АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

385000, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, дом 15, www.adyg.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А01-3018/2022

г. Майкоп

28 сентября  2023 года.

Резолютивная часть решения объявлена    21 сентября 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме      28 сентября 2023 года.          

 

          Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи С.И.Хутыз, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семеновых Н.С., рассмотрев в судебном заседании материалы дела №А01-3018/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя Киясова Мурата Аслановича (ИНН 010517845240,  ОГРНИП 312010517400076, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Короленко, 52) к комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 0105010768,                                 ОГРН 1020100711102, Республика Адыгея, г. Майкоп,ул. Краснооктябрьская, 12), третьи лица: государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" (ИНН ИНН 0105038241, ОРГН 1020100707241,Республика Адыгея, г.Майкоп, ул. Ленина, 15),  уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея  (ИНН 0105070213, ОГРН 1130105002664, Республика Адыгея,                   г.Майкоп, ул. Крестьянская, д. 236) о признании незаконным бездействия органа государственной власти и возложении обязанности устранить допущенные нарушения,                     

при участии в судебном заседании  от:

заявителя – ФИО1 (личность установлена по паспорту), ФИО2 (доверенность от 26.08.2022),

заинтересованного лица – ФИО3 (доверенность от 09.01.2022),

ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" - ФИО4 (доверенность от 11.10.2022, личность установлена по паспорту), ФИО5 (доверенность от 11.10.2022, личность установлена по паспорту),

в отсутствие уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея,  извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - комитет) о признании незаконными бездействия, выразившееся в не выполнении мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон № 159-ФЗ)   по заявлениям от 08.07.2022  и от 19.08.2022 года. Одновременно просил суд возложить на комитет обязанность восстановить нарушенные права и законные интересы индивидуального предпринимателя ФИО1 путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9  Закон № 159-ФЗ по заявлениям от 08.07.2022 и от  19.08.2022 года. Признать незаконным отказ комитета, локализованный в письме от 08.09.2022 № 05-4617  (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ). Заявление мотивировано тем, что решение комитета об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества принято в нарушение норм действующего законодательства и как следствие нарушает права предпринимателя в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.10.2023  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации", а определением  от 18.01.2023 года- уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея.

Комитет в отзыве на заявление против его удовлетворения возражает, указывает, что предоставленные в аренду помещения расположены в здании, находящегося на праве оперативного управления  образовательного учреждения - ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" и поэтому основания для преимущественного права выкупа его у предпринимателя не имеется. Указывает также, что предпринимателем был самовольно занят земельный участок и были нарушения условий договора аренды.  

Государственное бюджетное учреждение дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" в отзыве на заявление  поддерживает позицию комитета, в удовлетворении заявления просит отказать.  

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Адыгея в отзыве на заявление указывает, что предприниматель ФИО1 как заявитель соответствует всем требованиям, предусмотренным Законом № 159-ФЗ. Помещения, предоставленные в аренду, расположено в здании общежития образовательного учреждения. По существу заявленных требований полагается на усмотрение суда.    

Определением  Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.09.2023 судебное разбирательство по делу  отложено до 21.09.2023  года.  

В судебном заседании стороны и представители ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации"   поддержали свои доводы. 

Рассмотрев материалы дела и выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд считает необходимым заявление предпринимателя удовлетворить частично по следующим основаниям

 Как  следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям (арендодатель) 18.10.2017 заключен договор  № 17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на праве аренды недвижимое имущество- нежилые помещения              № 29-35,37-39 общей площадью 132,4 кв.м., расположенные по адресу:Адыгея, 

<

...>.

   Указанные помещения в соответствии с условиями договора были переданы арендодателю по акту, договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

    В силу пункту 2.1. договора срок аренды установлен с 18.10.2017 по 18.10.2022, затем дополнительным соглашением от 12.02.2021  срок договора был продлен до 18.04.2023 г.

  08.07.2022 предприниматель направил в комитет заявление в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ ФЗ, о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

05.08.2022 года комитет указал на возврат заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится регистрационная запись о зарегистрированном праве оперативного управления за государственным бюджетным учреждением дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" на все здание.

19.08.2022 года предприниматель обратился повторно с заявлением о   реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

08.09.2022 за исх. номером 05-46/17 комитет сообщил предпринимателю, что общежития, закрепленные за государственными и муниципальными образовательными организациями на праве оперативного управления, приватизации не подлежат.    

Полагая, что данные действия (бездействия)   комитета являются незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд с указанным заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд исходит, что согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как разъяснено в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо № 134), судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи  4 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При обращении в суд предприниматель заявляет о признании незаконными бездействия комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, выразившееся в не выполнении мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ   по его заявлениям  от 08.07.2022  и от 19.08.2022 года о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Однако суд принимает во внимание, что по итогам рассмотрения указанных заявлений, комитет направил предпринимателю ответы, указав обстоятельства, по которым объект не может быть приватизирован.

