ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-10870/2017

27 февраля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     20 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 февраля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В.

при участии:  

от истца: Бохан Е. (доверенность от 08.04.2018)

от ответчика: Шегеда В.Я. (доверенность от 28.12.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35957/2018)  Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2018 по делу № А21-10870/2017(судья Любимова С.Ю.), принятое 

по иску ООО "БалтАвтоЛайн"

к  Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград"

о признании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БалтАвтоЛайн» (далее – ООО «БалтАвтоЛайн», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет, ответчик) о признании недействительной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, установленную коммерческими предложениями о заключении договоров купли-продажи арендованного недвижимого имущества и земельных участков в границах его расположения в редакции Распоряжений Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» от 15.09.2017 года №№ 4400/р-КМИ, 4404/р-КМИ, 4399/р-КМИ, 4403/р-КМИ, 4394/р-КМИ, 4395/р-КМИ, 4398/р-КМИ, 4396/р-КМИ, 4395/рКМИ, 4402/р-КМИ, 4397/р-КМИ и проектов договоров купли-продажи арендованного недвижимого имущества и земельных участков в границах его расположения. 

Истец просил установить стоимость выкупаемого недвижимого имущества и земельных участков в границах его расположения в соответствии с рыночной стоимостью, установленной по состоянию на 02.08.2017 заключением эксперта № ЗЭ-21-24092018 оценочной судебной экспертизы от 24.09.2018, а именно: 

- стоимость нежилого здания общей площадью 59,8 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130508:176, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, пер. Крылова, дом № 5 в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 180,8 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130501:20, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Крылова, дом № 2 в размере 84 600 (восемьдесят четыре тысячи шестьсот) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 115,6 кв.м., с кадастровым номером 39:15:133202:90, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Белибейская, дом № 27-29 в размере 83 900 (восемьдесят три тысячи девятьсот) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 126,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130908:83, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Брянская, дом № 7 в размере 84 300 (восемьдесят четыре тысячи триста) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 174,1 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121017:22, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Рыбников, дом № 15 в размере 116 100 (сто шестнадцать тысяч сто) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 110,7 кв.м., с кадастровым номером 39:15:142016:78, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Аллея Смелых, дом № 168 в размере 21 400 (двадцать одна тысяча четыреста) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 108,1 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131923:156, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Старшины Дадаева, дом № 53 в размере 54 400 (пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 218,2 кв.м., с кадастровым номером 39:15:110821:46, расположенного по адресу: Россия,  Калининградская обл., г. Калининград, ул. Тенистая Аллея, дом № 60-62 в размере 174 900 (сто семьдесят четыре тысячи девятьсот) рублей; 

- стоимость нежилого здания общей площадью 1 260,4 кв.м., кадастровым номером с 39:15:132517:18, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Гражданская, дом № 12-18 в размере 448 500 (четыреста сорок восемь тысяч пятьсот) рублей; 

- стоимость нежилых помещений общей площадью 218,1 кв.м., с кадастровым номером 39:15:132527:163, расположенных по адресу: Россия, Калининградская обл., Зарайская, дом № 7-17, помещения IV в размере 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 660 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130508:99 расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, пер. Крылова, 5 в размере 340 300 (триста сорок тысяч триста) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 845 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130501:35, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Крылова, 2 в размере 378 200 (триста семьдесят восемь тысяч двести) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 763 кв.м., с кадастровым номером 39:15:133202:48, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Белибейская, 27-29 в размере 156 400 (сто пятьдесят шесть тысяч четыреста) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 39:15:130908:23, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Брянская, 7 в размере 123 000 (сто двадцать три тысячи) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 466 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121017:48, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Рыбников, 15 в размере 300 500 (триста тысяч пятьсот) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 056 кв.м., с кадастровым номером 39:15:142016:203, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Аллея Смелых, 168 в размере 216 500 (двести шестнадцать тысяч пятьсот) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 746 кв.м., с кадастровым номером 39:15:131923:85, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Старшины Дадаева, 53 в размере 152 900 (сто пятьдесят две тысячи девятьсот) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 280 кв.м., с кадастровым номером 39:15:110821:119, расположенного по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград ул. Тенистая Аллея, 60-62 в размере 262 400 (двести шестьдесят две тысячи четыреста) рублей; 

- стоимость земельного участка общей площадью 1 260,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:132517:604, расположенного по адресу: Россия,  Калининградская обл., г. Калининград, ул. Гражданская, 12-18 в размере 237 800 (двести тридцать семь тысяч восемьсот) рублей.

Решением от 20.11.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что в заключение эксперта объекты-аналоги не соответствуют как по расположению, так и по качественным и количественным характеристикам. По-мнению ответчика, заключение эксперта не может являться допустимым доказательством, так как не соответствует ст. 11 Федерального  закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закона N 135-ФЗ). Кроме того, Комитет полагает, что для проведения экспертизы в качестве эксперта – оценщика не могла быть привлечена ИП Багно Н.В. в связи с тем, что ИП Багно Н.В. предоставлено в адрес Комитета заключение эксперта № 22-ЭЗ/07/2017 от 25.07.2017 об исполнении муниципального контракта №0335300000217000108_57392 и, в том числе, о соответствии оказанных ООО «НЦ «Балтэкспертиза» оценочных услуг требованиям ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 5 и ФСО № 7, с соблюдением норм и правил.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривает ответчиком. 

