﻿             И М Е Н Е М    Р О С С И Й С К О Й    Ф Е Д Е Р А Ц И И

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-205059/21-180-1443

28 декабря  2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения от 29 ноября 2021 года		

Мотивированное решение от 28 декабря 2021 года	

 

Арбитражный суд в составе:				 

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

рассмотрев дело в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ,

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "НАДЕЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Капитальный 2" (115432, ГОРОД МОСКВА, ПРОСПЕКТ АНДРОПОВА, ДОМ 18, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: 1077759414281, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2007, ИНН: 7723625776)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВАЦИЯ" (450059, БАШКОРТОСТАН РЕСПУБЛИКА, УФА ГОРОД, РИХАРДА ЗОРГЕ УЛИЦА, ДОМ 49, КВАРТИРА 137, ОГРН: 1070276007801, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2007, ИНН: 0276111886)

третьи лица: 

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ РАМАЗАНОВ РУСТЕМ ГАЛИЕВИЧ (ОГРНИП: 312028001700156, ИНН: 027413105226, Дата присвоения ОГРНИП: 17.01.2012)

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ГАГИН ВАЛЕРИАН ВАЛЕНТИНОВИЧ (ОГРНИП: 312028001700201, ИНН: 027400088703, Дата присвоения ОГРНИП: 17.01.2012)

О взыскании 227 318 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды № 2019/0/11 от 01.1.2019, из них: 224 030 руб. 73 коп. – долг, 3 287 руб. 56 коп. – проценты по состоянию на 22.09.2021г., о признании договора расторгнутым с 13.08.2019г.

Без вызова сторон

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен 227 318 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды № 2019/0/11 от 01.1.2019, из них: 224 030 руб. 73 коп. – долг, 3 287 руб. 56 коп. – проценты по состоянию на 22.09.2021г., о признании договора расторгнутым с 13.08.2019г. 

Определением от 30.09.2021 г. исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещены о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства надлежащим образом.

От ответчика поступил отзыв.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства, без вызова сторон,  по представленным в материалы дела доказательствам.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к  выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Истец ссылается на то, что в общей долевой собственности Истца (размер доли 3/5),  Третьего лица-1 (размер доли 1/5) и Третьего лица-2 (размер доли 1/5) находится нежилое помещение цокольного этажа, именуемое далее «Помещение», расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Бакалинская 3, помещение № 11 (на поэтажном плане № 17-частично, 21-23, этаж подвал), являющееся частью помещения с кадастровым номером 02:55:010910:3348.

Указанное Помещение 01 января 2019 года было сдано в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Новация» (Ответчику) на основании:

- Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года (далее - Договор-1), заключенный между ООО «Новация» и Хохловым О.В. (бывший собственник доли в Помещении, принадлежащей в настоящее время Истцу);

- Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года (далее - Договор-2), заключенный между ООО «Новация» и Третьим лицом-1;

- Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года (далее - Договор-3), заключенный между ООО «Новация» и Третьим лицом-2.

Помещение было передано Ответчику по актам приема-передачи 01 января 2019 года.

Затем между Хохловым В.Г. (бывший собственник доли в Помещении, принадлежащей в настоящее время Истцу) и Истцом был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, д. 3, от 13.10.2020 года, в результате чего в собственность Истца перешли арендуемые по Договору-1 помещения и была произведена замена стороны в Договоре-1 с Хохлова В.Г. на Истца с 16.11.2020 года (т.е. с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи).

Таким образом, начиная с 16.11.2020 года в силу ст. 617 ГК РФ, в связи со сменой собственника арендуемых помещений, новым арендодателем 3/5 доли Помещения место Хохлова В.Г. стал Истец.

Истец направил Ответчику уведомление исх. № 395/20 от 14 декабря 2020 года, в котором сообщил Ответчику о смене арендодателя, а также указал банковские реквизиты Истца для осуществления оплаты по Договору-1 . Указанное уведомление 29 декабря 2020 года было получено Ответчиком.

