ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-27793/19

30 августа  2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года

Полный текст постановления изготовлен  30 августа  2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Мысака Н.Я.

судей Зверевой Е.А.,  Морхата П.М.,

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – лично, паспорт

от ФИО2 – лично, паспорт

от Ассоциации "Административно-хозяйственное управление дачного поселка "Садко" – ФИО3 дов. от 25.05.2022 г., ФИО4 дов. от 25.05.2022 г.

рассмотрев в судебном заседании  24 августа    2023 года

кассационную  жалобу  Ассоциация "Административно-хозяйственное управление дачного поселка "Садко"

на определение Арбитражного суда Московской области от 10.05.2023

постановление  Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023

по заявлению  о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности Ассоциации «АХУ дачного поселка «Садко»

в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Лендтрейд» 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2020 ООО «Лендтрейд» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5

Ассоциация «АХУ дачного поселка «Садко» (далее также - Ассоциация) обратилась в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 13.09.2022 земельного участка №39, кадастровый номер 50:23:0010372:424, местонахождение: Московская обл. р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 4900 кв. м в соответствии с протоколом открытых торгов №84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 с ФИО1 на Ассоциацию; признании права собственности Ассоциации  на: земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0000000:166356, местонахождение:  Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок № 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 3900 +/-44 кв.; земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0010372:1536, местонахождение:   Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок № 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 551 +/-16 кв.; земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0010372:1535, местонахождение: Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок № 39, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 449 +/-15 кв. в рамках преимущественного права покупки и перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13.09.2022 в соответствии с протоколом открытых торгов №84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 с учетом раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2023, оставленным без изменения постановлением  Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023  в удовлетворении указанного заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами Ассоциация  обратилась  в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В качестве оснований для отмены судебных актов, заявитель кассационной жалобы указывает на нарушение норм процессуального права, на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая что,   истцом никогда не заявлялось и не утверждалось, что он является собственником доли на спорный земельный участок. Основанием для обращения с иском о выкупе спорного земельного участком является факт нахождения имущественного комплекса инженерных коммуникаций Ассоциации, которые состоят из элементов водоснабжения и канализационных сетей на спорном земельном участке.

По утверждению кассатора, суд апелляционной инстанции не дал правовой оценки представленным истцом документальных доказательств, в связи с чем сделал неверный вывод, что наличие разрешения администрации Раменского района от 17.03.2009 на ввод объекта в эксплуатацию и факт расположения на спорном земельном участке канализационно-насосной станции (далее также – КНС) и сопутствующих сетей и сооружений, эксплуатация которых необходима для нужд дачного поселка, не свидетельствует об обязанности перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка на Ассоциацию.

Заявитель указывал, что заключение кадастрового инженера и выписки из ЕГРН семи объектов инженерной инфраструктуры были представлены в суд апелляционной инстанции, более того заявитель просил приобщить их к материалам дела, но суд апелляционной инстанции их исследовал, но отказал в приобщении к материалам дела, данные документы не были приняты во внимание при вынесении обжалуемого постановления. В связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции, что истец не доказал прав на КНС и иные объекты коммунальных сетей опровергается фактическими обстоятельствами.

Поступившие от Ассоциации  письменные объяснения приобщены к материалам дела, в качестве правовой позиции по спору.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Ассоциации "Административно-хозяйственное управление дачного поселка "Садко"  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ФИО1 и ФИО2  возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, определением Арбитражного суда Московской области от 28.01.2021 утверждено  Положение о порядке, условиях и о сроках реализации имущества ООО «Лентрейд» в редакции конкурсного управляющего.

В состав реализуемого имущества, в том числе входил земельный участок с кадастровым номером 50:23:0010372:424, местонахождение: Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок № 39, расположен в юговосточной части кадастрового квартала, площадь 4900 кв. м.

В соответствии с протоколом открытых торгов №84858-ОТПП/5 от 05.09.2022 победителем торгов по продаже спорного имущества должника посредством публичного предложения признана ФИО1, с которой 13.09.2022 заключен договор купли-продажи спорного имущества.

Ссылаясь на то, что на спорном земельном участке располагается недвижимое имущество в виде помещения канализационно-насосной станции (КНС) и канализационных сетей, принадлежащих заявителю, КНС неразрывно связана с земельным участком, а в настоящее время идет процедура регистрации и постановки на учет соответствующего недвижимого имущества, Ассоциация обратилась в арбитражный суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 13.09.2022 с ФИО1  на Ассоциацию и признании права собственности на вновь образованные из земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424 земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:166356, 50:23:0010372:1536, 50:23:0010372:1535.

Учитывая, что заявителем не представлены надлежащие доказательства нахождения объекта недвижимости на спорном земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных  требований.

Суд первой инстанции также отметил, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку реализация земельного участка третьему лицу, при наличии объекта недвижимости, расположенному на земельном участке не является основанием для перевода прав по договору купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, а может являться основанием для оспаривания торгов.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество (п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Суды установили, что заявитель указывал, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 50:23:0010372:424 расположена канализационно-насосная станция, очистные сооружения, здание-технологическое, здание КНС канализационные трубы, сооружение-коллектор, сооружение-резервуар, сооружение-коллектор сброса очищенных вод, 8 колодцев, сооружение канализационная труба протяженностью 240 метров и иные объекты инфраструктурно-канализационной сети указанные в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию выданного администрацией Раменского района МО от 17 марта 2009 года, что по мнению заявителя является основанием для перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка на Ассоциацию.

Судами принято во внимание, что определением Арбитражного суда Московской области от 28 января 2021 года было утверждено положение о порядке, условиях и о сроках реализации имущества ООО «Лентрейд» в редакции конкурсного управляющего, включая спорный земельный участок (недвижимое имущество), кадастровый номер 50:23:0010372:424, местонахождение: Московская обл., р-н Раменский, сельское поселение Гжельское, земельный участок  расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, площадь 4900 кв. м.

В соответствии с протоколом открытых торгов №84858-ОТПГ1/5 от "05" сентября 2022 г. победителем торгов по продаже спорного имущества должника посредством публичного предложения признается ФИО1

По  результатам открытых торгов и подписания соответствующего протокола был заключен с ответчиком ФИО1 договор купли-продажи спорного имущества от 13.09.2022 года.

Суды отметили, что в обоснование заявленных требований заявитель ссылается на положения земельного законодательства в части неделимости земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

В силу ст.1 Земельного кодекса РФ земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов о том, что заявителем не представлены надлежащие доказательства нахождения объекта недвижимости на спорном земельном участке, при этом, суды верно отметили, что представленный в деле Акт приема-передачи объектов от 05.06.2012 не позволяет определить принадлежность КНС, расположенной на спорном земельном участке к указанным в Акте объектам.

Суды справедливо указали, что представленная заявителем  бухгалтерская справка о наличии на балансе имущества, переданного в 2012 году и принятого к учету 29.12.2022 года так же не является правоустанавливающим документом на КНС, так как после передачи в 2012 году истец должен был провести регистрационные действия имущества, однако до настоящего времени право не оформил.

Вопреки доводам кассатора, наличие разрешения администрации Раменского района от 17.03.2009 на ввод объекта в эксплуатацию и факт расположения на спорном земельном участке КНС и сопутствующих сетей и сооружений, эксплуатация которых необходима для нужд дачного поселка, не свидетельствует об обязанности перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка на Ассоциацию.

Суды исходили из того, что сведений об оформлении земельных отношений с должником под КНС и сопутствующими сетями Ассоциацией также в материалы дела не представлено при том, что, как указывал заявитель, объект был передан Ассоциации должником еще в 2012 году.

Довод заявителя о том, что продавец надлежащим образом не известил остальных участников долевой собственности о продаже земельного участка, в связи с чем права Ассоциации   на преимущественное право покупки земельного участка были нарушены, получил надлежащую оценку со стороны апелляционного суда, который указал, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что Ассоциация является собственником доли на спорный земельный участок, в связи с чем обладает правом преимущественной покупки доли.

Заявитель ссылается на судебную практику и правовой подход, изложенный в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020). Однако данная позиция сформулирована Верховным Судом РФ учитывая норму ст. 179 Закона о банкротстве применительно к преимущественному праву приобретения имущества должника лицами, занимающимися производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющими земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника.

Ассоциация же в силу закона не лишена была принять участие в торгах.

Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что ФИО1 с учетом нахождения на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0010372:424 КНС предприняты меры по его разделу (земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:166356, 50:23:0010372:1536, 50:23:0010372:1535) с целью из дальнейшей реализации, в том числе Ассоциации «АХУ дачного поселка «Садко».

17.02.2023 между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (представитель дачного поселка «Садко») заключен предварительный договор №1 (в ред. доп. соглашения от 13.03.2023 №1), согласно которому стороны договорились в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по делу №А41- 27793/19 и снятия запрета на регистрацию в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424 заключить договор купли-продажи земельного участка примерной площадью 500 кв.м., являющегося часть земельного участка с кадастровым номером 50:23:0010372:424. Покупателем внесен задаток в размере 20 000 руб.

В кассационной жалобе, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы судов, заявитель не привел.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Нарушений или неправильного применения норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или повлекших судебную ошибку, не установлено.

Суд кассационной инстанции считает, что оснований  для удовлетворения кассационной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2023 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2023 года по делу № А41-27793/19 оставить без изменения, кассационную жалобу– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                   Н.Я. Мысак

Судьи:                                                                                               Е.А. Зверева

П.М. Морхат