Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-145858/2018

13 октября 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен  13 октября 2020 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью  "Спорт&Бар" (адрес:  Россия 195274, Санкт-Петербург, пр.Просвещения д.53, к.1, лит.А, пом.66Н, ОГРН: 

<

***>),

ответчик:  Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/Б; Россия 196655, Санкт-Петербург, ул.Новгородская д.20,лить.А, пом.2-Н, ОГРН:  

<

***>; 1027810223924,

об обязании заключить договор,

 

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 28.08.2019,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спорт&Бар», адрес: 195274, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 66Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество, Истец), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), об обязании заключить договор от 10.10.2018 № А005113 аренды объекта нежилого фонда в редакции Общества.

До принятия судебного акта по существу спора Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнило исковое требование и просило внести ряд изменений и дополнений в проект договора аренды, предложенный Комитетом (в части изложения пунктов 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1, 3.6 в иной редакции, пункты 2.2.3-1, 2.4-1, с 4.2 по 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.6-1, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18, 6.19, 6.20 исключить, расчет арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1- 43) заменить на приложение № 1 к договору, за помещение 66-Н (ч.п. 44) – приложение № 2 к договору), и обязать Ответчика заключить договор с учетом предложенных изменений (т. 1, л.д. 120-135).

Уточнения приняты судом первой инстанции, что отражено в протоколе судебного заседания от 18.04.2019. 

Решением суда от 12.08.2019 иск удовлетворен частично. Суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной оценочной экспертизы и обязал заключить договор аренды на условиях, определенных в редакции Комитета; в удовлетворении остальной части иска (определение условий договора в редакции истца) отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 названное решение оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2020 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Общество заявило ходатайство о назначении товароведческой экспертизы на предмет определения рыночного размера ежеквартальной платы за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Д.

Протокольным определением от 08.10.2020 указанное ходатайство отклонено, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наличием объективной возможности рассмотрения спора по представленным в дело доказательствам по причинам, которые будут изложены в мотивировочной части судебного акта.  

Представитель товарищества  собственников жилья «Просвещение 53-1, литер Д»   заявил ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Рассмотрев указанное заявление, оценив обстоятельства спора, суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении.

В судебном заседании представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Ответчика возражал.

Стороны дополнительно пояснили, что в отношении иных договорных условий у них разногласия отсутствуют; условия предложенного Комитетом проекта Договора аренды № 02-А005113 в неоспариваемой части соответствуют примерной форме договора аренды объекта нежилого фонда, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 22.01.2008 № 16-р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда».

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

В качестве предоставления государственной преференции в порядке, установленном главой 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), на основании распоряжения № 60-рк Обществу предоставляется в аренду нежилое помещение 66-Н площадью 779,6 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005539:4654 (предыдущий кадастровый номер 78:10:5539:9:94:34), расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Д, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга и являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, в целях развития физической культуры и спорта, для использования под спортивный комплекс.

В пункте 3 распоряжения № 60-рк указано на обеспечение заключения договора аренды с Обществом сроком на 11 месяцев в соответствии с примерной формой договора аренды (приложение № 1), утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 22.01.2008 № 16-р «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда» (далее – Распоряжение), включив в него ряд существенных условий, в том числе обязательство Общества по внесению платы за пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016 в размере 6 062 109 руб. 27 коп. (10% от суммы единовременно в течение одного месяца с момента подписания договора Обществом и далее равными платежами ежеквартально в течение двух кварталов одновременно с текущими арендными платежами по договору), обязанность арендатора предоставить банковскую гарантию в обеспечение исполнения указанного обязательства по своевременной и полной оплате. 

В направленном Обществу письме от 20.03.2017 № 24847-32 Комитет сообщил о подготовке проекта договора аренды и предложил в кратчайшие сроки прибыть в Управление по работе с заявителями для получения данных документов. 

В письмах от 10.05.2017 и от 18.08.2017 Комитет сообщил о невозможности заключения договора аренды в связи с непредставлением Обществом надлежащего обеспечения в виде банковской гарантии. Указанная обязанность исполнена Обществом и письмом от 14.11.2017 последнее представило Комитету оригинал банковской гарантии от 09.11.2017, выданной публичным акционерным обществом «Совком-банк». 

Письмом от 10.10.2018 Общество представило в Комитет проект договора аренды в отношении объекта аренды. Поскольку Комитет проект договора аренды в предложенной Обществом редакции не подписал, последнее обратилось в суд с настоящим иском. 

При рассмотрении спора в суде Комитет представил свой проект Договора аренды №02-А005113 (л.д. 62 т. 1). 

В силу положений статьи 19 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации. 

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 №939 «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при распоряжении имуществом, находящимся в государственной собственности Санкт-Петербурга» к исключительной компетенции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отнесено принятие решений о распоряжении находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга объектами недвижимости без предварительного рассмотрения Городской комиссией по распоряжению имуществом, в том числе по вопросам о заключении договоров аренды объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга (в том числе с общественными объединениями ветеранов и общественными объединениями инвалидов, осуществляющими свою деятельность на территории Санкт-Петербурга, на указанный в их заявлениях срок, не превышающий 15 лет), иных договоров, предусматривающих переход прав владения и(или) пользования в отношении указанных объектов, в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции», договоров доверительного управления в порядке оказания государственной преференции в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции». 

Вынося Распоряжение о предоставлении Обществу в аренду нежилого помещения, Комитет в пределах предоставленных ему полномочий принял на себя обязательство предоставить Обществу в аренду от имени города Санкт-Петербург указанное в распоряжении имущество, в связи с чем, в силу положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, у Ответчика возникло обязательство по заключению договора аренды с Обществом в отношении спорного Объекта. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.2012 №11657/11 по делу N А76-15904/2010. 

В силу положений пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  и приведенных разъяснений, по требованию о понуждении к заключению договора на определенных условиях, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор о понуждении к заключению договора (об урегулировании разногласий по договору), арбитражный суд в силу статей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен определить в решении и отразить в его резолютивной части условия, на которых стороны обязаны заключить договор (в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия). При этом закон не ограничивает право суда принять редакцию спорного пункта договора, отличную от редакции сторон, но соответствующую действующему законодательству, регулирующему правоотношения сторон, принципам справедливости и соблюдения баланса интересов сторон. 

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок. 

Как было указано выше, между сторонами имеется преддоговорный спор по следующим договорным условиям: пункты 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1, 3.6 Обществом предложено изложить в иной редакции, пункты 2.2.3-1, 2.4-1, с 4.2 по 4.12, 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.6-1, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7, 6.8, 6.18, 6.19, 6.20 Обществом предложено исключить, расчеты арендной платы за помещение 66-Н (ч.п. 1- 43), помещение 66-Н (ч.п. 44) Обществом предложено заменить на приложения №№ 1, 2 к договору соответственно.

При первоначальном разрешении спора суды пришли к выводу о том, что спорные пункты проекта договора, представленного Комитетом, в частности: пункты 2.1.1 (обязательство арендодателя передать объект аренды), 2.2.11-2 (обязательство арендатора по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями), с 4.2 по 4.12 (ответственность сторон), 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9 (условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда), 5.5, 5.5-1, 5.5-2, 5.6 (условия отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору), 6.7, 6.8 (особые условия) соответствуют по содержанию примерной форме договора аренды, утвержденной Распоряжением. 

Суды приняли во внимание, что при рассмотрении спора Общество не представило доказательств того, что предложенный Комитетом проект договора аренды содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для Общества и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия).

 При таких обстоятельствах суды не усмотрели оснований для обязания Комитета заключить договор в редакции, предложенной Обществом. 

Суд округа согласился с выводами нижестоящих судов в отношении части условий спорных пунктов, по содержанию соответствующих примерной форме договора, однако, поскольку разногласия сторон по отдельным пунктам договора аренды не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, судебные акты были отменены с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении преддоговорного спора суд по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовал представленные в материалы дела доказательства, пояснения и доводы сторон с учетом указаний суда кассационной инстанции (часть 2.1. статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате чего пришел к следующим выводам относительно содержания тех договорных условий, разногласия по которым переданы на рассмотрения суда.

Так, Комитетом предложена следующая редакция пункта 1.3 Договора:

«1.3. Договор заключается на 11 месяцев и вступает в силу с момента его подписания». 

Истец предлагает пункт 1.3 договора дополнить фразой: «действие договора подлежит продлению на срок предоставления государственной преференции до 5 лет, после согласования и утверждения в установленном порядке документации по перепланировке на объект и изготовления документов для осуществления кадастрового учета объекта и исполнения п. 6.15 Договора, путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору». 

Возражая относительно позиции Истца по указанному пункту, Ответчик ссылается на то, что данное условие изложено в пункте 6.17 Договора. 

Поскольку указанное условие относится к особым условиям договора, тогда как пункт 1.3 Договора предусматривает лишь срок его заключения, определенный в соответствии с условиями, предусмотренными Распоряжением о предоставлении имущества, суд принимает редакцию спорного пункта, предложенную Ответчиком, легитимность которой не опровергнута судом округа.

Комитетом предложена следующая редакция пункта 1.4 Договора:

«1.4. Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с 15.07.2015».

Истец предлагал пункт 1.4 Договора изложить в следующей редакции: «Условия договора распространяются на отношения, возникшие с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи».

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на то, что распространение условий договора на прошлое время - это право, а не обязанность сторон. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существуют соответствующие отношения, а также в случае обоюдной воли сторон и достижения ими соглашения относительно данного условия.

Как видно из материалов дела, Общество было ознакомлено и согласно с условием об оплате фактического пользования (протокол совещания Комитета от 14.09.2016 № 301-Зам). Кроме того, в пункте 6.15 проекта договора Комитета (данное условие Общество не оспаривало) арендатор обязался оплатить фактическое пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016. Данное условие об оплате распоряжением № 60-рк признано существенным.

            Между тем, обязанность оплатить фактическое пользование не идентична обязанности распространить действие заключаемого договора на ранее возникшие отношения. 

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия относительно включения в договор аренды условий относительно распространения положений договора на период, предшествующий его заключению.

