены), 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СибИнвест» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» (далее – АНО «ДОРР «Ладушки») суммы пени за несвоевременное внесение арендной платы, начисленной за каждый календарный день просрочки до подачи заявления о выдаче судебного приказа (до 08.05.2019 г.) в размере 71 461,68 руб., а также за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, начиная с 09.05.2019 г.; суммы обеспечительного платежа в размере 155 055,60 руб.; суммы пени за несвоевременное внесение обеспечительного платежа, начисленной за каждый календарный день просрочки до подачи заявления о выдаче судебного приказа (до 08.05.2019 г.) в размере 73 998,43 руб., а также за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, начиная с 09.05.2019 г. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что в связи с переходом права собственности на нежилые помещения к ООО «СибИнвест» по договору купли-продажи, истец занял место арендодателя в правоотношениях по договору № С 06/2015 МТБ от 30.06.2015 г., первоначально заключенному между ПАО «Сбербанк России» и АНО «ДОРР «Ладушки». Ответчиком обязательства по договору аренды нежилого помещения № С 06/2015 МТБ от 30.06.2015 г. в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем истцом начислена неустойка за просрочку оплаты. Договорное обязательство по внесению обеспечительного платежа и его своевременному пополнению арендатором не исполнено. Более подробно доводы ООО «СибИнвест» изложены в исковом заявлении и пояснениях к нему (л.д. 7-10, 85-86 т. 1).

Определением арбитражного суда от 07.06.2019 г. исковое заявление принято к производству за номером дела А67-5714/2019, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением от 26.07.2019 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Автономная некоммерческая организация «Детская организация раннего развития «Ладушки» представила встречное исковое заявление, в котором просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» компенсацию затрат на разработку проекта пожарной сигнализации и проведение работ по установке автоматических систем пожаротушения и пожарной сигнализации в размере 349 363,32 руб.

В обоснование встречных исковых требований АНО «ДОРР «Ладушки» сослалась на неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта переданных в аренду помещений, в связи с чем арендатор был вынужден самостоятельно выполнить работы по установке автоматических систем пожаротушения и пожарной сигнализации. Требования АНО «ДОРР «Ладушки» о возмещении понесенных арендатором затрат основаны на нормах статей 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 108-109 т. 1).

Определением арбитражного суда от 15.08.2019 г. встречное исковое заявление АНО «ДОРР «Ладушки» принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

В отзыве на исковое заявление АНО «ДОРР «Ладушки» возражало против удовлетворения первоначального иска, указав на исполнение обязательства по внесению обеспечительного платежа предыдущему собственнику помещений – ПАО «Сбербанк России». Кроме того, полагало противоречащим действующему законодательству начисление неустойки за неисполнение обязанности по внесению обеспечительного платежа. Ответчик также оспаривал расчет неустойки за просрочку внесения арендной платы, в случае взыскания неустойки ходатайствовал о снижении размера пени по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 87-89 т. 1).

В возражениях на отзыв ответчика ООО «СибИнвест» указало на непредставление АНО «ДОРР «Ладушки» каких-либо документов в подтверждение своих доводов, в том числе, доказательств внесения обеспечительного платежа прежнему арендодателю (л.д. 91-93 т. 1).

Третьим лицом представлен отзыв, в котором ПАО «Сбербанк России» подтвердило изложенные ООО «СибИнвест» обстоятельства, в частности, указало на неисполнение арендатором обязательства по внесению обеспечительного платежа и в пользу третьего лица (л.д. 141-142 т. 1).

В отзыве на встречный иск ООО «СибИнвест» не согласилось с требованиями АНО «ДОРР «Ладушки», указав на то, что приведение помещений в соответствие с требованиями пожарной безопасности является обязанностью арендатора. Нормами действующего законодательства и по условиям договора аренды нежилых помещений установка автоматических систем пожаротушения и пожарной сигнализации не отнесена к работам по капитальному ремонту. Более того, в адрес арендодателя поступало письмо арендатора о том, что пожарная сигнализация является съемной и относится к отделимым улучшениям. Ответчик по встречному иску также указал на явное завышение стоимости работ (л.д. 3-5 т. 2). 

