АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1661/2022

г. Чебоксары

22 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.06.2022.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 316213000071562, ИНН 

<

***>, 429336, Чувашская Республика, г. Канаш, 

к  Администрации  города  Канаш Чувашской Республики,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429330, 

<

...> Победы, д. 24,

о взыскании 829 098 руб., признании недействительным пункта договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый отдел администрации города Канаш Чувашской Республики,

при участии

от истца ФИО3 по доверенности от 13.05.2021 серии 21 АА № 1241091,

от ответчика ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 1,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации  города  Канаш Чувашской Республики (далее – Администрация) о признании недействительным пункта 2.1 раздела 2 договора от 08.02.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:04:020103:20, площадью 2248+/-7 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственная деятельность, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира: 

<

...> в части установления выкупной цены земельного участка, превышающем 406 335 руб. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 829 098 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты по договору купли-продажи от 08.02.2021. 

Исковые требования мотивированы тем, что стоимость приобретенного истцом земельного участка была указана в договоре с нарушением закона.

Ответчик в отзыве иск не признал по тем основаниям, что истец в период заключения договора купли-продажи от 08.02.2021 несогласие с кадастровой стоимостью не заявлял, поэтому условия договора соответствовали на момент его заключения требованиям закона.

Определением суда от 01.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый отдел администрации города Канаш Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, представило письменные пояснения, в которых поддержало позицию ответчика.

На основании статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

17.11.2020 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:04:020103:20, площадью 2248 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> на котором расположено принадлежащее истцу административное здание (л.д.71-91).

08.02.2021 Администрацией принято постановление № 72 о передаче Предпринимателю в собственность за плату указанного земельного участка (л.д.70).

08.02.2021 между Администрацией (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка (далее – Договор) (л.д.19-22).

Согласно пункту 2.1. Договора продажная цена земельного участка определяется в соответствии со статей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 2.3. постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю", устанавливается в размере кадастровой стоимости и составляет всего 1235433 руб. 36 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка на момент продажи составляет 1235433 руб. 36 коп. (пункт 2.2. Договора).

Земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 08.02.2021 (л.д.20).

Согласно чеку-ордеру от 16.02.2021 Предприниматель уплатил выкупную цену по Договору в сумме 1235433 руб. 36 коп. (л.д.23).

Право собственности Предпринимателя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 02.03.2021.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики от 23.07.2021 по административному делу № 3а-206/2021, вступившим в законную силу 31.08.2021, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:04:020103:20 по состоянию на 01.01.2019 в размере 406335 руб. (л.д.24-27).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2021 в данный реестр 27.09.2021 внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 406335 руб. Одновременно указано, что датой начала применения этой кадастровой стоимости земельного участка является 01.01.2021 (л.д.28).

Заявлением от 15.09.2021 Предприниматель потребовал от Администрации возвратить переплаченную по Договору сумму в размере 829098 руб. (л.д.46-47).

Письмом от 05.10.2021 № 05/05-01-01-7615 Администрация отказала Предпринимателю в возврате (л.д.48).

Заявлением от 29.12.2021 Предприниматель обратился в Администрацию с требованием о заключении дополнительного соглашения к Договору, которым изложить пункт 2.1. в следующей редакции: "Выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена в соответствии со статей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 2.3. постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю" в размере его кадастровой стоимости и составляет всего 406335 руб.", а также о возврате излишне уплаченных по Договору денежных средств в сумме 829098 руб. (л.д.29-31).

Письмом от 08.02.2022 Администрация отказалась удовлетворить требования Предпринимателя (л.д.32-33).

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Ранее определением Канашского районного суда Чувашской Республики от 15.02.2022 аналогичное исковое заявление Предпринимателя было возвращено в связи с тем, что оно подсудно арбитражному суду (л.д.16-17).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 39.1 (подпункт 2 пункта 1), 39.3 (пункт 1, подпункт 6 пункта 2) и 39.20 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением, в числе прочего, предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса. Так, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В статье 39.4 (пункты 2 и 3) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В данном случае, Предприниматель, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 и подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.3. постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю" при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2020 на момент обращения Предпринимателя в Администрацию (17.11.2020) земельный участок с кадастровым номером 21:04:020103:20 относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не была разграничена, его кадастровая стоимость составляла 1235433 руб. 36 коп. (л.д.85). 

Такая же сумма указана в пункте 2.1. заключенного сторонами Договора в качестве продажной цены земельного участка.

Следовательно, стоимость данного земельного участка была определена сторонами в соответствии с требованиями закона.

Довод истца о том, что стоимость земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости, указанной в решении Верховного Суда Чувашской Республики от 23.07.2021 по административному делу № 3а-206/2021, суд отклоняет по следующим основаниям.

Из данного решения суда общей юрисдикции следует, что заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассмотрено судом в порядке статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поскольку решение о дате переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики не принято.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом определенных особенностей.

В силу части 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В резолютивной части решения Верховного Суда Чувашской Республики от 23.07.2021 по административному делу № 3а-206/2021 указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02.06.2021.

Таким образом, в рассматриваемом случае кадастровая стоимость, указанная в судебном акте суда общей юрисдикции, может быть применена для целей определения выкупной цены не ранее 01.01.2021.

Правомерность вывода о недопустимости применения ранее 01.01.2021 новой кадастровой стоимости подтверждается позицией, изложенной в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021.

Так как с заявлением о выкупе Предприниматель обратился до указанной даты (17.11.2020), то и кадастровая стоимость должна была применяться прежняя, что и было сделано.

С учетом изложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов