АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21356/2017

Дело № А65-17162/2016

г. Казань

05 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии:

истца – Хасановой Т.М., лично; Хасанова Р.Н., представителя по доверенности от 28.07.2015,

в отсутствие:

ответчика – извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» и индивидуального предпринимателя Хасановой Талии Миргарифановны 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2016 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.,)

по делу № А65-17162/2016

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хасановой Талии Миргарифановны, г. Набережные Челны (ОГРН 312165010900072, ИНН 165008856876) к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях истца,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Хасанова Талия Миргарифановна (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (далее – ответчик), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка № 4668-АЗ/1 на условиях истца:

- п. 1.4. «Разрешенное использование земельного участка: «Для строительства магазина»;

- п. 2.1. «Договор заключен сроком на 10 лет с момента его государственной регистрации»;

- п. 2.2. «Начало исчисления настоящего договора производится с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи»;

- п. 3.1. «Арендная плата исчисляется с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи»;

- п. 3.2. «Величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения Договора составляет 78 247,87 рублей»;

- п. 6.3. «В случае нарушения Арендатором пункта 3.2. Договора начисляются пени в размере равном действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации»;

- п. 6.4. «В случае нарушения Арендатором пункта 2.4. Договора Арендатор обязуется уплатить сумму неосновательного обогащения равной арендной плате за все время просрочки возврата земельного участка, а также уплатить неустойку (пени) в размере равном действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2016 исковые требования удовлетворены частично.

Суд урегулировал разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды № 4668-А3/1 в отношении земельного участка общей площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 16:52:060102:89, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны по проспекту Вахитова, 47 микрорайон, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 1.4. Разрешенное использование земельного участка: для строительства магазина;

- п. 2.1. Договор заключен сроком на 10 лет;

- п. 2.2. Начало исчисления срока настоящего договора производится с даты заключения договора и передачи земельного участка по акту приема-передачи;

- п. 3.1. Арендная плата исчисляется с даты заключения договора и передачи земельного участка по акту приема-передачи;

- п. 3.2. Величина годовой арендной платы на земельный участок на момент заключения договора составляет 78 247 руб. 87 коп.;

- п. 6.3 - исключить;

- п. 6.4. В случае нарушения срока возврата земельного участка арендатор обязуется уплатить арендную плату за время просрочки срока возврата земельного участка.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 решение суда первой инстанции от 19.12.2016 изменено в части пункта 3.2 договора, который изложен в следующей редакции: «величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 782 479 руб.». В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты в части урегулирования разногласий по пунктам 4.1, 2.1., 2.2., 3.1 отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает на следующее: согласно сведениям публичной кадастровой карты разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:060102:89 – «для размещения объектов торговли» и при изложении пункта 1.4 договора ответчик руководствовался приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540; при принятии пункта 2.1 договора в редакции истца суды не учли, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительством, в связи с чем при изложении данного пункта ответчик руководствовался пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов; в протоколе разногласий пункт 2.2 не значится, в связи с чем по указанному пункту договора не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; при изложении пункта 3.1 договора ответчик исходил из принципа платности землепользования и того, что истец является фактическим пользователем спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительством.

В кассационной жалобе истец, не согласившись с изменением апелляционным судом пункта 3.2 договора, просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. Заявитель жалобы ссылается на неприменение апелляционным судом статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», указывая, что ответчик должен был доказать правомерность применения коэффициента 10 путем расчетов доходности от использования земельного участка на период строительства.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационных жалоб, в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 03.09.2014 № 004 истец приобрел у ООО «Газсервис» объект незавершённого строительством – магазин, переход права собственности на который был зарегистрирован за истцом 19.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2014.

Заявлением от 30.09.2014, а затем повторным заявлением от 19.11.2015 истец обратился к ответчику о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1360 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:89, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Вахитова, 47 комплекс, на котором находится принадлежащий истцу объект незавершенного строительством.

Письмом от 02.12.2015 ответчик направил истцу для изучения и подписания проект договора аренды № 4668-АЗ/1, датируемый 28.05.2015.

