АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-11781/2022

27 июня 2023 года

г. Самара

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 20 июня 2023 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Добродом"

к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Дом"

о взыскании 2 349 280 руб. 24 коп.

третье лицо: Товарищество собственников недвижимости «Семейный- 50Б»

 

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 09.01.2023, диплом,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 09.01.2023, диплом,

от третьего лица –  не явился, извещен, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Добродом" обратилось в арбитражный суд с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Дом" о взыскании 2 349 280 руб. 24 коп., в том числе 2 258 298 руб. 65 коп.- сумма основного долга,  90 981 руб. 59 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты.

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, который судом приобщен к материалам дела.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Закрытым акционерным обществом «Компания «Владимир» (далее - Застройщик) возведен многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2019 № 63-301000-64-2016 указанный дом введен в эксплуатацию.

В период с 01.03.2020 по 31.08.2021 управление указанным многоквартирным домом осуществляло Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Дом» (далее - Ответчик).

С 01.09.2021 на основании Приказа ГЖИ Самарской области от 25.08.2021 № 23745-УЛ/1 управление многоквартирным домом осуществляет Общество с ограниченной ответственностью «ДоброДом» (далее - Истец).

Истцом после получения права на управление указанным домом произведен анализ отчета о финансовом состоянии и затратах за 2020 год по МКД по ул. Третий проезд, Д.50Б.

Согласно данному отчету Ответчиком выполнены следующие работы:

- Замена дверей - 250 171,45 рублей.

- Замена балконных козырьков - 1265 733,84 рублей.

- Косметический ремонт под.№2 - 203 048,51 рублей.

- Косметический ремонт под.№1 - 172 396,33 рублей.

- Монтаж столбов - ограничителей прохода - 33 507,04 рублей.

- Укладка плитки на крыльце под. №1, 2,3- 206 086,33 рублей.

- Ремонт узла ГВС - 127 355,15 рублей.

Всего, согласно отчету Ответчиком были произведены работы на общую сумму             2 258 298,65 рублей.

Как указал истец, решение о проведении текущего ремонта в указанном доме собственниками помещений в указанном доме не принималось. Общее собрание собственников помещений в данном доме по обозначенному вопросу не проводилось.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежап1ее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее -Минимальный перечень услуг и работ).

Произведенные Ответчиком работы по замене дверей, замене балконных козырьков, установке ограничителей проходов, укладке плитки указанным Минимальным перечнем услуг и работ, не предусмотрены.

Пунктом 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ установлено, что принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что решение о текущем ремонте общего имущества собственниками помещений в указанном доме не принималось, обозначенные выше работы проведены, денежные средства на указанные цели израсходованы Ответчиком в отсутствие па то правовых оснований.

Более того, следует отметить, что из системного толкования положений Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонта жилищного фонда, утвержденного приложением № 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила), абзаца 8 пункта 4.2.4.9 Правил изменение формы козырьков относится к работам по реконструкции дома.

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решение о проведении реконструкции многоквартирного дома также возможно только после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, разрешение компетентных органов на проведение реконструкции дома, в части изменения конфигурации балконных козырьков. Ответчиком также получено не было.

При этом в силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

С учетом вышеизложенного, проведенные Ответчиком работы по замене балконных; козырьков произведены с нарушением требований жилищного и градостроительного законодательства.

Необходимо также обратить внимание на то, что указанные выше работы произведены Ответчиком по прошествии менее 5 лет после ввода в эксплуатацию указанного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Таким образом, указанными выше нормами определено, что в случае выявления недостатков, в том числе в объектах, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, данные недостатки должны быть устранены застройщиком.

Своими действия по проведению работ, в частности по замене дверей, балконных козырьков, ремонту узла горячего водоснабжения Ответчик осуществил неправомерное расходование денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме, лишив возможности осуществить ремонтные работы за счет застройщика.

Более того, согласно акту о проведении осмотра жилого дома по адресу: ул. Третий проезд, Д.50 Б от 01.09.2021 в рамках проведенного Ответчиком косметического ремонта был произведен демонтаж утеплителя внутренних стен. В результате данных действий нарушена теплоизоляционная защита стен жилых и офисных помещений. В осенне-зимний период ожидается промерзание стен жилых и офисных помещений, граничащих с лифтовым холлом, образование конденсата влаги на этих стенах внутри помещений.

