ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

26.02.2024

Дело № А40-25841/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: Н.Н. Кольцовой, В.В. Петровой,

при участии в заседании: 

от истца Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по доверенности от 22.12.2023,

от ответчика акционерного общества «Феррум-Сити» – ФИО2 по доверенности от 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

акционерного общества «Феррум-Сити» 

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2023 года

по делу по иску Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу «Феррум-Сити»

об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее также – Департамент, ДГИ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерном обществу «Феррум-Сити» (далее также – АО «Феррум-Сити») об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015001:1812 площадью 118 кв.м., имеющего адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Солнцево, проезд 2-й Дачно-Мещерский, земельный участок 34/1 на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2023 года отменено, исковые требования удовлетворены, на АО «Феррум-Сити» возложена обязанность заключить с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015001:1812 площадью 118 кв.м., имеющего адресный ориентир: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Солнцево, проезд 2-й Дачно-Мещерский, земельный участок 34/1 на условиях, определенных постановлением суда апелляционной инстанции.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определённости в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных в досудебном порядке, между тем суд апелляционной инстанции не внес определенность и не урегулировал возникшее между сторонами разногласие по спорному условию. Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015001:5158 сформирован и поставлен на кадастровый учет истцом без учета фактического использования и функционального назначения расположенного на нем здания. При этом ответчику принадлежит на праве собственности здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1812, которое с момента его приобретения в 2014 году использовалось исключительно как административное. Здание 1982 года спроектировано и технически предназначено для эксплуатации как административное, что подтверждается техническими документами, представленными в материалы дела. Земельный же участок с кадастровым номером 77:07:0015001:5158 сформирован в 2022 году и имеет вид разрешенного использования: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок) гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.0. (4.9.0). На момент формирования спорного земельного участка и утверждения Правил землепользования и застройки здание, принадлежащее ответчику, использовалось как административное. Об этом на момент формирования земельного участка было известно истцу, в том числе в связи с обращениями ответчика о предварительном согласовании предоставления земельного участка и в результате рассмотрения Арбитражным судом города Москвы дела № А40-262367/20-41-1959, в котором истец отказался от иска об обязании заключить договор аренды в связи с неправильно сформированным участком. Согласно пункту 2.1 статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости. Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» устанавливается при предоставлении земельного участка в соответствии с фактическим использованием из числа разрешенных градостроительным регламентом. Предложенный истцом договор аренды земельного участка не отвечает целям его заключения, блокирует деятельность и эксплуатацию принадлежащего ответчику здания. Установленный вид разрешенного использования влечет для ответчика заведомо нецелевое использование земельного участка и применение договорных (пункты 5.2.1, 6.1.4, 8.4 проекта договора) и административных санкций. Уже на момент заключения договора аренды на условиях, установленных в обжалуемом постановлении, ответчик автоматически становится нарушителем условий использования земельного участка и подлежит привлечению к договорной и административной ответственности, в том числе в соответствии со статьей 6.7 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях». Между тем ответчик неоднократно обращался к истцу с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему здания, однако получил отказы от 08.06.2021 № 33-5-55619/21-(0)-1 и от 01.07.2021 № ДГИ- 1-53297/21-1. При этом здание изначально спроектировано как административное и в таком конструктивном виде, какое оно имеет сейчас, его невозможно использовать в соответствии с установленными в договоре аренды целями. Для этого необходимо провести реконструкцию, что нецелесообразно и экономически невыгодно.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ответчику на праве собственности принадлежат здания с кадастровыми номерами 77:07:0015001:1813 и 77:07:0015001:1812, расположенные по адресу Москва, 2-й Дачно-мещерский пр-д д.34 и д.34 стр.1, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015001:5158, на котором размещено здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1812. Здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1813 расположено вблизи указанного участка, территория вокруг не распределена.

Собственник зданий обращался в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», испрашивая формирование участка, на котором размещены объекты капитального строительства. Департаментом в оказании услуги было отказано, в том числе по причине обнаружения самовольных пристроек (в отношении которых споры рассмотрены в настоящий момент), а также в связи с тем, что для формирования границ земельного участка и установления вида разрешенного использования необходимо изменение в ПЗЗ (письма ДГИ от 08.06.21, от 01.07.21).

