Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-116302/2021

10 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Брикстон» 

о взыскании задолженности по договору аренды №1 от 02.10.2020, выселении из нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Брикстон» (далее – ответчик, Общество) о выселении из нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате за ноябрь 2021 по договору аренды №1 от 02.10.2020 в размере 62 548 руб. 39 коп., задолженности по арендной плате за январь 2022 в размере 210 000 руб., пени в размере 55 650 руб., расходов по оплате услуг ГУП Водоканал Санкт-Петербург в размере 30 146 руб. 59 коп., расходов по оплате тепловой энергии в размере 16 278 руб. 18 коп., 17 744 руб. государственной пошлины (исковые требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 21.12.2021 исковое заявление принято, по делу возбуждено производство для рассмотрения в порядке упрощенного производства по правилам статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно ст. 229 АПК РФ решение арбитражного суда по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, принимается немедленно после разбирательства дела путем подписания судьей резолютивной части решения и приобщается к делу.

Решение суда о частичном удовлетворении требований  вынесено 25.02.2022 года.

По заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

03.03.2022 в суд поступило заявление ответчика об изготовлении мотивированного решения суда.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

02.10.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 1 площадью 118,2 кв. м по адресу: 

<

...>, Лит.А, пом. 1Н, 6Н. офис 1. Кадастровый номер помещения: 78:1130:8:7:1 (далее - Договор).

В порядке п. 3.2. Договора, вышеуказанный договор подлежит обязательной государственной регистрации. В случае отсутствия государственной регистрации указанный договор считается заключенным сроком на 11 (одиннадцать) месяцев.

06.10.2020 помещение было передано ответчику по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что по истечению 11 месяцев Договор не был зарегистрирован  надлежащим образом в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, 30.08.2021 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об окончании срока действия Договора с просьбой возвратить экземпляр договора аренды арендодателя находящийся у арендатора, направить представителя для подписания акта возврата помещения. Ответ на уведомление истцом не получен.

28.01.2022 истом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о погашении задолженности в размере 312 074 руб. 77 коп.

Поскольку претензии добровольно Обществом исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 6.1. Договора арендная плата устанавливается в размере 210 000 (двести десять тысяч) руб., за месяц. Ответчиком внесена оплата за ноябрь 2021 года в размере 147 451 руб. 61 коп., задолженность по арендной плате за ноябрь 2021 года составила 62 548 руб. 39 коп. 

Арендная плата за декабрь 2021 года поступила с просрочкой с 11.12.2021 по 14.01.2022. Пени за просрочку перечисления арендной платы за декабрь 2021 года составили 36 750 руб.

Задолженность ответчика по арендной плате за январь 2022 года составила 210 000 руб. Пени за просрочку перечисления арендной платы на 28.01.2022 составили 18 900 руб.

Согласно п. 6.2. Договора плата за коммунальные услуги (водоотведение и водоснабжение помещения, отопление помещения, электроснабжение помещения, вывоз мусора с контейнерной площадки помещения) оказываемые «ГУП Водоканал», АО «ПСК», ООО «ЖКС № 1 Центрального района Санкт-Петербурга», АО «Автопарк №1 «Спецтранс» в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, выставленным Арендодателю ресурсоснабжающими организациями (коммунальными службами). 

Задолженность ответчика по оплате коммунальных платежей составила 30 146 руб. 59 коп., по оплате тепловой энергии за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 составила 16 278 руб. 18 коп.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком представлен отзыв, из которого следует, что 16.09.2021 Договор зарегистрирован в надлежащем законом порядке, номер государственной регистрации 78:31:0001130:4379-78/011/2021-11.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В соответствии с п. 3.1., 3.2. Договора договор заключен сроком на 3 года. Договор до даты его государственной регистрации является действительным и считается заключенным сроком на 11 (одиннадцать) месяцев.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом того, что 16.09.2021 Договор зарегистрирован, номер государственной регистрации 78:31:0001130:4379-78/011/2021-11, следовательно, срок действия договора 3 года (п.3.1 договора), арбитражный суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, оплаты коммунальных  платежей. Факт передачи помещения в аренду подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по следующим обстоятельствам.

Согласно п. 9.1. Договора стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: гражданские волнения, эпидемия, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия.

В соответствии с п. 9.2., 9.3. Договора в случае наступления этих обстоятельств, сторона обязана в течение 30 рабочих дней уведомить об этом другую сторону. Документ, выданный уполномоченным государственным органом и т. д., является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

Ответчик в соответствии с п. 9.1., 9.2., 9.3. Договора направил в адрес Арендодателя уведомление со ссылкой на постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 23.10.2021 г. № 78-пг «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 20.10.2021 г. № 595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в октябре - ноябре 2021 г.» в котором отразил в соответствии с договором аренды перерасчет арендной платы за октябрь - ноябрь 2021.

Между тем все изменения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами (п.11.1 договора), письменного соглашения об уменьшении размера арендной платы за октябрь-ноябрь 2021 года суду не представлено, оснований для освобождения от ответственности вследствие непреодолимой силы (форс-мажор) не усматривается.

В соответствии с п. 6.5. Договора помимо арендной платы арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере 210 000 (двести десять тысяч) рублей 00 копеек.

В обоснование позиции Ответчик ссылается на то, что сумма обеспечительного платежа перечислена в счет оплаты задолженности по арендной плате.

Между тем в соответствии с условиями договора арендатор не вправе пользоваться суммой обеспечительного платежа (п.6.6 договора), обеспечительный платеж подлежит возврату при прекращении договора(п.6.7 договора), в связи с чем оснований зачесть его в счет оплаты арендной платы не имеется.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взыскать задолженность по арендной плате за ноябрь 2021 в размере 62 548 руб. 39 коп., задолженность по арендной плате за январь 2022 в размере 210 000 руб., расходы по оплате услуг ГУП Водоканал Санкт-Петербург в размере 30 146 руб. 59 коп., расходы по оплате тепловой энергии в размере 16 278 руб. 18 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Пунктом 6.8. Договора установлены пени в размере 0,5% от суммы просрочки за каждый день просрочки перечисления арендной платы.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Как разъяснено в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. 

В соответствии с пунктом 71 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Ответчик ходатайства о снижении неустойки не заявлял. Расчет пени арбитражным судом проверен и признан обоснованным. 

Таким образом требование в данной части также подлежит удовлетворению.

Помимо суммы задолженности в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взыскать 17 744 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Брикстон» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за ноябрь 2021 по договору аренды №1 от 02.10.2020 в размере 62 548 руб. 39 коп., задолженность по арендной плате за январь 2022 в размере 210 000 руб., пени в размере 55 650 руб., расходы по оплате услуг ГУП Водоканал Санкт-Петербург в размере 30 146 руб. 59 коп., расходы по оплате тепловой энергии в размере 16 278 руб. 18 коп., 17 744 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, в остальной части иска отказать. 

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.