Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-6538/2019

г. Тамбов

20 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2020

Полный текст решения изготовлен          20.05.2020

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Попова Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уклеиной И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Закрытому акционерному обществу «Волковский спиртзавод»

<

...>

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 2 623 620 руб. 90 коп.

 

при участи в судебном заседании представителей:

от истца:        ФИО1, доверенность № 158 от 18.12.2019, паспорт

от ответчика: ФИО2, доверенность № 68АА1193201 от 18.07.2019, паспорт

 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях (МТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Волковский спиртзавод» (ЗАО «Волковский спиртзавод», ответчик) о взыскании основного долга по договору № 48 от 20.12.2005 аренды находящего в федеральной собственности земельного участка, образовавшегося в период с 01.10.2017 по 31.03.2019, в размере 660 289 руб. 91 коп., пени за просрочку платежей, начисленной за период с 26.10.2017 по 31.03.2019, на общую сумму 432 082 руб. 68 коп., всего 1 092 372 руб. 59 коп. (том 1, л.д. 4-9).

Письмом № 68-ММ-02.3/10963 от 30.12.2019 (том 3, л.д. 26) истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ЗАО «Волковский спиртзавод» основной долг по договору № 48 от 20.12.2005 аренды находящего в федеральной собственности земельного участка, образовавшийся в период с 01.01.2018 по 31.03.2019, в размере 660 289 руб. 91 коп., пеню за просрочку платежей, начисленную за период с 26.10.2017 по 31.03.2019, на общую сумму 432 082 руб. 68 коп., всего 1 092 372 руб. 59 коп.

Данные уточнения судом приняты.

Письмом № 68-ММ-02.3/842 от 04.02.2020 (том 3, л.д. 92, 93) истец в порядке ст. 49 АПК РФ вновь уточнил исковые требования, просил взыскать с ЗАО «Волковский спиртзавод» основной долг по договору № 48 от 20.12.2005 аренды находящего в федеральной собственности земельного участка, образовавшийся в период с 01.01.2018 по 31.03.2019, в размере 715 289 руб. 91 коп., пеню за просрочку платежей, начисленную за период с 26.10.2017 по 05.02.2020, на общую сумму 1 963 330 руб. 99 коп., всего 2 678 620 руб. 90 коп.

Данные уточнения судом приняты.

Письмом № 68-ММ-02.3/3033 от 14.04.2020 (том 4, л.д. 1, 2) истец в порядке ст. 49 АПК РФ окончательно уточнил исковые требования, просил взыскать с ЗАО «Волковский спиртзавод» основной долг по договору № 48 от 20.12.2005 аренды находящего в федеральной собственности земельного участка, образовавшийся в период с 01.01.2018 по 31.03.2019, в размере 660 289 руб. 91 коп., пеню за просрочку платежей, начисленную за период с 26.10.2017 по 05.02.2020, на общую сумму 1 963 330 руб. 99 коп., всего 2 623 620 руб. 90 коп.

Данные уточнения судом приняты.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнениях к иску, письменной правовой позиции по делу, возражениях на отзыв (том 2, л.д. 93, 94, 134-136; том 3, л.д. 47-52).

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведённым в отзыве, ходатайстве о приостановлении производства по делу и письменной правовой позиции по делу (том 1, л.д. 113-115, 130-132; том 2, л.д. 104, 105; том 3, л.д. 3-8, 102, 103), указав, что задолженность перед истцом отсутствует, более того, по договору № 48 от 20.12.2005 имеется переплата по арендным платежам, так как в предыдущих отчётных периодах размер арендной платы, предъявленной МТУ Росимущества к оплате, был необоснованно завышенным.

Согласно свидетельству № 197 от 28.08.1992 первоначальным владельцем земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105011:7 площадью 22 411 кв.м по адресу: 

<

...> (земельный участок) на праве постоянного (бессрочного) пользования являлось Государственное предприятие «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис», преобразованное в 1992 году в ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис», получившее в порядке приватизации в собственность производственную базу ликёроводочного завода. При этом на земельный участок документы о праве собственности в порядке приватизации не оформлялись, к правопреемнику государственного предприятия - акционерному обществу открытого типа земельный участок перешёл также на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением мэра города Тамбова № 6292 от 08.12.2000 свидетельство о праве бессрочного пользования землёй № 197 от 28.08.1992 признано утратившим силу, на ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка.