Представители третьего лица, надлежащим образом извещенного и времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску заявила об уточнении предмета и увеличении размера исковых требований, а именно ООО «СибИнвест» просит обязать АНО «ДОРР «Ладушки» исполнить договорную обязанность по внесению обеспечительного платежа путем перечисления на расчетный счет ООО «СибИнвест» суммы в размере 155 055,60 руб. не позднее 30 дней с даты принятия Арбитражным судом Томской области решения по настоящему делу; взыскать с АНО «ДОРР «Ладушки» сумму пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 71 461,68 руб., сумму пени за несвоевременное внесение обеспечительного платежа, начисленную за каждый день просрочки до 23.09.2019 г., в размере 95 396,10 руб., а также за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, начиная с 24.09.2019 г.

Протокольным определением от 23.09.2019 г. уточнение предмета и увеличение размера исковых требований ООО «СибИнвест» принято, требования истца по первоначальному иску рассматриваются с учетом уточнения.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивала на удовлетворении исковых требований ООО «СибИнвест» с учетом уточнения, возражала против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на необоснованность отнесения работ по установке пожарной сигнализации к капитальному ремонту помещений.

Представитель истца по встречному иску поддержал заявленные АНО «ДОРР «Ладушки» требования, требования ООО «СибИнвест» считал не подлежащими удовлетворению.

Исследовав представленные в дело письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд полагает первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, а встречный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Сбербанк России» (арендодателем) и АНО «ДОРР «Ладушки» (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения № С 06/2015 МТБ от 30.06.2015 г. (л.д. 19-34 т. 1), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения пом. 1006-1012, 1023, 1030-1045, общей площадью 351,6 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять помещение и вносить арендную плату в размере и порядке, определенных настоящим договором (пункт 1.1 договора аренды).

Копия кадастрового паспорта помещения, включающая в себя план расположения помещения на этаже, является неотъемлемым приложением № 1 к настоящему договору (пункт 1.2 договора аренды).

Помещение предоставляется арендатору для размещения дошкольной организации арендатора, реализующей основную общеобразовательную программу дошкольного образования и/или оказывающей услуги по уходу и присмотру за детьми, не связанных с оказанием образовательных услуг в соответствии с СанПиН 2.4.1.3049-13 (пункт 1.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды срок аренды – 5 (пять) лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду (Приложение № 2 к договору аренды).

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя без возмещения арендатору стоимости этих улучшений.

Согласно пунктам 3.1.3 и 3.1.5 договора аренды к обязанностям арендатора отнесены обеспечение технического обслуживания систем теплоснабжения, энергоснабжения, холодного водоснабжения помещения; проведение капитального ремонта помещения с периодичностью не реже 1 (одного) раза в 5 (пять) лет. Под капитальным ремонтом стороны договорились понимать проведение следующих действий: капитальный ремонт кровли, фасада, фундамента, оконных проемов, капитальный ремонт инженерных коммуникаций, в том числе стояков, плит перекрытия.

Обязанности арендатора установлены в пункте 3.3 договора аренды, в том числе, арендатор обязан не производить неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного согласия арендодателя (пункт 3.3.4); своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 10 календарных дней с момента получения таких разрешений; самостоятельно и за свой счет поддерживать помещение в исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности; осуществлять текущий ремонт после получения письменного разрешения от арендодателя и в течение срока, согласованного сторонами, расходы арендатора на текущий ремонт, содержание помещения не являются основанием для снижения арендной платы (пункт 3.3.5); не производить каких-либо работ в помещении, которые могут затронуть несущие конструкции здания, перепланировку помещения, не размещать без предварительного письменного согласия арендодателя каких-либо вывесок, рекламных конструкций снаружи помещения (пункт 3.3.6); производить установку любого оборудования, связанного с системой кондиционирования и (или) вентиляции, видеонаблюдения, охраны, контроля доступа, безопасности помещения, оборудование серверных комнат, а также иное специальное оборудование только после получения предварительного письменного арендодателя и при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений (разрешительной документации) в уполномоченных органах (организациях) с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 10 календарных дней с момента получения таких разрешений (пункт 3.3.11); самостоятельно строить свои взаимоотношения с государственными органами и отвечать перед последними за соблюдение в помещение норм действующего законодательства (в том числе правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности своих сотрудников и посетителей, пожарной безопасности) (пункт 3.3.12).

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением в месяц в размере 125 145,76 руб., кроме того НДС 18% - 22 526,24 руб., итого с учетом НДС 147 672 руб. Арендная плата включает в себя платежи за пользование соответствующей частью земельного участка (пропорционально занимаемой площади).

Пунктами 4.2 и 4.3 договора аренды установлены особенности внесения арендной платы за первые три месяца пользования помещением. В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды арендатор оплачивает последующие месяцы в полном объеме суммы арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, до 25 числа месяца, следующего за расчетным, и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является следующий за ним рабочий день.

В пункте 4.5 договора аренды стороны согласовали, что в течение десяти рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема передачи арендатор перечисляет на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере, равном арендной плате за один месяц, включая НДС. Обеспечительный платеж остается у арендодателя в течение всего срока действия договора в целях обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, при этом проценты за пользование суммой обеспечительного платежа в пользу арендатора не начисляются. Обеспечительный платеж не является задатком в значении статей 380-381 ГК РФ.

Арендодатель имеет право производить удержание из суммы обеспечительного платежа любых средств, причитающихся арендодателю в соответствии с договором. Арендодатель заранее уведомляет арендатора в письменной форме о вычете любой суммы из суммы обеспечительного платежа. Такое уведомление (а также соответствующий счет) должно быть направлено арендатору за десять рабочих дней до предполагаемой даты осуществления вычета арендодателем и должно содержать расчет суммы вычета, информацию о причине вычета и дате осуществления вычета. Арендатор обязуется в течение десяти рабочих дней со дня получения уведомления и счета арендодателя, выплатить арендодателю указанную в счете сумму, необходимую для восстановления размера обеспечительного платежа. В случае увеличения размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.10 договора арендатор обязуется в течение 10 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения об увеличении выплатить арендодателю дополнительную сумму обеспечительного платежа до размера, указанного в пункте 4.5 договора (пункт 4.6 договора аренды).

В пункте 4.10 договора аренды установлен порядок изменения размера арендной платы.  

Согласно пункту 5.2 договора аренды при нарушении арендатором срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю за каждый день просрочки неустойку в размере 0,1% включая НДС, от просроченной суммы арендной платы.

Аналогичная ответственность установлена в пункте 5.3 договора аренды за нарушение арендатором срока внесения или пополнения обеспечительного платежа.

На дату подписания договора стороны подтвердили, что предоставляемое во временное владение и пользование помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, согласованным сторонами, и пригодно для использования в соответствии с его назначением и условиями договора (пункт 7.2 договора аренды).

Арендованное помещение передано во владение и пользование ответчику по акту приема-передачи от 07.08.2015 г. (л.д. 33-34 т. 1).

25.12.2017 г. между ПАО «Сбербанк России» (продавцом) и ООО «СибИнвест» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № Р05/2017МТБ, по условиям которого нежилое помещение площадью 351,6 кв.м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, 1030-1045, отчуждено в собственность покупателя (л.д. 36-48 т. 1). В пункте 1.3 договора купли-продажи отражено, что имеется одно обременение в виде договора долгосрочной аренды нежилого помещения № С 06/2015 МТБ от 30.06.2015 г., арендатор АНО «ДОРР «Ладушки», сроком на 5 лет. 

Переход права собственности на помещение зарегистрирован в установленном порядке 16.01.2018 г. (л.д. 49 т. 1). 

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Письмом исх. № 8616-71-исх/114 от 28.12.2017 г. ПАО «Сбербанк России» уведомило АНО «ДОРР «Ладушки» об изменении собственника переданного в аренду помещения, а также указало на наличие задолженности по арендной плате и начисленной неустойке (л.д. 50 т. 1).

ООО «СибИнвест» со своей стороны также уведомило 29.12.2017 г. арендатора об изменении стороны в договоре долгосрочной аренды, кроме того, сообщило о предстоящем увеличении размера арендной платы до 155 055,60 руб. (л.д. 51 т. 1).

25.01.2018 г. между ООО «СибИнвест» (арендодателем) и АНО «ДОРР «Ладушки» (арендатором) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым стороны внесли изменения в условия договора об арендодателе (наименование, адреса и реквизиты сторон), а также изложен в новой редакции пункт 4.1 договора аренды в части установления ежемесячной арендной платы в размере 155 055,60 руб. (НДС отсутствует), начиная с 01.02.2018 г. (л.д. 35 т. 1). 

Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды в установленном порядке прошло государственную регистрацию, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на последнем листе соглашения.

Арендная плата за период декабрь 2017 года – февраль 2019 года включительно ответчиком вносилась с нарушением срока, предусмотренного пунктом 4.4 договора аренды, по состоянию на 27.03.2019 г. задолженность по арендной плате составляла 310 111,20 руб.

Претензией исх.№ 2 от 27.03.2019 г. ООО «СибИнвест» потребовало от арендатора оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за январь, февраль 2019 г., возмещению затрат на электроэнергию, по уплате неустойки согласно приложенному к претензии расчету, внесению обеспечительного платежа (л.д. 17-18 т. 1).

На момент обращения арендодателя в арбитражный суд основной долг по внесению арендной платы был погашен АНО «ДОРР «Ладушки».

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению обеспечительного платежа и ненадлежащее исполнение обязательств по оплате пользования помещением, ООО «СибИнвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходит из того, что в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что арендатор обязанность по своевременной оплате аренды нежилых помещений исполнял ненадлежащим образом, платежи за период пользования имуществом с декабря 2017 г. по февраль 2019 г. внесены с нарушением установленного договором срока. Даты внесения оплаты отражены в представленном истцом по первоначальному иску расчете, ООО «ДОРР «Ладушки» данные обстоятельства не оспорены, документально не опровергнуты.  

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи  329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей ООО «СибИнвест» в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды начислил ответчику по первоначальному иску неустойку в размере 0,1% от всей просроченной суммы платежей за каждый день просрочки за период с 26.01.2018 г. по 22.04.2019 г. По расчету истца по первоначальному иску сумма пени составила 71 461,68 руб.

Расчет истца по первоначальному иску судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора, ответчиком не оспорен.

Кроме того, ООО «СибИнвест» заявлено требование об обязании арендатора исполнить договорное обязательство по внесению обеспечительного платежа в размере 155 055,60 руб. на счет арендодателя.

Удовлетворяя указанное требование, суд исходит из того, что в силу абзаца 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты гражданских прав. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25).

В пунктах 4.5, 4.6 договора аренды стороны согласовали, что в течение десяти рабочих дней со дня подписания сторонами акта приема передачи арендатор перечисляет на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере, равном арендной плате за один месяц, а также иные условия, регулирующие порядок внесения и пополнения обеспечительного платежа.

Истец по первоначальному иску указал на неисполнение АНО «ДОРР «Ладушки» данного договорного обязательства, в связи с чем арендатору направлялась претензия с требованием о внесении обеспечительного платежа.

Возражая против данного требования, ответчик по первоначальному иску ссылался на исполнение обязательства в пользу прежнего собственника помещений ПАО «Сбербанк России», вместе с тем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо доказательства в подтверждение своих доводов не представил. 

Более того, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк России» опровергло доводы арендатора, указав на непоступление обеспечительного платежа во исполнение условий договора аренды за весь период действия договора. 

О неисполнении АНО «ДОРР «Ладушки» обязанности по внесению обеспечительного платежа косвенно свидетельствует и наличие в информационной системе «Картотека арбитражных дел» данных о многочисленных рассмотренных арбитражных делах по искам ПАО «Сбербанк России» к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.  

При таких обстоятельствах суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ООО «СибИнвест» об обязании ответчика исполнить договорное обязательство по внесению обеспечительного платежа в размере арендной платы за один месяц пользования помещением.

За неисполнение обязанности по внесению обеспечительного платежа истцом по первоначальному иску начислена неустойка согласно пункту 5.3 договора аренды в размере 0,1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки за период с 16.01.2018 г. по 23.09.2019 г. в сумме 95 396,10 руб., а также заявлено о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства по внесению обеспечительного платежа.

Суд отклоняет доводы ответчика по первоначальному иску о недопустимости начисления неустойки на сумму обеспечительного платежа как несостоятельные.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Условиями заключенного между арендодателем и арендатором договора ответчик по первоначальному иску принял обязанность по внесению обеспечительного платежа. За неисполнение указанной обязанности договором предусмотрено начисление неустойки.

