ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11901/2024

Дело № А41-23460/24

08 июля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 июля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мехтиевым М.Ш.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024 по делу № А41-23460/24, по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Локон»,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха - ФИО1 по доверенности от 09.01.2024;

от Управления Росреестра по Московской области - извещено, представитель не явился;

от ООО «Локон» - извещено, представитель не явился; 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (далее – заявитель, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской области) о признании незаконным уведомления от 01.02.2024 № КУВД001/20243568359/1, обязании внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности третьего лица на нежилое помещение с кадастровым номером 50:50:0000000:25059, расположенное по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Пионерская, д. 5, корп. 2, пом. II, обязании погасить регистрационную запись от 15.06.2018 №50:50:0000000:25059-50/015/2018-5 об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «Локон» (далее – третье лицо, ООО «Локон»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024 по делу № А41-23460/24 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе комитет просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей регистрирующего органа и третьего лица.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя комитета, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

27.04.2018 между комитетом и ООО «Локон» заключен договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП, согласно пункту 1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: нежилое помещение общей площадью 197,5 кв.м., этаж 01, кадастровый номер 50:50:0000000:25059, адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Пионерская, д. 5, корп. 2, пом. II. 

Пунктом 2.2 договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП предусмотрена оплата имущества в рассрочку посредством ежемесячных платежей согласно графику с 27.05.2018 по 27.04.2023 по 197 500 руб. 

Цена имущества составляла 11 850 000 руб. 

В установленном порядке договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП зарегистрирован, переход права собственности отражен в ЕГРН в виде записи от 15.06.2018 №50:50:0000000:25059-50/015/2018-2. 

В связи с отсутствием оплаты по договору и наличием задолженности на сумму 10 862 500 руб., комитет обратился в управление с заявлением о прекращении права собственности на нежилое помещение и снятии ограничений и обременении на объект недвижимости. 

Уведомлением от 01.02.2024 № КУВД-001/20243568359/1 осуществление государственной регистрации приостановлено до 02 мая 2024 года. 

Не согласившись с уведомлением, комитет обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

В настоящем случае, управлением рассмотрение заявления об осуществлении государственного регистрации было приостановлено, поскольку вместе с заявлением не был приложен документ, подтверждающий возникновение прав у заявителя.

Поддерживая выводы регистрирующего органа и суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия руководствуется следующим.

На основании договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП право собственности на нежилое помещение возникло у ООО «Локон». 

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что с момента регистрации перехода права по настоящему Договору Покупатель приобретает право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего Договора. Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным имуществом в соответствии с его назначением. 

Следовательно, с момента осуществления в июне 2018 года регистрации перехода права собственности в ЕГРН право собственности в отношении нежилого помещения у комитета было прекращено. 

На дату подачи в управление заявления (31.01.2024) правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением договора, не изменились, договор в установленном порядке не расторгнут, недействительным признан не был, на наличие вышеуказанных обстоятельств и признаков ничтожности договора заявитель апелляционной жалобы не ссылался, таких оснований и обстоятельств апелляционным судом не установлено, из материалов дела не следует.

Оснований для возникновения у комитета права собственности на спорное недвижимое имущества апелляционным судом не установлено, из материалов дела данного вывода не усматривается. Доказательств об обратном в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор прекратил свое действие с момента ликвидации ООО «Локон», не могут быть приняты во внимание апелляционным судом.

В силу пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в случае исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц как недействующего (статья 64.2 ГК РФ) к обязательственным отношениям, в которых оно участвовало, подлежит применению статья 419 ГК РФ, если специальные последствия не установлены законом.

Согласно статье 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Таким образом, в связи с ликвидацией общества является прекращенным обязательство ООО «Локон» по оплате недвижимого имущества, что, в свою очередь, не свидетельствует наступлении последствий недействительной сделки или о расторжении договора.

Апелляционный суд при этом исходит из того, что право собственности является вещным, а не обязательственным правом.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

В настоящем случае, в пункте 8.4 договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1/2018-ПП предусмотрено, что в случае неисполнения Покупателем условия настоящего договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе неоднократного нарушения сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается по «соглашению сторон» или «в судебном порядке». 

Из представленных на регистрацию документов не следует, что сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи или принят судебный акт о его расторжении в связи с существенным нарушением условий по оплате недвижимого имущества.

Довод комитета о том, что расторгнуть договор с ликвидированным должником не представляется возможным, является верным, однако не влияет на законность выводов суда первой инстанции, поскольку комитет не был лишен возможности осуществить действия, направленные на защиту его прав, в том числе о расторжении договора или признании его недействительным, до ликвидации юридического лица.

Между тем, комитет не предпринял соответствующих действий в защиту своих прав и законных интересов, не осуществлял действия, направленные на взыскание задолженности по договору в судебном порядке, обращение в суд за расторжением договора или признании его недействительным, предъявление требований к обществу в процессе исключения его из ЕГРЮЛ с момента внесения записей о недостоверности сведений об обществе, а также на оспаривание действий налогового органа по исключению ООО «Локон» из ЕГРЮЛ.

При этом как обоснованно указал суд первой инстанции, в связи с наличием значительной задолженности по оплате недвижимого имущества и установленной ипотеки (пункт 2.5 договора) комитет не лишен возможности обратиться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица, с целью взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество (статья 64 ГК РФ). 

Вопреки доводам комитета, согласно части 14 статьи 53 Закона № 218-ФЗ и статьи 25.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. 

Между тем, в настоящем случае был ликвидирован не залогодержатель (комитет), а залогодатель (покупатель по договору купли-продажи), в связи с чем в силу закона ипотека не подлежит прекращению, в том числе в связи с необходимостью обеспечить права продавца имущества перед возможными новыми собственниками имущества. 

Таким образом, основания для приостановления регистрации внесения изменений в ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимого имущества имелись у регистрирующего органа, в связи с чем оснований для признания незаконным уведомления от 01.02.2024 № КУВД001/20243568359/1 и, как следствие, для удовлетворения заявленных требований не имеется, апелляционным судом не установлено.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается. 

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. 

Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта доводов, апелляционная жалоба не содержит. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024 по делу № А41-23460/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий

 

Н.А. Панкратьева

Судьи

 

Н.В. Диаковская

П.А. Иевлев