Так, в ответе от 05.08.2023 на обращение от 08.07.2023 года,  комитет указал на возврат заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержится регистрационная запись о зарегистрированном праве оперативного управления  ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" на все здание. Указанный ответ был направлен заявителю   05.08.2022 на адрес указанный предпринимателем в заявлении, договоре аренде и являющиеся его юридическим адресом: 

<

...> (представлен список отправлений от 05.08.2022). Согласно сведениям сайта Почты России указанное отправление  (почтовый идентификатор 80085175532729) было принято в отделении связи 05.08.2022,   06.08.2022 - неудачная попытка вручения адресату, а  08.08.2022 года - возвращено  отправителю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25), юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В абзаце третьем пункта 63 Постановления № 25 обращается внимание на то, что при этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

На обращение предпринимателя от 19.08.2022 года комитетом был дан ответ 08.09.2022 за исх. номером 05-46/17, требования о признании указанного отказа оспариваются  предпринимателем в рассматриваемом заявлении отдельно.    

В связи с чем, суд отказывает  в удовлетворении требований заявителя о признания бездействия комитета  незаконными, поскольку обращения  предпринимателя были рассмотрены - были даны ответы, оформленные письмами от 05.08.2023 и от 08.09.2022 года.

Заявленные требования предпринимателя в остальной части подлежат удовлетворению ввиду следующего. 

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" ( далее - Закон 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью  4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи  9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью                    4 статьи 18 Закон № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 3 информационного письма № 134  разъяснено также , что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона                 № 159-ФЗ).

 Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

    По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона № 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

    Предприниматель является субъектом малого предпринимательства (микропредприятие), что подтверждается выпиской и Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата включения в реестр - 01.08.2016) от 25.08.2022                  № ИЭ9965-22-6852138,

 Материалами дела подтверждается, что предприниматель на момент обращения с заявлением в комитет являлся арендатором с  18.10.2017 года, т.е пользовался помещением  более двух лет.

 Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела истек 18.04.2022 года.

 Как следует из Картотеки арбитражных дел  07.10.2022 года Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обратился с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды. Определением Арбитражного суд Республики Адыгея от 26.06.2023 производство по делу №А01-3446/2022 по исковому заявлению Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям  к индивидуальному предпринимателю ФИО1  о расторжении договора аренды, приостановлено  до вступления в законную силу судебного акта, которым завершится производство по делу №А01-3018/2022.

После окончания срока действия договора аренды от 18.10.2017 № 17 предприниматель продолжает пользоваться спорным объектом, договор по заявлению комитета  не расторгнут в судебном порядке. Заявление о  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого предпринимателем недвижимого имущества было подано до окончания срока действия договора аренды.

 В ходе рассмотрения дела ФИО1 представил квитанции, подтверждающие внесения арендных платежей и после истечения срока аренды. 

Комитет  на наличие задолженности по договору аренды не ссылался. Доказательства того, что комитет требовал  уплаты задолженности, в материалы дела не представлено.

 Из оспариваемого отказа комитета, изложенного в письме от 08.02.2022 за исх. № 05-4617, усматривается, что в качестве основания отказа в предоставлении заявителю преимущественного права на выкуп помещений явилось то, что данные помешения находятся в здании, находящимся в оперативном управлении образовательного учреждения. В подтверждении чего представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости  от 15.07.2022 № КУВИ -001/2022 -118933917 из которой следует, что 21.02.2014 года внесена запись о праве оперативного управления государственного бюджетного учреждения дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" на " Здание общежития", расположенное по адресу: 

<

...>  общей площадью 1 232, 5 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507058:58. Комитет указывает на то, что в силу пункта 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ, действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Согласно части 1 статьи 102 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательные организации должны иметь в собственности или на ином законном основании имущество, необходимое для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности. Пункт 2 статьи 102 закона устанавливает запрет на приватизацию государственных и муниципальных образовательных организаций, закрепленных за ними на праве оперативного управления или находящихся в их самостоятельном распоряжении объектов (зданий, строений, сооружений) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежитий, а также клинических баз, находящихся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащих им на ином праве.

В данном случае подтверждает, что предпринимателем заявлено о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых  помещений №№ 29-35, 37, 38, 39, общей площадью 132, 4 кв.м.,   расположенных в пределах указанного объекта и имеющих кадастровый номер 01:08:0507058:278 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости  об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости  от 08.09.2022). Таким образом, данные помещения являются частями здания. 

Суд принимает во внимание довод предпринимателя  о том, что в данном случае, части здания могут быть объектом приватизации, поскольку обладают признаками обособленности и изолированности от здания общежития и не находятся в оперативном управлении образовательного учреждения. 

Согласно пункту  8 информационного письма № 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

 Заявитель представил в материалы дела заключение кадастрового инженера ИП ФИО6 от 24.08.2023 года который подтвердил, что объект фактически представляет изолированное и обособленное помещение, имеющее общую капитальную стену с зданием общежития с кадастровым номером: 01:08:0507058:58, без проемов и имеющее отдельный выход на земельный участок. ФИО6 при определении признаков изолированности и обособленности помещений исходил из положений   Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".       

Представлен также технический паспорт помещений и кадастровый паспорт помещения от 13.03.2015 № 0100/401/2015-29468, согласно которому помещениям присвоен кадастровый номер, установлена кадастровая стоимость (сведения о кадастровом инженере -ФИО7, ООО " Интеллект") .       