Земельный участок был передан в муниципальную собственность города Тамбова с последующим оформлением между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города и ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» договора аренды № 6 от 30.01.2001 (договор аренды зарегистрирован 26.11.2002, регистрационная запись № 68-01/51-1/2002-31898), затем - в федеральную собственность (соглашение от 2003 года о переводе на РФ прав и обязанностей по договору аренды № 6, право собственности за РФ зарегистрировано 12.09.2003, регистрационная запись № 68-01/31-1/2003-18251).

20.12.2005 между МТУ Росимущества и ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» был заключён договор аренды № 48 сроком до 20.12.2054, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок для использования под производственную базу. Этот договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи от 26.01.2010 ЗАО «Волковский спиртзавод» у ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод» приобрело расположенное на земельном участке недвижимое имущество (ранее данное имущество ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод» приобрело у ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис»).

Дополнительным соглашением от 25.03.2010 к договору аренды № 48 от 20.12.2005 права и обязанности арендатора перешли от ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод» к ЗАО «Волконский спиртзавод» (регистрационная запись № 68-68-01/058/2010-236).

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Федеральный закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в ч. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса РФ (Земельный кодекс) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Поскольку договор аренды № 48 от 20.12.2005 заключён после вступления в силу Земельного кодекса (Земельный кодекс вступил в силу 29.10.2001), к нему применяется порядок определения размера арендной платы, установленный абз. 3 и 4 п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ - в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В силу ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (Гражданский кодекс) ЗАО «Волковский спиртзавод» имеет ту же правосубъектность, что и первоначальный арендатор, которым было оформлено право аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в соответствии с положениями Федерального закона № 137-ФЗ.

Однако в спорном периоде арендная плата определялась истцом исходя из рыночной стоимости земельного участка (2018 год) и рыночной стоимости права аренды земельного участка (1 квартал 2019 года). Внесение ответчиком завышенной арендной платы привело к образованию её переплаты, начиная с 01.07.2016 в размере более 2 млн. руб.

Кроме того, постановлением Правительства № 531 от 05.05.2017, вступившим в законную силу 12.08.2017, изменён порядок определения размера арендной платы за федеральные земельные участки (для ответчика снижение произошло в 6 раз). Однако новый порядок истец применяет лишь с начала 2018 года.

Применение МТУ Росимущества иной ставки арендной платы, отличной от установленной абз. 3, 4 п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, а также без учёта норм постановления Правительства № 531 от 05.05.2017 при определении размера арендной платы в период 12.08.2017 - 31.12.2017, противоречит нормам действующего законодательства.

В судебном заседании представитель уточнённый иск также не признал.

ЗАО «Волковский спиртзавод» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области в порядке ст. 132 АПК РФ о принятии к производству встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в котором просило обязать МТУ Росимущества произвести перерасчёт арендных платежей за пользование земельным участком за период с 12.08.2017 по 31.12.2017.

Определением о 22.04.2020 встречное заявление ответчика возвращено.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о праве постоянного (бессрочного) пользования землёй № 197 от 28.08.1992 (том 2, л.д. 75) земельный участок был предоставлен на указанном праве Государственному предприятию «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис».

На основании Указа Президента РФ № 721 от 01.07.1992 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений в акционерные общества» решением Комитета по управлению государственным имуществом Тамбовской области № 625 от 10.11.1992 (том 2, л.д. 70, 71) названное Государственное предприятие преобразовано в ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис».

Земельный участок не вошёл в состав подлежащего приватизации имущества, не был включён в акт оценки стоимости передаваемого имущества (том 3, л.д. 60-68) и в план приватизации Государственного предприятия «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» (том 2, л.д. 76-87).

Согласно постановлению мэра города Тамбова № 6292 от 08.12.2000 «О предоставлении открытому акционерному обществу «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» земельного участка под производственную базу с присвоением адреса: ул. Андреевская, 33-д» (том 3, л.д. 9, 10): земельный участок предоставлен ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» под производственную базу в аренду сроком на 5 лет (п. 1); свидетельство о праве бессрочного пользования землёй № 197 от 28.08.1992 признано утратившим силу (п. 3); на ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка согласно решению Тамбовской городской Думы № 758 от 29.09.1999 (п. 4).

30.01.2001 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Тамбова (арендодатель) и ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» (арендатор) заключён договор № 6 аренды земельного участка муниципальной собственности в городе Тамбове (договор аренды № 6), по условиям п. 1.1. которого арендодатель во исполнение постановления мэра города Тамбова № 6292 от 08.12.2000 сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок сроком на 5-ть лет с 09.12.2000 по 08.12.2005 (том 3, л.д. 71).