Истец просит понудить ответчика заключить договор в отношении участка, сформированного по пятну застройки одного из принадлежащих ответчику зданий площадью 118 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:07:0015001:5158, для целей эксплуатации здания под размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.0 в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, отказывая в иске,  исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 309, 310, 552, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 7, 39.20,  исходил из того, что как указывает ответчик и не оспаривается Департаментом, расположенное в границах участка здание ответчика является административным, эксплуатируется в целях управления производством, размещенным в соседнем здании, исходил из того, что ответчик  обращался в Департамент с заявлением о приобретением прав на участок, при этом не получил однозначного отказа, что в письмах Департамент указывал, что вернется к рассмотрению вопроса о разработке проекта межевания территории с целью формирования единого земельного участка под зданиями после окончания судебных разбирательств и оформления земельно-правовых отношений на участок с кадастровым номером 77:07:0015001:4785, исходил из того, что вопрос об установлении вида разрешенного использования, равно как и о размерах и границах земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, не может быть решен в рамках урегулирования разногласий по договору и относится к компетенции Департамента, и отсутствует предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ условие обращения государственного органа с иском о понуждении к заключению договора, отсутствует факт уклонения ответчика от оформления земельно-правовых отношений, основания принуждения ответчика к заключению договора аренды в отношении земельного участка под одним объектом недвижимости с видом разрешенного использования, не соответствующим фактическому назначению здания.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статей 309, 310, 445, 446, 552,  Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статей 7, 39.20,  правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, о том, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, что установив, что требование о понуждении заключить договор, являющийся обязательным для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям, пришел к выводу  об отмене решения и удовлетворении исковых требований, возложив обязанность на ответчика заключить договор с истцом на условиях, определенных постановлением суда апелляционной инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции  исходил из следующего. 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

На рассматриваемой территории постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП утверждены правила землепользования и застройки, земельный участок расположен в границах территориальной зоны (реестровый номер 77:07-7.3365), в которой установлен вид разрешенного использования: служебные гаражи (4.9).

Спорный земельный участок стоит на кадастровом учёте с 02.03.2022, вид разрешенного использования установлен в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП - служебные гаражи (4.9).

При постановке земельного участка на кадастровый учет и установлении ему вида разрешенного использования Департамент руководствовался утвержденными правилами землепользования и застройки на соответствующей территории, а все мероприятия, связанные с постановкой спорного земельного участка на кадастровый учет были осуществлены для дальнейшей эксплуатации здания, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Таким образом, для внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, необходимо внести изменения в правила землепользования на соответствующей территориальной зоне.

В соответствии с положениями пункта 5 части 3 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесение изменений в правила землепользования и застройки может быть осуществлено физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Судом апелляционной инстанции также указано, что ответчиком своевременных мер о внесении изменений в правила землепользования и застройки предпринято не было, что привело к установлению вида разрешенного использования земельного участка согласно действующему постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП  - служебные гаражи (4.9).

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны преждевременно, суды не установили все существенные для дела обстоятельства и не дали им надлежащую правовую оценку, что привело к неправильному применению норм материального права. Суд первой инстанции в требованиях об урегулировании разногласий отказал, суд апелляционной инстанции, несмотря на установление условий договора в постановлении, определенности в правоотношения сторон не внес, поскольку вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре, не соответствует виду фактического использования объекта недвижимости.

Судами не дана надлежащая оценка правомерности установления истцом вида разрешенного использования: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок) гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.0. (4.9.0), с учетом того, что ответчику принадлежит на праве собственности здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1812, как указывает ответчик, здание с момента его приобретения в 2014 году использовалось исключительно как административное, здание 1982 года спроектировано и технически предназначено для эксплуатации как административное. При этом земельный же участок с кадастровым номером 77:07:0015001:5158 сформирован в 2022 году с видом разрешенного использования, не соответствующим виду фактического использования объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции указал, что ответчиком своевременных мер о внесении изменений в правила землепользования и застройки предпринято не было, что привело к установлению спорного вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующим постановлением правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»  - служебные гаражи (4.9). Однако суд апелляционной инстанции не установил, что конкретно должен был сделать, но не сделал ответчик в целях исключения установления спорного вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того судом апелляционной инстанции не устанавливались обстоятельства, связанные с  определением вида разрешенного использования - служебные гаражи (4.9).

Согласно пунктам 2, 2.1, статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду, безвозмездное пользование устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком. Фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости. 

Как следует из правового подхода, изложенного в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. 

Согласно пунктам 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решения об изменении вида разрешенного использования главой местной администрации не требовалось. 

Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Изменение разрешенного использования земельного участка может быть осуществлено правообладателем земельного участка в порядке, установленном Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Изменение разрешенного использования земельного участка» (приложение 9 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП).

Между тем на правообладателя не могут быть возложены негативные последствия принятия незаконного решения о присвоении земельному участку ненадлежащего вида разрешенного использования. 

Судам следовало определить надлежащий вид разрешенного использования земельного участка, определить сторону, которая ответственна за внесение соответствующих изменений касательно вида разрешенного использования, возложив на нее обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка в порядке, установленном законодательством, с учетом положений части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определить порядок исполнения решения, внести определенность в правоотношения сторон и установить условия, не урегулированные сторонами в досудебном порядке.  

Учитывая, что обстоятельства дела являются неисследованными в полном объеме, вся совокупность доказательств не была предметом оценки судов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в силу положений частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2023 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2023 года по делу № А40-25841/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

  

Председательствующий судья

 

Ю.В. Архипова

 

Судьи

 

Н.Н. Кольцова

 

В.В. Петрова