Действующее законодательство не запрещает установление условий о начислении неустойки за неисполнение обязательств по предоставлению обеспечения, судебная практика также такую возможность не исключает (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2017 № 302-ЭС17-8569).

Само по себе непринятие прежним собственником мер, направленных на получение суммы обеспечительного платежа, при отсутствии каких-либо соглашений об изменении условий договора не может оцениваться судом как прощение долга либо иное обстоятельство, исключающее право нового собственника требовать исполнения договорной обязанности. 

Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению обеспечительного платежа (иного из материалов дела не следует), истец вправе на основании пункта 1 статьи 381.1, пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3 договора аренды требовать от арендатора уплаты обеспечительного платежа и неустойки за просрочку его внесения.

Расчет неустойки АНО «ДОРР «Ладушки» по существу не оспорен, судом проверен и с учетом статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации принят. 

Ответчик по первоначальному иску ходатайствовал о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункты 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определениях от 21.12.2000 № 263-О, от 15.01.2015 № 7-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

На основании вышеизложенных норм и в целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая полную оплату задолженности, небольшой период просрочки внесения арендной платы, установленный договором для арендатора размер неустойки 0,1% от суммы задолженности в день, что составляет 36,5% годовых (при действующей учетной ставке Банка России 7% годовых), и отсутствие условий об ответственности арендодателя за нарушение договорных обязательств, суд приходит к выводу о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательств.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Соответственно, суд считает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, суд полагает недоказанным АНО «ДОРР «Ладушки» наличие исключительных обстоятельств, позволяющих снизить размер установленной договором пени до минимального размера.

Суд полагает обоснованным и соответствующим последствиям нарушения договорных обязательств по уплате арендной платы и внесению обеспечительного платежа размер неустоек из расчета 0,05% в день от просроченной суммы.

В этой связи, суд взыскивает с ответчика 35 730,84 руб. неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 26.01.2018 г. по 22.04.2019 г., а также 47 698,05 руб. неустойки за нарушение обязательств по внесению обеспечительного платежа за период с 16.01.2018 г. по 23.09.2019 г.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки. Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В данном рассматриваемом случае обязательство по внесению обеспечительного платежа не прекратилось, как и не прекратилось его нарушение со стороны ответчика по первоначальному иску. Поскольку обязательство по внесению обеспечительного платежа арендатором надлежащим образом не исполнено, требования о взыскании неустойки с последующим ее начислением по день фактического исполнения обязательства являются правомерными.

При этом, взыскивая неустойку на будущее время, суд также полагает необходимым производить расчет неустойки, исходя из 0,05% за каждый день просрочки исполнения обязательства, что отвечает требованиям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует принципу процессуальной экономии и требованию эффективности судопроизводства, поскольку исключает для сторон обращение с последующими исками в суд. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что АНО «ДОРР «Ладушки» нарушены сроки внесения арендной платы по договору аренды и обязательства по внесению обеспечительного платежа, в связи с чем требования ООО «СибИнвест» о взыскании 35 730,84 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, 47 698,05 руб. неустойки за нарушение обязательств по внесению обеспечительного платежа за период с 16.01.2018 г. по 23.09.2019 г., суммы пени, начисленной на сумму обеспечительного платежа 155 055,60 руб. в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 24.09.2019 г. до дня фактического исполнения обязательств по внесению обеспечительного платежа, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. В остальной части исковые требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат.

При обращении с исковым заявлением ООО «СибИнвест» уплатило государственную пошлину в сумме 9 010,30 руб., что подтверждается платежными поручениями № 18 от 08.05.2019 г. и № 21 от 22.05.2019 г. (л.д. 75-76 т. 1). В связи с изменением предмета и увеличением размера исковых требований, уплате подлежала государственная пошлина в размере 12 005,70 руб., таким образом, государственная пошлина в недостающей сумме 2 995 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по первоначальному иску относятся на ответчика – АНО «ДОРР «Ладушки», исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Таким образом, взысканию со стороны ответчика по первоначальному иску подлежит государственная пошлина в сумме 12 005,30 руб., из которых 2 995 руб. взыскиваются в доход федерального бюджета (сумма, не оплаченная истцом при изменении исковых требований), в остальной части – в пользу истца по первоначальному иску.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

Как указано в исковом заявлении АНО «ДОРР «Ладушки», арендатором в 2018 году неоднократно направлялись в адрес арендодателя требования об установке автоматической системы пожарной сигнализации. Поскольку арендодателем требования не исполнены, АНО «ДОРР «Ладушки» самостоятельно понесены расходы на разработку проекта пожарной сигнализации и на её установку в размере 349 363,32 руб.