Договор аренды № 6 зарегистрирован 26.11.2002, регистрационная запись № 68-01/51-1/2002-31898 (том 3, л.д. 13).

Во исполнение ст. 3 Федерального закона № 101-ФЗ от 17.07.2001 «О разграничении государственной собственности на землю», постановления Правительства РФ № 140 от 04.03.2002 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности» и распоряжения Правительства РФ № 1046-р от 31.07.2003 между РФ в лице Комитета по управлению имуществом в Тамбовской области и муниципальным образованием - город Тамбов в 2003 году заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области прав и обязанностей по договору аренды № 6 (том 2, л.д. 66).

В связи с заключением упомянутого соглашения в договор аренды № 6 дополнительным соглашением б/н и даты (том 3, л.д. 72) внесены соответствующие изменения.

Договор аренды № 6 не содержит условий о его продлении на новый срок. В п. 3.4.10. этого договора стороны согласовали, что после истечения срока его действия арендатор обязан передать арендодателю земельный участок в состоянии и качестве, не хуже первоначального.

В связи с окончанием срока действия договора аренды № 6 ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» обратилось в МТУ Росимущества с письмом № 12/2602 от 14.12.2005 (том 3, л.д. 69) о заключении нового договора аренды земельного участка под производственную базу сроком на 49 лет.

По окончании срока договора аренды № 6 в соответствии с распоряжением МТУ Росимущества № 330-р от 20.12.2005 (том 3, л.д. 46) между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» (арендатор) 20.12.2005 был заключён договор № 48 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка (договор аренды № 48), по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок для использования под производственную базу в границах, указанных в кадастровом плане участка (том 1, л.д. 30, 31).

Срок действия договора аренды № 48 устанавливается по 20.12.2054 и подлежит обязательной государственной регистрации (п.п. 2.1., 2.2. договора № 48).

Указанный договор аренды прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке 13.02.2006, регистрационная запись № 68-68-01/003/2006-630.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приёма-передачи (том 1, л.д. 32).

В силу п. 3.1. договора аренды № 48 в редакции дополнительного соглашения б/н от 01.01.2009 (том 1, л.д. 33) годовой размер арендной платы за землю с 01.01.2009 определён исходя из рыночной оценки земельного участка (до установления Правительством РФ Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ) и составляет 1 388 137 руб. 34 коп.

Согласно п.п. 3.2.-3.4. договора аренды № 48 арендатор вносит арендную плату ежемесячно, равными долями не позднее 25-го числа текущего месяца (в случае, когда окончание срока попадает на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и вносится в соответствии с количеством дней в данном месяце) путём перечисления на счёт арендодателя в соответствии с прилагаемым к договору расчётом арендной платы (том 1, л.д. 13). Арендная плата начисляется с 09.12.2005.

Размер арендный платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем с предварительным уведомлением арендатора не чаще одного раза в год с учётом изменяющейся конъюнктуры рынка на основании отчёта оценщика об определении годовой рыночной стоимости арендной платы. Арендатор обязан уплачивать текущие платежи с учётом изменения арендной платы.

10.11.2009 между МТУ Росимущества, ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» и ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод» заключено дополнительное соглашение б/н (том 1, л.д. 34-36), по условиям которого на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 700 от 25.08.2009, заключённого между ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» и ЗАО «Тамбовский ликероводочный завод», и дополнительного соглашения к нему б/н от 12.10.2009 (том 2, л.д. 1-51), в качестве нового арендатора по договору аренды № 48 выступает ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод», к которому переходят все права и обязанности по этому договору на весь срок его действия.

25.03.2010 между МТУ Росимущества и ЗАО «Волковский спиртзавод» заключено дополнительное соглашение б/н (том 1, л.д. 38, 39), по условиям которого на основании договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 26.01.2010, заключённого между ЗАО «Тамбовский ликёроводочный завод» и ЗАО «Волковский спиртзавод», в качестве нового арендатора по договору аренды № 48 выступает ЗАО «Волковский спиртзавод», к которому переходят все права и обязанности по этому договору на весь срок его действия.

Не погашение задолженности по арендной плате и пене, оставление претензионных писем № 153.02.2 от 14.01.2019, № 124.02.2 от 15.01.2018, № 2842.02.2 от 03.04.2019 (том 1, л.д. 20, 22, 24) без удовлетворения, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению ввиду нижеследующего.

Нормой ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам ст. 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе.

