ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4510/2018

город Ростов-на-Дону

03 октября 2018 года

15АП-11538/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, С.С. Филимоновой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ООО «СИК «Партнер»: ФИО1, паспорт, по доверенности от 20.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от  24.05.2018 по делу № А32-4510/2018, принятое в составе судьи Боровика А.М. 

по заявлению ООО «Строительная инвестиционная компания «Партнер»

к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю 

о признании незаконным отказа, об обязании устранить нарушения,

при участии третьих лиц ООО «Юг-Стройка», администрации муниципального образования город Краснодар,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Партнер» (далее – ООО СИК «Партнер») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 13 сентября 2017 года к Договору уступки прав аренды земельного участка от 15 марта 2016 года на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206030:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, проспект Чекистов, 41/1; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести регистрацию Дополнительного соглашения от 13 сентября 2017 года к Договору уступки прав аренды земельного участка от 15 марта 2016 года на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206030:49, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, пр-кт Чекистов, 41/1.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО «Юг-Стройка», администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением от 24.05.2018 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что стороны не могли заключить дополнительное соглашение к договору цессии в связи с исполнением договора и, следовательно, прекращением им своего действия при его подписании и выплате Договорной суммы, то есть в октябре 2016 года.

В судебное заседание не явились представители Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ООО «Юг-Стройка», администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие управления.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Управления Росреестра по Краснодарскому краю и третьих лиц.

Представитель ООО «СИК «Партнер» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 15 марта 2016 года общество с ограниченной ответственностью «Остринский» и общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» заключили договор уступки прав аренды земельного участка, на основании которого ООО «Остринский» уступает, а ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» принимает права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности по договору аренды №4300017398 (л/с 

<

***>) от 12.07.2011, дата регистрации 11.08.2011 года, номер регистрации 23-23-01/668/2011-199; договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 30.09.2015, дата регистрации 28.10.2015, номер регистрации 001/822/2015-4655, в отношении земельного участка общей площадью 910 (Девятьсот десять) квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях, кадастровый номер 23:43:0206030:49, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.2. Договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» за уступаемые права и обязанности по Договору аренды в части земельного участка выплачивает ООО «Остринский» компенсацию в размере 8 000 000 (Восемь миллионов) рублей. Указанная сумма компенсации, по договоренности сторон регламентированной тем же пунктом договора, подлежала оплате в течение 7 (семи) месяцев со дня подписания Договора уступки прав аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.3. Договора уступки прав аренды земельного участка со дня государственной регистрации указанного договора ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» становится Арендатором земельного участка со всеми правами и обязанностями, а ООО «Остринский» утрачивает права.

18 марта 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован под номером 23-03001-23/001/013/2016992/2.

На основании Решения № 3 от 30.12.2016 ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Партнер» (ООО «СИК «Партнер»), о чем свидетельствует лист записи единого государственного реестра юридических лиц выданного 18.01.2017 года о внесении записи о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица от 17.01.2017.

В связи с переименованием, Администрация муниципального образования город Краснодар и ООО «Строительная инвестиционная компания «Партнер» (ранее ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП») заключили соглашение от 21.09.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.07.2011 № 4300017398 (л/с № 

<

***>), зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 30.11.2017, номер регистрации 23:43:0206030:49-23/001/2017-1.

ООО «Остринский» переименовано в ООО «ЮГ-Стройка», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

13 сентября 2017 года ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» заключили дополнительное соглашение к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, предусматривающее изменение размера компенсации за уступаемые права и обязанности по договору Аренды в части Земельного участка и определили ее размер в 10 000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек.

13 сентября 2017 года стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю посредством обращения в Муниципальное казенное учреждение муниципального образования город Краснодар «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» с заявлением о регистрации указанного дополнительного соглашения.

27 сентября 2017 года на официальном интернет-ресурсе была опубликована информация о приостановлении государственной регистрации указанного дополнительного соглашения. Причиной приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю указало то, что заявителем предоставлено Дополнительное соглашение к договору уступки прав аренды земельного участка от 13.09.2017, однако в данном случае необходимо было заключение дополнительного соглашения к договору аренды №4300017398 (л/с 

<

***>) от 12.07.2011.

18 декабря 2017 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было направлено Дополнительное соглашение к Договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016. В Дополнительное соглашение были внесены изменения, а именно добавлен пункт, следующего содержания «п. 3. Условия настоящего дополнительного соглашения распространяют свое действие на отношения Сторон, возникшие с 15 октября 2016 года в соответствии со ст. 425 ГК РФ Гражданского кодекса РФ до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.», то есть с даты истечения семи месяцев - срока, в который пунктом 1.2. договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, стороны определяли оплату вознаграждения, предусмотренного указанным договором уступки прав аренды земельного участка.

