АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-145094/23-176-1144

г.Москва

18 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2023 года Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023 года 

Арбитражный суд города Москвы  

в составе: судьи Рыбина Д.С. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО  «Армада»  

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы  

о признании необоснованным решения о назначение неустойки, о снижении размера  неустойки  

с участием: от истца – Кобылинский Д.А. по дов. от 13.06.2023; от ответчика – неявка, уведомлен; 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Армада» (далее по тексту также – истец) обратилось в  Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании необоснованным  решения Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также –  ответчик) от 16.05.2023 № ДГИ-127209/23-(0)-1 в части начисления истцу неустойки  (штрафа) по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности  города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 17.03.2021 № ЭТ09- 00082/21, в размере 1.248.121 рубля 21 копейки за перепланировку; о снижении  неустойки (штрафа) до 50.000 рублей 00 копеек.  

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в  отсутствие ответчика, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим  образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.  

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным  в исковом заявлении, со ссылкой на то, что размер начисленного ответчиком штрафа на  основании п.7.11, 13.11 договора несоразмерен последствиям нарушенного  обязательства и подлежит снижению на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ,  поскольку выполненные истцом работы не являются перепланировкой.  

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в  полном объеме, по доводам изложенным в отзыве.  

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы явившегося в судебное заседание  представителя истца, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого  доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в  их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования  обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим  основаниям.  

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору на  аренду нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в  собственности Москвы от 17.03.2021 № ЭТ09-00082/21 (далее по тексту также –  договор) ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) во временное  пользование нежилое помещение общей площадью 291,6 кв.м., расположенное по  адресу: г.Москва, ул. Маршала Рыбалко 9. Договор заключен сроком до 17.03.2031.  

Согласно акту осмотра от 14.10.2022 № 9086307/10/22 спорного нежилого  помещения Госинспекцией по недвижимости на арендуемом объекте выявлены  следующие нарушения: в подвале в пом. III в комнате 35 демонтирована ненесущая  межкомнатная перегородка, а также стеклянная перегородка; в комнате 33 возведена  ненесущая межкомнатная перегородка; в комнате 29 (по экспликации – душевая)  вместо душа установлен унитаз; в комнате 31 демонтирована раковина.  Перепланировка не учтена на поэтажном плане ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 2019  год. Комната № 26 площадью 19,2 используется АНО ДПО «ФОРДЕВИНД» под  автошколу.  

Согласно п.5.3.3 договора арендатор имеет право производить перепланировку  объекта нежилого фонда за счет средств арендатора в случае, если в результате  перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов  здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни,  безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц. Проведение  перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского  имущества города Москвы. Отсутствие нарушений несущей способности  конструктивных элементов здания, соблюдения требований технических регламентов,  отсутствие угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан должно быть  подтверждено заключением уполномоченной организации, которое предоставляется  арендатором арендодателю до проведения соответствующих работ.  

Согласно п.7.11 договора в случае выявления арендодателем факта нарушения  арендатором обязанности, предусмотренной п.5.3.3 договора, арендатор обязан  уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также  восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное  состояние, либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление.  

Согласно п.7.10 договора в случае выявления арендодателем факта передачи объекта  аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо  основанию без согласия арендодателя, арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских  дней после получения от арендодателя соответствующего уведомления уплатить  арендодателю неустойку в размере 50% годовой арендной платы за объект аренды.  

Таким образом, ответчик полагая, что истец в нарушение п.5.3.3 и 7.11 договора  произвел изменения арендуемого нежилого помещения без согласия арендодателя, а  также в нарушение п.7.10 договора без согласия ответчика передал арендуемое  имущество в субаренду, в связи с чем ответчиком были начислены штрафные санкции  по договору аренды за проведенную перепланировку без согласования с ответчиком в  размере 1.248.121 рубля 21 копейки и за передачу объекта аренды другим лицам в  размере 624.060 рублей 61 копейки.  

Претензией от 16.05.2023 № ДГИ-127209/23-(0)-2 ответчик обратился к истцу с  требованием об оплате вышеуказанных штрафов.  

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела  доказательств, суд считает необходимым указать следующее.  

Согласно п.2 ст.25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в  многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее  внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

Согласно абзацу третьему п.1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170  «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»  (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) перепланировка помещений  может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных  проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство  дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет  вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через  квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих  тамбуров.  

Таким образом нормативно факт перепланировки помещения обоснован и связан  именно с изменением его конфигурации, требующей внесения соответствующих  изменений в технический паспорт помещения.  

При этом законодательно термин «перепланировка» (п.2 ст.25 Жилищного кодекса  РФ) разграничен с термином «переустройство» (п.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ), в  результате которого осуществляется установка, замена или перенос инженерных сетей,  санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие  внесения соответствующих изменений в технический паспорт помещения, и которые  могут включать в себя в том числе установку прокладку новых или замену  существующих подводящих и отводящих трубопроводов, устройств для установки  стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых  приборов нового поколения (абзац 2 п.1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003   № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного  фонда»).  

Данный вывод суда также подтверждается правовым подходом Президиума  Верховного Суда РФ, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с  самовольным строительством, утвержденном 19.03.2014.  

Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации  переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах»  утверждены требования к проведению переустройства и (или) перепланировки  помещений в многоквартирном доме.  

При этом согласно п.2.2.9 Постановления № 508-ПП, перепланировкой признается  только такое устройство перегородок, которые создают сверхнормативные нагрузки на  перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м).  

Таким образом, работы по переносу и разборке перегородок на территории города  Москвы могут являться перепланировкой в том случае, если такие работы создают  сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более  150 кг/кв.м), в случае устройства перегородок, или принимают на себя  сверхнормативные нагрузки (более 150 кг/кв.м), в случае демонтажа перегородок.  

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта, подготовленное ООО  «ТехСтройЭксперт» (ФИО1), согласно которому работы проведены на  объекте в соответствии с действующими нормативами, несущая способность в  результате переустройства не нарушена, техническое состояние является исправным,  необходимости внесения изменения в ЕГРН нет, работы не нарушают права и интересы  других лиц, не создают угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан. Демонтаж  ненесущей и стеклянной перегородок в комнате № 35 не создает сверхнормативные  нагрузки на перекрытия, иные перегородки и несущие стены.  

Установка ненесущей межкомнатной перегородки в комнате № 33 не создает  сверхнормативные нагрузки на перекрытия (перегородка не создана из материалов,  создающих нагрузку более 150 кг/кв. м. на перекрытия). Наружные и внутренние стены  согласно СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011 находятся в работоспособном состоянии.  Дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не  выявлено. Переустройство является безопасным и не влияет на несущую способность  конструктивных элементов здания. Изменения объекта недвижимости не являются его  реконструкцией, т.к. не затрагивают конструктивные характеристики его надежности и  безопасности и в соответствии с п.4, ч.17, ст.51 Градостроительного Кодекса РФ не  требуют оформления разрешения на строительство.  

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 25 «Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)», в том случае, если одна  сторона процесса представляет доказательства в обоснование своей позиции, а вторая  сторона не заявляет аргументированных возражений относительно документов первой  стороны, то у суда не имеется оснований считать недоказанными обстоятельства,  которые подтверждаются документами, представленными первой стороной.  

Согласно ч.3.1 ст.70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в  обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой  стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами  не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения  относительно существа заявленных требований.  

Кроме того, комната 35 согласно документам БТИ (прилагаемых к лотовой  документации при заключении договора аренды) является – кассой, то есть относится к  типу кабинет. В результате проведенных работ обществом демонтирована ненесущая  перегородка и стеклянная перегородка, не принимающих сверхнагрузки более 150  кг/кв.м., в результате чего комната 35 осталась кабинетом, конфигурация комнаты и  арендуемого объекта в этой части не изменена.  

Комната 33 согласно документам БТИ является – залом выставочным, то есть  относится к типу кабинет. В результате проведенных работ обществом установлена  ненесущая межкомнатная перегородка, не создающая сверхнагрузки более 150 кг/кв.м.,  в результате чего комната 33 фактически осталась кабинетом, конфигурация комнаты и  арендуемого объекта в этой части не изменена.  

Таким образом, работы по устройству и демонтажу стен в комнатах 35 и 33,  проведенные истцом, не изменяют конфигурации помещения, не создают  сверхнагрузки более 150 кг/кв.м., а соответственно не могут являться перепланировкой,  являются переустройством. Доказательств обратного в материалы дела не  представлено.  

Согласно ч.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в  многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных  сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие  внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.  

В соответствии с п.2.1.1 Постановления № 508-ПП работами по переустройству  являются установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования  (инженерного, технологического, санитарно-технического).  

При этом, как следует из вышеизложенного, замена сантехнического оборудования  (равно как и демонтаж раковины) в рамках одной «мокрой точки» представляет собой  именно переустройство, а не перепланировку.  

Аналогичное закреплено в п.1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170  «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».  

Комната 29 согласно документам БТИ является – душевой, то есть относится к типу  мокрая точка. В результате проведенных работ обществом вместо душа установлен  

унитаз, что свидетельствует о сохранении мокрой точки и конфигурация комнаты.  Конфигурация арендуемого объекта в этой части не изменена.  

Комната 31 согласно документам БТИ является – коридором, то есть относится к  типу кабинет/вспомогательные помещения. В результате проведенных работ  обществом демонтирована раковина. Однако конфигурация кабинет/вспомогательные  помещения вовсе не предусматривают наличие мокрых точек. Фактически комната 31  осталась кабинетом/вспомогательным помещением, конфигурация комнаты и  арендуемого объекта в этой части не изменена.  

Таким образом, работы, выполненные истцом в комнатах 29 и 31 являются именно  переустройством, а не перепланировкой (Постановление Арбитражного суда  Московского округа от 13.06.2023 по делу № Ф05-12671/23).  

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Таким образом на основании изложенного суд пришел к выводу о недоказанности  ответчиком факта перепланировки арендуемого помещения и, следовательно,  нарушения истцом условий п.5.3.3 договора, в связи с чем начисление ответчиком  штрафа в размере 1.248.121 рубля 21 копейки является незаконным.  

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом также заявлено требование  применении ст.333 Гражданского кодекса РФ и снижении штрафа в размере 624.060  рублей 61 копейки, начисленного ответчиком за размещение стороннего пользователя,  в связи с его несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства, а также в  связи с устранением факта размещения стороннего пользователя.  

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате  неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Согласно п.2 ст.330 Гражданского кодекса РФ кредитор не вправе требовать уплаты  неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее  исполнение обязательства.  

Таким образом, неустойка по своей правовой природе является в том числе мерой  ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого  на себя обязательства.  

Согласно п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить  неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).  

Согласно ст. 329-330 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может  обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую  должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по  требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему  убытков.  

В соответствии с п.п.71, 73 и 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7  «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской  

Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является  коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по  обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой  форме (п.1 ст.2, п.1 ст.6, п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ). Ответчик должен  представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям  нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора,  которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже  начисленной неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате  коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно  несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение  кредитором необоснованной выгоды (п.1 и 2 ст.333 Гражданского кодекса РФ).  

При этом несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в  частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть  вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1  ст.65 АПК РФ).  

Аналогичные разъяснения даны в п.42 Постановления Пленума ВС РФ № 6 и  Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и п.п.2 и 4  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики  применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации».  

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых  вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»  разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного  обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации  потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка  России, существовавшей в период такого нарушения.  

Кроме того, в Постановлении от 23.12.2013 № 29-П, Конституционный Суд  Российской Федерации, отметил, что требование единства практики применения норм  законодательства всеми судами обусловливается балансом закрепленных  Конституцией Российской Федерации принципов независимости судей при  осуществлении правосудия (ч. 1 ст. 120), верховенства Конституции Российской  Федерации и федеральных законов в российской правовой системе, а также равенства  всех перед законом и судом (ч. 2 ст. 4, ч. 1, 2 ст. 15, ч. 1 ст. 19) Общеправовой критерий  определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы вытекает из  конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19  Конституции Российской Федерации), поскольку такое равенство может быть  обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой  нормы всеми правоприменителями.  

При удовлетворении исковых требований суд исходит из норм ст.333 Гражданского  кодекса РФ и вышеприведенных разъяснений ВАС РФ, снижая размер неустойки до  50.000 рублей 00 копеек, с учетом компенсационного характера неустойки в  гражданско-правовых отношениях, принципа соразмерности начисленной неустойки  последствиям неисполнения обязательств должником, периода начисления неустойки,  которая не должна служить средством обогащения кредитора.  

Доводы ответчика также рассмотрены судом и признаны необоснованными и  документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и  имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял  на результат рассмотрения дела.  

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к  выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на  основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение  от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной,  в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная  позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 №  117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса  РФ».  

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК  РФ.  

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101,  110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

Признать необоснованным решение Департамента городского имущества города  Москвы (ОГРН 

<

***>) от 16.05.2023 № ДГИ-127209/23-(0)-1 в части  начисления ООО «Армада» (ОГРН 

<

***>) неустойки (штрафа) по договору  аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в  электронной форме, по результатам аукциона) от 17.03.2021 № ЭТ09-00082/21, в  размере 1.248.121 рубля 21 копейки за перепланировку.  

Применить положения ст.333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки  (штрафа), начисленной ООО «Армада» (ОГРН 

<

***>) решением  Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) от  16.05.2023 № ДГИ-127209/23-(0)-1 по договору аренды объекта нежилого фонда,  находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам  аукциона) от 17.03.2021 № ЭТ09-00082/21 за размещение стороннего пользователя, до  50.000 рублей 00 копеек.  

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН  

<

***>) в пользу ООО «Армада» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по  уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.  

Возвратить ООО «Армада» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета  государственную пошлину в размере 6.000 рублей 00 копеек, уплаченную по  платежному поручению от 05.07.2023 № 835471.  

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый  арбитражный апелляционный суд.  

Судья Д.С. Рыбин