АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-300/2023

г. Краснодар

04 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 04 марта 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                              председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г.,                                                 при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы                                видеоконференц-связи с Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики,                 от истца – Кабардино-Балкарской региональной общественной организации                         «Общество охотников и рыболовов» (ИНН 0711025740,  ОГРН 1020700000320) –      Коковой М.Х. (исполнительный директор; протокол заседания правления от 12.11.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя Тлянчева Бориса Жамботовича                 (ИНН 071302666146, ОГРНИП 322070000016982) – Ворокова М.М. (доверенность               от 07.11.2023), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тлянчева Бориса Жамботовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.07.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 по делу № А20-300/2023, установил  следующее.  04 марта 2024 года     18 марта 2024 года

Кабардино-Балкарская региональная общественная организация                       «Общество охотников и рыболовов» (далее – общество; арендодатель) обратилась                            в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю                                             ФИО2  (далее – предприниматель; арендатор) о расторжении договора  аренды находящихся в собственности общества объектов недвижимости – прудов № 1, 2, 3, 4, 5 общей площадью 1 189 тыс. кв. м, инвентарный № 43,                               литеры 1, 2, 3, 4, 5 с кадастровым  номером 07:07:0000000:5267, расположенных                              по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Урванский район,  с. Урвань (далее – спорные пруды) от 01.01.2018  (далее – договор от 01.01.2018);  о возложении на  арендатора обязанности  освободить и вернуть арендодателю по акту приема-передачи  спорные  пруды. 

Решением суда от 28.07.2023, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 17.10.2023, исковые требования удовлетворены, суд                     расторг договор от 01.01.2018, возложил на предпринимателя обязанность возвратить                       обществу спорные пруды в течение 10-и календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Судебные акты мотивированы существенным                  нарушением предпринимателем договора аренды, выразившимся в отказе от несения дополнительных расходов по договору от 01.01.2018 в виде  платы за земельный                        участок (который в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимо связан со спорными прудами), что в соответствии со статьей 619 Кодекса влечет расторжение договора аренды. При расторжении договора от 01.01.2018                         суды исходили из положений статьи 451 Кодекса, сославшись на существенные изменения обстоятельств, а именно:  обязательное внесение обществом платежей на основании заключенного  в 2022 году  с  Министерством земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее – министерство) договора                   аренды земельного участка, на котором расположены спорные пруды,  что общество                    не могло предвидеть при заключении  договора от 01.01.2018  и, соответственно,                                не учло эти расходы при установлении  размера  арендной  платы  по  договору                           от 01.01.2018.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении                          исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что обосновывая увеличение арендной платы заключением с министерством договора аренды                         земельного участка, на котором  расположены спорные пруды, общество фактически требует плату за земельный участок, который в аренду предпринимателю не предоставлялся. Общество является самостоятельным юридическим лицом, которое                     несет риск последствия  своих взаимоотношений и предпринимательской деятельности, и не должно перекладывать их на своих контрагентов по сделкам. Заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены  спорные пруды, не порождает у общества право требовать от предпринимателя дополнительной оплаты, не предусмотренной договором от 01.01.2018. Суды не учли, что условие о новом                     размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами                 договора дополнительного соглашения, и неподписание дополнительного соглашения                  об увеличении арендной платы не является основанием для  расторжения действующего договора аренды в судебном порядке. Предприниматель представил доказательства подписания и направления обществу дополнительного соглашения от 01.06.2022 к договору от 01.01.2018, которое общество не подписало, и в судебном заседании 18.07.2023 заявило, что подписанное предпринимателем дополнительное соглашение               для общества не актуально, поскольку кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположены  спорные пруды, с января 2023 года увеличилась. Такие                   действия свидетельствуют о незаинтересованности общества в урегулировании договорных отношений с предпринимателем,  являются недобросовестными и  недостаточны  для расторжения договора от 01.01.2018. 

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты                       без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                                               без удовлетворения.

В судебном заседании представители  предпринимателя и общества поддержали доводы  кассационной  жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу надлежит                          отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим  основаниям. 

Как видно из материалов дела, с 1977 года общество является собственником имущественного комплекса, состоящего из: дома рыбака со служебными строениями площадью 323,2 кв. м, артезианской скважины № 44346-55, 0 м, хозяйственных                     складов, инкубационного цеха, водоемов (прудов) в количестве 5 штук (о чем                                          в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок                                          с ним  содержится запись о регистрации права собственности от 05.11.1999                                           № 07-08-04:01-29/1999-036, от 11.04.2011 № 07-07-03/003/2011-748).

С 1999 года между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) сложились арендные отношения в отношении указанного имущественного комплекса                     на основании договоров аренды от 01.02.1999,  01.02.2010,  01.02.2012, 01.02.2013,  20.01.2017. 

01 января 2018 года между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды спорных прудов  сроком действия до 31.12.2027. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике.                                          По акту приема-передачи спорные пруды переданы предпринимателю 01.01.2018, в котором отражено,  что на момент подписания акта система водообеспечения                           находится в неудовлетворительном состоянии. Из-за отсутствия воды не заполняются водой  пруды № 3, 4, 5. Главный шлюз на реке Урвань разрушен, шлюзы на                                    прудах № 3, 4, 5 изношены и не пригодны для эксплуатации. Канал водообеспечения пруда № 1 не работает из-за разрушения. 

Согласно пункту 1.1 договора от 01.01.2018 предметом договора являются                      спорные пруды, используемые для целей рыбоводства  (пункт 1.3 договора от 01.01.2018).

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 01.01.2018 размер арендной платы составляет 36 тыс. рублей в квартал  и 144 тыс. рублей в год. Арендная плата                           вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа наступившего квартала  (пункт 2.2 договора от 01.01.2018). 

В силу пункта 2.3 договора от 01.01.2018 размер арендной платы может                     изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Условие о новом размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Согласно пункту 7.2 договора от 01.01.2018 изменения и дополнения                                          к договору действительны при условии, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и зарегистрированы в установленном порядке. Дополнения и изменения оформляются дополнительным соглашением к договору.  

Спорные пруды расположены на земельном участке с кадастровым номером 07:07:0000000:5129, категория земель – земли запаса (далее – земельный участок),  которым на момент заключения договора от 01.01.2018 общество владело на праве постоянного бессрочного пользования, и кадастровая стоимость которого не определена, что подтверждено выписками из ЕГРН от 19.02.2020,  03.03.2020,                                            в связи с чем в расчет арендной платы по договору от 01.01.2018 не включены                              затраты по использованию земельного участка (общество не вносило платежи за находящийся в бессрочном пользовании земельный  участок).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ                                          «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) на территории Кабардино-Балкарской Республики проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2020. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Минэкономразвития Кабардино-          Балкарской Республики от 27.11.2020 № 162. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере                                22 689 286 рублей, что подтверждено выписками из ЕГРН от 12.10.2021,  09.02.2022,                29.03.2023,  26.04.2021. Соответственно, обществу, в чьем бессрочном пользовании находится земельный участок, начислен земельный налог  за  I – IV кварталы 2021 года – в размере 68 068 рублей,  за I квартал 2022 года – в размере 28 362 рублей. 

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2021 № 137-ФЗ «О введении                              в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением  Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2015 № 90-ПП «О правилах                            определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности                           Кабардино-Балкарской Республики и собственность на которые не разграничена», распоряжением министерства от 08.04.2022 № 217 «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:07:0000000:5129» между                           министерством  и обществом заключен договор аренды земельного  участка  под  спорными   прудами  от 08.04.2022 № 437.  

Годовая арендная плата за земельный участок установлена в размере                             68 068 рублей. Согласно распоряжению министерства от 08.04.2022 № 217 и                                выписке  из ЕГРН от 28.02.2022 статус земельного участка с категории – земли запаса изменен  на категорию – земли сельскохозяйственного назначения.

Уведомлением от 30.04.2022 № 13 общество известило предпринимателя об увеличении размера арендной платы и направило дополнительное соглашение                                      к договору от 01.01.2018 об установлении арендной платы в размере 58 437 рублей                            и ежеквартальном ее внесении не позднее 10-го числа наступившего  квартала. 

В ответном письме от 31.05.2022 предприниматель сослался на                            невозможность подписания дополнительного соглашения ввиду отсутствия обоснования увеличения арендной платы  и включения в договор от 01.01.2018 дополнительных условий.

15 июня 2022 года общество повторно направило предпринимателю                            уведомление и дополнительное соглашение к договору от 01.01.2018 и                                    приложило расчет арендной платы, согласно которому размер годовой арендной                                             платы земельного участка составляет 68 068 рублей,   спорных прудов – 170 220 рублей,  непредвиденных расходов – 1 712 рублей  (том 1 л. д. 40).

В письме от 15.07.2022  предприниматель указал, что под предлогом                         увеличения арендной платы по договору от 01.01.2018  в дополнительное                              соглашение включены пункты, не имеющие отношения к арендной плате за спорные пруды, а также на то, что плата может изменяться лишь по соглашению сторон,                        поэтому одностороннее  ее  изменение  незаконно. 

26 июля 2022 года общество направило предпринимателю досудебное                           уведомление с требованием рассмотрения вопроса о подписании дополнительного соглашения к договору от 01.01.2018 в связи с увеличением арендой платы. 

Данное уведомление предприниматель оставил без ответа, дополнительное соглашение  к  договору от 01.01.2018 не подписал. 

