г. Владимир                                                                                       Дело № А11-10603/2023

«13» августа 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 07.08.2024.

Решение

 в полном объеме изготовлено 13.08.2024.

 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Белова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания               Болотовой Е.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципальным имуществом г. Владимира (600005, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «А-Мега» (600000, 

<

...>, этаж 1, помещ. 16; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области (600022, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 4 230 031 руб. 55 коп.,  расторжении договора и обязании возвратить имущество,

при участии:

от истца – не явились, 

от ответчика – не явились,

от третьего лица – не явились,

установил:

истец, Управление муниципальным имуществом г. Владимира (далее – УМИ           г. Владимира), обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью  «А-Мега»,           г. Владимир (далее – ООО «А-Мега»), о взыскании льготной арендной платы за период с 19.03.2019 по 31.12.2023 в сумме 2 715 424 руб. 14 коп., пени, начисленные на сумму задолженности по льготной арендной плате за период с 19.03.2019 по 31.12.2023 по состоянию на 03.08.2023 в сумме 1 504 607 руб. 41 коп., пени, начисленные на сумму льготной арендной платы в размере 2 715 424 руб. 14 коп., исходя из 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 04.08.2023 по деньфактической уплаты основного долга, штрафа, предусмотренного пунктом 4.6 договоры аренды от 19.03.2019 № 6479, в сумме 10 000 руб.; о расторжении договора от 19.03.2019 № 6479 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, заключенный УМИ г. Владимира и ООО «А-Мега», и об обязании ООО «А-Мега» возвратить УМИ г. Владимира по акту приема-передачи в освобожденном виде нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 974, 2  кв. м., а именно:

- нежилое помещение I, площадью 48,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:28 (помещения №№ 2, 2а, 26 по плану подвала здания);

- нежилое помещение, площадью 925,3 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:29 (помещения №№ 15, 16, 16а, 17 по плану первого этажа здания; №№ 1-4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 7а, 8-23 по плану второго этажа здания, №№ 1-12, 12а, 12б, 13-34 по плану третьего этажа здания).

Определением арбитражного суда от 27.11.2023 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области, г. Владимир (далее – Инспекция, орган охраны).

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 15.01.2024 без номера (вх. от 16.01.2024) просит в иске отказать. Возражения ответчика сводятся к тому, что Инспекция неоднократно отказывала ООО «А-Мега» в выдаче необходимых разрешений на проведение работ. Также ответчик указал, что УМИ г. Владимира располагает информацией о ходе проведения восстановительных работ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области, отзыв на исковое заявление не представило.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 30.07.2024 на 9 час.       15 мин., объявлялся перерыв до 07.08.2024 до 9 час. 10 мин.

Изучив  материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

19.03.2019 между УМИ г. Владимира (арендодателем) и ООО «А-Мега» (арендатором) был заключен договор № 6479 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 974, 2 кв. м., расположенные в подвале, на первом, втором и третьем этажах здания по адресу: 

<

...>, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1941-1942 г.г. находился штаб Владимирск. Стрелкового батальона, в 1942-1947 г.г. – штаб стрелкового полка», к ХVIII-н. ХIХ в., включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия и  находящимся в неудовлетворительном состоянии, а именно: 

- нежилое помещение I, площадью 48,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:28, (помещения №№ 2, 2а, 2б по плану подвала здания); 

- нежилое помещение, площадью 925, 3 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:29, (помещения №№ 15, 16, 16а, 17 по плану первого этажа здания; №№ 1-4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 7а, 8-23 по плану второго этажа здания, №№ 1-12, 12а, 12б, 13-34 по плану третьего этажа здания). 

Срок аренды установлен с 19.03.2019 по 18.03.2044 (пункт 1.3 договора). 

В соответствии с пунктом 2.3.4. договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за нежилые помещения, плату за коммунальные и эксплуатационные услуги.

Размер годовой арендной платы на 2019 год устанавливается на основании Протокола аукциона и составляет 522 718 руб. 36 коп. Арендная плата по договору не включает плату за пользование земельным участком. Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в налоговый орган по месту регистрации арендатора как налогового агента (пункт 3.1. договора).