Не согласившись с редакцией и формулировкой некоторых пунктов договора, истец письмом от 08.12.2015 направил ответчику подписанный договор аренды № 4668-АЗ/1 и протокол разногласий к нему, который был получен последним 08.12.2015.

Письмом от 02.02.2016 № 06/447 ответчик направил уведомление об отклонении протокола разногласий к договору аренды земельного участка и договор аренды в прежней редакции, которое было получено истцом 28.06.2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

В пункте 1.4. договора аренды в редакции ответчика предусмотрено разрешенное использование земельного участка «под магазин».

Принимая указанный пункт договора в редакции истца, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в кадастровом паспорте земельного участка разрешенное использование определено «для строительства магазина».

Из представленной в материалы дела выписки из кадастрового паспорта земельного участка от 15.07.2016 следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:060102:89 поставлен на кадастровый учет 19.04.2006, разрешенное использование: для строительства магазина.

В соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и вступил в силу с 24.12.2014.

В соответствии с пунктом 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

В связи с изложенным оснований для изменения судебных актов по пункту 1.4 договора аренды суд кассационной инстанции не находит.

Урегулировав разногласия по пункту 2.1. договора, в котором срок действия договора установлен ответчиком 3 года, а в протоколе разногласий истец просил установить, что договор заключен на 10 лет с момента его государственной регистрации, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 12 и подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, признал, что требование истца об установлении срока действия договора в 10 лет основано на требованиях действующего законодательства.

Отклоняя ссылку ответчика на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, суд первой инстанции указал, что данная норма закона применяется к правоотношениям, возникшим с 01.03.2015, приняв во внимание, что истец подал заявление о заключении с ним договора 01.10.2014, а прежняя редакция ЗК РФ не устанавливала предельных сроков аренды земельных участков под строительство.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда в части пункта 2.1 без изменения.

Однако судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Взаимосвязанные толкования статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ указывают, что при рассмотрении разногласий судом, такой договор считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Таким образом, при определении условий по спорному пункту договора применимы специальные положения Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулирующие спорные правоотношения.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом первой инстанции установлено, что первоначально на основании постановления мэра города Набережные Челны от 17.03.1997 № 628 земельный участок был предоставлен предпринимателю Авдеевой Л.Ф для строительства магазина по договору аренды от 09.10.2002 № 2321. Указанным предпринимателем строительство магазина было начато, но не завершено. Право собственности на объект незавершенного строительством было зарегистрировано за Авдеевой Л.Ф. 30.05.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.05.2006. Незавершенный строительством магазин был передан в сентябре 2012 года в рамках исполнительного производства взыскателю – ООО «Газсервис» в качестве нереализованного имущества должника – Авдеевой Л.Ф., а в последующем незавершённый строительством магазин был приобретен истцом, право собственности на который зарегистрировано за последним 19.09.2014.

Следует отметить, что смена собственников объекта незавершенного строительством не исключает право последнего требовать заключения договора аренды, поскольку предшествующие правообладатели не реализовали такого права на заключение договора в целях завершения строительства.

Таким образом, у истца имеется право на приобретение испрашиваемого земельного участка для завершения строительства в аренду без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым установлено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства указанного объекта.

При таких обстоятельствах судебные акты в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора подлежат изменению, а указанный пункт договора изложению в следующей редакции: «Договор заключен сроком на 3 (три) года».

При разрешении спора в отношении пункта 2.2 договора, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами отсутствуют разногласия по поводу начала исчисления срока договора с даты передачи земельного участка на основании акта приема-передачи.

Довод ответчика в кассационной жалобе о том, что в протоколе разногласий пункт 2.2 не значится, противоречит представленному в материалы дела протоколу разногласий.

В протоколе разногласий по пункту 3.1 проекта договора истец не согласился с предложенным ответчиком условием об исчислении арендной платы с 01.10.2014.

При этом истец предлагал исчислять арендную плату с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. 

