АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень	Дело № А45-32987/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Куприной Н.А.,

судей							Туленковой Л.В.,

								Хлебникова А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 19.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Исакова С.А.) и постановление от 13.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Колупаева Л.А., Сбитнев А.Ю., Сластина Е.С.) по делу № А45-32987/2017 по иску индивидуального предпринимателя Кадыровой Натальи Викторовны (ИНН 540206863480, ОГРНИП 304540235500064) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) о расторжении договора, взыскании денежных средств, обязании принять имущество.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836), общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Петровская Слобода» (ИНН 5410045999, ОГРН 1125476019470).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Кадырова Наталья Викторовна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о расторжении договора купли-продажи от 22.01.2015 № 2423 (далее – договор), взыскании 4 549 928,54 руб., обязании принять по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 170,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Богдана Хмельницкого, дом 64 (далее – нежилое помещение, объект), в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, прекращении права собственности на нежилое помещение.

	К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Петровская Слобода» (далее – общество).

	Решением от 19.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 13.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, принят отказ предпринимателя от иска в части требования о прекращении права собственности на нежилое помещение, в этой части производство по делу прекращено. Договор расторгнут. С мэрии в пользу предпринимателя взыскано 4 549 928,54 руб., а также 57 750 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. На мэрию возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу принять по акту приема-передачи нежилое помещение.

	Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

	В обоснование кассационной жалобы заявителем приведены следующие доводы: суды неправильно применили положения статей 1, 9, 421, 450, пункта 3 статьи 453, статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не учли, что договор исполнен сторонами, объект передан покупателю по акту приема-передачи, оплата произведена в полном объеме, переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости; при подаче заявки на участие в аукционе покупатель ознакомлен с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости, а также с иными сведениями об объекте, требования о признании недействительным аукциона и сделки в период заключения и исполнения договора не заявлял, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствовали; вывод судов о том, что переданное истцу по договору нежилое помещение имеет существенные недостатки, не соответствует фактическим обстоятельствам дела; истец возражений относительно качественных характеристик объекта, как при заключении договора, так и при его исполнении не заявлял, доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, наличия дефектов объекта не представил; вывод судов о существенных недостатках объекта не соответствует действительности; суды не учли, что судебной экспертизой установлено, что объект не имеет дефектов, влияющих на его затопление, не рассмотрели вопрос о причинах возникновения повреждений гидроизоляции наружных стен и (или) фундамента здания ввиду просадки грунта в непосредственной близости от наружных стен дома, повлекшей затопление объекта; судами не принято во внимание, что договором предусмотрена обязанность покупателя содержать объект и придомовую территорию в исправном состоянии, убирать прилегающую территорию, при неисполнении которой риск случайной гибели или повреждения объекта несет покупатель; действия истца, не принявшего меры по обеспечению сохранности приобретенного объекта собственными силами или с привлечением третьих лиц, свидетельствуют о его недобросовестном поведении и злоупотреблении правом на судебную защиту; при отсутствии доказательств того, что объект до заключения договора и передачи его истцу подвергался затоплению ввиду наличия дефектов (недостатков), продавец в силу статьи 476 ГК РФ не должен отвечать за недостатки товара.

	От предпринимателя поступили возражения на кассационную жалобу, приобщенные судом округа к материалам кассационного производства, в которых он просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

	Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

	Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, возражений на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

	Как установлено судами, между предпринимателем (покупатель) и мэрией (продавец) заключен договор, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю в порядке приватизации нежилое помещение, а покупатель обязался его принять и оплатить.

	Стоимость указанного помещения согласована сторонами в пункте 2.1 договора и составляет 4 500 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость). С учетом суммы внесенного покупателем задатка в размере 450 000 руб., подлежала уплате сумма в размере 4 050 000 руб.

	Порядок оплаты объекта согласован сторонами путем внесения рассроченного платежа, и отражен в пункте 2.2 договора. При этом покупателю на сумму предоставленной рассрочки в размере 4 050 000 руб. начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации извещения о продаже помещения – 8,25%.

	В соответствии с пунктом 3.2 договора в срок не позднее 30 дней с момента поступления всей суммы денежных средств от покупателя, продавец передает покупателю в собственность нежилое помещение по передаточному акту.

	Согласно платежным поручениям № 48, 16, 32, 47, 63, 78, 94, 113, 131, 147, 166, 180, 187 предприниматель перечислил денежные средства за нежилое помещение (с учетом начисленных процентов) в сумме 4 549 928,54 руб.

	Объект по передаточному акту от 30.11.2015 передан покупателю.

	После приемки нежилого помещения и регистрации перехода права собственности к предпринимателю в процессе эксплуатации объекта выявлено, что в указанном помещении неоднократно происходит затопление, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты обследования.

	В целях установления причины затопления предприниматель обратился в экспертную организацию для проведения экспертизы. 

	Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель» от 21.09.2016 № 056 (далее – экспертное заключение № 056) причиной затопления помещений подвала является дефект гидроизоляции ограждающих конструкций исследуемых помещений – грунтовая и атмосферная вода проникает сквозь ограждающие конструкции в помещения подвала дома № 64 по улице Богдана Хмельницкого. При этом в заключении указано, что затопление объекта носит неоднократный, повторяющийся характер, что приводит к невозможности его эксплуатации.

	Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения предпринимателя к мэрии с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств.

	Отказ мэрии в удовлетворении претензии послужил причиной обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском.

	В ходе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

	Согласно экспертному заключению от 18.06.2018 № 645/9-3, составленному по результатам проведения судебной экспертизы (далее – экспертное заключение № 645/9-3) нежилое помещение подвергается затоплению путем проникновения воды через толщу наружных стен вследствие возможного повреждения гидроизоляции наружных стен и (или) фундамента жилого дома, в котором находится объект. Причиной указанных повреждений могла явиться просадка грунта в непосредственной близости от наружных стен жилого дома. При этом дефекты самого нежилого помещения, влияющие на его затопление, отсутствуют. Установить наличие застойных (грунтовых) вод на момент подписания передаточного акта о передаче в собственность нежилого помещения не представилось возможным.

	Обществом с ограниченной ответственностью экспертно-консалтинговое бюро «СТИНЭКС» в составленном по результатам обследования нежилого помещения заключении от 26.10.2018 № ТЭ-2191-2018 (далее – заключение № ТЭ-2191-2018) определена общая стоимость строительных работ по устранению дефектов, с учетом затрат на устранение причин затопления объекта и дефектов, вызванных затоплением, в сумме 2 974 100,30 руб. 

	Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями пунктов 1, 2 статьи 469, пункта 2 статьи 475, статей 549, 557 ГК РФ и исходил из доказанности истцом наличия существенных скрытых недостатков нежилого помещения, переданного ответчиком по договору, продолжительный периодический характер которых приводитк невозможности эксплуатации нежилого помещения по назначению, необходимости несения существенных несоизмеримых с ценой объекта затрат на устранение его недостатков.

	Признав, что имеющиеся недостатки переданного продавцом товара являются существенными, суд пришел к выводу о наличии у покупателя права на отказ от исполнения договора и возврат уплаченных за товар денежных средств.

	Седьмой арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

	Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела и примененным нормам права.

	Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

	Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

	В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

	Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

	В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

	Пункт 2 статьи 475 ГК РФ предусматривает, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

	Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, признав, что качество переданного объекта не соответствует техническому состоянию, необходимому для целей его обычного использования, обнаруженные истцом в ходе эксплуатации нежилого помещения недостатки являются существенными, суды сделали мотивированный вывод о передаче мэрией предпринимателю товара ненадлежащего качества.

	Судами установлено, что общая стоимость расходов по устранению недостатков объекта составляет 2 974 100,30 руб. (более половины стоимости всего объекта), что позволило судам прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству товара и наличии недостатков объекта, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, и, соответственно, права предпринимателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

	В связи с наличием между сторонами спора о качестве переданного объекта, для разрешения которого необходимы специальные знания, суды верно с учетом выводов, содержащихся в экспертных заключениях № 056, № 645/9-3, № ТЭ-2191-2018, указали, что выявленные недостатки объекта относятся к строительным дефектам, являются скрытыми и не могли быть выявлены покупателем при приемке объекта.

	В кассационной жалобе ответчиком не опровергнуты выводы судов, не приведены ссылки на представленные в дело доказательства того, что недостатки имеют явный характер и могли быть обнаружены покупателем при обычном осмотре в процессе приемки нежилого помещения.

	Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

	Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, основания иначе оценивать представленные в материалы дела доказательства отсутствуют. Поскольку скрытые недостатки объекта носят продолжительный периодический характер, приводят к невозможности эксплуатации объекта по назначению, их устранение требует значительных финансовых затрат, исковые требования правомерно удовлетворены судами.

Ввиду того, что судами установлены обстоятельства наличия существенных недостатков объекта, возникших до его передачи продавцом покупателю, суд округа отклоняет суждения мэрии об исполнении договора сторонами в полном объеме, наличии устранимых повреждений объекта, а также недоказанности предпринимателем принятия мер по сохранности нежилого помещения, как не исключающие ответственность продавца за недостатки товара (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Вопреки утверждению ответчика, судами установлено существенное нарушение продавцом требований к качеству товара, что последним не опровергнуто.

Истцом реализовано бремя доказывания наличия существенных недостатков товара до его передачи продавцом покупателю, но ответчик, в свою очередь, не подтвердил свои предположения о том, что непринятие предпринимателем мер по сохранению объекта, либо управляющей организацией по надлежащему содержанию прилегающей территории явилось причиной повреждения нежилого помещения, сделавшего невозможной его эксплуатацию (статьи 9, 65 АПК РФ).

В целом аргументы мэрии, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств спора и представленных доказательств, что в силу пределов рассмотрения кассационной инстанции не входит в ее полномочия.

Положения статей 286 – 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и примененным нормам права.

	Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.11.2018 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 13.02.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-32987/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий								Н.А. Куприна

Судьи												Л.В. Туленкова

													А.В. Хлебников