Согласно п. 1.2 Договора-1 срок аренды - с 01 января 2019 г. по 30 ноября 2019 г. включительно.

Истец ссылается на то, что по истечении указанного в договоре срока Ответчик не вернул Помещение.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, с учетом того, что Ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после окончания срока действия договора, Договор-1 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец утверждает, что договор аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 не был расторгнут в установленном законом порядке, однако Ответчик самовольно съехал из арендованного помещения.

Истцом, и третьими лицами был произведен осмотр арендованного помещения 13 августа 2021 года и зафиксировали, что Ответчик самостоятельно освободил Помещение, его оборудование в помещении отсутствует, деятельность Ответчиком в помещении не осуществляется, о чем был составлен Акт приемки помещения от 13 августа 2021 года.

Согласно п. 3.1 Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, за пользование Помещением Арендатор (Ответчик) уплачивает Арендодателю (Истцу) арендную плату в размере 18 000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.2 Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, арендная плата вносится авансом за следующий месяц, до 05 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств согласно банковским реквизитам Арендодателя, указанным в счете на оплату.

Согласно п. 3.3 Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года коммунальные услуги, включающие в себя услуги, предусмотренные п. 2.1.2 Договора-1, определяемые на основании счетов, выставляемых Арендодателю управляющей (эксплуатирующей) организацией, оплачиваются Арендатором отдельно от арендной платы в срок три дня с момента получения Арендатором от Арендодателя такого счета.

В соответствии с 2.1.2 Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, к коммунальным услугам, не включенным в арендную плату, относятся, тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение, а также санитарная уборка коридоров и проходов, благоустройство, охрана (далее - коммунальные услуги).

Истец ссылается на то, что ответчик не произвел ни одного платежа Истцу по арендной плате и по оплате коммунальных услуг по Договору аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, на основании чего, у ответчика образовался долг, размер которого, по расчету истца, составляет 224 030 руб. 73 коп.., в том числе:

160 548,39 руб. - долг по арендной плате за период с 16 ноября 2020 года по 13 августа 2021 года включительно;

14 139,25 руб. - долг по эксплуатационным расходам (по оплате за уборку коридоров, проходов, благоустройство, охрану) за период с 16 ноября 2020 года по 13 августа 2021 года включительно;

885,91 руб. - долг по оплате за водоснабжение за период с 16 ноября 2020 года по 13 августа 2021 года включительно;

5 636,64 руб. - долг по оплате за теплоснабжение за период с 16 ноября 2020 года по 31 марта 2021 года;

42 820,54 руб. - долг по оплате за электричество за период с 16 ноября 2020 года по 31 июля 2021 года.

Согласно п. 7.2. Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, споры, возникающие при исполнении договора, стороны разрешают путем переговоров. Срок ответа на претензии сторон друг к другу устанавливается равным десяти дням.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии об оплате долга Договора аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019, которые были оставлены без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 395 в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

По состоянию на 22.09.2021 размер процентов по ст. 395 ГК РФ, согласно расчета истца, составляет 3 287 руб. 56 коп.

Согласно п. 4.2 Договора-1, договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и коммунальных услуг.

Согласно п. 4.4 Договора-1, договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

Согласно ст. 618 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с наличием задолженности по Договору аренды нежилого помещения № 2019/0/11 от 01.01.2019 года, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, Ответчику было направлено письменное предупреждение (исх. № 121/21 от 08.06.2021) о необходимости исполнения обязательств по договору.

После Истец направил Ответчику и третьим лицам Предложение о расторжении договоров аренды нежилого помещения от 06.07.2021 г. исх. № 135/21, приложив форму соглашения о расторжении договоров.

Ответ от ответчика на предложение не поступал, задолженность не была погашена.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

В связи с вышеизложенным, истец считает, что датой расторжения договоров должно являться 13 августа 2021 года, т.к. в акте приемки было зафиксировано, что с указанной даты Ответчик не находился в Помещении и фактически им не пользовался. 

Отказывая в части исковых требований суд исходит из следующего.