В настоящем споре обязательства сторон возникли из заключённого долгосрочного договора № 48 от 20.12.2005 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, дополнительных соглашений к нему б/н от 01.01.2009, б/н от 10.11.2009, б/н от 25.03.2010.

Факт пользования земельным участком ответчиком не оспаривается.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из норм статей 309, 310 Гражданского кодекса следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 ст. 314 Гражданского кодекса закреплено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса).

В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный участок находится в федеральной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 68 АА № 209310, запись в ЕГРП от 12.09.2003 № 68-01/31-1/2003-18251, выпиской из ЕГРН от 04.03.2019 (том 1, л.д. 95; том 2, л.д. 52-65).

Проанализировав выше приведённое, суд приходит к выводу об ошибочности суждения ответчика относительно того, что договор аренды № 48 был заключён между МТУ Росимущества и ОАО «Тамбовское спиртоводочное предприятие «Талвис» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, основанного на неверном толковании норм материального права.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 48 является самостоятельным договором аренды, заключённым между указанными лицами в связи с тем, что ранее заключённый договор аренды № 6 прекратил свое действие.

Договор аренды № 48 не был оспорен в установленном законом порядке, не был признан недействительным или незаключённым, полностью или в части, договоренность о цене пользования арендованным имуществом в отношениях между истцом и ответчиком была достигнута, выражена в письменной форме путём заключения договора, в течение 9-ти лет подтверждалась ими конклюдентными действиями при расчётах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса).

Соответственно, ЗАО «Волковский спиртзавод» как арендатор обязан вносить арендные платежи за земельный участок с учётом действующего законодательства, регулирующего определение размера арендной платы за землю, и условий договора аренды № 48. Определение годового размера арендной платы в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков - льготное установление размера арендной платы (абз. 3 и 4 п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ) в рассматриваемом случае не правомерно.

Истцом, с учётом уточнений, заявлено о взыскании неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в 2017 году на общую сумму 877 662 руб. 01 коп., арендной платы за 2018 год и 1 квартал 2019 года в размере 660 289 руб. 91 коп., неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в 2018 году на общую сумму 920 947 руб. 31 коп., неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в 1 квартале 2019 года в сумме 164 721 руб. 67 коп.

По правилам п. 1 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (Правила № 582), в п. 2 которых закреплено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ и расположенных на территории РФ, в расчёте на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчёту, утвержденными Министерством экономического развития РФ; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (подп. «г» п. 2 Правил № 582 в редакции постановления Правительства РФ № 531 от 05.05.2017, в предыдущей редакции - рыночной стоимости земельных участков).

Пунктом 6 Правил № 582 установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в п.п. 3-5 Правил № 582, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Из п. 6 Правил № 582 в редакции, действовавшей на начало 2017 года (редакция от 16.07.2009) следует, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в п.п. 3-5 Правил № 582, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Как следует из отчёта № ГК-682/13 от 12.12.2015 об определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности (том 1, л.д. 40-64), по состоянию на 08.10.2015 рыночная стоимость земельного участка составляет 31 643 660 руб. 00 коп.

Согласно мотивированному мнению МТУ Росимущества (том 1, л.д. 65, 66) данный отчёт соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки.

Из отчёта № 18/017-6 от 20.06.2018 об оценке рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости (том 1, л.д. 66-83) усматривается, что по состоянию на 12.08.2017 рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на весь срок аренды (49 лет), составляет 29 821 197 руб. 00 коп.

Согласно мотивированному мнению МТУ Росимущества (том 1, л.д. 84) этот отчёт также соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды (п. 8 Правил № 582).

Таким образом, определяя размер арендной платы за 2017 год и рассчитывая неустойку в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, истец обоснованно применил установленный Федеральным законом № 415-ФЗ от 19.12.2016 «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» коэффициент уровня инфляции на 2017 год - 1,04; определяя размер арендной платы за 2019 год и рассчитывая неустойку в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, истец обоснованно применил установленный Федеральным законом № 459-ФЗ от 29.11.2018 «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» коэффициент уровня инфляции на 2017 год - 1,043.

В силу п. 2 постановления Правительства РФ № 531 от 05.05.2017 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009» данное постановление вступает в силу по истечении 3-х месяцев со дня его официального опубликования - с 12.08.2017.

Размер годовой арендной платы за земельный участок на 2017 год (том 1, л.д. 13) определён истцом в порядке подп. «г» п. 2 Правил № 582 в редакции от 16.07.2009 исходя из рыночной стоимости земельного участка, и составил 3 620 034 руб. 70 коп.

