АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Магадан                                                                                               Дело № А37-2744/2023

16.05.2024

Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2024

Решение в полном объеме изготовлено 16.05.2024

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Дьячковой Э.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Охранное агентство «Магаданский пункт охраны» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к мэрии города Магадана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу

о признании права собственности,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от28.07.2023 № 49/5-н/49-2023-4-1042, диплом

от ответчика, третьих лиц: не явились

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью Охранное агентство «Магаданский пункт охраны», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, мэрии города Магадан, о признании права собственности на завершенный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером 49:09:030211:321, площадь застройки 210,8 кв.м,  расположенный по адресу: 

<

...> (с учетом принятых уточнений – л.д.139-140, 147, т.7; л.д.86, т.90, т.8).

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 130, 218, 219, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», представленные доказательства.

Представитель истца в заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приобщил дополнительные документы.

Представитель ответчика в заседание не явился, извещен. Согласно письменному мнению от 15.05.2024 вопрос о признании права собственности оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Представители третьих лиц в заседание не явились, извещены.

Согласно письменному отзыву на иск от 12.04.2024 № 04-01876/24 Управление Росреестра оставило разрешение вопроса по существу заявленных требований на усмотрение суда (л.д.129-131, т.8).

В соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 10.06.1988 решением исполкома Магаданского городского Совета народных депутатов № 991 ПСО «Магадангражданстрой» был согласован земельный участок площадью 0,25 га на проектирование площадки для установки демонстрационного индивидуального жилого дома по ул. Гагарина в соответствии с выкопировкой № 224-87, было утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта (л.д.141- 144, т.7; л.д.62-66, т.8).

ПСО «Магадангражданстрой» в 1988 году был разработан проект МГС 030-СМ-1 (л.д.141-144, т.7).

В 1992 году из состава ПСО «Магадангражданстрой» в результате реорганизации был выделен Магаданский завод крупнопанельного домостроения (далее –МЗКПД).

Постановлением Администрации  г. Магадана от 20.07.1992 № 2192 АП МЗКПД был предоставлен земельный участок для строительства демонстрационного дома по ул. Гагарина (л.д.48-49, т.8), таким образом, строительство спорного объекта начато в 1992 году.

В соответствии с постановлением мэрии города Магадана от 25.03.1998 № 834 из земель г. Магадан арендному предприятию «МЗКПД» был предоставлен земельный участок (городская застройка) площадью 144 кв.м в аренду сроком на два года с правом последующего продления под строящий демонстрационный индивидуальный дом по ул. Гагарина в соответствии  с выкопировкой № 224-87-98 (л.д.18, т.8).

23.12.1999 постановлением мэрии г. Магадана № 4298 была зарегистрирована реорганизация АП «МЗКПД» путем преобразования в производственный кооператив «МЗКПД» (л.д.39, т.8).

26.12.1999 между ПК МЗКПД (продавец) и ООО «ДСК» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателю незавершенный строительством объект, расположенный  по адресу: 

<

...>. Согласно пункту 1.3 договора незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается регистрационным удостоверением № 248 от 24.12.1999. Договор купли-продажи от 26.12.1999 зарегистрирован в ГУ «МОУТИ» 27.12.1999 (л.д.12-13, 36-38, т.8).

30.12.1999 по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-03667 АП «МЗКПД» был передан в аренду до 25.03.2000 земельный участок с кадастровым номером 49:09:03:02:12:13, площадью 144 кв.м, расположенный по адресу г. Магадан под строящийся демонстрационный индивидуальный дом с правом последующего продления (л.д.14-17, 41-47, т.8).

В 2003 году проектным отделением ПК МЗКПД было разработана Архитектурно-строительная часть проекта МГС-30/1 (л.д.96-110, т.8).

01.12.2007 между ООО «ДСК» (продавец) и ООО «МДСК» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передал в собственность покупателю демонстрационный индивидуальный дом (незавершенное строительство), полезная площадь  202,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д.125-126, т.1). 

24.12.2007 по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд под объектами недвижимости № АН-49-09-03-09682 ООО «ДСК» был передан в аренду с 27.12.1999 года по 01.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 49:09:03:02:11:0013, площадью 144 кв.м, расположенный по адресу 

<

...> для использования под демонстрационным индивидуальным домом (незавершенное строительство)  в границах, указанных на карте (плане) № 224-87-07 участка (л.д.130-135, т.1).

27.04.2017 по договору аренды земельного участка (без торгов) № АН-49-09-03-14841 ООО «МДСК» был передан в аренду с 02.06.2017 по 01.06.2020 земельный участок  (земли населенных пунктов), площадью 144 кв.м, кадастровый номер 49:09:030211:13 по адресу: 

<

...> для завершения  строительства демонстрационного дома (л.д.78-80, т.8).

15.11.2022 между ООО «МДСК» (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи в рассрочку № 30/22 (л.д.6-9, т.1), согласно которому продавец передает в собственность покупателю объект незавершенного строительства (демонстрационный индивидуальный дом по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 49:09:030211:321).

26.01.2023 в ЕГРН была внесена запись о регистрации перехода права собственности к истцу на объект незавершенного строительства (98% готовности) с кадастровым номером 49:09:030211:321, расположенный по адресу: 

<

...>, находящийся в пределах земельного участка с кадастровым номером 449:09:030211:13 (л.д.10-11, т.1).

06.07.2023 по заявке истца кадастровым инженером был подготовлен Технический план здания в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030211:321 (л.д.13-29, т.1).

29.07.2023 истец обратился в Управление Росреестра  по Магаданской области и ЧАО с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект, завершенный строительством, осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 14.11.2023. Основанием для приостановления явилось отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (л.д.40-41,т.1).

В удовлетворении заявления истца о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 49:09:0302011:13 Департаментом строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана письмом от 30.04.2023 № 1-2752 было отказано на основании пп.10 п.2 ст. 39.6, пп.3 п.8 статьи 39.15, пп.1, 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.12, 44, т.1).

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:  с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Указанные выше обстоятельства, по мнению истца, являются препятствием к регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с требованием   о признании права собственности на завершенный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером 49:09:030211:321.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. 

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум № 44) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2 Пленума № 44). 

При исследовании обстоятельств, связанных с получением разрешения на строительство спорного объекта, суд установил, что у истца отсутствует указанное разрешение.

В соответствии с Федеральным законом от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» понятие самовольная постройка применяется с 01.01.1995 к гражданским правоотношениям, возникшим после введения в действие части первой Гражданского кодекса.

Здания, строения и сооружения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11).

По материалам дела судом было установлено, что строительство спорного объекта было начато до 1995 года, что подтверждается постановлением Администрации  г. Магадана от 20.07.1992 № 2192 «О предоставлении земельного участка для строительства демонстрационного дома по ул. Гагарина» (л.д.48-49, т.8), в связи с чем в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения статьи 222 ГК РФ. 

Доказательств несоблюдения порядка строительства, предусмотренного в момент возведения постройки, в материалы дела также не представлено.

Между тем, судом проверено, что создание спорного объекта было произведено на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого допускает строительство индивидуального демонстрационного дома.

Кроме того, по результатам судебной строительно-технической экспертизы, назначенной по ходатайству истца и проведенной экспертом ООО «Северо-Восточный научно-производственный центр», было установлено следующее: 

- объект, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 49:09:030211:321, общей площадью 210,8 кв.м является объектом капитального строительства. Исследуемый объект имеет все признаки капитального строения: заглубленный фундамент, связь строения с фундаментом, отсутствуют сборно-разборные элементы несущих и ограждающих конструкций, перемещение строения невозможно без соразмерного ущерба для него, наличие инженерных коммуникаций;

- объект соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Магадан», утвержденных постановлением мэрии города Магадан от 08.09.021 № 3015;

- объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности и иным нормам и правилам в области пожарной безопасности объектов капитального строительства;

- при возведении объекта нарушения строительных, градостроительных норм и правил не допущены;

- сохранение объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает;

- сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает (л.д.4-40, т.9).

