Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-8993/2021

Дело № А40-162574/20

г. Москва

29 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Лепихина Д.Е., 

судей:

Марковой Т.Т., ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.12.2020 по делу № А40-162574/20

по заявлению ООО «Териберский берег» (ОГРН  1037739970773)

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным и отмене решения

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 01.12.2020;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 11.01.2021;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Териберский берег» (далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительными решения Управления Росреестра по Москве (далее также – управление, регистрирующий орган) от 25.08.2020 о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи от 03.11.2011 № 50-50-61/003/2009-181 об ипотеке, решения 06.07.2020 о приостановлении государственной регистрации прекращения права на земельные участки с кадастровыми номерами 50:61:0010118:11 и 50:61:0010118:12 по заявлению ООО «Териберский Берег» № 77/003/256/2020-456,458 от 03.07.2020, об обязании восстановить права общества в установленные законом порядке и сроки.

Решением суда от 30.12.2020 заявление общества удовлетворено.

С таким решением суда не согласилось управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Полагает, что наличие обременений спорных земельных участков, а именно залога в силу закона в пользу участников долевого строительства, является основанием для отказа в удовлетворении требований общества. Податель жалобы считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению исключительно в случае наличия заявления общества о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, согласно положениям п. 139 порядка ведения ЕГРН..

В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель общества поддержал обжалуемое решение суда. 

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы и отзыва на неё, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на: 1) земельный участок 50:61:0010118:11, земли населенных пунктов (для объектов общественно делового значения, под МКД), адрес: г. Москва, 

<

...>., номер государственной регистрации права 50-50-61/009/2008-382 от 20.11.2008; 2) земельный участок 50:61:0010118:12, земли населенных пунктов (для объектов общественно делового значения, под МКД), адрес: г. Москва, 

<

...> Октября, д. 15, номер государственной регистрации права 50-50-61/003/2008-132 от 07.02.2008.

Обществом на указанных земельных участках возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (далее - МКД) по адресу: г. Москва, 

<

...> Октября, д. 15/1. Жилые и нежилые помещения в МКД в полном объеме реализованы обществом участникам долевого строительства и иным третьим лицам.

Соответственно, права общества  на вышеуказанные земельные участки прекратились с даты реализации последнего жилого/нежилого помещения в МКД на основании положений п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции с 01.01.2017), который определяет, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и другие входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений  в многоквартирном доме.

В целях государственной регистрации прекращения права собственности общество 03.07.2020 обратилось в управление с заявлением о прекращении права (№ 77/003/256/2020-456,458).

06.07.2020 обществом получено решение о приостановлении до 06.10.2020 регистрационных действий в связи с наличием зарегистрированных обременений (в т.ч. ипотеки в силу закона и в пользу третьих лиц (участников долевого строительства)) на земельных участках (далее - обжалуемое решение 1) и, соответственно, с невозможностью прекращения правоотношений общества в отношении земельных участков без прекращения ипотеки.

18.08.2020 общество обратилось к управлению с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке (№ MFC-0558/2020-23 8200-1), в котором указало, что заявление подлежит рассмотрению совместно с ранее представленным обществом делом (№ 77/003/256/2020-456,458 от 03.07.2020).

25.08.2020 общество получило решение о приостановлении до 25.11.2020 государственной регистрации погашения регистрационной записи от 03.11.2011 № 50-50-61/003/2009-181 об ипотеке в силу закона (№ КУВД-001/2020-11976716/1) по основаниям, аналогичным тем, что указаны в обжалуемом решении 1. 

Общество, не согласившись с выводами регистрирующего органа, полагая, что решения незаконны, нарушают права и законные интересы общества, обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Стороны в суде первой инстанции указали, что на дату вынесения решения суда решения об отказе регистрирующим органом не приняты.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 218 государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о осударственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (подпункт 2 пункта 4 статьи 18 Закона № 218).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона № 218).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона № 218).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (подпункт 3 пункта 1 статьи 26 Закона N 218).

В силу статьи 27 Закона № 218 в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (подпункт 5 пункта 2 статьи 14 Закона № 218).

В силу статьи 5 8 Закона № 218 права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (пункт 3 статьи 58 Закона № 218).

