/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-40069/2018

Дело № А65-11181/2018

г. Казань

25 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А., 

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Перекресток-2000» – Шарафатдинова Д.А. (доверенность от 01.01.2018),

в отсутствие муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» – извещено надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 (судья Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-11181/2018

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», г. Набережные Челны, к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток-2000» (ОГРН 1027700034075, ИНН 7707265357), г.Москва, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – МКУ «ИК МО г.Набережные Челны», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток – 2000» (далее – ООО «Перекресток – 2000», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период  с 01.03.2015 по 24.11.2016 в сумме 2 433 748,92 руб. и пени за период с 16.06.2015 по 27.02.2018 в размере 1 910 316,03 руб. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018, иск удовлетворен частично, с ООО «Перекресток-2000» в пользу МКУ «ИК МО г. Набережные Челны» взысканы пени в сумме 1 967,41 руб.

МКУ «ИК МО г. Набережные Челны», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «Перекресток-2000», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

МКУ «ИК МО г. Набережные Челны» о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Перекресток-2000» на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, о чем 01.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между МКУ «ИК МО г. Набережные Челны» (арендодатель) и ООО «Перекресток-2000» (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 № 4545-АЗ, по условиям которого обществу совместно с другими собственниками объекта недвижимости в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 32658 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 07:4404, расположенный по адресу г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под торговым центром).

В силу пункта 3.2 договора аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента государственной регистрации права от 02.08.2007.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 18%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 3 748 652 руб.

Согласно пункту 3.5 договора аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 3.6 договора аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Татарстан или муниципального образования г.Набережные Челны.

Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.10.2014, согласно которому доля ответчика в здании составляет 18%.

Кроме того, стороны заключили соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды, в котором определили годовой размер арендной платы исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, дифференцированного коэффициента и доли арендатора в размере 18%.

ООО «Перекресток-2000» по договору купли-продажи недвижимости от 25.11.2016 продало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, обществу с ограниченной ответственностью  «Красноборское», о чем 25.11.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

МКУ «ИК МО г. Набережные Челны», указывая, что доля ответчика в праве на общее имущество нежилого здания, расположенного по адресу г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, в спорный период составляла  23,96%, тогда, как общество оплачивало арендную плату исходя из доли в праве обшей долевой собственности на общее имущество в размере 18%, в результате чего у него образовалась задолженность, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в договоре аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ, акте приема-передачи  от 30.10.2014, соглашении об установлении размера арендной платы к договору аренды стороны согласовали, что доля ООО «Перекресток-2000» в праве пользования на спорный земельный участок составляет 18%, учитывая, что общество оплатило арендную плату за спорный период времени, исходя из указанного размера доли, пришли к выводу, что у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за период с 07.05.2015 по 24.11.2016, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований в данной части.

Поскольку ООО «Перекресток-2000» за май 2016 несвоевременно оплатило арендную плату, суды, принимая во внимание положения пункта 5.2 договора аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ, согласно которому за нарушение пункта 4.4.2 договора начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика неустойку за период с 16.06.2016 по 04.07.2016 в размере 1 967,41 руб.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание, принадлежащее правообладателям здания, с учетом общего имущества здания, и может быть изменен только по соглашению всех правообладателей здания либо по решению суда. 

В рамках дела № А65-17068/2016 проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта согласно которому помещения №№ 1000, 1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 1007, 1008, 1009 общей площадью 9439,8 кв.м, расположенные в здании ТЦ «Омега» по адресу РТ, г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19,  предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и являются общим имуществом.

Между тем, при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 № 4545-АЗ данная площадь при определении доли ООО «Перекресток-2000» в здании расположенном на спорном земельном участке, сторонами учтена не была.

Фактически с учетом помещений площадью 9439,8 кв.м, относящихся к общему имуществу здания, расположенному по адресу РТ, г.Набережные Челны, пр.Сююмбике, д.2/19, и в силу закона принадлежащих на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений данного здания, доля ООО «Перекресток-2000» в пользовании спорным земельным участком составляет 23,96%, в связи с чем общество в спорный период обязано было оплачивать арендную плату, исходя из доли в праве на здание, поскольку между собственниками помещений в указанном здании не было заключено соглашение об изменении долей в праве пользования общим имуществом, а договор аренды от 30.10.2014 № 4545-АЗ, заключенный между МКУ «ИК МО г. Набережные Челны» и ООО «Перекресток-2000», таким соглашением не является.

Иное толкование норм права приведет к тому, что ошибочное указание размера обязательства  по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, к которому другие правообладатели объекта недвижимости не присоединились, приведет к тому, что собственник помещения в объекте недвижимости, с которым такой договор заключен, будет частично освобожден от оплаты за пользование земельным участком, что в силу положений о том, что использование земли в Российской Федерации является платным, недопустимо.  

При этом судебными актами по делам №А65-17068/2016 и № А40-20045/2018 с других собственников помещений (общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвестИпотека, общество с ограниченной ответственностью «Рентол») в здании, расположенном на спорном земельном участке, было взыскано неосновательное обогащения за пользование земельным участком, исходя из их доли в праве общей долевой собственности в здании, определенной в порядке, предусмотренном действующим законодательством, с учетом помещений площадью 9439,8 кв.м, относящихся к общему имуществу здания.

В связи с  чем, с учетом требований статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды должны были  соблюсти принцип обязательности судебных актов по вопросу механизма определения размера доли в праве пользования спорным земельным участком. 

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела ООО «Перекресток-2000» при аналогичных правоотношениях по использованию спорного земельного участка было поставлено судами в более преимущественное положение по отношению с иными собственниками помещений в здании, расположенном на указанном земельном участке, что в силу действующего законодательства недопустимо.   

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что протоколом общего собрания от 12.09.2016 собственниками помещений в здании торгового комплекса были определены долевые коэффициенты участия сособственников в содержании, эксплуатации площадей общего пользования, объектов общего пользования и систем коммуникаций жизнеобеспечения общего пользования, согласно которому доля ООО «Перекресток-2000» составляет 22%.

Данному протоколу общего собрания от 12.09.2016 судами оценка не дана.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 отменить.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А65-11181/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и, с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу № А65-11181/2018 отменить.

Дело № А65-11181/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья                                   Р.В. Ананьев 

 

Судьи                                                                          В.А. Петрушкин 

 

                                                                                    В.А. Карпова