﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-48070/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  19 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 сентября 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Севастьяновой М.А.

								Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянско-фермерского хозяйства Копычко Андрея Владиславовича на решение от 14.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 10.06.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу № А45-48070/2018 по иску главы крестьянско-фермерского хозяйства Копычко Андрея Владиславовича (ИНН 540230931772, ОГРНИП 311547627100018) к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (630011, г. Новосибирск, проспект Красный,18, ИНН 5406214965, ОГРН 1035402457848) и администрации Новосибирского района Новосибирской области (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, д. 33А, 5406300861, ОГРН 1055406001815) об изменении условий договора аренды и об обязании произвести перерасчет арендной платы.

В заседании принял участие представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Федотова О.В. по доверенности 06.12.2018. 

Суд установил:

глава крестьянского фермерского хозяйства Копычко Андрей Владиславович (далее – глава КФХ Копычко А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент), администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация) об изменении условий договора аренды от 17.09.2012 № 202 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере 40 433 руб. в год, и об обязании произвести перерасчет арендной платы.

Решением от 14.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 10.06.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Глава КФХ Копычко А.В. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить. 

Податель жалобы считает, что размер арендной платы по договору единовременно был увеличен более чем в 20 раз, при этом установленная в одностороннем порядке арендная плата за один год превышает кадастровую стоимость земельного участка; судами не дана оценка обстоятельствам нарушения ответчиком порядка внесения изменений в договор аренды, предусмотренный действующим законодательством.

В своих отзывах на кассационную жалобу администрация и департамент, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и администрации в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителя департамента, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что согласно договору от 17.09.2012 № 202, заключенному между главой КФХ Копычко А.В. (арендатор) и администрацией (арендодатель) арендатору был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 328 273 кв.м, с кадастровым номером 54:19:034002:1041, местоположение Новосибирская область, Новосибирский район, Толмачевский сельсовет.

Договор заключен сроком на 5 (пять) лет (пункт 2.1. договор).

В соответствии с пунктом 5.1.2. договора по истечении срока действия договора арендатор имеет в преимущественном порядке право на заключение договора на новый срок.

Пунктом 3.1. договора установлен размер арендной платы 40 443 (сорок тысяч четыреста сорок три) рубля в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 16.09.2012 № 1549/ГК/ЗУ, произведенного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство экспресс-оценка».

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что арендодатель без согласования с арендатором, может изменять размер арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Письмом от 18.01.2018 № 550-07/38 департамент уведомил арендатора об изменении установленного размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 № 202, в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», и на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и с 01.03.2018 составляет 889 620,00 руб. в год, в квартал - 222 405,00 руб., с приложением графика платежей.

Глава КФХ Копычко А.В. 01.03.2018 обратился в департамент с запросом информации о порядке проведения оценки рыночной стоимости арендной платы и с требованием о предоставлении копии отчета оценки.

В ответ на указанный запрос департамент письмом от 22.03.2018 № 4254-09/38 отказал в предоставлении информации и отчета оценки, сообщив, что с отчетом оценки можно ознакомиться по указанному в письме адресу в определенное время.

После получения досудебного уведомления администрации от 09.08.2018 № 4236/01-16, истец повторно обратился в администрацию с запросом об ознакомлении с отчетом оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:034002:1041.

Такая возможность истцу была предоставлена 25.09.2018.

Не согласившись с действиями администрации и департамента, истец направил в их адрес претензию от 17.10.2018 № 6 с требованием о внесении изменений в договор аренды от 17.09.2012 № 202 в части приведения размера арендной платы в соответствие с ранее установленной стоимостью арендной платы в размере платы 40 443 руб. в год и перерасчете начислений по арендной плате по договору аренды от 17.09.2012 № 202.

Отказ от 13.11.2018 № 17837-09/38 на указанную претензию, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 424, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), и исходили из отсутствия оснований для изменения условий договора, поскольку размер арендной платы за пользование предоставляемым в аренду земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством,

а действия арендодателя по изменению арендной платы осуществлены в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка и соответствуют нормам законодательства.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). 

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, при предъявлении требования об изменении условий договора аренды истцу необходимо доказать, что имеются основания для предъявления такого требования в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ. 

Согласно пунктам 16, 19 Постановления № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что переданный истцу в аренду земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, правомерно указали, что установленная им арендная плата является регулируемой.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке.

Такой порядок определен постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» (далее - Порядок).

Пунктом 2 Порядка определено, что если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 10 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Согласно условиям пункта 3.1. договора стороны с определенностью достигли соглашения по вопросу механизма формирования размера арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков.

В данном случае истец, по сути, не согласен с изменением арендной платы с 01.03.2018 на основании отчета независимого оценщика, размер которой в год составил 889 620 руб. в год, 222 405 руб. в квартал, в связи с чем заявил о существенном изменении обстоятельств, дающем основания для применения последствий статьи 451 ГК РФ.

При этом, как указано выше, истец не назвал, какие именно обстоятельства изменились в сравнении с имевшими место при заключении спорного договора, указав в качестве основания изменения условий договора лишь несогласие с размером принятой с целью расчета арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая на предмет правомерности и обоснованности исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недоказанности существенного изменения обстоятельств в масштабе правоотношений, возникших из спорного договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).

Заключая договор аренды, его стороны исходили из того, что размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, и предполагали соответствующий результат этого - обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, установленном с учетом рыночной стоимости, и никакой иной стоимостной характеристики спорного участка (кадастровая стоимость и т.д.).

При этом динамика рыночной стоимости права аренды земельного участка не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке. Рыночная стоимость права аренды земельных участков не является постоянной величиной, меняясь в том числе в зависимости от изменений в действующем законодательстве и экономической обстановки в регионе. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения рыночной стоимости права аренды земельного участка в период исполнения сделки.

При таких обстоятельствах конкретный размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, не являясь обстоятельством, способным на существенное изменение в смысле, придаваемом статьей 451 ГК РФ, не обладает правовым значением для разрешения исковых требований, предъявленных в настоящем деле.

При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, действия арендодателя по изменению арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка соответствуют нормам законодательства, а значит, данные действия не являются существенным нарушением договора.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ  и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.03.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 10.06.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-48070/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									М.А. Севастьянова

											В.В. Тихомиров