Вместе с тем, понуждение стороны к несению обязательств по договору за период фактического использования объекта до момента заключения договора законодательством не предусмотрено. При наличии спора по оплате фактического пользования Комитет вправе обратиться к Обществу с самостоятельным иском. 

При оценке правомерности предложенного Общество условия, суд исходит из того, что имущество фактически находится во владении арендатора, в связи с чем акт приема-передачи не является обязательным к составлению, в том числе с учетом положений пункта 2.1.1. Договора.

Учитывая изложенное, следует признать, что условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента заключения Договора, что соответствует прямому указанию статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, пункт 1.4 Договора, по мнению суда, следует исключить. 

Комитетом предложена следующая редакция пункта 2.1.1 Договора:

«2.1.1.  Передать  Арендатору  Объект,  свободный  от  прав  и имущества третьих  лиц,  по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания Договора.  Если  на момент подписания Договора Объект находится во владении Арендатора,  акт  приема-передачи  Объекта не составляется, а об исполнении обязанности  Арендодателя  передать Объект Арендатору указывается в главе 6 Договора "Особые условия".

Акт приема-передачи Объекта подписывается Арендодателем,  Арендатором и организацией, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга, - в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, сооружениях; юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом, - в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (далее - Организация).».

Истец предлагает в пункте 2.1.1 Договора исключить абзац: «Если на момент подписания договора объект находится во владении арендатора, акт приема-передачи объекта не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать объект арендатору указывается в главе 6 Договора «Особые условия». Во втором абзаце исключить фразу: «и организацией, обеспечивающей содержание и текущий ремонт имущества казны Санкт-Петербурга, - в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, сооружениях; юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом, - в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (далее - Организация)».

Ответчик ссылается на то, что поскольку объект нежилого фонда находится во владении (пользовании) арендатора с 15.07.2015 необходимость подписания акта приема-передачи объекта отсутствует. Вследствие данного обстоятельства исключение первого абзаца из п. 2.1.1 Договора невозможно. Во втором абзаце п. 2.1.1 Договора невозможно исключить фразу, что подписание акта приема-передачи объекта производится с участием юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, поскольку согласно положению о Комитете, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга», в полномочия Комитета не входит обеспечение обслуживания сдаваемых в аренду объектов недвижимого имущества. В связи с данным обстоятельством акт приема-передачи объекта необходимо подписывать с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом во избежание чрезвычайных происшествий на объекте (возможные аварии, использование объекта третьими лицами и т.д.). Более того, подписание трехстороннего акта приема-передачи не может нарушать права и интересы арендатора. 

Принимая во внимание, что пункт 2.1.1 Договора в редакции Ответчика совпадает с фактическими обстоятельствами заключения договора, а участие управляющей организации в передаче помещения позволяет обеспечить надлежащий учет пользователей помещений в многоквартирном доме и не нарушает прав арендатора, суд считает возможным согласиться в данной части с формулировкой договора, предложенной Ответчиком.

Комитетом предложена следующая редакция пунктов 2.2.3-1., 2.4.1,  5.3.6-1. Договора:

«2.2.3-1. Обеспечить внесение в договоры банковского счета (ранее заключенные и вновь заключаемые с кредитными организациями) условия о списании денежных средств с расчетного счета Арендатора на основании распоряжений Арендодателя (инкассового поручения) о переводе денежных средств Арендатора, предъявленного к банковскому счету Арендатора в случае неперечисления Арендатором арендной платы по Договору и/или иных денежных платежей по истечении установленного Договором срока платежа (далее - безакцептное списание), а также условие о возможности безакцептного списания денежных средств в имеющемся объеме при недостаточности средств для полного погашения задолженности.

Арендатор обязан письменно, с приложением копий документов, подтверждающих право Арендодателя на безакцептное списание, уведомить Арендодателя об исполнении указанной обязанности в течение 30 дней с даты подписания Договора. Безакцептное списание денежных средств не лишает Арендатора права на обращение в суд».

«2.4-1. В случае неперечисления Арендатором арендной платы и/или иных денежных платежей по Договору по истечении установленного Договором срока платежа Арендодатель вправе взыскать задолженность Арендатора по Договору (арендную плату и пени за просрочку арендных платежей) путем направления в кредитные организации, в которых открыты расчетные счета Арендатора, распоряжения (инкассового поручения) о списании денежных средств с расчетного счета Арендатора в пределах сумм просроченных платежей».

В соответствии с пунктом 5.3. Договора данный договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда, в том числе 

«5.3.6-1. При невозможности безакцептного списания денежных средств в порядке, предусмотренном п. 2.4-1 Договора, вследствие нарушения Арендатором условий абзаца первого п. 2.2.3-1 Договора».

Истец просил исключить из проекта пункты 2.2.3-1, 2.4-1,  5.3.6-1. Договора, ссылаясь на то, что безакцептная форма расчетов не может применяться при отсутствии об этом соглашения сторон.

