Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-2542/2019

г. Петрозаводск

20 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года.  

Полный текст решения изготовлен   20 октября 2019 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Карелия «Больница скорой медицинской помощи» (ОГРН 1021000524511, ИНН 1001117532, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Кирова, 40) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторация» (ОГРН 1111001014233, ИНН 1001251993, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, проспект Карла Маркса, 22) 

о  взыскании 9366,60 руб., 

и по встречному иску о взыскании 60 535,23 руб.

при участии:

представителей ООО «Ресторация» ФИО2 (доверенность от 15.07.2019, ФИО3 (доверенность от 15.07.2019)

установил:

государственное бюджетное учреждение здравоохранения Республики Карелия «Больница скорой медицинской помощи» (далее – Больница) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторация» (далее – Общество) о взыскании 32 945,46 руб. задолженности по арендной плате за пользование помещением за период с 10 января по 23 августа 2018 года.

Иск обоснован ссылками на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 25 марта 2019 года дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик просил рассмотреть дело по общим правилам искового производства, указав, что по условиям договора аренды должен был занимать площадь, равную 7,02 кв.м; в действительности в ходе ремонтных работ, в нарушение норм действующего антимонопольного законодательства торговое место ответчика было перемещено в другое место, а занимаемая им площадь составила 4 кв.м (том 1 листы 67-68).

В целях выяснения дополнительных обстоятельств, определением от 17 мая 2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В отзыве на исковое заявление (том 1 листы 81-82) Общество  указало, что несмотря на предоставление с апреля 2015 года в аренду помещения меньшей площади, Больница продолжала начислять, а Общество вносило арендную плату по первоначальной площади.

Определением от 11 июля 2019 года судом принят встречный иск о взыскании с Больницы в пользу Общества 60 535,23 руб. переплаты с 8 апреля 2015 по 9 января 2018 года. Цена иска определена как разница между первоначальной арендной платой и арендной платой, рассчитанной исходя из площади 4,8 кв.м (том 1 листы 89-92).

В отзыве на встречный иск (том 2 листы 88-89) и в судебных заседаниях представители Больницы не оспаривали предоставление в аренду помещения меньшей площадью – 4,8 кв.м; заявили, что несоответствие площади произошло по причине её определения по данным технического паспорта, фактическая площадь стала известна после изготовления кадастрового паспорта при этом стороны внесли изменения в договор аренды в части площади помещения, оставив неизменными остальные положения, в том числе, по размеру арендной платы; с начала ремонта входной зоны здания БСМП, арендатору в августе 2017 года было предоставлено другое помещение, которое он занимал до 23 августа 2018 года, несмотря на истечение срока аренды; из решения по делу А26-1431/2018 следует, что Общество занимало указанное помещение самовольно, без заключения договора, несмотря на неоднократные предупреждения Больницы, и освободило его только 23.08.2018.

Кроме того, ответчиком по встречному иску заявлено о применении исковой давности к требованию о взыскании переплаты за период с 8 апреля 2015 по 10 июля 2016 года.

В последующем Больница уменьшила размер первоначального иска, просила взыскать с Общества 8 408,80 руб. платы за период с 10 января 2018 по 23 августа 2018 года, 29 041,08 руб. расходов на коммунальные услуги и техническое обслуживание помещения за тот же период, проценты за пользование чужими денежными средствами на весь основной долг (том 1 листы 80-83). Размер платы за помещение с 10.01.2018 определен в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы за имущество, находящееся в собственности Республики Карелия, утвержденной постановлением Правительства Республики Карелия от 22 февраля 2000 года №44-П.

Общество возражало против принятия к рассмотрению самостоятельного требования о взыскании расходов на коммунальные услуги и техническое обслуживание. Принимая во внимание, что истцом заявлено новое требование, самостоятельное по предмету и основанию, судом отказано в принятии к рассмотрению требования о взыскании задолженности за коммунальные услуги и техническое обслуживание, а также процентов, начисленных на указанную задолженность. Истец не лишен возможности заявить указанное требование в общем порядке.

Суд рассматривает требование о взыскании 8 408,80 руб. платы и 957,80 руб. процентов, начисленных за просрочку внесения платы за пользование помещением. 

При рассмотрении дела представители сторон поддержали заявленные доводы и возражения.

В судебное заседание 15 октября 2019 года представители Больницы не явились, явка представителей оставлялась судом на усмотрение сторон. В порядке части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей Больницы.

Заслушав объяснения представителей ООО «Ресторация», исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 17 ФЗ «О защите конкуренции» сторонами заключен договор от 09.01.2015 аренды имущества, находящегося в собственности  Республики Карелия (том 1 листы 10-18), в соответствии с пунктом 1 которого Общество (арендатор) принимает в аренду на условиях, определяемых договором аренды часть помещения в холле (место) общей площадью 7,02 кв.м, расположенное на первом этаже здания городской больницы по адресу: Петрозаводск, ул. Кирова, 40, для организации розничной торговли кондитерскими и хлебобулочными изделиями.

Согласно пункту 2 договора к моменту его подписания арендатор произвел осмотр имущества и ознакомлен с его характеристиками, в том числе, недостатками, и претензий по состоянию имущества к арендодателю не имеет.

Размер арендной платы – 5029,13 руб. в месяц – определен в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости (пункт 4.1). Оплата производится ежемесячно по 15 число текущего месяца (пункт 4.2). Пунктом 4.3 договора предусмотрена корректировка арендодателем арендной платы два раза в года пропорционально изменению расчётной стоимости 1 кв.м общей площади жилья в типовых домах по Петрозаводску.

Срок действия договора – 3 года с момента принятия имущества по акту приема-передачи (пункт 9.1). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2015 (том 1 лист 16). Место нахождения торгового места указано в приложении 2 к договору, в виде копии плана из технического паспорта (помещение 83). При этом суд отмечает, что в самой копии плана указана площадь помещения – 5.1 кв.м) (том 1 лист 17, том 3 лист 45).

Из представленного Отчёта №388 об оценке рыночной стоимости арендной платы помещения площадью 7,02 кв.м (том 3) следует, что итоговая величина стоимости всего объекта определена независимым оценщиком как произведение рыночной стоимости аренды 1 кв.м объекта в месяц (716,4 руб.) на его площадь (7,02 кв.м).

Запись о государственной регистрации договора внесена в ЕГРП 18.11.2015 (том 1 лист 18).

При постановке помещения на кадастровый учёт в апреле 2015 года площадь помещения уточнена. Согласно данным кадастрового паспорта составляла 4,8 кв.м (том 3 листы 19-20). В связи с уточнением площади стороны подписали дополнительное соглашение от 8 апреля 2015 года (том 3 лист 21), уточнив площадь объекта аренды в пункте 1 договора указанием 4,8 кв.м вместо 7,02 кв.м. Остальные условия договора оставлены неизменными, и стороны подтвердили по ним свои обязательства (пункт 2 соглашения).

Согласно объяснениям сторон Управлением Росреестра по Республике Карелия отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения. Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 30 июля 2015 года по делу А26-4816/2015 в удовлетворении заявления ООО «Ресторация» о признании незаконным приостановления государственной регистрации отказано.

При этом стороны продолжали исполнять договор. За период его действия арендатор согласно представленным платежным поручениям перечислил на счет арендодателя арендную плату в сумме 211 836,77 руб. (том 2 листы 106-133).

В дальнейшем, в связи с ремонтом входной зоны Больницы арендатору по устной договоренности предоставлено другое помещение, расположенное на первом этаже здания, площадью 4,75 кв.м (номер 70 на поэтажном плане здания) (том 1 лист 79). 

Поскольку между истцом и ответчиком возник спор относительно даты, когда арендатор покинул помещение, указанное в договоре, сторонами заслушаны свидетельские показания бывших сотрудников Больницы ФИО4 и ФИО5, пояснивших, что сколоченное из фанеры ограждение торгового места, находившегося во входной зоне, на первом этаже здания, было демонтировано в марте-апреле 2015 года после начала ремонта входной зоны; торговля выпечкой продолжалась в другом помещении первого этажа.

Свидетели ФИО6 и ФИО7 – сотрудники подрядной организации ООО «СтройМаг», выполнявшей ремонт входной зоны, утверждали, что ремонт начался в 2016 году. Директор ООО «СтройМаг» ФИО7 пояснил, что подрядчик зашел на объект в течение 10 дней с даты заключения договора, на тот момент огороженное торговое место в холле первого этажа существовало и работало. Мастер ООО «СтройМаг» ФИО6 дополнительно пояснил, что непосредственно ремонт начался в конце августа 2016 года, а демонтаж «пирожковой» - в августе 2016 года.

После заслушивания свидетелей Общество не оспаривало, что замена помещения произошла позднее апреля 2015 года.

В связи с истечением срока аренды ООО «Ресторация» обратилось к арендодателю с просьбой продлить договор аренды сроком на три года. ГБУЗ «БСМП» ответило отказом, который обжаловался арендатором в рамках дела А26-1431/2018. Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 30 апреля 2018 года (том 1 листы 24-28) в удовлетворении иска арендатора отказано.

