Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-35694/2023

19 сентября 2024 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024  г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крубцовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «АМЗ-МАРКЕТ», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, о  взыскании 760 886 руб. 96 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: представитель ФИО3, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность № 34 от 22.02.2022.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, КУИиЗО г. Челябинска), 09.11.2023 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АМЗ-МАРКЕТ» (далее – ответчик, ООО «АМЗ-МАРКЕТ»), о  взыскании:

- задолженности по договору аренды земельного участка от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007 за период с 01.04.2022 по 30.06.2023 в размере 638 148 руб. 99 коп.

-  пени по договору от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007 за период с 02.07.2022 по 30.06.2023 в размере 122 737 руб. 97 кои. с продолжением начисления неустойки в размере 0,1% от суммы недоимки но арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, начиная с 01.07.2023.

Определением суда от 16.11.2023 исковое заявление принято для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

Определением от 12.01.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору земельного участка от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007, что привело к образованию задолженности, а также начислению пени.

Определением от 26.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2.

Определением от 20.08.2024 судебное заседание назначено на 05.09.2024.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на неверное применение истцом ставки арендной платы равной 0,5% (Строительство (объекты незавершенного строительства) вместе 0,3% (в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства). Ответчик также просит снизить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Третье лицо ФИО2 представило мнение, в котором указывает на необоснованное применение истцом ставки арендной платы равной 0,5% (Строительство (объекты незавершенного строительства) вместе 0,3% (в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Челябинска от 30.11.2007 N 4245-д между Комитетом (арендодатель) и ООО "АМЗ-Маркет" (арендатор) заключен договор аренды земли города Челябинска от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007 (л.д. 7-10), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0425009:0111, площадью 13 528 кв. м, расположенный на пересечении ул. Блюхера - ул. Новоэлеваторной в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгового комплекса и газовой котельной без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.4 договор заключен сроком на 2 года с даты принятия распоряжения.

По условиям п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В приложении (форма № 2) стороны предусмотрели внесение арендной платы за землю поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (т. 1 л.д. 20).

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

По акту приема-передачи от 05.12.2007 земельный участок передан арендатору (л.д.19).

Дополнительным соглашением № 1 от 02.08.2010 срок действия договора аренды УЗ № 009047-К-2007 продлен до 30.11.2012 (л.д. 18).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию, участок с кадастровым номером 74:36:0425009:111 учтен в государственном кадастре недвижимости 15.05.2007 с разрешенным видом использования - для строительства торгового комплекса.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0425009:111 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0000000:6448. Собственниками объекта незавершенного строительства являются в размере общей долевой собственности 7/10 ООО "АМЗ-Маркет", в размере общей долевой собственности 1/10 ООО "Фазенда" (ликвидировано) и в размере общей долевой собственности 1/5 ФИО4 (л.д. 29-30).

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что ООО «Фазенда» 27.07.2021 исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее юридическое лицо, ФИО4 умер, его правопреемниками являются Баранова Н.Н.Ф. и ФИО1, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц.

Таким образом, у ответчика существует обязательства по внесению арендной платы за земельный участок.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 30.06.2023 в размере 638 148 руб. 99 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитетом представлено требование (претензия) от 04.10.2023 № 47068 о выплате задолженности по договору аренды (л.д. 39).

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007, суд  квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Переданный в аренду ООО "АМЗ-Маркет" земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгового комплекса (л.д. 26-27).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (далее - Закон N 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап: 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (в редакции до 01.07.2017; в актуальной редакции - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости);

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 истец применил ставку арендной платы – 0,5% (Строительство (объекты незавершенного строительства)), К1 - 3,75 (Строительство), К2 (Советский район) – 1,083, К3 - 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства), кадастровая стоимость земельного участка по 31.12.2022- 50 589 038 руб. 24 коп., с 01.01.2023 – 50 851 752 руб. 00 коп.; период с 01.01.2023 по 30.06.2023 истец применил ставку арендной платы – 0,5% (Строительство (объекты незавершенного строительства)), К1 – 1,75 (объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры), К2 (Советский район) – 1,083, К3 - 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства)

Разногласия сторон возникли относительно размера применяемых ставки арендной платы.

Согласно Закону № 257-ЗО ставки арендной платы принимаются равными 0,3 процента - в отношении земельных участков предоставленных на период строительства (за исключением земельных участков, указанных в пункте 1-1 настоящей части) (в ред. Законов Челябинской области от 02.11.2016 N 444-ЗО, от 29.12.2021 N 508-ЗО).

0,5 процента - в отношении земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в случае предоставления таких земельных участков для завершения строительства указанных объектов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39-6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства (в ред. Закона Челябинской области от 04.10.2018 № 789-ЗО).

Из предмета договора УЗ № 009047-К-2007 от 05.12.2007 следует, что земельный участок предоставлен для строительства торгового комплекса и газовой котельной без проведения торгов. Срок договора аренды установлен дополнительным соглашением № 1 от 02.08.2010 до 30.11.2012. 

После истечения сроков договора аренды земельный участок не возвращен, дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды или расторжения договора аренды не заключались, как и не заключался договора аренды для предоставления спорного земельного участка для завершения строительства объекта. 

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ арендатор, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ответчик продолжил пользоваться земельным участком после 30.11.2012, что не оспаривается сторонами, в этой связи договор аренды от 05.12.2007 УЗ № 009047-К-2007 считается возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, в настоящем случае подлежит применению ставка арендной платы равная 0,3%.

Судом также установлено, что ранее между сторонами возникал спор относительно применения ставки арендной платы. 

Так, в решении Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 по делу №А76-13536/2021 установлено, что 27.05.2008 было выдано разрешение на строительство № 000418-95-г торгового комплекса высотой в 2 этажа (т.1 л.д. 41). Срок действия разрешения был продлен до 31.12.2012. На основании разрешения произведены строительные работы и на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства. Доказательств ввода объекта в эксплуатацию не имеется. Суд пришёл к выводу, что САП в расчетах следует применить в значении 0,3%, а К1 исходя из вида разрешенного использования земельного участка согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН. Согласно ЕГРН разрешенное использование земельного участка – «для строительства…».

Кроме того, в решении Центрального районного суда г. Челябинска от 31.05.2024 по делу №2-855/2024 по иску Комитета к ФИО2, ФИО1, при участии в качестве третьего лица ООО "АМЗ-Маркет", также установлено необходимость применения САП в расчетах в значении 0,3%.

С учетом изложенного, суд производит свой расчет АП (арендной платы), который с 01.04.2022 по 31.12.2022 составляет 291 232 руб. 08 коп. (35 412 326,77 руб. (для площади 9469,60 кв.м.) х 0,3% х 3,75 х 1,083х 0,9 / 4 квартала х 3 квартала), с 01.01.2023 по 30.06.2023 составляет 91 076 руб. 06 коп. ( 35 596 226,40 руб. (для площади 9469,60 кв.м.) х 0,3% х 1,75 х 1,083 х 0,9 / 4 квартала х 2 квартала), всего 382 308 руб. 14 коп. 

Таким образом, по расчету суда с ответчика подлежит взысканию долг в сумме 382 308 руб. 14 коп.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п.6.3 договора с учетом дополнительного соглашения к нему стороны согласовали возможность взыскания штрафных санкций за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 0,1 % от суммы недоимки.

Суд произвел расчет пени за период с 01.10.2022 по 30.06.2023, размер которой составил 73 417 руб. 65 коп. 

При этом суд обращает внимание, что не смотря на то, что истцом заявлено взыскание пени со 02.07.2022, в своем расчете истец производит расчет с 01.10.2022, в связи с чем, суд также произвел расчет пени с 01.10.2022

период

дней

неустойка

сумма неустойки

.

Сумма долга 97 077,36 по состоянию на 01.10.2022

01.10.2022 – 03.10.2022

3

291,23

291,23

03.10.2022 Увеличение суммы долга+97 077,36 ?

Сумма долга 194 154,72 ?

04.10.2022 – 09.01.2023

98

19 027,16

19 318,39

09.01.2023 Увеличение суммы долга+97 077,36 ?

Сумма долга 291 232,08 ?

10.01.2023 – 03.04.2023

84

24 463,49

43 781,88

03.04.2023 Увеличение суммы долга+45 538,03 ?

Сумма долга 336 770,11 ?

04.04.2023 – 30.06.2023

88

29 635,77

73 417,65

Ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени.

Истец  представил возражения на заявление ответчика.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

По смыслу ст. 12, 330, 332 и 394 ГК РФ неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение, направлена в первую очередь на стимулирование своевременного исполнения обязательств, и предупреждение нарушений.

Суду предоставлено право снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Рассмотрев обстоятельства спора, с учетом представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки.

Наряду с этим истец заявил о начислении пени на  основной долг с 01.07.2023 до момента фактического исполнения обязательства по его оплате.

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Соответствующая позиция также содержится в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016.

Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. В данном случае таких ограничений судом не установлено.

Расчет суммы штрафных санкций, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета штрафных санкций.

В данном случае пеня подлежит исчислению по формуле: сумма долга * количество дней просрочки * 0,1%.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ при цене иска 760 886 руб. 96 коп. размер государственной пошлины составляет 18 218 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст. 110 АПК РФ).

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично (59,89%), государственная госпошлина в размере 10 910 руб. 76 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход государственного бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМЗ-МАРКЕТ», ОГРН 

<

***>, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, задолженность в размере 382 308 руб. 14 коп., пени в размере 73 417 руб. 65 коп., продолжить начисление пени в размере 0,1% от суммы долга 382 308 руб. 14 коп. за каждый день просрочки до даты фактической оплаты, начиная с 01.07.2023.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АМЗ-МАРКЕТ», ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10 911 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                                 В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.