АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2019 года 

                                  Решение изготовлено в полном объеме 21 января 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края, с. Курсавка, ОГРН 

<

***>, 

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, х. Красный Пахарь, Минераловодский район, ОГРН 

<

***>, 

о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании пени, 

при участии: от истца – ФИО3 по доверенности от 19.01.2018 № 273, от ответчика – ФИО4 по доверенности от 08.02.2018, 

УСТАНОВИЛ:

администрация Андроповского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, глава КФХ) о досрочном расторжении договора аренды от 12.09.2016 № 2 земельного участка из земель сельхозназначения площадью 1 119 000 кв.м с кадастровым номером 26:17:0:327, расположенного примерно в 19 км по направлению  на северо-запад от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: 

<

...> вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства; о взыскании 55 306,16 рублей пени за период с 26.03.2017 по 25.06.2018 (согласно уточнениям).

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, в обоснование иска ссылался на не исполнение ответчиком условий договора аренды от 12.09.2016 № 2 в части своевременной уплаты задолженности по арендной плате более двух раз подряд по истечении срока внесения платежа, а также на использование главой КФХ земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика в иске просил отказать по изложенным в отзыве основаниям, указал на недоказанность истцом использования главой КФХ земельного участка не по целевому назначению, поскольку ответчиком на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 26:17:000000:327 производилось сенокошение и выпас скота, что свидетельствует об обратном. Кроме того, ответчик указал, что поскольку договором аренды от 12.09.2016 № 2 не установлены сроки освоения земельного участка, следовательно, применению подлежит установленный законом трехлетний срок. По требованию о взыскании пени ответчик ходатайствовал о её снижении на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).   

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.09.2016 между администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) был заключен договор № 2, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Андроповского муниципального района Ставропольского края, площадью 1 119 000 кв.м с кадастровым номером 26:17:000000:327, имеющий местоположение: Ставропольский край, Андроповский район, примерно в 19 км по направлению  на северо-запад от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: с. Курсавка, ул. Войтика, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет (с 12.09.2016 по 11.09.2026). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.10.2016 за № 26-26/003-26/149/210/2016-8547/2. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.09.2016.

Согласно пункту 3.1 договора годовая арендная плата установлена в соответствии с протоколом о результатах аукциона по лоту № 1 от 31.08.2016 в размере 397 000 рублей в год, ежеквартальные платежи составляют 99 425 рублей. Задаток, внесенный для участия в аукционе (174 600 рублей), засчитывается в счет арендной платы. Арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.  

В соответствии с подпунктом 4.1.1.2 пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты его подписания.

Подпунктом 4.1.1.3 пункта 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа, указанного в пункте 3.2 договора. 

Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по требования арендодателя только по решению суда в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, либо по согласию сторон.

04 апреля 2018 года в рамках полномочий по муниципальному земельному контролю комиссией администрации было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:327, в ходе которого было установлено, что вышеуказанный земельный участок главой КФХ по назначению – для сельскохозяйственной деятельности, не используется. Признаки механизированной обработки участка отсутствуют, на участке имеется естественный травостой, следов выпаса сельскохозяйственных животных не обнаружено. На земельном участке производилось сенокошение. Вспашка и посевные работы не проводились.

По результатам осмотра составлен акт осмотра от 04.04.2018 с приложением фотоматериала.

Истцом в адрес ответчика были направлены письма от 14.05.2018 исх. № 11-01/1970, от 15.05.2018 исх. № 11-01/65 и от 14.05.2018 исх. № 11-01/1971 с требованиями об исполнении условий договора в части уплаты задолженности и использования земельного участка по целевому назначению. 

16 мая 2018 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 15.05.2018 исх. № 11-01/1971 с предложением о досрочном расторжении договора аренды от 12.09.2016 № 2 в связи с невнесением арендных платежей и использованием земельного участка не по целевому назначению.

В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года главой КФХ была оплачена в полном объеме (платежные поручения от 06.08.2018 №№ 23, 24).

Оставление требования о расторжении договора без ответа явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. 

Истец просил взыскать с ответчика 55 306,16 рублей пени за период с 26.03.2017 по 25.06.2018.

Ответчик, не оспаривая методику расчета, заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ                        от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 названного Постановления).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Кодекса закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Согласно пункту 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Заявление о снижении неустойки ответчиком не мотивировано, контррасчет не подготовлен. Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки и наличия исключительных случаев, свидетельствующих о необходимости её снижения, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика подлежит отклонению как необоснованное и документально не подтвержденное.

Проверив представленный администрацией расчет пени суд считает его арифметически верным, в связи с чем требование о взыскании 55 306,16 рублей неустойки за период с 26.03.2017 по 25.06.2018 подлежит удовлетворению.

Администрацией также заявлено требование о расторжении договора аренды от 12.09.2016 № 2 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд и в связи с  использованием ответчиком земельного участка не в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениям; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002  № 66.

Исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается представленными в материалы дела письмами от 14.05.2018 исх. № 11-01/1970, от 15.05.2018 исх. № 11-01/65 и от 14.05.2018 исх. № 11-01/1971 с требованиями об исполнении условий договора в части уплаты задолженности и использования земельного участка по целевому назначению и письмом от 15.05.2018 исх. № 11-01/1971 о досрочном расторжении договора аренды от 12.09.2016 № 2.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

В письмах от 14.05.2018 исх. №№ 11-01/1970,1971 и от 15.05.2018 исх. № 11-01/65 администрация предлагала ответчику погасить образовавшуюся по договору задолженность в срок до 15.06.2018. Задолженность по арендной плате в указанный (разумный) срок главой КФХ оплачена не была.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент обращения администрации в суд с настоящим иском (10.07.2018, о чем свидетельствует штамп Почты России, проставленный на конверте) за ответчиком числилась задолженность по арендной плате в размере 397 756,58 рублей за период с 25.09.2017 по 25.06.2018, т.е. просрочка платежа составила девять месяцев (3 квартала), что является существенным нарушением главой КФХ условий договора.

В ходе рассмотрения спора платежными поручениями от 06.08.2018 №№ 23, 24 задолженность по арендной плате за период с 25.09.2017 по 25.06.2018 ответчиком была погашена в полном объеме.

Таким образом, поскольку на момент обращения администрации в суд с настоящим иском задолженность по арендной плате ответчиком оплачена не была, суд пришел к выводу, что иск о расторжении договора в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока был предъявлен правомерно. 

При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, суд, учитывая неоднократное нарушение главой КФХ сроков внесения арендной платы по договору аренды (в течение 9 месяцев), существенный характер допущенных нарушений, а также фактические обстоятельства данного дела, пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ, а также пунктами 4.1.1.3, 6.2 договора оснований для досрочного расторжения судом договора аренды от 12.09.2016 № 2.

Согласно абзацу 1 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Истцом также в качестве одного из оснований для расторжения договора аренды от 12.09.2016 № 2 было указано использование земельного участка ответчиком не в соответствии с его целевым назначением. В качестве доказательства, подтверждающего нецелевое использование земельного участка, был представлен акт осмотра от 04.04.2018 с приложением фотоматериала.

Из указанного акта следует, что при определении на местности местоположения земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:327, на основании полученных графических материалов, комиссия предполагает, что указанный земельный участок, переданный в аренду ФИО2 по договору от 12.09.2016 № 2, не используется по назначению – для сельскохозяйственной деятельности. Признаки механизированной обработки земельного участка отсутствуют, на участке имеется естественный травостой, следов выпаса сельскохозяйственных животных не обнаружено. На земельном участке производилось сенокошение. Вспашка и посевные работы не проводились.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 79 земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, к которым в т.ч. относятся земли сельскохозяйственного назначения, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 указанного кодекса).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 12.09.2016 № 2 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 119 000 кв.м с кадастровым номером 26:17:000000:327, относящийся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования – для сельскохозяйственного производства.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20.

Так, кодом 1.7 установлено  осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в т.ч. сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных. 

Согласно акту обследования от 04.04.2018, комиссией при проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:327 был зафиксирован факт проведения на земельном участке сенокошения.

Факт заготовки на предоставленном главе КФХ участке сена также подтверждается справкой управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды от 31.10.2018 исх. № 15-04/565, что также позволяет суду сделать вывод о проведении ответчиком на спорном земельном участке сенокошения.

  Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:327, предоставленный в аренду ответчику, не имеет конкретного вида разрешенного использования (пашня, сенокос и др.), в связи с чем позволяет его использовать в соответствии с видами, закрепленными классификаторами и имеющими коды 1.1-1.20, в т.ч. и для осуществления сенокошения.

Таким образом, ввиду отсутствия конкретного вида разрешенного использования предоставленного в аренду ответчику земельного участка, что предполагает возможность главы КФХ использовать арендуемый им участок в соответствии с классификаторами, имеющими коды 1.1-1.20, установленные Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, суд пришёл к выводу о недоказанности администрацией факта использования земельного участка главой КФХ не по целевому назначению, в связи с чем основания для расторжения договора по указанным обстоятельствам отсутствуют.  

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 12.09.2016 № 2 земельного участка из земель сельхозназначения площадью 1 119 000 кв.м с кадастровым номером 26:17:000000:327, расположенного примерно в 19 км по направлению  на северо-запад от ориентира «жилой дом», адрес ориентира: 

<

...> вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, заключенный между главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 и администрацией Андроповского муниципального района Ставропольского края, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 14.10.2016 (рег. № 26-26/003-26/149/210/2016-8547/2).

Взыскать с  главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, х. Красный Пахарь, Минераловодский район, ОГРН 

<

***>, в пользу администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края, с. Курсавка, ОГРН 

<

***>, 55 306,16 рублей пени за период с 26.03.2017 по 25.06.2018

Взыскать с главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, х. Красный Пахарь, Минераловодский район, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 8 212,2 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                               А.А. Говорун