Согласно ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В силу норм ст. 12 ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса).

Частью 4 ст. 421 Гражданского кодекса определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса).

Системное толкование диспозитивных норм гражданского права в области свободы заключения договора во взаимосвязи с предусмотренным ст. 1 Гражданского кодекса принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своём интересе, указывает на право сторон самостоятельно определять в договоре размер неустойки, наиболее эффективно, на их взгляд, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательств.

Пунктом п. 5.2. договора аренды № 48 установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,3 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Из уточнённого расчёта МТУ Росимущества (том 3 л.д. 94) усматривается, что неустойка, начисленная в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы за четвёртый квартал в 2017 года в размере 877 662 руб. 01 коп., рассчитана МТУ Росимущества исходя из подлежащей уплате суммы 3 620 034 руб. 70 коп., или 301 669 руб. 56 коп. в месяц.

По мнению суда, данный расчёт неустойки произведён истцом без учёта следующего.

Нормами ст. 614 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ (Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды.

В силу требований ч.ч. 1, 2 ст. 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Нормой ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса в действующей до 01.03.2015 редакции, ст. 39.7 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за земельный участок является регулируемой (была регулируемой на момент заключения договора аренды № 48), стороны договора аренды № 48 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой в силу абз. 2 ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно ч. 2 ст. 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В то же время, ВАС РФ разъясняет, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключённому до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключённому до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

В силу положений ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона № 8-ФКЗ от 04.06.2014 «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном суде Российской Федерации» разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом ВС РФ.

В п. 3.4. договора аренды № 48 стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется ежегодно, но не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора. Арендатор обязан уплачивать текущие платежи с учётом изменения размера арендной платы.

Учитывая, что договор аренды № 48 заключён после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы (Земельный кодекс), этим договором арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, следовательно, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу постановления Правительства РФ № 531 от 05.05.2017 - с 12.08.2017.

В период с 01.01.2017 по 11.08.2017 истцом правомерно рассчитана арендная плата исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Вместе с тем, при расчёте арендной платы в период с 12.08.2017 по 31.12.2017 подлежал применению иной порядок расчёта арендной платы - исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, то есть исходя из частного, полученного в результате деления рыночной стоимости права аренды (29 821 197 руб. 00 коп.), рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды земельного участка (49 лет), то есть, исходя из подлежащей уплате годовой аренды в сумме 608 595 руб. 86 коп., или 50 716 руб. 32 коп. в месяц.

За период с 01.01.2017 по 11.08.2017 (7 месяцев и 11 дней) арендная плата составляет: 2 218 730 руб. 96 коп. (301 669,56 ? 7 = 2 111 686 руб. 92 коп.) + (301 669,56 / 31 ? 11 = 107 044 руб. 04 коп.).

За период с 12.08.2017 по 31.12.2017 (4 месяца и 20 дней) арендная плата составляет: 235 585 руб. 49 коп. (50 716,32 ? 4 = 202 865 руб. 28 коп.) + (50 716,32 / 31 ? 20 = 32 720 руб. 21 коп.).

Таким образом, с учётом того, что стоимость аренды земельного участка в 4 квартале 2017 года должна составлять 50 716 руб. 32 коп. в месяц, размер подлежащей взысканию неустойки за период с 26.10.2017 (начало начисления неустойки за просрочку арендной платы за октябрь 2017 года) по 28.08.2018 (платёжным поручением № 3803 от 29.08.2018 на сумму 500 000 руб. 00 коп. ответчик погасил задолженность за 4 квартал 2017 года в размере 152 148 руб. 96 коп.) составляет 126 131 руб. 52 коп.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 69, 71 постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Ответчик доказательства оплаты начисленной истцом неустойки, а также её контррасчёт в материалы дела не представил, ходатайства о снижении размера неустойки не заявил.

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 3.1, 5 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 49, 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд, 

 

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Волковский спиртзавод», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг по договору № 48 от 20.12.2005 аренды находящего в федеральной собственности земельного участка, образовавшийся в период с 01.01.2018 по 31.03.2019, в размере 660 289 руб. 91 коп., пеню за просрочку платежей, начисленную за период с 26.10.2017 по 05.02.2020, на общую сумму 1 211 800 руб. 50 коп., всего 1 872 090 руб. 41 коп.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Волковский спиртзавод» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 393 руб. 00 коп.

3. Истцу и налоговому органу выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

4. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

5. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: Воронеж, ул. Платонова, д. 8, через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                                                     Ю.В. Попов