ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33098/2021

15 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Балакир М.В., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

при участии:  

от истца: ФИО2 – по доверенности от 13.01.2021;

от ответчика: не явился, извещен; 

от третьих лиц: 1-6 – не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3763/2022)  индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2021 по делу № А56-33098/2021, принятое по иску:

 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 314231107800026, ИНН 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная инвестиционная компания Союз-Юг» (адрес: 190013, Санкт-Петербург, ул. Бронницкая, д. 15, литера А, кв. 27, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «ИнСтрой»,                              2) Общество с ограниченной ответственностью «Океан» конкурсный управляющий ФИО4, 3) Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,              4) Земельная кадастровая палата Краснодарского края по Темрюкскому району,            5) ФИО5, 6) Прокурор Темрюкского района 

о взыскании и признании права собственности, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Темрюкский районный суд Краснодарского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнСтрой» о взыскании 74 780 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества по адресу: 

<

...>, и о признании права собственности Предпринимателя на указанные неотделимые улучшения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Инстрой», Темрюкский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Земельная кадастровая палата Краснодарского края по Темрюкскому району, ФИО5, ООО «Океан», конкурсный управляющий ФИО4, прокурор Темрюкского района. 

Определением Темрюкского районного суда Краснодарского края ненадлежащий ответчик ООО «ИнСтрой» заменен на ООО «МИК «Союз-Юг» (далее – ответчик, Общество), ООО «ИнСтрой» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.06.2020 дело передано по подведомственности для рассмотрения в Арбитражный суд Краснодарского края, делу присвоен номер               № А32-33590/2020.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2020 дело № А32-33590/2020 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением от 22.04.2021 дело принято к производству Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с присвоением делу № А56-33098/2021.

Решением суда от 24.12.2021 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Предпринимателем были заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-21151/2016/2/29-б-130-С. 

Определением апелляционного суда от 30.06.2022  производство по делу № А56-33098/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-21151/2016/2/29-б-130-С.

Распоряжением Заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 ввиду болезни судьи Галенкиной К.В. в соответствии с частью 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело № А56-33098/2021 передано в производство судьи Нестерова С.А.

Определением апелляционного суда от 11.07.2023 производство по рассмотрению апелляционной жалобы по настоящему делу возобновлено, судебное разбирательство отложено для представления истцом правовой позиции по делу с учетом ходатайства ответчика о прекращении производства по делу. 

Определением апелляционного суда от 22.08.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судей Кротова С.М. и Полубехиной Н.С. на судей Балакир М.В. и Черемошкину В.В.

До судебного заседания в апелляционный суд поступили дополнения Предпринимателя, в которых истец просил перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлечь к участию в деле в качестве соответчика Общество с ограниченной ответственностью «Океан» и ФИО6, а также приостановить производство по настоящему делу до момента рассмотрения по существу в рамках дела № А32-44132/2023 заявления о введении процедуры банкротства в отношении Предпринимателя. 

Протокольным определением от 03.10.2023 (председательствующий судья Нестеров С.А., судьи Балакир М.В., Черемошкина В.В.) в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10.10.2023 в 10 час. 25 мин.

Определением апелляционного суда от 10.10.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в на больничном судьи            Черемошкиной В.В. была произведена замена на судью Ракчееву М.А., в связи с чем в целях соблюдения процессуальных прав сторон рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 28.11.2023.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы и ранее направленные в суд ходатайства поддержал в полном объеме.

Иные участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Вопреки позиции подателя жалобы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных положениями части 4 статьи 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не установил оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Кроме того, рассмотрев заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле соответчиков, суд апелляционной инстанции оснований для его удовлетворения не усмотрел, поскольку в силу части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о замене ненадлежащего ответчика, а также иные правила, установленные АПК РФ только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в том числе возможность привлечения к участию в деле соответчиков (часть 5 статьи 46 АПК РФ).