Обществу на праве аренды принадлежат спорные нежилые здания. 

Истец 02.08.2017 (в редакции заявления от 16.08.2017) обратился с письменным заявлением в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Письмами от 15.09.2017 Комитетом в адрес Общества направлено предложение о заключении договоров купли-продажи арендованного недвижимого имущества и земельных участков в границах его расположения в редакции Распоряжений Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» от 15.09.2017 года № № 4400/р-КМИ, 4404/р-КМИ, 4399/р-КМИ, 4403/р-КМИ, 4394/р-КМИ, 4395/р-КМИ, 4398/р-КМИ, 4396/р-КМИ, 4395/рКМИ, 4402/р-КМИ, 4397/р-КМИ с проектами договоров купли-продажи арендованного недвижимого имущества и земельных участков в границах его расположения. 

Выкупная стоимость купли-продажи арендованного недвижимости имущества и земельных участок в границах его расположения Комитетом муниципального имущества установлена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, составленных ООО «НЦ «Балтэкспертиза», и определена в размере 9 479 150 руб. 

Несогласие истца с определенной выкупной стоимостью спорных объектов недвижимости послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В материалы дела представлены отчеты об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества от 15.09.2017, составленные ООО «НЦ «Балтэкспертиза» по заказу ответчика, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 9 479 150 руб.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела следует, что судом в целях определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 02.08.2017, проведение которой было поручено эксперту Багно Наталье Владимировне.

Заключением эксперта от 24.09.2018 № ЗЭ-21-24092018 установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, послужившая основанием для уточнения исковых требований.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Оспариваемое заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования и отсутствуют противоречия.

Оценка представленных доказательств проведена судом по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дата определения стоимости (по состоянию на 02.08.2017) является ретроспективной, в связи с чем количество объектов-аналогов исследуемых земельных участков весьма ограничено ввиду объективных причин.

Выбор аналогов для проведения расчета стоимости земельных участков сравнительным подходом обусловлен ограниченным количеством/отсутствием предложений по продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемыми участками по элементам сравнения.

Существующие между исследуемыми земельными участками и объектами-аналогами отличия были соответствующим образом скорректированы судебным экспертом.

Отсутствие информации о кадастровых номерах объектов-аналогов не является основанием для отказа от использования их в расчете. Ввиду того, что дата оценки является ретроспективной, проверить аналоги, например, посредством телефонного звонка продавцу, не представляется возможным. Подтверждением фактического существования аналогов, использованных судебным экспертом, является сайт ruads.org. В данных условиях судебный эксперт опирался на информацию, представленную в объявлении.

Корректировка на «условиях продажи» представляет собой «скидку на торг», а не отражает, какой участок лучше, а какой хуже. Для проведения сравнения судебным экспертом были отобраны предложения на продажу (оферты) объектов-аналогов, а не реальные сделки. Предполагается, что цены объектов-аналогов при совершении сделки могут уменьшиться. В цены предложений на продажу внесены поправки, учитывающие снижение цен при заключении реальной сделки с объектами исследования. Корректировка отражает величину уменьшения цены объекта-аналога при реальной сделке. Это может быть связано со скидкой, предоставленной продавцом в случае торгов. Соответствующее описание данной корректировки приведено на стр. 48 заключения судебного эксперта.

Наличие коммуникаций на исследуемых земельных участках обусловлено наличием на них улучшений. Так как стоимость инженерных коммуникаций учитывается в стоимости зданий в рамках затратного подхода, то стоимость земельных участков в практике оценочной деятельности определяется как условно-свободных без улучшений, то есть при допущении отсутствия коммуникаций на участках.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, признав, что заключение эксперта от 24.09.2018 № ЗЭ-21-24092018 отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, указанная в нем цена может быть использована при определении цены продажи спорного имущества. При этом иная рыночная оценка спорных объектов недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанных объектов, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ проверка отчетов об оценке любых объектов на предмет отвечающим требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности это полномочия саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков экспертно-оценочной организации, в которой состоит оценщик.

Таким образом, ИП Багно Н.В. не имеет прав (полномочий) на проведение экспертиз на отчеты об оценке, выполненных сторонними экспертными (оценочными) организациями.

Заключение эксперта № 22-ЭЗ/07/2017 от 25.07.2017г. об исполнении муниципального контракта №0335300000217000108_57392, подтверждает соответствие оказанных оценочных услуг по контракту, но не правильность (достоверность) проведения оценки оспариваемой рыночной стоимости недвижимого имущества.

Таким образом, ИП Багно Наталья Владимировна не лишена была возможности выступить в качестве эксперта-оценщика при проведении независимой оценочной судебной экспертизы в рамках настоящего арбитражного дела.

Согласно постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 по настоящему делу при оспаривании выводов суда о приостановлении производства на период проведения экспертизы податель жалобы не заявлял возражений относительно кандидатуры эксперта Багно Н.В.

Учитывая, что Комитетом в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта или того, что рыночная стоимость спорных объектов является иной, чем отражено в экспертном заключении материалы дела не содержат, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили, суд пришел к правильному выводу, признав требования подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 20.11.2018 по делу №  А21-10870/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина