ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-39343/2020

город Ростов-на-Дону

18 июня 2021 года

15АП-9227/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Долговой М.Ю.

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ФИО2: представитель Кладовая О.А. по доверенности от 03.03.2021,

от ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 02.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ростовской области 

от 30.04.2021 по делу № А53-39343/2020 о включении требований в реестр требований кредиторов по заявлению ФИО2,в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Мегаполис» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2020 заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве жилищно-строительного кооператива «Мегаполис» (далее – должник). Применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2021 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства сроком на 1 год, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Информационное сообщение в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» 23.01.2021.

10.03.2021 ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника основного долга в размере 4 440 000 руб. как обеспеченного залогом, 861 730 руб. неустойки, 812 258 руб. убытков.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2021 заявление удовлетворено частично, требования ФИО2 в размере 4 440 000 руб. основного долга, 608 280 руб. неустойки включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

ФИО2 обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просила определение отменить в части отказа во включении требования как обеспеченного залогом имущества должника.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что залоговые права дольщиков при заключении договора возникают на земельный участок и трансформируются по мере продвижения строительства многоквартирного дома. Факт не сдачи дома не свидетельствует об отсутствии у участника долевого строительства права залоговый статус на часть незавершенного строительством объекта.    

От конкурсного управляющего должника ФИО5 через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель ФИО3 заявил ходатайство о приобщении отзыва на апелляционную жалобу, просил определение суда изменить, применив статью 333 ГК РФ и уменьшив размер неустойки.

Представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ФИО3 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда изменить в части размера требований кредитора ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.05.2015 между ФИО2 (кредитор) и жилищно-строительным кооперативом «Мегаполис» (застройщик) был заключен договор № 106/ПВ паевого участия.

Согласно пунктам 1.1 и 3.1 договора ФИО2 взяла на себя обязательство оплатить паевой взнос в размере 4 995 000 руб., застройщик - после сдачи в эксплуатацию жилого дома в г. Аксае Ростовской области по ул. Мира, 1 передать в собственность кредитору нежилое помещение в осях 16-18, Е-Л общей приведенной площадью 111 кв. м. на втором этаже в жилом доме. 

По указанному договору кредитором была произведена частичная оплата: квитанция № 21 от 11.05.2016 на сумму 440 000 руб.; квитанция № 82 от 19.05.2015 на сумму 1 000 000 руб.; квитанция № 114 от 18.06.2015 на сумму 500 000 руб.; квитанция № 195 от 13.10.2015 на сумму 500 000 руб.; квитанция № 218 от 17.12.2015 на сумму 500 000 руб. Общий размер оплаты составил 2 940 000 руб. 

22.08.2016 сторонами заключено соглашение о расторжении договора                  № 106/ПВ от 07.05.2015. 

24.08.2016 между ФИО2 (кредитор) и застройщиком был заключен договор № 4-ДУ участия в долевом строительстве, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (регистрационный округ № 61), запись регистрации № 61-61/003-61/003/003/2016-4538/1. 

Согласно п. 6.1.1, п. 6.1.2, п. 6.1.3, п. 6.1.5, п. 4.1, п. 4.2 договора должник принял на себя обязательство построить, ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать в установленный срок нежилое помещение заявителю. 

Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение № 5 (строительный номер по проекту), расположенное в многоквартирном жилом доме оси 16, 17, 18; Е-Л, по строительному адресу: 346720, 

<

...>. 

Цена договора в соответствии с п. 2.1 составила 4 440 000 руб. 

Пунктом 4.1 договора установлен срок ввода в эксплуатацию ответчиком объекта - 30.06.2017. 

Срок передачи помещения должником заявителю установлен не позднее трех месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию (пункт 4.2 договора). 

Таким образом, из условий договора вытекает, что 30.09.2017 является конечной датой передачи должником заявителю нежилого помещения № 5. 

В соответствии с актом проведения зачета взаимных требований от 19.09.2016 стороны пришли к соглашению о зачете встречных однородных требований на сумму 2 940 000 руб. Данная оплата была зачтена в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве. 

Остаток оплаты 1 500 000 руб. (4 440 000 руб. - 2 940 000 руб. = 1 500 000 руб.) по договору участия в долевом строительстве был перечислен платежным поручением № 1 от 05.10.2016 об оплате участия в долевом строительстве многоквартирного дома по договору № 4-ДУ от 24.08.2016 за счет кредитных средств банка по кредитному договору № 

<

***> от 24.08.2016 ПАО КБ «Центр-Инвест». 

Также заявитель указывает, что сумма 1 500 000 руб. по договору участия в долевом строительстве была оплачена платежным поручением № 1 от 05.10.2016 за счет кредитных средств банка по кредитному договору № 

<

***> от 24.08.2016. 

Согласно Приложению № 6 к кредитному договору, сумма процентов, подлежащих оплате за пользование денежными средствами, должна составить 812 258 руб. 75 коп. 

На данный момент сумма оплачена частично, тем не менее, заявитель имеет обязательства перед банком по оплате процентов в полном размере. Кредитный договор был заключен исключительно с целью приобретения недвижимого имущества. Именно с указанной целью заявитель и принял на себя обязательство перед кредитной организацией по оплате процентов. 

Таким образом, по мнению заявителя, проценты по кредитному договору являются для него убытками, поскольку частично понесены, а частично будут понесены за пользование денежными средствами на приобретение имущества, которое вследствие неправомерного поведения должника не передано заявителю. 

Нарушение застройщиком срока передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве послужило основанием для обращения кредитора в арбитражный суд с заявлением.

В силу положений статьи 100 Закона о банкротстве требование кредитора подлежит включению в реестр требований кредиторов должника на основании определения арбитражного суда. Рассматривая заявление кредитора, суд проверяет как обоснованность предъявленных им требований, так и наличие оснований для включения их в реестр требований кредиторов должника.

В подтверждение факта приобретения спорного нежилого помещения в материалы дела представлен зарегистрированный в установленном порядке договор участия в долевом строительстве. Оплата по указанному договору осуществлена заявителем полностью.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Материалами обособленного спора подтверждается факт добросовестного исполнения кредитором принятых на себя договорных обязательств, доказательств, опровергающих доводы заявителя, не представлено.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения застройщиком договора долевого участия в части срока передачи объекта долевого строительства, что лицами, участвующими в деле не оспорено.

Следовательно, у застройщика в силу с части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникла обязанность оплатить заявителю неустойку в размере, предусмотренном данным Законом.

Пунктом 1 статьи 4 Закона о банкротстве предусмотрено, что состав и размер денежных обязательств, требований о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.01.2021 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

При расчете неустойки судом первой инстанции было учтено постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423, которым установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года;

- при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года;

- в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года, не начисляются. 

Судом первой инстанции самостоятельно, с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 исключен период с 03.04.2020 по 01.01.2021 и произведен расчет неустойки за период с 01.03.2019 по 02.04.2020 и с 02.01.2021 по 13.01.2021. Размер неустойки составил 608 280 руб. 

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 ссылается на необходимость применения статьи 333 ГК РФ.

Согласно положениям пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Вывод о наличии оснований для снижения суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ при рассмотрении конкретного дела суд делает на основе анализа всех обстоятельств этого дела и оценки сведений (о сумме основного долга, возможном размере убытков, установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.), позволяющих установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В пункте 77 Постановления № 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 78 Постановления № 7 разъяснено, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

При этом, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами учитывались конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

Расчет законной неустойки произведен, фактически исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике. Поэтому уменьшение неустойки ниже двукратной ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Не может служить основанием для снижения размера неустойки также довод о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

В то же время самим застройщиком было нарушено обязательство по передаче квартиры дольщику. В этой связи, суд апелляционной инстанции, с учетом правовой позиции высшей судебной инстанции по вопросу применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимость соблюдения баланса интересов сторон, пришел к выводу о том, что заявленный к взысканию размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательства. 

В удовлетворении требования о включении в реестр требований кредиторов требования убытков в размере 812 258 руб. судом первой инстанции было отказано, а в суде апелляционной инстанции участвующими в деле лицами в данной части не оспаривается. 

Суд первой инстанции при рассмотрении заявления о включении в реестр требований кредиторов отказал в установлении залогового статуса, поскольку дом не введен в эксплуатацию. 

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводом суда по следующим основаниям. 

В связи с тем, что заявитель свои обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил, а нежилое помещение ему не было передано, он обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы фактически произведенного финансирования, неустойки и убытков, а также просил признать его залоговым кредитором.

Материалами дела установлено, что между должником и ФИО2 возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых должник обязалась совершить в пользу заявителя определенное действие, а именно: передать ему имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 ГК РФ).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Эти разъяснения согласуются со специальными положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которым необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае спорным объектом является нежилое помещение; строительство жилого дома не завершено, в натуре спорное нежилое помещение как оборотноспособный объект не существует. Доказательств обратного не представлено.

Более того, в ситуации, когда даже многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35, в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пп. 2 и 3 ст. 142 Закона о банкротстве) (определение Верховного Суда РФ от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236).

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. 

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома. При этом, как уже отмечалось, в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). 

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, требование заявителя в данной части подлежит включению в реестр, как обеспеченное залогом.

Поскольку в рассматриваемом случае ФИО2 настаивала на том, чтобы в судебном акте о включении ее требований было непосредственно указано на их залоговый статус, а суд первой инстанции отказал в удовлетворении присвоения залогового статуса, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить определение суда первой инстанции с указанием на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.  

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2021 по делу               № А53-39343/2020 изменить, изложить абзац первый резолютивной части в следующей редакции:

«Включить требование ФИО2 в четвертую очередь реестра требований кредиторов жилищно-строительного кооператива «Мегаполис» в размере 4 440 000 руб. основного долга, 608 280 руб. неустойки, как обеспеченное залогом имущества жилищно-строительного кооператива «Мегаполис» - права собственности на земельный участок площадью 2 637 кв.м. с кадастровым номером 61:02:0120111:1882, расположенного по адресу 

<

...>, и строящийся (создаваемый) на данном земельном участке многоквартирный дом». 

В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2021 по делу № А53-39343/2020 оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий М.Ю. Долгова

СудьиД.В. Емельянов

Д.В. Николаев