Согласно пункту 3.2. договора размер годовой арендной платы по договору в период с даты заключения договора аренды до завершения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных актом технического состояния от 06.10.2017 № 94-Р, составляет 1, 00 руб.

При подписании договора аренды арендатором вносится арендная плата (за период с 19.03.2019 по 31.12.2019) в сумме 0, 79 руб. – на расчетный счет арендодателя, НДМ (за период с 19.03.2019 по 31.12.2019) в суме 0, 16 руб. – на расчетный счет налогового органа по месту регистрации арендатора как налогового агента.

В период проведения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатор обязан перечислять арендную плату ежегодно, за каждый расчетный год не позднее десятого числа первого месяца каждого года.

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатор оплачивает арендную плату в размере, определенном в пункте 3.1. договора аренды с учетом ее пересмотра в порядке, установленном пунктом 3.4. договора аренды.

Арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, за каждый расчетный квартал не позднее десятого числа первого месяца каждого квартала (пункт 3.3. договора).

Согласно пункту 3.4. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке (но не чаще 1 раза в год) в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утверждаемой Советом народных депутатов города Владимира, и принимается арендатором в безусловном порядке.

При изменении размера аренной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом, либо вручает под расписку уведомление об изменении арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5. договора).

Размер арендной платы по настоящему договору не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения (пункт 3.6. договора).

Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 19.03.2019. 

В соответствии с пунктом 2.3.14. договора арендодатель обязался  в срок до 24.12.2020 провести в соответствии со статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002    № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон, Закон № 73-ФЗ), охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области от 29.10.2015 № 363-01-05 и актом технического состояния объекта культурного наследия от 06.10.2017 № 94-Р работы по сохранению объектов культурного наследия, а именно:

- усилить торцевую стену здания тяжами в двух уровнях;

- усилить фундамент под аварийной торцевой стеной;

- устроить отсеченную гидроизоляцию наружных стен;

- заменить стропильную систему здания на новую;

- заменить деревянные перекрытия здания на железобетонные по стальным балкам;

- восстановить внутренние перегородки;

- отремонтировать лестницы здания;

- устроить и отремонтировать системы водоснабжения, канализации, вентиляции, пожаротушения, электроснабжения;

- выполнить отделочные работы потолка, стен, полов, окон, дверей;

- устроить дискретную отмостку по периметру здания;

- выполнить благоустройство прилегающей территории, в том числе по дворовому фасаду;

- провести мероприятия по обеспечению доступности арендуемого объекта для инвалидов.

Обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия считается выполненной после утверждения органом охраны объектов культурного наследия отчетной документации, предусмотренной пунктом 7 статьи 45 Закона и выдачи органом охраны объектов культурного наследия акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с пунктом 8 статьи 45 Закона.

30.06.2021 Инспекция выдала акт № 13 приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия в отношении первоочередных противоаварийных работ (расчистка засыпки чердачного перекрытия, установка дополнительных балок чердачного перекрытия, устройство утепления и пароизоляции чердачного перекрытия, очистка металлических конструкций от ржавчины, ремонт конструкций крыши и покрытия в осях 2-3 (размер, форма и внешний вид существующей крыши полностью сохраняется), подшивка новых балок чердачного перекрытия листом ГВЛО).

23.06.2020 органом охраны выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия – разработка проектной документации на проведение работ по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия.

04.04.2022 на основании вступившего в законную силу решения от 14.12.2021 Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-14619/2020 органом охраны выдано разрешение № 10 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия – проведение ремонтных работ (ремонт фасада, замена существующих деревянных рам на новые), срок – до 01.12.2022.

До настоящего времени информация о разработке проектной документации на проведение работ по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия, ее согласовании органом охраны и проведении соответствующих работ отсутствует. Работы по сохранению объекта культурного наследия в полном объеме не выполнены.

В случае нарушения арендатором обязанности провести работы по сохранению объекта в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния в сроки, установленные пунктом 2.3.14. договора аренды, льготная арендная плата исчисляется в порядке, установленном пунктами 3.1., 3.4. договора аренды за весь период фактического использования объекта недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (пункт 4.4. договора аренды).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.4. договора аренды, уведомлениями от 31.07.2020 № 26-08/1050, от 28.12.2020 № 26-08/2202, от 20.12.2021 № 26-08/2496, от 15.12.2022 № 26-08/2315 и от 15.12.2022 № 26-08/2315 размер льготной арендной платы за период с 19.03.2019 по 31.12.2023 составляет 2 715 431 руб. 72 коп. (без учета НДС), а именно:

за период с 19.03.2019 по 31.12.2019 – 412 446,27 руб. (определено по формуле: 522 718,36/365 * 288);

за 2020 год – 542 882 руб. 56 коп.;

за 2021 год – 559 169 руб. 05 коп.;

за 2022 год – 582 047 руб. 68 коп.;

за 2023 год – 618 886 руб. 16 коп.

В связи с нарушением срока проведения работ по сохранению объекта культурного наследия общий размер задолженности по оплате льготной арендной платы за период с 19.03.2019 по 31.12.2023 с учетом платежей, произведенных в соответствии с пунктом 3.2. договора аренды в сумме 7 руб. 58 коп.., составил 2 715 424 руб. 14 коп. 

В претензии  от 03.08.2023 № 26-01-08/1231 УМИ г. Владимира предложило  ООО «А-Мега»:

- обеспечить выполнение в соответствии с требованиями Закона работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные пунктом 2.3.14 договора;

- в срок до 31.08.2023 в добровольном порядке оплатить на расчетный счет УМИ г. Владимира льготную арендную плату (период с 19.03.2019 по 31.12.2023) в сумме 2 715 424 руб. 14 коп., пени по состоянию на 03.08.2023 в сумме 1 504 607 руб. 41 коп., а также пени, начисленные на сумму задолженности по арендной плате в размере 2 715 424 руб. 14 коп., исходя из 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 04.08.2023, 

либо в добровольном порядке расторгнуть договор аренды от 19.03.2019 № 6479 и возвратить арендуемые помещения УМИ г. Владимира по акту приема-передачи в освобожденном виде.

В установленный в претензии срок задолженность по арендной плате и пеням погашена не была, договор в добровольном порядке не расторгнут.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Арбитражный суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу следующего. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Принимая во внимание, что факт передачи имущества в аренду, нарушение ответчиком обязательств по своевременной и полной уплате долга, его наличие и размер подтверждаются материалами дела, требование о взыскании основного долга арбитражный суд  считает обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме - в сумме 2 715 424 руб. 14 коп.

Требование истца о взыскании пеней  в сумме 1 504 607 руб. 41 коп.   также следует признать обоснованным. 

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.3. договора аренды, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0, 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления срока платежа, по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету сумма пеней за период с 25.12.2020 по 03.09.2023 (с учетом периода моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022) составила                1 504 607 руб. 41 коп.

Доказательства оплаты пеней в добровольном порядке ответчиком суду не представлены. Расчет пеней судом проверен, и ответчиком не оспорен.

Учитывая, что ответчик  нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей,  он должен  нести ответственность в виде уплаты пеней за указанный период.

На основании изложенного арбитражный суд удовлетворяет требование о взыскании пеней в полном размере.

В силу пунктов 2.4.2., 2.4.3. договора арендатор обязан предоставлять арендодателю:

-   один раз в шесть месяцев, начиная со следующего месяца после выдачи Инспекцией разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, но не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом, 

-    описание (включая состав и объем) выполненных мероприятий по сохранению объекта (площадь отремонтированных помещений, готовность инженерных коммуникаций и др.) с приложением документов, подтверждающих проведение работ в соответствии с требованиями Закона  № 73-ФЗ;

-   в течение ста сорока пяти рабочих дней с даты завершения работ по сохранению объекта культурного наследия - сводный (итоговый) отчет с приложением копий соответствующих документов.

Согласно пункту 4.6 договора аренды за нарушение арендатором обязательств, не имеющих денежного выражения, другой стороне уплачивается штраф, составляющий 100 (сто) минимальных размеров оплаты размеров труда, установленных законом на день уплаты штрафа.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» базовая сумма, применяемая для исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, размер которых в соответствии с законодательством Российской Федерации определяется в зависимости от минимального размера оплаты труда, а также платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, составляет 100 руб. 

Следовательно, размер штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 2.4.2 договора аренды, составляет 10 000 руб. 

В соответствии с  подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)  существенно ухудшает имущество;

3)  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)  не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ООО «А-Мега» не провело в установленный срок работ по сохранению объекта культурного наследия (капитальный ремонт), существенно нарушает условия договора аренды.

В целях досудебного урегулирования спора УМИ г. Владимира вручало ответчику претензии и требования от 15.11.2022 № 26-08/1922, 20.04.2023 № 26-08/603 и 17.07.2023 № 26-08/1133, 03.08.2023 № 269-08/1231 об исполнении условий договора аренды, в том числе об оплате льготной арендной платы, пени и штрафа, расторжении договора аренды в добровольном порядке и освобождении помещений. 

Требования истца оставлены без удовлетворения.

Ссылка ответчика на воспрепятствование проведению строительных работ со стороны Инспекции не может быть принята во внимание, поскольку с установленного договором аренды срока окончания строительных работ – 24.12.2020 до даты обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском прошло почти три года.

Доказательств проведения каких-либо работ по восстановлению здания равно как и получения разрешительной документации в период рассмотрения настоящего дела, ответчиком не представлено.

Более того, как указано выше, 04.04.2022 на основании вступившего в законную силу решения от 14.12.2021 Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-14619/2020 Инспекцией  выдано разрешение № 10 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия – проведение ремонтных работ (ремонт фасада, замена существующих деревянных рам на новые), срок – до 01.12.2022.

Данные работы на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском и на дату принятия настоящего решения ООО «А-Мега» также не выполнены при отсутствии каких-либо объективных препятствий.       

При таких обстоятельствах  выполнение ремонтно-восстановительных работ отдаляется на неопределенный срок, в течение которого УМИ г. Владимира лишено возможности получать в полном объеме арендную плату.

Вид неотремонтированного здания нарушает эстетическое восприятие   центральной части города.

На основании изложенного требование истца  о расторжении договора аренды от 19.03.2019 № 6479 подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Кодекса  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку до настоящего времени арендуемые помещения истцу не возвращены, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение по договору аренды подлежит также удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик является плательщиком государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 110,  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом  2 пункта 2 статьи 333.17, статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды 19.03.2019 № 6479 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, заключенный Управлением муниципальным имуществом  г. Владимира, г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и обществом с ограниченной ответственностью  «А-Мега», г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «А-Мега», г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), возвратить Управлению муниципальным имуществом  г. Владимира, г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), по акту приема-передачи в освобожденном виде нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 974, 2  кв. м. , а именно:

- нежилое помещение I, площадью 48,9 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:28 (помещения №№ 2, 2а, 26 по плану подвала здания);

- нежилое помещение, площадью 925,3 кв.м, кадастровый номер 33:22:032013:29 (помещения №№ 15, 16, 16а, 17 по плану первого этажа здания; №№ 1-4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 7а, 8-23 по плану второго этажа здания, №№ 1-12, 12а, 12б, 13-34 по плану третьего этажа здания).

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «А-Мега», г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу  Управления муниципальным имуществом  г. Владимира, г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), задолженность в сумме 2 715 424 руб. 14 коп., пени за период с 25.12.2020 по 03.08.2023 в сумме 1 504 607 руб. 41 коп., пени, начисленные на сумму непогашенной задолженности, исходя из 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 04.08.2023 по день фактической оплаты основного долга и штраф в сумме 10 000 руб. 

Исполнительные  листы выдаются после вступления судебного акта в законную силу по  ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляются для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

         4. Обществу с ограниченной ответственностью А-Мега», г. Владимир (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме     56 150 руб.  в порядке, установленном статьей 333.18  Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд. 

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд      (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области  в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                            А.А. Белов