25 декабря 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Краснодарскому краю  было отказано в регистрации Дополнительного соглашения от 13 сентября 2017 года со ссылкой на п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с указанием, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации, ООО СИК «Партнер» оспорило его в судебном порядке.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Закон №218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1)      документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2)      документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3)      иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона №218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статьей 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды № 4300017398 от 12.07.2011 заключен Администрацией муниципального образования г. Краснодар с ПГСК № 40 Западного административного округа г. Краснодара. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 11.08.2011 № 23-2301/668/2011-199.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 30.09.2015 заключен между ФИО2 (цедент) и ООО «Остринский» (в дальнейшем наименование изменено на ООО «Юг-Стройка») (цессионарий), согласно условиям договора цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора спорного земельного участка. Данный договор регистрирован в Управлении Росреестра 28.10.2015 за № 001/822/2015-4655.

ООО «Остринский» (ООО «Юг-Стройка») и ООО «СК КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» был заключен договор уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016. По условиям договора уступки прав аренды ООО «Остринский» (цедент) уступает, а ООО «СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» (цессионарий) принимает права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 910 кв.м., КН: 23:43:0206030:49, расположенного по адресу: 

<

...>. Согласно условиям договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, ООО «Остринский» (ООО «Юг-Стройка») принимает права и обязанности арендатора земельного участка. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» (ООО «СИК «Партнер») выплачивает цеденту 8 000 000 рублей. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра от 18.03.2016 № 2303/001/013/2016-992/2.

13 сентября 2017 года ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» заключили дополнительное соглашение к договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, предусматривающее изменение размера компенсации за уступаемые права и обязанности по договору Аренды в части Земельного участка и определили ее размер в 10 000 (Десять тысяч) рублей 00 копеек

В соответствии с п. 8.3. Договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. Все приложения к настоящему Договору, а также его изменения и дополнения являются частью настоящего Договора.

На основании ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствие с п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации.

Таким образом, дополнительное соглашение, заключенное между ООО «Юг-Стройка» и ООО «СИК «Партнер» 13 сентября 2017 года к Договору уступки прав земельного участка от 15 марта 2016 года, подлежит государственной регистрации, так же как и сам Договор уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 № 54, по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

Судом первой инстанции правильно указано, что заявитель не может заключить дополнительное соглашение об изменении размера вознаграждения, предусмотренного Договором уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, к Договору аренды земельного участка, Арендодателем по которому выступает Администрация муниципального образования город Краснодар, поскольку администрация не является стороной по Договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016.

Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы управления о том, что стороны не могли заключить дополнительное соглашение к договору цессии в связи с исполнением договора и, следовательно, прекращением им своего действия при его подписании и выплате Договорной суммы, то есть в октябре 2016 года.

Довод управления об исполнении договора не подтвержден документально.

В свою очередь, согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 13 ноября 2017 года, подписанному сторонами, подтверждается факт неисполнения выплаты вознаграждения, предусмотренного договором уступки прав аренды земельного участка. 

Согласно п. 1.2. Договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016 года ООО СК «КУБАНЬ ИНВЕСТ ГРУПП» за уступаемые права и обязанности по Договору аренды в части земельного участка выплачивает ООО «Остринский» компенсацию в размере 8 000 000 (Восемь миллионов) рублей. Указанная сумма компенсации, по договоренности сторон, подлежала оплате в течение 7 (семи) месяцев со дня подписания Договора уступки прав аренды земельного участка.

В Дополнительном соглашении от 13 сентября 2017 года к договору уступки прав аренды земельного участка от 15 марта 2016 года, стороны предусмотрели условие распространения действия условий дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с 15 октября 2016 года (ст. 425 ГК РФ), то есть с даты истечения семи месяцев - срока, в течение которого пунктом 1.2. договора уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016, стороны определяли оплату размера вознаграждения предусмотренного, указанным договором уступки прав аренды.

Тем самым Стороны договорились продлить срок исполнения своих обязательств по договору уступки прав аренды земельного участка от 15.03.2016.

Таким образом, заключая дополнительное соглашение, стороны договора действовали добросовестно.

Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13 сентября 2017 года к Договору уступки прав аренды земельного участка от 15 марта 2016 года на земельный участок с кадастровым номером 23:43*0206030:49, расположенный по адресу: г, Краснодар, Западный внутригородской округ, проспект Чекистов, 41/1, не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу, в связи с чем требования подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 198-201 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как несоответствующие нормам гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации прав и установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда от 24.05.2018 является законным. 

Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 мая 2018 года по делу А32-4510/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий                                                           Т.Г. Гуденица

 

Судьи                                                                                             О.Ю. Ефимова

 

ФИО3