Согласно абзацу 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В силу абзаца 4 пункта 1 указанного Информационного письма в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, то отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В соответствии с ч.1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214-ФЗ) залогом, в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 № 2-0 также указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона 214-ФЗ, позволяет обеспечивать выполнение обязательство застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и (или) договором.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В соответствии с п. 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Указанной же статьей, в редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ, предусмотрено, что регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Наряду с этим в ст. 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно п.п. 1 п. 1 указанной статьи залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт окончания строительства объектов долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства всех помещении в МКД, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства за взысканием на предмет залога в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения ипотеки по основанию, предусмотренному п.п. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с прекращением заложенного права.

Кроме того, положения ст. 334, п. 4 ст. 336, ст. 345 ГК РФ не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права на земельный участок поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке данного земельного участка. Прекращение права собственности и регистрация прекращения такого права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Общество предоставило в регистрирующий орган совместно с заявлением от 03.07.2020 перечень документов, требуемых в соответствии с вышеуказанными нормами закона, а именно: -разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.08.2011 № RU50336000-026, -комплект передаточных актов, подписанных между обществом (как застройщиком) и участниками долевого строительства, в отношении всех объектов долевого строительства в возведенном МКД на земельных участках.

При подаче заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке от 18.08.2020 общество указало, что заявление подлежит рассмотрению совместно с заявлением № 77/003/256/2020-456 от 03.07.2020.

Обжалуемые решения не содержат в себе каких-либо доводов в части оценки представленных обществом документов, указанных выше. При этом, ответчик, ссылаясь на положения ст. 25 Закона № 218-ФЗ, указывает, что к заявлению общества не приложены документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации, не конкретизируя перечень таких документов. Между тем, законом четко определено, что перечень таких документов закрытый и ограничен только теми, что указаны в п. 1.1. ст. 25 Закона №102-ФЗ. Соответственно, суд первой инстанции верно исходил из того, что управление было обязано рассмотреть представленные обществом документы и дать им правовую оценку при вынесении Обжалуемых решений.

Доводы управления, основанные на применении положений п. 137 Приказа № 943 о том, что «регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а по сведениям реестра прав на недвижимость ЕГРН на земельных участках зарегистрировано обременение – залог в силу закона в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», основаны на неверном толковании норм материального права, а именно, положений п. 1.1. ст. 25 102-ФЗ. Закон устанавливает, что регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома и не связывает это действие с погашением регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. То есть, применение Административным ответчиком положений п. 137 Приказа № 943, противоречащих нормам п. 1.1. ст. 25 Закона 102-ФЗ в действующей редакции, незаконно и необоснованно.

Кроме того, управление ставит в зависимость удовлетворение требований общества при рассмотрении поданных им заявлений от выполнения действий третьими лицами - залогодателями (участниками долевого строительства) и залогодержателями (кредитными организациями), на действия которых общество повлиять не имеет возможности, поскольку не является стороной сделок (договоров ипотеки) третьих лиц. Указанное обстоятельство подтверждается полученными обществом многочисленными решениями ответчика о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельных участков в части погашения регистрационных записей об ипотеке участников долевого строительства (КУВД-001/2020-11990805/1, 11989892/1, 11985246/1, 11976977/1, 11982257/1 от 21.08.2020 г.).

Многоквартирный жилой дом по адресу г. Москва, 

<

...> Октября, д. 15/1, возведенный обществом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:61:0010118:11 и 50:61:0010118:12, введен в эксплуатацию в установленном законом порядке 18.08.2011 и поставлен на государственный кадастровый учет. Земельные участки образованы в границах, в которых они в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном жилом доме. Объекты долевого строительства в полном объеме переданы обществом участникам долевого строительства и обязательства общества, как застройщика МКД, перед участниками долевого строительства выполнены в полном объеме. 

Соответственно, регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, подлежит погашению органом регистрации прав; права общества на земельные участки прекращено в силу закона и регистрационная запись о нем в Едином государственном реестре недвижимости должна быть погашена (исключена) органом регистрации прав.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ иное управлением не доказано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2020 по делу № А40-162574/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:  Д.Е. Лепихин 

Судьи:  Т.Т. Маркова 

 ФИО1 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.