По мнению Комитета, данные договорные условия являются гарантией выполнения финансовых обязательств арендатора.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на то, что в силу положений статьи 854 Гражданского кодекса Российской Федерации без распоряжения клиента списание денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом, что в рассматриваемом случае отсутствует.

Поскольку в силу положений статьи 854 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии согласия арендатора условие о безакцептном списании денежных средств со счетов не может быть внесено в договор, суд принимает доводы Общества и считает необходимым исключить  пункты 2.2.3-1., 2.4.1,  5.3.6-1. из Договора.

В соответствии с пунктом 2.2.11-2. Договора в редакции Комитета:

 «2.2.11-2. В течение тридцати дней со дня подписания Договора при отсутствии указанных в абзаце втором пункта 2.2.11 Договора приборов учета используемых воды, природного газа, тепловой энергии и электрической энергии, оснастить Объект приборами учета используемых энергетических ресурсов, согласовав их тип с организациями, предоставляющими услуги по водо-, газо-, тепло- и электроснабжению, а также обеспечить ввод указанных приборов учета в эксплуатацию.

В случае если действующим законодательством не установлено обязательное требование по оснащению и применению приборов учета либо соблюдение данного требования поставлено действующим законодательством в зависимость от наличия/отсутствия технической возможности установки приборов учета, уведомить об этом Арендодателя с приложением документов, выданных организациями, предоставляющими услуги по водо-, газо-, тепло- и электроснабжению, подтверждающих отсутствие в соответствии с действующим законодательством необходимости в установке приборов учета/технической возможности установки приборов учета.

В течение 10 дней с момента ввода указанных приборов учета в эксплуатацию письменно с приложением копий актов о вводе указанных приборов учета в эксплуатацию уведомить об этом Арендодателя.

В течение девяноста дней со дня подписания Договора заключить договоры на водо-, газо-, тепло-, электроснабжение Объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги. В течение 10 дней с момента заключения этих договоров письменно с приложением копий договоров уведомить об этом Организацию и Арендодателя».

Истец просил в п. 2.2.11-2 Договора в абзацах первом, втором и четвертом исключить слово «...тепло-» со ссылкой на то, что в спорном помещении отсутствует центральное отопление. 

Ответчик, возражая относительно указанного условия, ссылается на то, что согласно материалам фотофиксации, справке для расчета арендной платы, акту Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.09.2017, Объект, передаваемый в аренду, оснащен отоплением. В материалы дела представлен акт обследования объекта нежилого фонда от 26.09.2017, составленный по результатам обследования объекта представителями Комитета по контролю за имуществом Петербурга, в котором отражено наличие в помещении отопления. Аналогичные сведения отражены в Справке ГУИОН для расчета арендной платы. С учетом характера деятельности по предоставлению услуг физической культуры и спорта, осуществляемой в помещении, оказание которых подтверждено представленными в дело материалами фотофиксации, наличие в помещениях стационарного отопления подразумевается. Достоверных доказательств осуществления демонтажа системы отопления, организации отопления иным способом, нежели с использованием соответствующих коммуникаций, расположенных в помещении, Истцом, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

При таких обстоятельствах пункт 2.2.11-2 Договора подлежит установлению в редакции, предложенной в проекте Ответчика.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.6 Договора в редакции Комитета:

«3.1.  Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 8 585,95 руб.;  Плата за аренду Объекта в 2019 году с учетом НДС составляет в квартал 1 673 402,38 руб.    Справочно: Плата  за  аренду Объекта (Объектов) без учета НДС составляет в квартал  1 394 501,98 руб.;  Ставка НДС равна 18 %, что составляет 278 900,39 руб.».

«3.6. Арендная плата по Договору вносится Арендатором: на счет №40101810200000010001 в СЕВЕРО-ЗАПАДНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ, БИК044030001, Получатель: ИНН 

<

***>, КПП 784201001, УФК по Санкт-Петербургу (СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»), Код бюджетной классификации 830 1 11 05072 02 0100 120.

    В течение двадцати дней со дня подписания Договора вносится:     арендная  плата  за  первый  платежный  период  (три  месяца) в размере 1 394 501,98 руб.;  сумма,  засчитывающаяся  в  счет  арендной платы за последний платежный период  (три  месяца)  по  Договору, размер которой равен размеру арендной платы  за первый платежный период и составляет 1 394 501,98 руб. При этом последним  платежным  периодом  признается  период  времени, определенный с учетом  пункта  1.3  Договора  и  предшествующий  истечению  срока действия Договора. Арендная  плата,  вносимая  за  последний  платежный  период,  подлежит последующему  пересчету  с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых  актов  Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы».                                           

            Истец просил изложить пункт 3.1. Договора в следующей редакции: Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м. в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 1495,90 руб. Плата за аренду объекта в 2019 году с учетом НДС составляет в квартал 295549,50 руб. Справочно: Плата за аренду объекта (объектов) без учета НДС составляет в квартал 236439,60 руб. Ставка НДС равна 20 %, что составляет 59109,90 руб.»