Апелляционный суд также не установил обязательных оснований для приостановления производства по делу, установленных статьями 143 и 144 АПК РФ, в связи с чем в удовлетворении ходатайства Предпринимателя о приостановлении производства по настоящему делу отказал.

С учетом приведенного апелляционный суд перешел к рассмотрению апелляционной жалобы Предпринимателя по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 02.04.2012 между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Мега» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор), согласно которому арендатору во временное владении и пользование был предоставлен земельный участок по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:30:0401001:175 (далее – земельный участок) для размещения объектов недвижимости, представляющих собой имущественный комплекс базы отдыха (шесть гостевых домов литеры Ц, Ц1, Ц2, Ц3,Ш, Ш1).

Впоследствии на основании соглашения, заключенного 31.01.2013 между ФИО5, ООО «Мега» и ООО «Океан» о расторжении, с обязательством ФИО5 в течение десяти дней заключить договор аренды недвижимого имущества с ООО «Океан». 

В указанном соглашении отражено выполнение ООО «Мега» неотделимых улучшений арендованного имущества и обязанность указанного лица по заключению договора об уступке прав требования стоимости неотделимых улучшений в пользу ООО «Океан», которое также принимает на себя обязательство по внесению арендной платы. 

Соглашение об уступке прав требования подписано между ООО «Мега» и ООО «Океан» 01.02.2013 с условием о погашении задолженности ООО «Мега» по оплате арендных платежей в качестве платы за уступленное право требования.

01.02.2013 между ФИО5 и ООО «Океан» подписан договор аренды, согласно которому арендатору передан земельный участок для использования для размещения базы отдыха, а также расположенные на нем объекты недвижимости, поименованные в пункте 1.3 договора (указанные выше шесть гостевых домов, а также гостевой дом литер Ю, 84% готовности (кадастровый номер 23:30:0401001:1406).

Как указывает истец, на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 04.02.2013 ООО «Океан» приняло на себя обязательства произвести работы по капитальному ремонту объектов недвижимости, поименованных в пункте 1.3 договора. 

Стоимость работ по капитальному ремонту подлежала возмещению в пользу арендатора в виде зачета в счет арендной платы, а в случае превышения стоимости ремонтных работ, названных сторонами дополнительного соглашения неотделимыми улучшениями, стоимости арендных платежей более чем в два раза – арендатору предоставлено право на обращение в суд о переводе на него прав собственности в отношении объектов недвижимости, поименованных в пункте 1.3 договора аренды.

В указанном дополнительном соглашении также оговорены виды строительных работ, которые должны были быть произведены арендатором в качестве неотделимых улучшений имущества.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 09.04.2013 земельный участок и размещенные на нем строения отчуждены ФИО5 в пользу ООО «МИК Союз-Юг», в договоре указано на размещение на земельном участке в составе имущественного комплекса базы отдыха, помимо указанных выше гостевых домов, летнего кафе и шашлычной, а также иных объектов, незавершенных строительством либо не сданных в эксплуатацию на момент заключения договора аренды.

Как указывает истец, после приобретения объектов недвижимости ответчиком с его согласия, продолжалось осуществление деятельности по их строительству силами ООО «Океан», стоимость произведенных работ составила 74 780 000 руб. 00 коп., что, по мнению истца, подтверждено судебными актами по делам №№ А01-1985/2012, А32-13693/2014. 

Между ООО «МИК Союз-Юг» и ООО «ИнСтрой» заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 08.12.2015 № МИ № 78/01, на основании которого право собственности на указанный выше земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (семь гостевых домов, летнее кафе и шашлычная) передано ООО «ИнСтрой», кроме того, в договоре указано на размещение на земельном участке объектов под снос: плавательного бассейна (литер Х), амфитеатра (литер XI), вспомогательного помещения для электронасосного оборудования (литер Г19) и уборной в блоке с душем (литер Г20).

На основании договора цессии от 05.12.2014 право требования возмещения неотделимых улучшений перешли в пользу Предпринимателя. 