Представитель комитета в судебном заседании указал, что данное заключение не  может быть принято во внимание ввиду того, что оно не является надлежащим доказательством и было составлено лицом, надлежаще не подтвердившим свои полномочия. 

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1). В силу части 1 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Помещение это - часть объема здания или сооружения, которая имеет определенное назначение (жилое, нежилое) и ограниченная строительными конструкциями (подпункты 14, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В отношении помещений, законодательно установлено, что не допускается постановка на государственный кадастровый учет, если:

- помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест) (пункт 34 части 1 статьи 26 № 218-ФЗ);

- имеется полное или частичное совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, за исключением преобразуемого объекта, а также совпадение местоположения квартиры и комнаты в ней (пункт 50 части 1 статьи 26 N 218-ФЗ). Пунктом 34 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании.

Между тем, спорные объекты отделены строительными конструкциями, имеют в выписке из ЕГРН свой номер, а, следовательно, являются обособленными помещениями. Также, спорные помещения поставлены на кадастровый учет и им присвоены соответствующие номера, что дополнительно подтверждает обособленность данных помещений от общежития. 

Такой признак изолированного помещения, как отдельный вход, указывает на возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений, то есть отсутствие у помещения проходного значения/функции/характера, возможность доступа в иные помещения без использования рассматриваемого помещения (письма Минэкономразвития РФ от 24.12.2013 №ОГ-Д23-6667 и  №Д23и-6062).

Представленное заключение составлено кадастровом инженером ФИО6, имеющим образование, им сдан квалификационный экзамен (Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям выдан квалификационный аттестат 27.02.2012 года за № 01-12-159). Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Росреестра, он включен в государственный реестр кадастровых инженеров, является членом Ассоциации саморегулируемых организаций "Балтийское объединение кадастровых инженеров". 

 В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации комитетом достоверность сведений, отраженных в заключении кадастрового инженера, не опровергнута, ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу в заявлено не было. 

Таким образом, суд принимает представленное предпринимателем заключение кадастрового инженера в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доказательств невозможности формирования арендуемых предпринимателем нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, при том, что они имеют отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания, комитетом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу части 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) с ежегодным - до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом. Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судом Приказом Комитета по имущественным отношениям от 27.10.2016 № 258  "Об утверждении Перечня государственного имущества Республики Адыгея, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства)" видно, что  нежилые помещения  29-35, 37-39, расположенные по адресу: 

<

...> были включены в данный перечень. 

Довод комитета и ГБУ ДПО Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" о том, что предпринимателем были нарушения условий договора аренды (установка беседок, осуществлялась продажа алкогольной продукции)  и необходимость соблюдения образовательным учреждением  требований по антитеррористической защищенности объектов  не может быть принят, поскольку основанием для отказа  в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества не указывалось.

  Доказательства того,что указанные нежилые помещения, являющиеся частью объекта-"Здание общежития" необходимы   государственному бюджетному учреждению дополнительного профессионального образования Республики Адыгея "Адыгейский республиканский институт повышения квалификации" для осуществления образовательной деятельности, а также иной предусмотренной уставами образовательных организаций деятельности, суду не представлено.

Предпринимателем при обращении в суд  представлены благодарственные письма образовательных учреждений и  Министерства образования и науки Республики Адыгея, датированные 2022 годом,   

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма № 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что заявителем соблюдены условия, установленные законом № 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при подаче заявления, не является самостоятельным требованием. Такое требование рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выбирает способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Из изложенного следует, что, признав оспариваемое решение органа власти незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этим незаконным решением, и быть обусловленной существом спора. Определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просил арбитражный суд возложить на комитет обязанность совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия.

В части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком по состоянию на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу данной нормы суд в любом случае определяет необходимые действия, которые нужно произвести для восстановления нарушенных прав лица, обратившегося с заявлением.

Поскольку решение комитета, изложенное в письме от 08.02.2022 за исх. № 05-4617  об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества признано незаконным, суд считает необходимым возложить на комитет обязанность  совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия. При этом необходимость конкретизации действий отсутствует, поскольку такие действия прямо перечислены в законе.

Обращаясь с заявлением предприниматель уплатил государственную пошлину в  размере   3 000 рублей  (чек-ордер от 05.09.2022), 

В соответствии с абзацем 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина для физических лиц составляет 300 рублей.

Согласно  части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При признании обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере.

В связи с чем возмещение судебных расходов по уплате госпошлины, уплаченной при подаче заявления об оспаривании ненормативного акта с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на комитет в размере 300 рублей, остальная излишне уплаченная сумма в размере 2700 рублей подлежит возврату предпринимателю.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,  ОГРНИП 312010517400076) удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), изложенный в письме от 08.02.2022 за исх. № 05-4617,  в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>,  ОГРНИП 312010517400076) преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

 Обязать  Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) совершить действия, предусмотренные частью                              3  статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 В остальной части в удовлетворении заявления отказать. 

 Взыскать с Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,  ОГРН ИП 312010517400076)  судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей

 Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение. 

 Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                   С.И.Хутыз