При этом из условия пункта 3.6 Договора Истец просил исключить фразу: «В течение двадцати дней со дня подписания договора вносится: арендная плата за первый платежный период (три месяца) в размере 1394501,98 руб.; сумма, засчитывается в счет арендной платы за последний платежный период (три месяца) по договору, размер которой равен размеру арендной платы за первый платежный период и составляет 1394501,98 руб. При этом последним платежным периодом признается период времени, определенный с учетом пункта 1.3 Договора. Арендная плата, вносимая за последний платежный период, подлежит последующему пересчету с учетом действующих на дату пересчета нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы».

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации   исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях  применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Размер арендной платы за использование объекта нежилого фонда подлежит исчислению в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга. 

Доводы Общества о том, что расчет платы за аренду объекта, предложенный Комитетом, является неверным в результате неправильных исходных данных и размеров коэффициентов, были подробно исследованы судом при первоначальном рассмотрении дела и отклонены со ссылкой на  подлежащую применению Методику определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (приложение 1) к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004  № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Оснований для применения иных значений коэффициентов, исходя из представленных Истцом доказательств, суд не усмотрел.

Проверив обоснованность выводов суда первой инстанции, кассационная коллегия пришла к выводу о том, что размер арендной платы правильно определен арендодателем с учетом вышеуказанного нормативного правового акта, а обязательство по внесению арендной платы за первый и последний платежный период соответствует условию примерной формы договора аренды. 

Следовательно, согласование указанных пунктов в редакции Ответчика не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав Истца и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Необходимость замены расчета арендной платы судом округа установлена не была. 

Учитывая, что указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, доводы Общества о необходимости пересмотра размера арендной платы, а равно назначении по делу экспертизы не могут быть приняты арбитражным судом, в связи с чем пункты 3.1., 3.6. Договора подлежат принятию в редакции Комитета.

Поскольку условия об арендной плате приняты в редакции Комитета, правовых оснований для принятия вместо расчета арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 1-43), Приложения № 1 к Договору, а вместо расчета арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 44), Приложения № 2 к Договору, предложенных Обществом, не имеется.

Комитетом была предложена следующая редакция условий, устанавливающих договорную ответственность сторон (пункты с 4.2 по 4.12):

«4.2. Арендодатель в случае нарушения им пп. 2.1.1 Договора выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.3. В случае несвоевременной передачи Арендатором Объекта в соответствии с пп. 2.2.17 Договора он выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.4. В случае несвоевременного выполнения предписаний в соответствии с пп. 2.2.6 и 2.2.7 Договора, а также требований пп. 2.3-1.2 и 2.3-1.3 Договора Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.5. В случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пп. 2.2.11, пп. 2.2.11-2 Договора, в случае нарушения Арендатором обязательств, установленных пунктами 2.2.3-1, 3.9, 2.2.26 и 2.2.27 Договора, Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.6. В случае отсутствия в течение срока, установленного в пп. 2.2.1 Договора, согласования использования Объекте по его функциональному назначению в органах МЧС России или Роспотребнадзора Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.7. В случае невнесения или несвоевременного внесения Арендатором страховых взносов в соответствии с пп. 3.5 Договора либо если Объект, подлежащий передаче Арендодателю в соответствии с пп. 2.2.17 Договора, обременен имуществом Арендатора и(или) правами (имуществом) третьих лиц, а также в случае неисполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.13-1, 2.3.4, 2.3-1 Договора, Арендатор выплачивает штраф в сумме, равной годовой арендной плате за пользование Объектом.

4.7-1. В случае неисполнения Арендатором установленных пп. 2.2.4 Договора обязательств по своевременному производству текущего ремонта Объекта, поддержанию в надлежащем состоянии фасадов Объекта, принятию долевого участия в финансировании ремонта фасада здания, сооружения, многоквартирного дома, в котором расположен Объект (в случае если в аренде находится часть здания, сооружения либо нежилое помещение, расположенное в здании, сооружении, многоквартирном доме), Арендатор выплачивает штраф в сумме, равной квартальной арендной плате за пользование Объектом.

4.8. В случае нарушения иных условий Договора, кроме пп. 2.2.2 Договора, Сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

4.9. В случае нарушения Арендатором пп. 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.10. В случае обременения Арендатором Объекта правами и(или) имуществом третьих лиц в соответствии с пунктом 2.2.12 Договора Арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.

 4.11. При отсутствии письменного уведомления Арендодателя о конкретной цели использования Объекта, а также при невыполнении Арендатором обязанностей, предусмотренных пп. 2.2.21, 6.4-1 Договора, в установленные Договором сроки Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.

4.12. В случае нарушения Арендатором обязательства, установленного пунктами 2.2.11, 2.2.20 Договора, в части осуществления содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в нежилых здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен Объект, Арендатор выплачивает штраф в размере пятидесяти процентов от суммы квартальной арендной платы за пользование Объектом».

Истец возражал против включения в условия договора пунктов, касающихся договорной неустойки (пункты с 4.2 по 4.12).

Комитет не возражал против исключения пункта 4.2. Договора, поскольку в нем содержится санкция, которая распространяет свое действие на арендодателя, при этом объект, переданный по Договору в аренду, уже находится в пользовании Общества.

            Утверждая при первоначальном рассмотрении дела проект договора в части указанных пунктов в редакции Комитета, суд при определении объема и размера санкций исходил из баланса интересов сторон, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, в связи с чем ее размер не должен быть чрезмерным, но существенным, должен предотвращать неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору. Суд округа согласился с указанными выводами и указал на то, что если истец намерен добросовестно исполнять условия договора аренды, то включенные в проект договора в редакции Ответчика условия об ответственности не нарушают его права. 

Предусматривающий ответственность арендодателя пункт 4.2. Договора в целях соблюдения баланса интересов сторон также подлежит сохранению в Договоре.

Таким образом, пункты 4.2., 4.3, 4.4., 4.6, 4.7., 4.7-1, 4.8., 4.9., 4.10, 4.11., 4.12. подлежат принятию в редакции Комитета.

В пункте 4.5. Договора следует исключить указание на нарушение п. 2.2.3.-1 Договора, которым предусмотрена обязанность по обеспечению внесения в договоры банковского счета условия о списании денежных средств с расчетного счета арендатора, поскольку при новом рассмотрении дела пункт 2.2.3-1 Договора был исключен, в связи с чем пункт 4.5. Договора следует изложить в следующей редакции:

«4.5. В случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пп. 2.2.11, пп. 2.2.11-2 Договора, в случае нарушения Арендатором обязательств, установленных пунктами 3.9, 2.2.26 и 2.2.27 Договора, Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки».

Комитет просил изложить в следующей редакции отдельные условиями пункта 5.3. Договора, согласно которому данный договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда при следующих нарушениях Договора:

«5.3.1. При отсутствии согласования использования Объекта по его функциональному назначению в органах МЧС России и Роспотребнадзора по истечении установленного пп. 2.2.1 Договора срока либо при непредъявлении Объекта для приемки в эксплуатацию в установленном порядке согласно п. 2.2.4 Договора по окончании проведения его капитального ремонта, а также при наличии нарушения требований пожарной безопасности или санитарных правил, зафиксированного соответствующим органом.

5.3.3. При необеспечении Арендатором в соответствии с пп. 2.2.13 Договора в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя или Организации на Объект для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора.

5.3.3-1. При необеспечении Арендатором в соответствии с пп. 2.2.13-1 Договора в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа третьих лиц на Объект для его осмотра с участием представителей Арендодателя и(или) Организации.

5.3.6. В случае незаключения договора, указанного в п. 2.2.16 настоящего Договора, в течение более чем одного месяца; в случае незаключения либо непредставления договоров (ненаправления информации), предусмотренных пунктом 2.2.11, абзацем четвертым пункта 2.2.11-2 Договора, в течение более чем одного месяца с даты истечения сроков, указанных в пункте 2.2.11, абзаце четвертом пункта 2.2.11-2 Договора, в случае неисполнения в течение более чем одного месяца обязанностей, предусмотренных п. 3.9 Договора.

5.3.7. В случае невнесения или несвоевременного внесения Арендатором суммы страхового взноса согласно пп. 3.5 Договора.

5.3.8. Если Арендатор не устранит недостатки, указанные в предписании Арендодателя, Организации или иных лиц (органов), вынесенном в предусмотренных в пп. 2.2.6, 2.2.7 Договора случаях, в срок, указанный в предписании.

5.3.9. При несоблюдении Арендатором порядка размещения объектов наружной рекламы и информации на Объекте, предусмотренного в пп. 2.4 Договора.

Предложенные Комитетом основания расторжение договора по решению суда не противоречат положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат сохранению в тексе Договора, что не лишает арендатора возможности заявить соответствующие возражения при рассмотрении конкретного спора, доказывая несущественность допущенного нарушения, в связи с чем пункты 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9 Договора подлежат принятию в редакции Комитета.

Также Комитет просил изложить в его редакции следующие условия отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору:  

«5.5. Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору в случаях:

-  сдачи арендатором Объекта (его части) в субаренду и/или фактической передачи в пользование третьим лицам Объекта (его части).

-  нарушения Арендатором пункта 2.5 Договора;

- наличия письменной информации органов прокуратуры Российской Федерации о выявленных в Объекте фактах нарушений законодательства в сфере оборота наркотических средств, психотропных веществ и их аналогов и принятых в связи с этим мерах прокурорского реагирования;

- нарушения Арендатором пункта 2.2.24 Договора в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении;

- наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении в связи с выявлением в Объекте фактов нарушений установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга правил производства и/или оборота и/или реализации этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции;

-  нарушения Арендатором требований пунктов 2.2.19, 2.2.19-2 Договора;

- нарушения пунктов 2.2.28, 2.2.28-1 в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении, предусмотренном статьями 6.33, 18.15 - 18.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях

 - непредставления Арендатором в соответствии с п. 2.2.11-1 настоящего Договора справки (письма), подтверждающей отсутствие задолженности по договорам, заключенным Арендатором в соответствии с п. 2.2.11, п. 2.2.11-2 настоящего Договора;

- при наличии информации Комитета по печати и взаимодействию со средствами массовой информации о выявлении факта повторного размещения Арендатором объекта для размещения информации на Объекте с нарушением установленного порядка его размещения, подтвержденной вступившим в законную силу постановлением по делу об административном правонарушении, полученной в письменной форме;

- при наличии информации Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о несоблюдении Арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 2.7 Договора, подтвержденной вступившим в законную силу постановлением по делу об административном правонарушении, полученной в письменной форме.