При этом, согласно Разделу 3 проектной документации «Многоквартирные дома свыше 4-э этажей со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на нижних этажах, офисов и паркингов, трансформаторной подстанции в границах улиц Печерской/Третьего проезда, 18а в Октябрьском районе г. Самары. Секция Б» на стенах общих помещений в многоквартирном доме должен быть расположен утеплитель.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что Ответчиком неправомерно проведены указанные работы, кроме того, данные работы проведены с нарушением строительных норм и правил.

На нарушение строительных норм и правил при производстве ремонтных работ, требований жилищного законодательства также указывает информация, содержащаяся в предписании Государственной жилищной инспекции Самарской области от 25.05.2021 № Сор-96623. Согласно указанному предписанию при проведении проверки в отношении ООО УК «Дом» государственным жилищным инспектором выявлены нарушения, в том числе в части:

1. ненадлежащего содержания внутренней отделки стен входной группы, на 1 этаже снят утеплитель;

2.         необеспечения подготовки предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД.

Государственной жилищной инспекций Самарской области был установлен срок для устранения нарушений - 31.08.2021. Однако в указанный срок указанные нарушения устранены не были.

О проведении Ответчиком работ в отсутствии необходимости их выполнения Истцу стало известно 01.09.2021, с даты начала управления указанным многоквартирным домом.

Обществом с ограниченной ответственностью "Добродом" в адрес Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Дом" направлена претензия №16 от 14.01.2022 с требованием оплаты задолженности, претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению и только по решению общего собрания собственников (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ), в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (части 8 -8.2 статьи 162 ЖК РФ) или изменения способа управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 ЖК РФ) управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств.

По смыслу действующего законодательства, регулирующего управление многоквартирными домами, при избрании собственниками жилого дома новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

Оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей компанией работы по ремонту (в том числе и по основаниям отсутствия необходимости выполнения таких работ), при смене управляющей компании влекут получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения (статьи 1102, 1103 ГК РФ), так как обязательство по проведению ремонта дома с момента передачи функций управляющей компании истцу переходит к данному лицу.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 22.02.2017 № Ф06-17863/2017 по делу № А65-5161/2016.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, судом отклоняются на основании следующего.

Работы, указанные в финансовых отчетах, должны учитываться, как подлежащие оплате без принятия собственниками соответствующих решений, поскольку ответчик не представил доказательств их неотложности.

Таким образом, своими действиями по проведению работ Ответчик осуществил неправомерное расходование денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень услуг и работ).

Произведенные Ответчиком работы по изготовлению и монтажу столбов-ограничителей прохода, по установке видеонаблюдения указанным минимальным перечнем услуг и работ, не предусмотрены.

Учитывая, что решение о текущем ремонте общего имущества собственниками помещений в указанном доме не принималось, обозначенные работы проведены, денежные средства на указанные цели израсходованы ответчиком в отсутствие на то правовых оснований.

Работы по косметическому ремонту 1, 2, 3 подъездов многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> д. ЗОБ, в соответствии с Актами о приемке выполненных работ № АКТ-919 от 28.08.2020 г. № акт-920 от 30.09.2020 г., № акт-920 от 20.01.2021, произведены с нарушением требований проектной документации указанного дома, а именно, демонтированы изделия из волокнистых и зернистых материалов поверхностей стен (демонтирован утеплитель), произведена гладкая облицовка стен, столбов, пилястр и откосов на клее из сухих смесей по кирпичу и бетону (облицовка плиткой).

Работы по ремонту узла ГВС, в соответствии с Актом о приемке выполненных работ № АКТ-928 от 05.08.2020 г., произведены за счет средств собственников многоквартирного во время гарантийного срока на многоквартирный дом от застройщика.

Работы по укладке плитки на крыльце многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> д. ЗОБ, под. 1-3, в соответствии с Актом о приемке выполненных работ № АКТ-922 от 13.08.2020 г., произведены с нарушением требований проектной документации застройщика. Данные работы привели к ущербу собственникам многоквартирного дома, а именно намоканию стен в подъезде.