В связи с неподписанием  предпринимателем дополнительного соглашения к договору от 01.01.2018 общество направило  предпринимателю уведомление                                           от 02.12.2022 № 30 о прекращении договорных отношений и необходимости                       подписания соглашения о расторжении договора от 01.01.2018. 

Поскольку предприниматель не ответил на указанное уведомление,                                  общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении                        договора  от  01.01.2018.  

Суды удовлетворили исковые требования общества,  руководствуясь, в том                          числе  положениями пункта 2 статьи 450, статьи 451, пункта 2 статьи 452  статей 606,                     614,  619  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

Вместе с тем, сославшись на статью 619 Гражданского кодекса                                        Российской Федерации (согласно которой по требованию арендодателя договор                          аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор                              пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или                         назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), суды не учли, что договором                           от 01.01.2018 арендная плата за спорные пруды установлена в размере 36 тыс. рублей                        за квартал, и доказательства невнесения предпринимателем арендной платы                                             в  установленном договором от 01.01.2018 размере  общество  не  представило.  Доказательства  существенного нарушения предпринимателем условий договора                             при использовании  спорных  прудов  общество также  не представило, что надлежит учесть  при  новом  рассмотрении  дела.

Дополнительному исследованию при новом рассмотрении дела подлежит основанный на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации довод общества о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны                        исходили при заключении договора от 01.01.2018.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса                                  Российской Федерации, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть,                              договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суды не указали, какие обстоятельства относительно аренды спорных прудов существенно изменились, что влечет безусловное расторжение договора от 01.01.2018.

Так, согласившись с утверждением общества о существенном изменении обстоятельств, состоящем в необходимости внесения обществом платы за земельный участок, на котором расположены спорные пруды, и в этой связи необходимостью  увеличения размера арендной платы по договору от 01.01.2018, суды не учли, что предметом данного договора являются спорные пруды, в то время как предложенная обществом в дополнительном соглашении к договору от 01.01.2018   арендная                              плата состоит из непредвиденных расходов (1 712 рублей), арендной платы за   спорные пруды (170 220 рублей), арендной платы за земельный участок (68 068 рублей).                         Вопрос о возможности заключения с предпринимателем договора субаренды                           земельного участка, на котором расположены спорные пруды, а также правовую                         природу непредвиденных расходов  в размере 1 712 рублей, включенных в арендную плату  по  договору  аренды  спорных  прудов,  суды не исследовали.                       

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации                              по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по                       решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;                                      в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что                       была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поддержав довод общества о существенном нарушении предпринимателем договора от 01.01.2018 (содержащего условие об изменении размера арендной платы), которое выражено в неподписании предпринимателем дополнительного соглашения к договору от 01.01.2018 об изменении арендной платы и порядка ее внесения, суды                               не учли следующее.

Пунктом 2.3 договора от 01.01.2018 изменение размера арендной платы предусмотрено не чаще одного раза в год и считается согласованным с даты                           подписания обеими сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства подписания обществом и предпринимателем дополнительного соглашения к договору                                           от 01.01.2018. Более того, из материалов дела усматривается, что предприниматель возражает против предложенного обществом размера арендной платы, требует обоснования предложенной обществом арендной платы по договору от 01.01.2018, включающей некие непредвиденные расходы (1 712 рублей), арендную плату за   спорные пруды (170 220 рублей), арендную плату за земельный участок (68 068 рублей),                    в то время как согласно пункту 1.1 договора от 01.01.2018 предметом                                            договора  от 01.01.2018  являются  спорные  пруды.

В материалы дела не представлены доказательства внесения изменений                                     в предмет договора от 01.01.2018, как не представлены и доказательства                   урегулирования  между  арендодателем и арендатором преддоговорного спора                                     в  порядке  статей  445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, не разрешив фактически возникший между обществом и предпринимателем преддоговорный спор (относительно заключения дополнительного соглашения о существенном условии договора аренды – размере арендной платы                             за спорные пруды),  суд первой инстанции расторг договор от 01.01.2018,                                     прекратив  тем  самым  долгосрочные  арендные  отношения между обществом и предпринимателем. 

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции,                                  не  устранив  допущенные нарушения.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. 

Поскольку судебные акты по делу приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, недостаточно обоснованы, решение суда и постановление суда апелляционной инстанции  подлежат отмене с направлением дела на новое                   рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в силу                     части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства,                       которые были отвергнуты судом первой и апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма                           материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято  при  новом  рассмотрении  дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все                        фактические обстоятельства по делу, в совокупности оценить представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применить нормы                           права, принять обоснованный судебный  акт и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                       кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.07.2023                                     и постановление   Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.023                             по делу № А20-300/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                     в  Арбитражный  суд  Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий Т.Н. Драбо

Судьи В.А. Анциферов

 Р.Г. Калуцких