Суд признает указанное Заключение эксперта допустимым и относимым доказательством, поскольку оно отвечает требованиям объективности, научной достоверности, его выводы основаны на материалах дела и проведенных исследованиях.  

Значимым при разрешении возникшего спора суд считает то, что основанием для отказа истцу в регистрации права собственности на завершенный строительством объект явилось то обстоятельство, что истец в настоящее время не может претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду без торгов, поскольку действующим законодательством предусмотрено однократное предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.

При указанных выше обстоятельствах у истца отсутствует возможность приобрести в установленном законом порядке права на землю в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и последующей регистрации прав на завершенный строительством объект недвижимости.

Действующее законодательство, регулирующее вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нормы Земельного кодекса Российской Федерации направлены в том числе на исключение случаев осуществления государственной регистрации прав на самовольные постройки.

Между тем, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, строительство спорного объекта началось в отсутствие  разрешения на строительство, что не противоречит действующему на момент строительства законодательству, строительство спорного объекта фактически было завершено в период действия договора аренды земельного участка (24.12.1999 за первоначальным собственником объекта (ПК МЗКПД) было зарегистрировано право собственности, 03.02.2009 был зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства (98% степень готовности)– л.д.126, 140-148, т.1; л.д.13, т.8). 

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований считать спорное здание возведенным с нарушением закона или самовольной постройкой у суда не имеется. 

Отсутствие законных оснований для регистрации права собственности на спорный объект лишает истца возможности государственной регистрации права на законно возведенный объект и порождает правовую неопределенность в отношении спорного объекта, так как затрудняет введение его в гражданский оборот. 

При этом судом по делу установлено, что признание права истца на завершенный строительством объект не нарушает публичных интересов и прав иных лиц. 

При изложенных обстоятельствах, с учетом предпринятых истцом мер по легализации объекта строительства, требование истца о признании права собственности  на завершенный строительством объект недвижимого имущества с кадастровым номером 49:09:030211:321 (общая площадь 210,8 кв., количество этажей 2), созданный в результате окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030211:321, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030211:13 по адресу: 

<

...>, подлежит удовлетворению.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

По заявленным требованиям подлежит уплате госпошлина в размере 6000,00 рублей. При подаче иска в суд истцом уплачена госпошлина в размере 6 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением от 09.10.2023 № 216 (л.д.51, т.1)

При подаче ходатайства о назначении судебной экспертизы  истец внес в депозит суда 150 000,00 рублей (л.д.94, т.8).

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В настоящем деле такие факты судом не установлены, в связи с чем судебные расходы по делу относятся на истца.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно счету ООО «Северо-Восточный научно-производственный центр» от 23.04.2024 № 23/04-Э стоимость судебной экспертизы составила 150 000,00 рублей. Таким образом, с депозитного счета суда ООО «Северо-Восточный научно-производственный центр» следует перечислить вознаграждение в размере 150 000,00 рублей. 

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.         Признать за обществом с ограниченной ответственностью Охранное агентство «Магаданский пункт охраны» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) право собственности на объект завершенного капитального строительства (вид объекта недвижимости «здание», общая площадь 210,8 кв.м, количество этажей 2), созданный в результате окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 49:09:030211:321, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 49:09:030211:13 по адресу: 

<

...>.

2.         Бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области перечислить с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Восточный научно-производственный центр» 150 000 рублей 00 копеек в оплату услуг эксперта по настоящему делу по реквизитам, указанным в счете от 23.04.2024 № 23/04-Э.

3.         Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья                                                                          Дьячкова Э.Л.