В подтверждение изложенных доводов истец по встречному иску представил письмо ООО «СибИнвест» исх.№ 1 от 02.04.2018 г., договор № 152 от 03.10.2018 г., заключенный между ООО «Системы комплексной безопасности Факел» и АНО «ДОРР «Ладушки», на выполнение работ по монтажу пожарной сигнализации, локальный сметный расчет № 152/1 от 03.10.2018 г., акт приемки выполненных работ № 735 от 29.10.2018 г., платежное поручение № 230 от 29.10.2018 г. на сумму 349 363,32 руб. (л.д. 112-125 т. 1).

Из представленных документов следует, что письмом исх.№ 43 от 16.03.2018 г. АНО «ДОРР «Ладушки» обратилось к ООО «СибИнвест» с просьбой в возможно кратчайший срок привести переданные в аренду помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности, предусмотренными действующим законодательством РФ (в том числе в части оснащения помещений автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией, обеспечивающей подачу дублирующего светового и звукового сигналов о возникновении пожара на пульт подразделения пожарной охраны, а также иными системами оповещений).

В ответ на данное обращение ООО «СибИнвест» письмом исх.№ 1 от 02.04.2018 г. указало на то, что в соответствии с пунктами 3.3, 3.3.5, 3.3.8, 3.3.11, 3.3.12 договора аренды арендатор обязуется самостоятельно, своевременно и за свой счет поддерживать помещение в исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями пожарной безопасности. На основании изложенного ООО «СибИнвест» просило арендатора в кратчайший срок привести пожарную безопасность в соответствие с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. Письмо арендодателя вручено арендатору 09.04.2018 г.

28.05.2018 г. Отделением надзорной деятельности и профилактической работы Советского района г. Томска ГУ МЧС России по Томской области в адрес АНО «ДОРР «Ладушки» вынесено предписание № 18 об устранении нарушений требований пожарной безопасности.

Для устранения нарушений требований пожарной безопасности 03.10.2018 г. между ООО «Системы комплексной безопасности Факел» (исполнителем) и АНО «ДОРР «Ладушки» (заказчиком) заключен договор № 152, согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает и обязуется оплатить, а подрядчик обязуется выполнить работы по монтажу пожарной сигнализации в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (л.д. 116-120 т. 1). Пунктом 2.1 договора № 152 предусмотрено, что общая стоимость работ (с учетом стоимости вознаграждения подрядчика, материалов и всех прочих затрат) составляет 349 363,32 руб. Локальный сметный расчет № 152/1 разработан подрядчиком на основании проектной документации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Дополнительным соглашением к договору от 03.10.2018 г. № 152 стороны согласовали локальный сметный расчет № 152/1 в уточненной редакции в текущих ценах на 4 квартал 2018 года.

Выполненные ООО «СКБ Факел» работы приняты АНО «ДОРР «Ладушки» по акту № 735 от 29.10.2018 г. (л.д. 124 т. 1) и оплачены в полном объеме по платежному поручению № 230 от 29.10.2018 г. (л.д. 125 т. 1).

Кроме того, истцом по встречному иску указано на заключение между ООО «Системы комплексной безопасности Факел» (исполнителем) и АНО «ДОРР «Ладушки» (заказчиком) договора № 153 от 22.10.2018 г. на оказание услуг по разработке проекта автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения о пожаре и управления эвакуацией (СОУЭ); объем услуг определяется техническим заданием к договору; стоимость услуг по договору 50 000 руб.; срок оказания услуг  до 30.11.2018 г.

Между тем, каких-либо документов в подтверждение факта оказания услуг и принятия их заказчиком, а также оплаты услуг не представлено. Более того, в материалы дела представлена рабочая документация и спецификация по проекту «Система автоматической пожарной сигнализации. Система оповещения и управления эвакуацией» 15/11-18-ПС, выполненные для АНО «ДОРР «Ладушки» обществом с ограниченной ответственностью «Янтарь».

Письмом исх.№ 184 от 05.12.2018 г. арендатор предложил арендодателю возместить 50% стоимости произведенных им неотделимых улучшений в размере 174 681,66 руб. (л.д. 114 т. 1). Письмо вручено ООО «СибИнвест» 12.12.2018 г. 

АНО «ДОРР «Ладушки» также представлена копия письма исх.№62 от 31.05.2019 г., адресованного директору ООО «СибИнвест», в котором арендатор потребовал возместить в полном объеме понесенные расходы на разработку проекта пожарной сигнализации и установку автоматических систем в размере 466 452,32 руб. в срок до 17.06.2019 г. (л.д. 115 т. 1). Доказательства направления (вручения) данного письма ответчику по встречному иску не представлены.

Ссылаясь на то, что выполненные за счет истца по встречному иску работы по установке в арендованных помещениях систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения и управления эвакуацией относятся к капитальному ремонту, арендодателем понесенные затраты не возмещены, АНО «ДОРР «Ладушки» обратилось с встречным иском.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из того, что в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ.

Между тем, из представленных материалов не следует, что работы, выполненные по заказу и за счет арендатора, относятся именно к капитальному ремонту арендуемых помещений.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, определены в приложении № 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Государственного комитета СССР по строительству и инвестициям от 29.12.1973 № 279 (МДС 13-14.2000).

К капитальному ремонту относятся: частичная смена обшивок, засыпок и плитных отеплителей каркасных стен (до 50% общей площади стен); частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли; ремонт и возобновление облицовки фасадов площадью более 10% облицованной поверхности; частичная или полная смена инженерных сетей внутри здания и др.

Также понятия капитального и текущего ремонтов даны в Письме Минстроя России от 27.02.2018 г. № 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта», а именно, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Как отражено в Акте приема-передачи помещения в аренду от 07.08.2015 г., подписанном между арендодателем и арендатором, передаваемое в аренду помещение оборудовано системами вентиляции, пожаротушения, охранной сигнализацией; системы находятся в удовлетворительном состоянии; имеются недостатки: в системе ОПС нарушена целостность периметра (л.д. 34 т. 1).

Таким образом, об имеющихся недостатках имущества арендатор был предупрежден при заключении договора аренды, сторонами выявленный недостаток указан в качестве не влияющего на общее удовлетворительное состояние системы пожарной сигнализации. Устранение выявленного недостатка, равно как и ремонт системы пожарной сигнализации в целом, не отнесены сторонами к числу работ по капитальному ремонту помещений, обязанность проведения которых возложена пунктом 3.1.5 договора аренды на арендодателя. 

В подтверждение заявленных требований АНО «ДОРР «Ладушки» не представлены какие-либо доказательства неисправности (выхода из строя) имевшейся в спорном здании системы пожарной сигнализации и неотложной необходимости проводимого ремонта, из представленной сторонами переписки не следует, что арендатор уведомлял арендодателя о невозможности эксплуатации имеющейся системы, требования о выполнении капитального ремонта арендованного помещения не направлялись (обратного из имеющихся в деле документов не усматривается).

Исходя из буквального толкования содержания письма АНО «ДОРР «Ладушки» исх.№43 от 16.03.2018 г., на которое истец по встречному иску ссылается как на требование о проведении капитального ремонта, арендатор обратился к арендодателю с просьбой привести помещения в соответствие с требованиями пожарной безопасности, а именно оснастить помещения автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией, обеспечивающей подачу дублирующего светового и звукового сигналов о возникновении пожара на пульт подразделения пожарной охраны, а также иными системами оповещений (л.д. 112 т. 1). Таким образом, арендатор по существу просил арендодателя не произвести капитальный ремонт либо замену имеющейся системы пожарной сигнализации, а оборудовать спорное помещение дополнительными системами для обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности, предъявляемых в связи с осуществляемым арендатором видом деятельности.

В ответ на обращение арендатора ООО «СибИнвест» письмом исх.№1 от 02.04.2018 г. указало на то, что по условиям договора аренды обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями пожарной безопасности возложена на АНО «ДОРР «Ладушки», в связи с чем просило арендатора в кратчайший срок привести помещение в соответствие с требованиями пожарной безопасности.

Из текста письма не усматривается отказа арендодателя от проведения капитального ремонта помещений, в том числе инженерных систем, равно как и согласия на выполнение такого ремонта арендатором.

Более того, в письме исх.№ 184 от 05.12.2018 г. АНО «ДОРР «Ладушки» указало, что выполненные работы относятся к числу неотделимых улучшений, предложило возместить 50% затрат, частично произведя зачет задолженности по арендной плате и пене (л.д. 114 т. 1). К указанному письму приложены счет на оплату от ООО «СКБ Факел» и платежное поручение № 230 от 29.10.2018 г. 

Доказательства направления (вручения) арендодателю проектно-сметной документации, договоров с приложением локальных сметных расчетов истцом по встречному иску не представлены, кроме того, демонтаж вышедшей из строя системы пожарной безопасности документально не подтвержден.  

В то же время, ООО «СибИнвест» представлено полученное от АНО «ДОРР «Ладушки» письмо исх.№ 8 от 30.01.2019 г., в котором арендатор сообщил, что в связи с отказом арендодателя от ранее направленного коммерческого предложения от ЗАО «ЦП и НТП «Пирант-Т» о проведении модернизации и приведении в соответствие с действующим законодательством имеющейся в помещении системы пожарной сигнализации, АНО «ДОРР «Ладушки» было принято решение об оборудовании помещений новой системой сигнализации без демонтажа имеющейся; установленная арендатором сигнализация смонтирована съемно и не является неотделимым улучшением (л.д. 6 т. 2).

Ссылки представителя истца по встречному иску на ошибочность изложенных в письме обстоятельств судом отклонены как несостоятельные. Указание в данном письме на отделимый характер произведенных улучшений соотносится с иными представленными доказательствами, тогда как относимость работ по монтажу автоматической системы пожаротушения и оповещения к числу работ по капитальному ремонту АНО «ДОРР «Ладушки» не доказана, о проведении судебной экспертизы для установления данного факта не заявлено. 

Таким образом, позиция арендатора в отношении произведенных им затрат на установку систем пожаротушения и автоматического оповещения является противоречивой, непоследовательной, требования о возмещении стоимости работ по капитальному ремонту были предъявлены лишь после обращения первоначального истца с требованиями о взыскании задолженностей по договору аренды. 

Оценив представленные сторонами доказательства в их взаимосвязи, суд не усматривает оснований полагать, что арендатором был произведен капитальный ремонт помещений с предварительным согласованием капитального ремонта с арендодателем и представлением арендодателю сметной документации. Установленная за счет арендатора система пожарной сигнализации является улучшением арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2.3, 3.3.4 договора аренды прямо предусмотрено, что арендатор не вправе производить неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного согласия арендодателя; все произведенные арендатором неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя без возмещения арендатору стоимости этих улучшений.

Доводы АНО «ДОРР «Ладушки» о том, что при заключении договора арендатор был ограничен в свободе определения условий договора, судом оценены и отклонены как документально не подтвержденные. Сведения об обращении арендатора к арендодателю с требованиями об изменении условий договора за весь период с момента подписания в 2015 году у суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска АНО «ДОРР «Ладушки».

При обращении с встречным иском заявителем уплачена государственная пошлина в размере 9 987 руб., что подтверждается платежным поручением № 933 от 23.07.2019 г. (л.д. 110 т. 1). По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» удовлетворить частично.

Обязать автономную некоммерческую организацию «Детская организация раннего развития «Ладушки» исполнить обязанность по внесению обеспечительного платежа по договору долгосрочной аренды нежилого помещения № С06/2015 МТБ от 30.06.2015 г. путем перечисления обществу с ограниченной ответственностью «СибИнвест» 155 055 руб. 60 коп. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» 35 730 руб. 84 коп. пени за просрочку внесения арендной платы, 47 698 руб. 05 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению обеспечительного платежа за период с 16.01.2018 г. по 23.09.2019 г., сумму пени, начисленной на сумму обеспечительного платежа 155 055,60 руб. в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 24.09.2019 г. до дня фактического исполнения обязательств по внесению обеспечительного платежа, 9 010 руб. 30 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «СибИнвест» отказать.

В удовлетворении иска автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» отказать.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «Детская организация раннего развития «Ладушки» в доход федерального бюджета 2 995 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                                               Р.А. Ваганова