Таким образом, распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, на отношения, возникшие до заключения договора, то есть с 01.10.2014, является правом, а не обязанностью сторон и возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется.

Принимая во внимание, что истец возражал против распространения условий договора аренды земельного участка на предыдущий период, суды правомерно приняли пункт 3.1 договора в редакции арендатора.

Довод в кассационной жалобе ответчика о том, что истцом до заключения договора аренды фактически использовался земельный участок под объектом незавершенного строительством, не является основанием для отмены судебных актов в указанной части, поскольку данное условие может быть включено в договор только при согласии сторон.

При этом в случае, если истец пользовался спорным земельным участком с 01.10.2014 без установленных законом или договором оснований и без внесения платы за землю, собственник земельного участка (орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена) вправе предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 65 ЗК РФ, статей 1102, 1105 ГК РФ.

При урегулировании разногласий по пункту 3.2. договора аренды, которым предусмотрена величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора, суд первой инстанции посчитал возможным применить при расчете арендной платы поправочный коэффициент 1, установленный Положением о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее – Положение), для вида использования земельного участка «под объекты производственной сферы», к коим относятся объекты строительства (реконструкции), и установил размер годовой арендной платы на дату заключения договора в размере 78 247,87 руб.

Изменяя указанный пункт 3.2 договора, и устанавливая величину годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора в размере 782 479 руб., апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и при заключении договоров аренды таких земельных участков определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченными органами.

В Республике Татарстан порядок определения размера годовой арендной платы за землю определяется в соответствии с указанным выше Положением.

Данным Положением предусмотрено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, ставка земельного налога. К данным ставкам (налогооблагаемой базы) применяется поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2.1 Положения). 

Согласно пункту 2.3 Положения, размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению.

Таким образом, в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога в отношении объектов, находящихся в стадии строительства, подлежит установлению вид использования спорного земельного участка, и применение установленного в приложении к Положению поправочного коэффициента.

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание, что разрешенное использование спорного земельного участка – для строительства магазина, а согласно приложению к Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли, объекты рынков) определен со значением 10, пришел к правомерному выводу о том, что при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежит применению коэффициент 10.

Вместе с тем, следует отметить, что апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 05.04.2017 № 11-АПГ17-2 признан недействующим пункт 2.3 Положения, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате на землю», введенного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 № 86, со дня принятия настоящего определения (с учетом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части»).

До 05.04.2017 оснований для неприменения пункта 2.3 Положения не имелось, ибо данный нормативный акт субъекта Российской Федерации в этой части не был оспорен заинтересованными лицами в установленном законом порядке, не был признан противоречащим другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582) и применялся при расчетах платы за пользование земельными участками, на основании которого были реализованы права граждан и организаций.

Поскольку на момент принятия оспариваемых судебных актов, определяющих и дату заключения договора аренды для сторон, нормативный акт, устанавливающий размер арендной платы, не был признан недействующим, и установление определением Верховного суда Российской Федерации его неприменение только на будущее время (с 05.04.2017), то оснований для изменения пункта 3.2 договора аренды, которым установлен размер арендной платы на дату заключения договора, принятого в редакции Комитета постановлением суда апелляционной инстанции от 27.02.2017, не имеется.

При этом суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что, учитывая принцип регулируемого определения арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности, условия договора аренды в части размера арендной платы (пункт 3.2) подлежат определению с учетом нормативных актов, принятых уполномоченными органами, в том числе и с учетом признания пункта 2.3 Положения недействующим с момента вынесения определения Верховного суда Российской Федерации от 05.04.2017.

При разрешении спора по пунктам 6.3 и 6.4 договора аренды, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон.

Каких-либо доводов и возражений по данным пунктам договора аренды заявители в кассационных жалобах не указывают.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по делу № А65-17162/2016 в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора аренды земельного участка изменить, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «пункт 2.1. Договор заключен сроком на 3 (три) года».

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 по данному делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				М.В. Коноплёва

Судьи								В.А. Петрушкин 

									А.Ф. Фатхутдинова