5.5-1. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае принятия уполномоченным органом решения о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, если Объект расположен в пределах таких территорий.

5.5-2. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора путем направления уведомления Арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по Договору за два платежных периода и об отказе от исполнения Договора в случае неисполнения Арендатором указанного требования по внесению арендной платы по Договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления».

Указанные договорные условия не противоречат положения статей 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствуют по содержанию примерной форме договора аренды, утвержденной Распоряжением, не являются явно обременительными для Общества (несправедливые договорные условия), в связи с чем, с учетом выводов суда кассационной инстанции, о том, что арендатор не привел обоснования тому, что содержание пунктов 5.5., 5.5-1, 5.5-2 Договора невыгодны для него либо ставят в неравное положение по сравнению с другими контрагентами арендодателя, подлежат принятию в редакции Комитета. 

Согласно пункту 5.6. Договора в редакции Комитета, в случаях, предусмотренных п. 5.4, 5.5 Договора, Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором письменного уведомления об отказе от Договора.

Указанное договорное условие взаимосвязано с положениями пунктом 5.5, 5.5-1, 5.5-2, предусматривает порядок расторжения договора и соответствует правовым последствиям, предусмотренными пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, прав Общества не нарушает, в связи с чем также принимается в редакции Комитета.  

Комитет просил принять в его редакции следующие особые условия Договора:

«6.7. Заключив договор, Арендатор выразил согласие на осуществление Арендодателем действий по пресечению неправомерного использования Объекта в порядке самозащиты права (статьи 12, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). Самозащита осуществляется путем освобождения Арендодателем или назначенным им лицом Объекта от имущества Арендатора либо третьих лиц, совершения иных действий, направленных на поступление Объекта во владение Арендодателя. При этом Арендатор признает, что убытки, возникающие вследствие утраты либо повреждения принадлежащего ему имущества, возмещению не подлежат, и обязуется исполнить за Арендодателя обязательства по оплате стоимости возмещения вреда, причиненного третьим лицам при осуществлении самозащиты права.

6.8. В случае досрочного расторжения Договора, в том числе по соглашению Сторон, за исключением случаев, предусмотренных Договором, и возврата Объекта Арендодателю последний при отсутствии задолженности Арендатора по арендной плате, штрафам, пеням, начисленным по Договору, возвращает Арендатору сумму, указанную в абзаце пятом пункта 3.6 Договора, при условии, что возврат данной суммы не повлечет возникновения задолженности по Договору. При наличии задолженности указанная сумма возвращается в части, превышающей сумму задолженности Арендатора перед Арендодателем. В случаях досрочного расторжения Договора по основаниям, предусмотренным пунктами 5.3.1 - 5.3.13, 5.5 Договора, указанная сумма возврату не подлежит».

Истец просил исключить пункты 6.7., 6.8. из условий Договора.

В обоснование сохранения данных условий Ответчик сослался на наличие у него предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  прав и соразмерность предусмотренных данным пунктом мер самозащиты. В части п. 6.8 Ответчик указал на то, что спорный пункт позволяет добросовестному арендатору получить внесенный им задаток.

Положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  позволяют стороне договора прибегать к самозащите права. Заявленные меры самозащиты предусмотрены на случай нарушения арендатором условий договора, то есть, в случае его недобросовестного поведения. При этом в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  презюмируется, что указанная мера будет добросовестно применять арендодателем, в противном случае, у арендатора также имеется право применить меры защиты своих прав, предусмотренные Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 6.8 Договора взаимосвязаны с положениями пункта 3.6 Договора, регламентируют обычный для данного рода сделок порядок возврата обеспечительного платежа и прав Ответчика не нарушают.

Учитывая изложенное и принимая во внимание выводы суда округа, пункты 6.7., 6.8 Договора подлежат принятию в редакции Комитета.

В соответствии с пунктом 6.18. Договора в редакции Комитета: 

«6.18. На момент заключения Договора Объект находится во владении (пользовании) Арендатора».

Истец просил исключить указанное договорное условия, указав, что помещение 66-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Д, не передавалось арендодателем арендатору. Законами или иными правовыми актами не предусмотрена обязательность включения в Договор аренды условий, которыми установлен факт пользования арендатором помещением, передаваемым в аренду.

Поскольку обстоятельства пользования помещением на момент заключения договора Истцом не опровергнуты и следуют из материалов дела, а подлежащего судебной защите правомерного интереса в исключении указанного договорного условия суд не усматривает, пункт 6.18 Договора подлежит принятию в редакции Комитета.

В соответствии с пунктами 6.19., 6.20 Договора в редакции Комитета: 

«6.19. Арендатор обязуется оплатить фактическое пользование Объектом за период с 01.10.2016 до момента заключения Договора в размере 22 689 965,150 рублей, из которых 221 842,780 руб. – это размер уплаты процентов на сумму за фактическое пользование Объектом в период с 01.10.2016 по 31.10.2018 на следующих условиях: 10% от суммы единовременно в течение 1 (одного) месяца с момента подписания Договора Арендатором и далее равными платежами ежеквартально в течение двух кварталов после заключения Договора одновременно с текущими арендными платежами по Договору.

Сумма оплаты за фактическое использование Объекта за период с 01.11.2018 до даты заключения договора рассчитывается по формуле:

Акварт/Дкварт*Кд, где:

Акварт – сумма квартальной арендной платы с 01.11.2018,

Дкварт – количество дней в квартале,

Кд – количество дней между 01.11.2018 и датой заключения Договора».

В соответствии с пунктом 6.20. Договора в редакции Комитета: 

«6.20. Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае неоплаты Арендатором суммы фактического пользования Объектом в соответствии с п. 6.15, 6.19 Договора».

Как было указано выше, Общество было ознакомлено и согласно с условием об оплате фактического пользования (протокол совещания Комитета от 14.09.2016 № 301-Зам), в пункте 6.15 проекта договора Комитета (данное условие Общество не оспаривало) арендатор обязался оплатить фактическое пользование объектом за период с 15.07.2015 по 30.09.2016. Данное условие об оплате распоряжением № 60-рк признано существенным.

Однако, Истец не выражал согласия с договорной обязанностью (пункт 6.19) оплатить фактическое пользование объектом за период с 01.10.2016 до 31.10.2018, следовательно, предусмотренных закон оснований для включения в Договор пункта 6.19 Договора, возлагающего на арендатора обязательство по оплате предшествующего заключению договора периода, а равно пункта 6.20 Договора о праве арендодателя на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случае неоплаты арендатором суммы фактического пользования объектом, в данном случае не имеется, в связи с чем суд с учетом выводов суда округа соглашается с доводами Общества и считает необходимым пункты 6.19, 6.20 Договора исключить. При этом исключение спорных условий не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению, суд обязывает Комитет заключить договор аренды с Обществом. Учитывая, что судом рассмотрен спор, возникший при заключении Договора, в резолютивной части решения подлежат отражению те условия, разногласия по которым были переданы на рассмотрение суда.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу положений абзаца второго части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Однако, данное правило не действует при распределении судебных расходов по делам об удовлетворении требований неимущественного характера. В подобных делах при частичном удовлетворении требований заявителя судебные расходы подлежат возмещению в полном объеме противоположной стороной.

При частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Общество заявило требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды, реализовав тем самым предусмотренный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты права.

Судом часть пунктов Договора принята в редакции, предложенной Истцом.

В рассматриваемом случае преддоговорный спор носит неимущественный характер, правила о пропорциональном распределении расходов не применяются, спорный Договор изложен судом в редакции, отличной от предлагаемой Комитетом (обязанным заключить договор лицом), а именно с учетом удовлетворенных требований Общества, соответственно, расходы последнего на уплату государственной пошлины по иску и жалобам в полном объеме подлежат возложению на Комитет - ответчика по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО «Спорт&Бар» договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Д, в помещении 66Н площадью 779,6 (семьсот семьдесят девять целых и шесть десятых) кв.м., 1 этаж, кадастровый            № 78:10:0005539:4654 часть помещения 66-Н (ч.п.44) площадью 14,9 (четырнадцать целых и девять десятых) кв.м, в помещении 66Н площадью 779,6 (семьсот семьдесят девять целых и шесть десятых) кв.м. Подвал с заглублением более 1,5 кв.м., кадастровый № 78:10:0005539:4654 часть помещения 66-Н (ч.п.1-43) площадью 764,7 (семьсот шестьдесят четыре целые и семь десятых) кв.м.

Урегулировать преддоговорный спор, определив условия, по которым у сторон возникли разногласия, переданные на рассмотрение суда, следующим образом:

Пункты  1.3., 2.1.1, 2.2.11-2, 3.1., 3.6., 4.2., 4.3, 4.4., 4.6, 4.7., 4.7-1, 4.8., 4.9., 4.10, 4.11., 4.12., 5.3.1, 5.3.3, 5.3.3-1, 5.3.6, 5.3.7, 5.3.8, 5.3.9, 5.5., 5.5-1, 5.5-2, 5.6, 6.7., 6.8, 6.18 договора,  а также расчет арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 1-43), расчет арендной платы за пом. 66-Н (ч.п. 44) принять в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Пункты   2.2.3-1, 2.4-1,  5.3.6-1, 6.19, 6.20  договора принять в редакции ООО «Спорт&Бар», исключив соответствующие условия из договора.

Пункт 1.4. договора исключить.

Пункт 4.5. договора изложить в следующей редакции:

«В случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пп. 2.2.11, пп. 2.2.11-2 Договора, в случае нарушения Арендатором обязательств, установленных пунктами 3.9, 2.2.26 и 2.2.27 Договора, Арендатор выплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «Спорт&Бар» 6 000 расходов по иску, а также 6 000 расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.