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском  о взыскании 74 780 000 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также признании за ним права собственности.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу решения суда на основании следующего.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.05.2014 по делу № А01-1985/2012 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО «Риваго» о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 09.04.2013, заключенного между ФИО5 и ООО «МИК Союз-Юг», а также договора купли-продажи от 28.11.2011, на основании которого недвижимое имущество приобретено ФИО5  у ЗАО «Ривагро». При этом, отказывая в удовлетворении заявления суды пришли к выводу о том, что в течение 2013 года, с согласия собственника, силами и за счет арендатора ООО «Океан» произведены работы по капитальному ремонту здания, и с период с 12.04.2012 на территории базы произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 78 780 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, в рамках дела № А32-13693/2014 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2015 удовлетворен иск ООО «МИК Союз-Юг» признании права собственности на созданные на земельном участке объекты недвижимости: гостевой дом (литер Ю), плавательный бассейн (литер X), амфитеатр (литер XI), вспомогательное помещение для электронасосного оборудования (литер Г1) и уборную в блоке с душем (литер Г20), суд квалифицировал спорные объекты как вновь созданные объекты и признал право собственности на них за ООО «МИК «Союз-Юг».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2018 по делу № А32-7065/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019, установлено, что дополнительным соглашением от 04.02.2013, заключенным между ФИО5 и ООО «Океан», в случае продажи имущества собственником, было оговорено преимущественное право его приобретения арендатором. В связи с этим между ООО «Океан» и ФИО3, который на основании договора от 08.05.2013 являлся субарендатором спорного имущества, 01.07.2013 был заключен в отношении него договор купли-продажи будущей вещи.

В связи с продажей имущества ФИО5 в пользу ООО «МИК Союз- Юг», а последним – ООО «ИнСтрой», ООО «Океан» предъявлен иск в Темрюкский районный суд от 16.09.2015 по делу № 2-16/2015 о переводе на него прав и обязанностей покупателя объектов недвижимости, по результатам рассмотрения которого права и обязанности покупателя по договору от 09.04.2013, заключенному между ФИО5 и ООО «МИК Союз-Юг» переведены на ООО «Океан».

ФИО3 обратился в Темрюкский районный суд Краснодарского края, решением которого от 24.02.2016 ООО «Океан» обязано заключить договор купли- продажи имущества с ФИО3 

Вместе с тем, как установлено апелляционным судом, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2021 по делу № А32-21151/2016 договор купли-продажи будущей вещи (предварительный договор купли-продажи арендованного имущества) от 01.07.2013, заключенный между ООО «Океан» и ФИО3, признан недействительным.

 Постановлением Арбитражного суда апелляционной инстанции 27.12.2022 по делу № А32-21151/2016 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2022 отменено, применены последствия недействительности договора от 01.07.2013, заключенного между ООО «Океан» и ФИО3, суд обязал ФИО3 возвратить в конкурсную массу ООО «Океан» спорное имущество. 

При этом в мотивировочной части вышеозначенного судебного акта (абзац 2 листа 9 мотивированного решения) указано, что судебный акт является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности ООО «Океан» на указанные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, в настоящее время собственником спорных объектов является ООО «Океан».

Доводы ответчика об обратном со ссылкой на то, что согласно сведениям ЕГРН собственником объектов является Предприниматель, отклоняются апелляционным судом, поскольку внесение соответствующих изменений не произведено регистрирующим органом исключительно ввиду действия ранее принятых обеспечительных мер, более того, означенное не исключает обстоятельств установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-21151/2016.

Таким образом, поскольку в настоящее время Общество собственником спорных объектов недвижимости не является, фактически требования заявлены Предпринимателем к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах, поскольку в силу части 3 статьи 266 АПК РФ возможность замены ненадлежащего ответчика в суде апелляционной инстанции отсутствует, равно как и привлечения к участию в деле соответчиков, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно.

На основании изложенного, поскольку нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 24.12.2021 судом не допущено, у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Предпринимателя и отмены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.12.2021 по делу №  А56-33098/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

М. В. Балакир

М. А. Ракчеева