Согласно объяснениям сторон занимаемое помещение (№70 на поэтажном плане) освобождено арендатором 23 августа 2018 года. 

Больница просит взыскать с арендатора плату за пользование помещением за период с даты прекращения договора (10.01.2018) и по день фактического освобождения помещения (23.08.2018). Общество просит взыскать с арендодателя разницу между арендной платой за помещение площадью 7,02 кв.м и арендной платой за помещение с фактической площадью 4,8 кв.м.

При разрешении спора суд учитывает следующее.

Больницей заявлено о применении исковой давности к встречному требованию Общества.

Встречное требование Общества подлежит рассмотрению с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о неосновательном обогащении (пункт 3 статьи 1103, статья 1102 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применительно к неосновательному обогащению, о нарушении своего права Общество должно было узнать не позднее списания денежных средств со своего счета.

С встречным иском ООО «Ресторация» обратилось в суд 9 июля 2019 года. Установленный статьей 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности истек в части спорных платежей, списанных со счета Общества до 6 июля 2016 года (том 2 листы 106-117). На указанную дату арендатором была перечислена арендная плата по март 2016 года. По расчёту Общества сумма переплаты по март 2016 года равна 19562,90 руб. 

Применяя исковую давность в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, суд отказывает во взыскании этой суммы.

В остальной части суд руководствуется следующим.

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Заключив договор аренды от 09.01.2015 и получив по акту приемки-передачи имущество от арендодателя, Общество добровольно приняло на себя обязанности арендатора, установленные договором, в том числе и по внесению  арендной платы в размере, установленном в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Хотя в пункте 1 договора аренды площадь передаваемого помещения была указана в размере 7,02 кв.м, в копии плана помещения (приложение 2) имеется указание на другую площадь – 5.1 кв.м. При заключении договора, приемке помещения и его осмотре арендатор при должной осмотрительности мог и должен обнаружить несоответствие в площади. 

Более того, после изготовления кадастрового паспорта помещения в апреле 2015 года, стороны заключили дополнительное соглашение от 8 апреля 2015 года, уточнив площадь объекта аренды в пункте 1 договора указанием 4,8 кв.м вместо 7,02 кв.м. Остальные условия договора, включая размер арендной платы, оставлены неизменными, и стороны подтвердили по ним свои обязательства (пункт 2 соглашения). Довод арендатора об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения не влияет на вывод суда о том, что для сторон соглашения его условия обязательны (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73).

Последующий ремонт входной зоны здания больницы с демонтажом конструкций объекта аренды являлся объективным препятствием для дальнейшего использования объекта аренды. В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ риски, связанные с невозможностью использования арендатором объекта аренды, лежат на арендодателе, который отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель при выявлении недостатка арендованного имущества может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Взамен демонтированного помещения арендатору предоставлено помещение со схожей площадью, расположенное на том же этаже. Доказательства неравноценности помещений Общество суду не представило. Напротив, из решения по делу А26-1431/2018 следует, что по истечении срока договора Общество обратилось к Больнице с просьбой продлить действие договора.

Таким образом, связав себя обязательством по внесению арендной платы в размере, установленном договором, арендатор обязан действовать добросовестно, в том числе, после прекращения обязательства (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Оценив перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что на стороне Больницы отсутствует неосновательное обогащение, поскольку арендная плата вносилась Обществом на основании и в размере, установленном договором. В удовлетворении встречного иска следует отказать.

Первоначальный иск подлежит удовлетворению. Ответчик не оспаривает, что переданное ему помещение было освобождено 23 августа 2018 года. Доказательства внесения платы за пользование помещением после 10 января 2018 года в материалы дела не представлены. Между тем, обязанность вносить арендную плату после прекращения договора до момента возврата имущества арендодателю следует из статьи 622 ГК РФ.

Поскольку расчёт Больницы не нарушает прав Общества, суд удовлетворяет требование о взыскании задолженности.

Просрочка внесения платы влечет обязанность уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за все время просрочки в силу статьи 395 ГК РФ. При проверке расчёта процентов (том 2 лист 83) судом установлено, что Больница начислила проценты, начиная с 10.01.2018 на всю сумму задолженности, без разбивки по расчётным периодам и неверно определив начало просрочки.

По условиям договора плата за каждый расчётный период должна вноситься по 15 число текущего месяца.

По расчёту суда, сумма процентов составляет 767,73 руб.

Суд удовлетворяет первоначальный иск частично.

Расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ресторация" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Карелия "Больница скорой медицинской помощи" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 8 408,80 руб. платы за пользование помещением за период с 10 января по 23 августа 2018 года; 767,73 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16 июля 2019 года; 1959 руб. расходов по госпошлине.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.