ООО «Новация» подтверждает в своем отзыве на исковое заявление, что 1 января 2019 года помещение по адресу Уфа, ул. Бакалинская 3 пом. 11 было арендовано на основании трех договоров аренды с тремя со-собственниками, один из которых: Индивидуальный Предприниматель Хохлов Олег Владимирович (далее Договор-1) и двух других со-собственников: ИП Рамазанов Рустем Галиевич (Договор-2); ИП Гагин Валериан Валентинович (Договор-3).

Также ответчик не оспаривает, что им получено уведомление №395/20 по электронной почте 24 ноября и почтой России 14 декабря 2020 г., где указано, что с 16 ноября 2020 года собственником доли Хохлова Владимира Геннадьевича является Истец. 

Ответчик ссылается на то, что с 1 января им пркращена деятельность кафе на территории Центра Современного искусства "Облака" по адресу г.Уфа, Бакалинская, дом 3, пом 11, в связи с отсутствием договороспособности с Истцом, как новым собственником арендуемого помещения.

С 28 апреля 2021 года отсутствие деятельности ООО "Новация" по адресу г.Уфа, Бакалинская, дом 3 пом 11 носит официальный характер и подтверждается следующими документами:

- Акт от 28 апреля 2021 г. приема-передачи нежилого помещения , расположенного по адресу г.Уфа, ул Бакалинская, дом 3 пом. 11 от арендатора ООО "Новация" двум другим со-собственникам арендодателям: ИП Гагин В.В., ИП Рамазанов Р.Г., которые являются в данном деле третьей стороной.

- Акт №05/2021 от 28 апреля 2921 года о передаче оборудования и ТМЦ, находящихся по адресу: г.Уфа, ул Бакалинская, дом 3 пом 11 от 30 апреля от ООО "Новация" в пользу ИП "Милова", которая ведёт хозяйственную деятельность на территории кафе с момента передачи ТМЦ. 

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что взыскание с ООО "Новация" дополнительных денежных средств за периоды, после возврата  помещения 28 апреля 2021 г. является необоснованным.

Размер долга за период с 16.11.2020 по 28.04.2021 составляет 133 645 руб. 76 коп.

Таким образом, ответчик вернул помещения 28.04.2021, подписан акт с 3 лицами, следовательно оплата должна производится до 28.04.2021 г.

Доказательств, что пользовался помещениями  после этой даты истцом не представлено.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 135 845 руб. 08 коп. задолженности по договору аренды № 2019/0/11 от 01.1.2019, из них: 133 645 руб. 76 коп. – долг, 2 199 руб. 32 коп. – проценты по состоянию на 22.09.2021г.

В остальной части иска суд отказывает.

Госпошлина по делу распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ, при этом суд учитывает, что истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь  ст. ст. 8, 12, 309, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-170, 226-229 АПК РФ, суд  

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВАЦИЯ" (450059, БАШКОРТОСТАН РЕСПУБЛИКА, УФА ГОРОД, РИХАРДА ЗОРГЕ УЛИЦА, ДОМ 49, КВАРТИРА 137, ОГРН: 1070276007801, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2007, ИНН: 0276111886) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМ-ПАНИЯ "НАДЕЖНОЕ УПРАВЛЕНИЕ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "Капитальный 2" (115432, ГОРОД МОСКВА, ПРОСПЕКТ АНДРОПОВА, ДОМ 18, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕ-НИЕ VI, ОГРН: 1077759414281, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2007, ИНН: 7723625776) (115432, ГОРОД МОСКВА, ПРОСПЕКТ АНДРОПОВА, ДОМ 18, КОРПУС 1, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: 1077759414281, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2007, ИНН: 7723625776) 135 845 руб. 08 коп. задолженности по договору аренды № 2019/0/11 от 01.1.2019, из них: 133 645 руб. 76 коп. – долг, 2 199 руб. 32 коп. – проценты по состоянию на 22.09.2021г., а также 4 509 руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в предусмотренные законом сроки.

Судья                                                                                     Ламонова Т.А.