Работы по изготовлению и монтажу столбов-ограничителей прохода, в соответствии с Актом о приемке выполненных работ № АКТ-915 от 20.08.2020, Минимальным перечнем услуг и работ, не предусмотрены.

Работы по замене дверей, в соответствии с Актом о приемке выполненных работ № АКТ-1205 от 16.09.2020, производились во время гарантийного срока на многоквартирный дом от застройщика.

Работы по установке видеонаблюдения также не предусмотрены Минимальным перечнем услуг и работ, не предусмотрены. Кроме того, Ответчиком в материалы дела не предоставлен договор на проведение данных работ и квитанция об оплате на сумму 86 216 руб.

Работы по замене балконных козырьков, в соответствии с Актом о приемке выполненных работ № АКТ-899 от 23.07.2020, произведены с изменением строительного проекта, а именно, примыкание кровли балконных козырьков к фасаду здания на техническом этаже было изменено. Данные работы являются реконструкцией объекта капитального строительства. При проведении реконструкции необходимо ознакомить собственников многоквартирного дома с проектной документацией, получить разрешение на указанные работы. Однако собственники не были ознакомлены с проектной документацией и не принимали решение о проведении работ.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, введен в эксплуатацию в 2019 году.

Согласно ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование - три года. Управляющая компания обязана действовать в интересах собственников, однако, требования к застройщику ООО УК «Дом» не были поданы.

ООО «Образцовое содержание жилья» обращалось к застройщику данного дома, ЗАО «Компания Владимир» с требованием устранить недостатки в строительстве. Застройщиком дан ответ, что указанные недостатки возникли в следствии изменения кострукций после ввода объекта в эксплуатацию и неправильной эксплуатации здания.

Кроме того, Государственной жилищной инспекцией Самарской области ООО УК «Дом» выданы предписания об устранении нарушений. В частности, ГЖИ Самарской области признает ненадлежащее содержание внутренней отделки стен входной группы на 1 этаже, так как снят утеплитель и требует устранить нарушение.

В силу ч. 2 с. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку денежные средства, перечисленные в качестве платы за текущий ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению и только по решению общего собрания собственников, в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом, управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств.

Оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей компанией работы по ремонту (в том числе и по основаниям отсутствия необходимости выполнения таких работ), при смене управляющей компании влекут получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения (статьи 1102, 1103 ГК РФ), так как обязательство по проведению ремонта дома с момента передачи функций управляющей компании истцу переходит к данной организации.

Изложенная позиция суда согласуется со сложившейся судебной практикой, отраженной в частности в Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.11.2018 г. по делу № А51-1938/2018.

Как указал истец, ввиду отсутствия доказательств факта проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме № ЗОБ по ул. Третий проезд в г. Самара, с целью решения вопроса, связанного с проведением работ по текущему ремонту общедомового имущества, у ООО УК «Дом» отсутствовали правовые основания для проведения указанных работ, в связи с чем, действия Ответчика являются нарушающими права и интересы собственников помещений на разумное расходование общих денежных средств.

На основании изложенного, в нарушение статьи 44 ЖК РФ, Ответчик допустил фактическое расходование средств на текущий ремонт без волеизъявления собственников дома.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Размер процентов на сумму неосновательного обогащения за период с 01.09.2021 по 03.03.2022 составляет 90 981,59 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчик наличие непогашенной задолженности перед истцом в заявленной в иске сумме надлежащим образом не опроверг, доказательств погашения долга в материалы дела не представил, мотивированных возражений против предъявленных требований не заявил, в связи с чем, оценка требований истца была осуществлена судом с учетом положений статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Принимая во внимание изложенное, в соответствии со ст.ст. 307-309, 395, 1102, 1105, 1107  Гражданского кодекса Российской Федерации требования о взыскании с  Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Дом" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Добродом" 2 349 280 руб. 24 коп., в том числе: 2 258 298 руб. 65 коп.- неосновательное обогащение, 90 981 руб. 59 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2021 по 03.03.2022, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины  относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 34 746 руб.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Дом" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Добродом" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)                                        2 349 280 руб. 24 коп., в том числе: 2 258 298 руб. 65 коп.- неосновательное обогащение, 90 981 руб. 59 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2021 по 03.03.2022, с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 34 746 руб.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1